Folketinget lagde loft over huslejestigninger i den nye boligmasse på trods af en skamløs kampagne fra udlejernes side

Af Jakob Lindberg

Heldigvis nåede folketinget den 27/9 at vedtage en ændring af lejeloven, som lægger loft over huslejestigninger i den nyere private boligmasse.

I de næste to år må de automatiske forhøjelser af huslejen højst blive på 4 % hvert år.

 

Nettoprisindekset

I lejekontrakten står der, at lejen forhøjes hvert år den 1. november efter nettoprisindekset. Lejer betaler den 1. oktober 2022 10.000 kr om måneden. Vi forestiller os, at priserne fra 2021 til 2022 stiger med 6 %. I 2023 stiger priserne med 10 %. I dette tilfælde ville huslejen den 1. november 2022 stige til 10.600 og den 1. november 2023 til 11.660.

Som følge af overgrænsen på 4 % bliver huslejen d 1. november 2022: 10.400 kr. 1. november 2023: 10.816 kr

 

Baggrund

For udlejningsejendomme opført efter 1991 har det været lovligt, at aftale en automatisk pristalsregulering af huslejen. I de sidste 10 år er det såkaldte nettoprisindeks kun steget langsomt, og derfor har disse automatiske huslejestigninger været til at leve med for lejerne.

Krigen i Ukraine og stoppet for import af naturgas fra Rusland har ændret denne situation.

Danmark oplever i øjenblikket generelle prisstigninger på masser af varer, som vi alle sammen er afhængige af i vores dagligdag: – varme, – elektricitet, – fødevarer osv.

Værst går det i øjeblikket ud over de mennesker, der har eget naturgas fyr. Men da mange fjernvarmeværker også bruger naturgas, vil det også gå ud over de lejere, der er tilsluttet fjernvarmen.

 

Pensionskasserne

Men der er også nogen, der tjener på inflationen: De private udlejere, herunder pensionskasserne. Mange pensionskasser har investeret medlemmernes penge i privat boligbyggeri. Deres indtægter bestå af lejeindtægter for de lejere, der bor i ejendommene.

 

Et fiktivt eksempel ser således ud:

Lejerne i en pensionskasseejendom betaler hver 10.000 kr om måneden. Derudover betaler lejerne selv for opvarmning og vandforbrug. Af de 10.000 kr går f.eks. 1.000 kr til driftsudgifter (f.eks. reparationer på bygninger). Der går også penge til lønninger til vicevært eller andet personale f.eks. 1.000 kr pr måned pr lejemål. I ejendomsskat betaler pensionskassen også 1.000 kr. pr lejer pr. måned

Forskellen mellem huslejeindtægten og de direkte omkostninger er afkastet (profitten). I dette eksempel er afkastet altså 7.000 kr pr. lejer pr måned

Ejendommens lejere har skrevet under på at de 10.000 kr i månedlig leje bliver pristalsreguleret. Hvis pristallet stiger med 5 % hvert år så får man den udvikling i huslejen, som fremgår af de to søjler med massiv udfyldning  i denne figur

Ved siden af huslejen ses med vandret skravering udviklingen i pensionskassens afkast.

Huslejen stiger fra 10.000 kr om måneden til 12.155 kr om måneden, mens pensionskassens afkast stiger fra 7.000 kr om måneden til 8.844 kr om måneden. I denne beregning har jeg forudsat, at stigningen i driftsomkostningerne kun bliver det halve af pristalsstigningen. Dette kan blive tilfældet, hvis energipriserne stiger mere end lønningerne, som de gør i øjeblikket. I regnestykket har jeg forudsat, at pristallet som helhed stiger med 5% hvert år, mens driftsudgifterne kun stiger med 2,5% hvert år.

 

Lejerne bliver sorteper

Hvis det bliver tilfældet bliver lejerne i denne pensionskasse-ejendom sorteper. For det første skal de selv betale for opvarmning af ejendommen og det meste af elregningen. For det andet stiger deres husleje kraftigt, fordi den er pristalsreguleret.

Omvendt med pensionskassen. Dens afkast stiger endnu hurtigere end huslejen fordi stigningen i pristallet er større end stigningerne i driftsudgifterne.

 

Høring i folketinget

Da folketinget skulle behandle forslaget om huslejestop kom udlejerorganisationerne og pensionskasserne på banen og forsøgte at forhindre huslejestoppet. Resultatet var, at Folketinget Boligudvalg indkaldte til en ekstraordinær høring, hvor lejer- og udlejer organisationerne fik lejlighed til at gøre deres synspunkter gældende. Jeg deltog på Danmarks Lejerforenings vegne, og det var en lærerig oplevelse.

Både repræsentanterne for udlejerorganisationerne og pensionskasserne kritiserede kraftigt forslaget om huslejestoppet. Argumentet var, at Folketinget med huslejestoppet berøvede udlejerne incitamentet til at bygge nye boliger, fordi man lagde loft over huslejestigningerne.

Meningen var ikke til at tage fejl af: Udlejerne (herunder pensionskasserne) ville have lov til få et forøget afkast på deres lejeres bekostning.