17 marts 2018

En udlejer nægtede at udlevere synsrapporten til en lejer under fraflytningssynet. Derfor kunne han ikke få betaling for istandsættelse ved lejerens fraflytning.

Af Jakob Lindberg

Ved ændringerne af lejelovgivningen i 2015 blev reglerne strammet for hvordan private udlejere skal tilrettelægge fraflytningssynet. På visse punkter er fraflytningsproceduren blevet de samme, som de regler, de almene boligselskaber har skullet overholde siden 1987.

Se artiklen:

regler-for-afholdelse-af-fraflytningssyn

Kravet bortfalder

Folketinget vedtog samtidig, at sikre overholdelsen af disse regler ved at beslutte, at udlejerens krav på istandsættelse bortfalder, såfremt han ikke overholder reglerne om flyttesyn og fraflytningsrapport.

Der har allerede været en del sager om de nye regler ved huslejenævnene, men indtil videre er der kun blevet behandlet ret få sager ved domstolene.

 

Reglen om udlevering skal tages bogstaveligt

En sag fra boligretten i København illustrerer, hvor vigtigt det er at overholde reglen om, at fraflytningsrapporten skal udleveres til lejeren ved synet.

Her endte sagen med, at udlejeren skulle tilbagebetale lejerens depositum ubeskåret, fordi han ikke havde udleveret rapporten.

 

Straksaftale

Sagen angik en fraflytning fra en lejlighed i Colbjørnsensgade på Vesterbro i København, hvor udlejeren ejede en mindre ejendom med 5 lejemål. Han drev ejendommen som bibeskæftigelse.

En af hans lejere skulle flytte efter at have boet i lejligheden i knap 2 år. Hun blev indkaldt til synet som blev afholdt den 28. juli 2015. Udlejeren gennemgik lejligheden sammen med lejeren og hendes samlever og udlejeren noterede forskellige mangler ned i rapporten.

På et tidspunkt foreslog udlejeren at de lavede en såkaldt straksaftale. Lejeren skulle betale 20.000 kr. inklusive moms som skulle fratrækkes depositum, hvorefter lejeren ville få resten af depositummet udbetalt. Derved ville sagen kunne afsluttes hurtigere.

Det ville lejeren ikke sige ja til med det samme, da hun synes de 20.000 kr. var et stort beløb i betragtning af de istandsættelser der skulle foretages. Derpå afsluttede man synet. Men måden det foregik på var man ikke enige om bagefter.

En eller to rapporter?

I følge udlejer udfærdigede han to eksemplarer af fraflytningsrapporten ved at lægge et gennemslagspapir mellem to stykker papirer, hvorved der fremkom to rapporter. Han lagde de to rapporter på bordet og fortalte lejeren, at den ene kopi var til hende. Men hun undlod at tage den med.

Lejerens version var anderledes, da hun afgav forklaring i boligretten. Under synet havde udlejeren bedt dem om at forlade lejligheden, så han kunne gennemgå den alene. Da de kom tilbage, var der skrevet 3 punkter på fraflytningsrapporten. Det var nogle småting, som hun gerne ville betale for.

Udlejer sagde, at hun skulle skrive under på fraflytningsrapporten. Det ville hun ikke, men da han forklarede, at hun blot skulle kvittere, skrev hun under.

Under vidneforklaringen i boligretten sagde hun med fast stemme, at der kun havde været 1 fraflytningsrapport. Der havde ikke været noget gennemslagspapir eller andre kopier. Der var kun det ene stykke papir, og det ville udlejer ikke udlevere til hende. Derimod fik hun udleveret et stykke papir, hvor udlejeren havde skrevet udkastet til den omtalte straksaftale.

 

Efter synet

Et par dage efter ringede lejeren til udlejeren for at få en kopi af fraflytningsrapporten. Det udviklede sig til et skænderi. Udlejeren ringede derpå til ejendomsforeningen for at få råd. De rådede ham til hurtigst mulig at sende en kopi af fraflytningsrapporten til lejeren. Det gjorde han.

Da lejeren modtog rapporten, konstaterede hun, at der var tilføjet 8 punkter mere end de 3 punkter, der stod på fraflytningsrapporten ved fraflytningssynet.

 

Ankenævnet

Da de ikke kunne blive enige om, hvor meget hun skulle have tilbage, klagede hun til huslejenævnet. Huslejenævnets afgørelse blev senere indbragt for Københavns Ankenævn.

Ankenævnet gav hende medhold i, at hun skulle have sit depositum tilbage, og at hun ikke skulle betale for istandsættelse ved fraflytningen. Grunden var, at udlejers krav var bortfaldet, fordi han ikke havde udleveret fraflytningsrapporten til hende ved synet.

 

Boligretten

Under afhøringerne i retten fremviste udlejer den originale synsrapport. Dommene kunne se, at der var brugt to forskellige kuglepenne ved udfyldelsen af rapporten.

Dette støttede lejers forklaring om, at der kun havde været 1 rapport, og at der efter synet var blevet tilføjet flere punkter til fraflytningsrapporten. 2 af dommerne skrev derfor følgende:

”Da sagsøgte (lejeren) var til stede ved flyttesynet, hvor hun underskrev fraflytningsrapporten, var sagsøger (udlejeren) forpligtet til at udlevere denne ved synet, jf. lejelovens § 98, stk. 4. Da sagsøger hverken forsøgte at udlevere eller udleverede fraflytningsrapporten til sagsøgte under flyttesynet , kan sagsøger ikke gøre krav på istandsættelse gældende mod sagsøgte, jf lejelovens § 98, stk. 5”.

En af dommerne ville give udlejer medhold, fordi han mente, at det papir med tilbud om et straksaftale, som udlejeren havde givet til lejeren under synet, erstattede synsrapporten.

 

Kommentar

Det er vigtigt for huslejenævnene og domstolene, at der foreligger en fraflytningsrapport, fordi dette dokument er selve grundlaget for, at man senere kan afgøre en uenighed mellem parterne om, hvem der skal betale for hvad.

Når en sag ender i boligretten, er lejligheden for længst istandsat, så boligretten har ingen mulighed for at afgøre tvisten ved at besigtige lejemålet.

Derfor skal der foreligge en fraflytningrapport som begge parter kan anerkende. Men papir er taknemmeligt. Der kan altid tilføjes eller ændres noget efterfølgende. Det er derfor logisk, at det er den udgave af fraflytningsrapporten, som begge parter har set under selve synet, der skal lægges til grund for boligrettens afgørelse.

Den eneste måde, hvorpå man kan sikre dette, er at påbyde udlejeren at udlevere en kopi af rapporten ved selve synet. Derfor har folketinget bestemt, at udlejers krav til lejeren bortfalder, hvis han ikke har udleveret rapporten.

 

Kilde: Dom afsagt af Københavns byret den 19. september 2017 i sag nr. BS 40S-5069/2016.

Lejeren var repræsenteret af advokat Henrik Palmkvist