15 juni 2016
En småhuslejer i Randers fik sin leje nedsat med over 1.400 kr. om måneden. Landsretten godkendte, at man kunne bruge lejligheder i blandede ejendomme til sammenligning – også når det omtvistede lejemål var et ren beboelse.
Af Jakob Lindberg
I Danmark har man i flere menneskealdre brugt metoden med at anvende sammenlignings-lejemål, når man skal fastsætte huslejen. Hvis en lejer f.eks. vil have lejen nedsat skal han kunne bevise, at lejen i sammenlignelige ejendomme er lavere end hans egen. Er det udlejeren, der vil forhøje lejen, skal han kunne bevise, at lejen i sammenlignelige ejendomme er højere.
Det er ikke så simpelt som det lyder. For at opnå rimelig retfærdighed har folketinget vedtaget mange særregler, der bestemmer, hvilke lejemål, der kan anvendes som sammenligningslejemål. Det fører ofte til komplicerede sager, som denne sag er et eksempel på.
Violvej
En kvinde flyttede i sommeren 2011 ind i en lejlighed på Violvej i Randers. Den var på 89 m2. Lejen var fastsat til 5.250 kr. om måneden, eksklusiv forbrug. Der var aftalt en såkaldt ”trappeleje”, således at lejen gradvis steg med 200 kr. om måneden den 1. januar hvert år.
Da lejeren havde boet der over et år, var lejen nået op på 5.450 kr. eller 65.400 kr. om året. Det svarede til 735 kr. pr kvadratmeter. Det synes lejeren var i overkanten, så hun gik til Randers Lejerforening.
Huslejenævnet
Nævnet afgjorde først sagen den 6. juni 2014, godt et år efter at sagen var blevet indbragt.
Da lejligheden lå i et såkaldt småhus – ejendom med færre end 7 lejemål – fastsatte huslejenævnet lejen ved en sammenligning med tilsvarende leje i ejendomme med omkostningsbestemt leje. På den baggrund blev kvindens husleje sat ned til 51.175 kr. om året eller 4.265 kr. pr måned. Det svarer til en kvadratmeterleje på 575 kr. pr m2.
Det var flertallet i nævnet (formanden og udlejerrepræsentanten), som stemte for 575. kr. pr m2, mens lejerrepræsentanten stemte for 450 kr. pr m2.
Huslejenævnet erklærede også trappelejeklausulen for ugyldig.
Boligretten
Det resultat, var udlejeren meget utilfreds med. Han ankede sagen til Boligretten i Randers, hvor sagen blev afgjort den 2. marts 2015 efter 10 måneders forberedelse. Udlejeren forsøgte at overbevise retten om, at han og den tidligere ejer havde lavet en så gennemgribende renovering af ejendommen, at den berettigede til en højere leje
Han forklarede, at lejemålet oprindelig havde været to små lejligheder, der var slået sammen. Lejemålet var oprindeligt beklædt med paneler, men han kom i stedet gips på væggene, og der blev tapetseret. Badeværelset blev lavet, og taget på den ene side blev skiftet og efterisoleret.
Nogle år senere blev ejendommen gennemgribende renoveret. Den anden del af taget og kvistene blev lavet, og der blev efterisoleret. En væg blev fjernet, og køkkenet blev åbnet op og blev en del af indgangspartiet.
Pladegulv blev lagt på med parketgulv ovenpå. Gavlvinduer i nyt glas blev monteret, og der blev sat nye vinduer i kvistene. Rørene blev dannet om til en streng med måler i kælderen.
Der blev lavet p-pladser, lagt belægning samt anlagt græsplæne.
Sammenligning
Dommerne i boligretten besigtigede lejemålet sammen med 7 sammenligningslejemål, hvoraf de 6 lå i postnummer 8900 Randers C, mens det sidste lå i 8920 Randers NV.
Violvej 11 lå i 8930 Randers NØ.
De 6 lejemål i Randers C havde kvadratmeterlejer på mellem 396 – 527 kr. pr m2 – altså væsentlig lavere end den kvadratmeterleje på 735 kr., som lejeren betalte.
Boligretten konkluderede:
”.. på baggrund af navnlig kvaliteten og vedligeholdelsestilstanden af de foreviste sammenligningslejemål sammenholdt med det omtvistede lejemåls ringere kvalitet og vedligeholdelsesmæssige stand, lægger boligretten til grund, at lejen væsentligt overstiger det lejedes værdi..”
På den baggrund var de tre dommere enige om at godkende den leje, som huslejenævnet havde fastsat – 575 kr. pr m2
Landsretten
Nu havde udlejer kun 1 skud tilbage i bøssen. Hans advokat kunne forsøge at drage huslejenævnets og boligrettens sammenligningsgrundlag i tvivl. Dette gjorde han ved at henvise til formuleringen af den paragraf i boligreguleringsloven, hvor der står, hvordan man skal fastsætte huslejen i småhuse.
Det er § 29 c. I bestemmelsens 1. og 2. punktum står, der at lejen i småhuse skal fastsættes ved sammenligning med ejendomme hvor der er omkostningsbestemt lejemål. Derefter står der:
”Ved afgørelse efter 2. pkt. skal der for lejeforhold i ejendomme med lokaler, som anvendes til andet end beboelse, ske sammenligning med lejen for lejeforhold i tilsvarende ejendomme.”
Denne formulering anvendes i mange huslejenævn og boligretter på følgende måde:
Hvis det omtvistede lejemål ligger i en blandet ejendom med både bolig og erhverv, skal der sammenlignes med dem omkostningsbestemte leje i andre blandede ejendom. Hvis det omtvistede lejemål ligger i en ren beboelsesejendom, skal der ske sammenligning med den omkostningsbestemte leje i rene beboelsesejendomme.
Denne fortolkning benyttede udlejerens advokat til at begrunde, at huslejenævnet og boligretten havde begået en fejl. Da Violvej var en ren beboelsesejendom og sammenligningslejemålene var blandede ejendomme, havde man sammenlignet ejendomme, der ikke måtte sammenlignes.
Sat på plads
Men denne argumentation blev underkendt af landsrettens dommere. De udtalte for det første, at bestemmelsen i boligreguleringslovens § 29 c, 3. pkt., ikke gælder direkte for småhuse, der alene benyttes til beboelse. Bestemmelsens ordlyd omhandler kun lejemål i småhuse med blandet bolig og erhverv.
For det andet mente landsretten heller ikke, at man kunne udvide fortolkningen til at gælde for lejligheder i rene beboelsesejendomme.
Resultatet
Lejeren vandt derfor sagen i gennem alle tre instanser. Hun sparede 14.225 kr. for hvert år.
Landsrettens dom faldt den 11. februar 2016. Huslejenævnet havde brugt 18 måneder, boligretten 10 måneder og landsretten 20 måneder. I alt ventede lejeren altså 4 år på at få sin ret.
Kilde:
Refereret fra Ugeskrift for Retsvæsen, (U.2016.2020V)
Lejeren var repræsenteret af Advokat Bjarne Overmark fra Randers.