12 maj 2017

Huslejenævnet i Århus modsatte sig en ombygning af lejlighed med altan og kvist, fordi den medførte en mindre anvendelighed og møblerbarhed af stuen. Udlejeren kunne derfor ikke få nogen huslejeforhøjelse for ombygningsarbejdet

 

Af Jakob Lindberg

 

Lejelovgivningen er baseret på det princip, at det er ejeren af en ejendom, der bestemmer. Men denne råderet er ikke ubegrænset. Man kan ikke ændre et lejemål mod lejerens vilje, hvis “lejemålets identitet” derved ændres. Hvad forstår man ved det? Det er svært at udtale sig om generelt. I stedet må man se på retspraksis, herunder de afgørelser, der bliver truffet i huslejenævnene herom.

 

Århussagen

I en ret ny afgørelse modsatte huslejenævnet i Århus sig en ombygning af en lejlighed, fordi de fandt at ombygningen var uhensigtsmæssig og at udlejeren dermed ikke kunne kræve huslejeforhøjelse for forbedringen af lejligheden.

Lejligheden lå i centrum af Århus og ejeren havde fundet på, at lejligheden skulle forsynes med en kvist med altan ud til gaden og en altan ud til gårdsiden. Han udarbejdede et projekt og varslede iværksættelse af det over for lejeren i henhold til boligreguleringslovens § 24.

Forbedringen ville medføre en huslejeforhøjelse på 3.042 kr. pr måned.

Lejeren og beboerrepræsentationen gjorde indsigelse og sagen blev indbragt for huslejenævnet.

 

Ingen forøgelse af brugsværdien

Beboerrepræsentationen i ejendommen varetog sagen for lejeren. I et svar til huslejenævnet skrev de, at den ene stue efter ombygningen ville få en nedsat anvendelighed, fordi den først og fremmest ville blive til et adgangsareal til altanen. Derved ville stuen miste 18% af sit areal og 44 % af det møblerbare areal.

Dette skyldtes, at der på hver side af altanen ville opstå “blinde arealer”, der ikke kunne møbleres.

Nævnet besigtigede lejligheden og bekræftede i beboerrepræsentationens beskrivelse. Derfor modsatte nævnet sig iværksættelse af forbedring i henhold til § 25, stk. 1 i boligreguleringsloven. Man fandt, at der ikke kunne opnås en passende forøgelse af det lejedes brugsværdi “under hensyntagen til det pågældende husrums karakter, tilstand, indretning og udstyr”, som der står i paragraffen.

I et cirkulære fra 4. december 1979 havde boligministeriet uddybet bestemmmelsen således:

“Efter bestemmelsen vil nævnet kunne tage hensyn til, om forbedringen på rimelig måde svarer til ejendommens standard, udstyr og om forbedringen på hensigtsmæssig måde findes at kunne indpasses i det lejede”

 

Andre afgørelser

Sagen var så usædvanlig, at nævnet refererede tre andre afgørelser. I en afgørelse fra Ankenævnet i København havde man afvist forbedringsarbejder i et lejemål, med den begrundelse, at der var tale om en “identitetsændring af lejemålet”, som der ikke var tilladelse til at foretage, hverken i lejeloven eller i lejeaftalen.

I en sag fra Aarhus Boligret, hvor retten afviste udlejers ønske om at installere elevator i ejendommen, fordi det ville medføre at elevatoren med et areal på op til 4,5 m2 skulle føres igennem et værelse på 14 m2 i nogle 4-værelseslejligheder. Retten fandt, at inddragelse af en del af værelset med de deraf følgende ændrede dimensioner udgjorde en så væsentlig forringelse af værelsets anvendelsesmuligheder, at der var tale om afståelse, som ikke kunne kræves gennemført mod lejernes protest.

I en sag fra Københavns Boligret havde man derimod godkendt forbedringsarbejder, fordi der ikke ville ske en ændring af lejemålenes identitet ved de foretagne arbejder.

 

Ophævelse

En alvorlig ting ved sager af denne art er, at de kan føre til at udlejeren forsøger at ophæve lejerens lejemål, såfremt denne modsætter sig forbedringsarbejdet.

Det skete f.eks. i en sag fra Roskilde, hvor lejerforeningen støttede et af deres medlemmer i, at han ikke havde pligt til at acceptere en installation af badeværelse i hans lejemål, som bestod af 3 værelser med køkken men uden bad. Derpå ophævede udlejeren lejemålet, og krævede lejeren udsat af lejemålet

I boligretten blev udlejerens ophævelse afvist af 2 dommere mens 1 ville give udlejeren medhold. Flertallet begrundede afgørelsen med, at moderniseringen, hvor lejligheden blev reduceret til en 2 værelses lejlighed ville “medføre en så væsentlig ændring af det lejede, at det lejede skifter identitet”.

Afgørelsen fra Boligrettens flertal blev stadfæstet af Østre Landsret.

 

Afgørelsen er anket

Udlejers advokat har meddelt, at huslejenævnets afgørelse er blevet anket til boligretten.

 

 

Kilder:

Aarhus huslejenævns afgørelse af 26. april 2017. Sagsnummer 17/010351

Aarhus boligrets dom af 23. september 2015, refereret i T:BB 2006.481

Københavns ankenævns afgørelse refereret i Grundejernes domssamling (GA 2014/05)

Københavns boligrets dom af 9. mJ 2005, refereret i T:BB 2005.481

Roskilde sagen: Roskilde Rets dom af 1. februar 2007 (BS: 18-2-606/2006), stadfæstet af Østre Landsret den 14. september 2007 (21.afd. a.s.nr. B-366-07)