1. oktober 2016

 

Venstreregeringen har en tyrkertro på, at man kan effektivisere sig ud af alle problemer. Den ene dag er det folkeskolen, den næste dag er det sygehusene eller kommunerne, der skal effektivisere. I september 2016 spillede regeringen ud med et forslag til effektivisering af den almene boligsektor. Danmarks Lejerforeninger kommenterede forslaget i et høringssvar, som i hovedtræk er gengivet nedenfor.

 

Af Jakob Lindberg

Ingen kan være imod at de almene boligorganisationer effektiviserer driften, hvis det kan føre til at huslejestigningerne bliver mindre. Men regeringens forslag får næppe nogen mærkbar betydning for huslejeniveauet.

I forslaget er der tale om generelt formulerede hensigtserklæringer, der mest har karakter af varm luft.

Forslaget præsenteres som en videreførsel af den såkaldte ”styringsdialog” mellem de almene boligorganisationer og kommunerne. Den blev indført i 2009.

Men styringsdialogen er stærkt opreklameret. I praksis har den ikke bidraget positivt til sektorens udvikling, men har i stedet udviklet sig til uforpligtende kaffemøder mellem repræsentanter for administrationernes ledelser og repræsentanter for kommunerne.

 

Manglende kontrol af økonomien

Det kontrolelement, som skulle være en del af styringsdialogen, må betegnes som særdeles ineffektivt.

Styringsdialogen foregår på et årligt møde mellem repræsentanter for kommunen og de enkelte boligorganisationer.

Repræsentanterne fra boligorganisationerne består som regel af ledende medarbejdere i administrationsorganisationen. Af og til medvirker formanden for boligorganisationen, som er beboervalgt. Det er meget sjældent at repræsentanter for afdelinger deltager i styringsdialogmødet.

På mødet har kommunen mulighed for at spørge ind til detaljer i de enkelte afdelingers økonomi. Der bliver af og til stillet spørgsmål til underskud i afdelingerne, men der spørges så godt som aldrig ind til overskud i afdelingerne, selv om dette er et langt mere udbredt problem.

 

Eksemplet VIBO

Københavns Kommune er tilsynsførende i forhold til boligorganisationen, VIBO. I afdelingerne under VIBO er der i de sidste 5 år opsamlet meget store utilsigtede overskud på konto 407 (Opsamlet resultat).

• 8 (22 %) af de 37 afdelinger i Københavns Kommune havde et opsamlet overskud på mere end 20.000 kr pr. bolig. I én af disse afdelinger (Kastaniegården) var det opsamlede overskud over 37.000 kr pr. bolig
• 21 (57 %) havde et opsamlet overskud på mere end 10.000 kr pr bolig.
• Kun 4 (11 %) afdelinger havde underskud

På trods heraf blev problemet med overskud ikke nævnt under styringsdialogmødet.

Hvis en kommune skal kontrollere nøgletal for f.eks. underskud og overskud forudsætter det, at revisorerne oplyser om disse forhold i det spørgeskema, der følger med årsregnskabet. I årsregnskabet for boligorganisationen VIBO har revisor besvaret følgende spørgsmål i spørgeskemaet således:

Spørgsmål. 9a: (Er der afdelinger) ….. hvor årets regnskabsresultat sammenholdt med regnskabsresultaterne fra de to foregående år tyder på, at der tilbagevendende bliver budgetteret med et overskud, der overstiger opsamlede underskud og underfinansiering?  Spørgsmålet er besvaret med Nej.

Der er tale om vildledning fra revisorens og VIBOs side over for kommunen og offentligheden. Når over halvdelen af afdelingerne har et opsamlet overskud på mere end 10.000 kr. pr bolig, så kan det kun ske ved at der år efter år ophobes overskud i afdelingerne. Formelt set kan svaret på spørgsmålet godt være korrekt, idet der ikke er nogen post i budgettet, som er benævnt ”overskud”. Alligevel må besvarelsen af spørgsmålet anses for vildledende.

VIBO har heller ikke overholdt reglerne om, at det opsamlede overskud skal afvikles over højst 3 år ved at overskuddet indtægtsføres gradvist og derved medvirker til at holde huslejen nede.

Eksemplet viser, at kontrollen med huslejefastsættelsen er meget lemfældig. Københavns Kommune er landets største og har ressourcerne til at foretage en effektiv kontrol. Værre er det med de mange mindre kommuner, hvor tilsynet med det almene byggeri, er i hænderne på en enkelt eller nogle få medarbejdere, der også har mange andre kontrolopgaver. Også i de små kommuner er der mange afdelinger, der ophober overskud.

 

Forslaget om effektivisering

Men lad os vende tilbage til regeringens lovforslag. Ifølge forslaget skal den almene sektor som helhed spare 1,5 mia kr, årligt fra 2020. Dette kaldes ”måltallet”.

Måltallet skal ikke opfyldes af hver enkelt boligorganisation eller hver enkelt afdeling. Besparelsen skal opnås af sektoren som helhed. Dette har den åbenlyse svaghed, at der ikke er nogen der kan pålægge bestemte boligorganisationer bestemte besparelser.

 

Måltallet

Besparelsen – 1,5 mia. kr. – kan forekomme som et stort tal. Men i virkeligheden er det uambitiøst. Der opkræves årligt over 32 mia. i leje i sektoren som helhed. Måltallet svarer således kun til 4,7 % af den årlige lejeindtægt.

Dette kan sammenlignes med det utilsigtede overskud, som afdelingerne opkræver hvert år. I 2014 var overskuddet for sektoren i alt 0,95 mia. Det vil sige, at hvis boligorganisationerne fik pligt til at udbetale overskuddet til lejerne løbende, kunne man på den måde opfylde 2/3 af måltallet og sænke lejen med over 3 % i gennemsnit.

Dette kan gøres uden at lave om på én eneste arbejdsgang og uden at fyre én eneste medarbejder. Det eneste boligorganisationerne skal gøre er at overholde reglerne om, at der ikke må opkræves overskud i almene afdelinger.

 

Udgiftsbasen

Besparelsen på 1,5 mia kr skal ske i forhold til en udgiftsbase på 18,4 mia kr i 2014.

Udgiftsbasen udgøres først og fremmest af følgende udgifter:

107: vandafgifter

109: renovation

110: forsikringer

111: afdelingens energiforbrug

112.1: administrationsbidrag

112.3: bidrag til arbejdskapitalen

114: renholdelse

115: almindelig vedligeholdelse

117: istandsættelse ved fraflytning

118: drift af fællesvaskeri og fællesfaciliteter

119: diverse udgifter

 

Det er kun ca. 50 % af afdelingernes udgifter, der skal spares på. Der skal ikke spares på kapitaludgifterne, på ejendomsskatterne, på henlæggelserne til planlagt vedligeholdelse, på individuelle forsyningsudgifter, osv.

Dette giver vanskeligheder når det drejer sig om at sikre, at besparelserne reelt kommer til at medvirke til en sænkning af lejen. Det en udbredt praksis, at de midler, der er henlagt til planlagt vedligeholdelse bliver brugt til almindelig vedligeholdelse.

Hvis boligorganisationerne sætter dette mere i system, kan man spare på konto 115, der indgår i udgiftsbasen og i stedet forøge udgiften på konto 120, (henlæggelse til planlagt vedligeholdelse og fornyelse). Konto 120 ligger uden for udgiftsbasen.

 

Eksempel

Konto 115 (almindelig vedligeholdelse) bruges til reparation af teknisk udstyr, f.eks.  toiletter. På konto 120 henlægger afdelingerne penge til periodisk fornyelse af toiletter. Hvis en afdeling under budgetlægningen vil spare på konto 115 kan den nemt gøre det og i stedet forøge henlæggelserne på konto 120. Når et toilet går i stykker kan afdelingen afholde udgiften af henlæggelserne på konto 120. Der er tale om en ren bogføringsmanøvre, men udadtil ser det ud som om afdelingen sparer på den løbende vedligeholdelse i konto 115.

På den måde vil afdelingen kunne opfylde måltallet uden at der kommer nogen huslejesænkning ud af det. En sådan praksis er ganske vist ulovlig, men da der næsten aldrig foregår nogen reel kontrol af bogføringen fra revisorernes side, er det risikofrit at bryde reglerne på dette punkt.

 

Vandforbrug

På samme måde kan afdelingerne vælge at indføre individuel betaling for vandforbrug. Dette vil medføre, at man kan spare på udgiften til vandafgifter og i stedet overvælte udgiften på de enkelte lejere. Dette vil medvirke til at opfylde måltallet, og kan også bevirke en sænkning af huslejen. Men det samlede vandforbrug skal stadig betales, og det er tvivlsomt, om det vil bevirke nogen reel besparelse i den samlede boligudgift.

 

Renholdelse

Konto 114 (renholdelse) er den største enkeltkonto, som indgår i udgiftsbasen. Det er på denne konto, at afdelingens personaleudgifter til ejendomsmestre og ejendomsassistenter mm. bliver bogført.

Det er derfor sandsynligt, at de største bestræbelser på at nå måltallet vil komme til at ske ved effektivisering af renholdelsen.

Mange boligorganisationer vil sandsynligvis forsøge at effektivisere ved at lægge stillinger sammen på tværs af afdelinger.

Såfremt det sker i en åben proces, hvor sammenlægningerne godkendes på afdelingsmøder i alle de berørte afdelinger, er det i orden. Men dette forudsætter selvfølgelig, at der forud for vedtagelsen, laves et grundigt forarbejde, der dokumenterer de huslejemæssige konsekvenser for hver enkelt afdeling.

 

Eksempel

Lejerbo Køge Bugt gennemførte i 2014 den såkaldte lokalinspektørordning. Betegnelsen var misvisende, idet der reelt var tale om det modsatte, nemlig en centralisering af renholdelsen for de 14 berørte afdelinger.

Den nye ordning blev trukket ned over hovedet på afdelingerne uden godkendelse på afdelingsmøder. Den største afdeling i boligorganisationen fik dog lov til at holde sig uden for.  I 2016 blev ordningen afskaffet igen af repræsentantskabet efter to år med massive klager fra beboere.

Økonomisk blev lokalinspektørordningen også en fiasko, da den medførte store ekstraudgifter til renholdelse i afdelingerne med undtagelse af den afdeling, der havde fået lov til at holde sig uden for.