Boligreguleringsloven er en god lov i samfund som det danske, hvor vi tilstræber en høj grad af lighed. Af følgende årsager:

1) Loven begrænser de arbejdsfrie indkomster.

2) Udlejerne får, hvad de skal have, men heller ikke mere.

3) Lejerne er sikre på, at deres huslejer ikke løber løbsk.

Det sker fordi, huslejen kun kan sættes i vejret, hvis udlejers driftsudgifter stiger. Når udlejeren vil have en huslejeforhøjelse skal han udarbejde et udgiftsbudget for ejendommen. Hvis lejerne i en ejendom gør indsigelse mod huslejeforhøjelsen, skal udlejeren dokumentere udgifterne i budgettet over for huslejenævnet. Kan han det skal, nævnet godkende huslejeforhøjelsen.

Hvis dokumentationen derimod ikke er i orden, kan huslejenævnet afvise huslejeforhøjelsen helt eller delvis.

De udgifter som udlejeren kan få dækning for er: 1) skatter og afgifter, 2) vedligeholdelsesudgifter, 3) forsikringer, 4) eludgifter og lignende. 5) varmeregnskabshonorar og lign. 6) Udgifter til vicevært.

Desuden får udlejeren dækket sine udgifter til administration, hvis han har folk til at gøre arbejdet. Hvis han selv laver administrationen, kan han få et standardbeløb – 2.500-3.000 kr pr. lejemål pr år.

Forbedringer

Hvis han har forbedret lejemålet, kan han få dækket udgifterne hertil gennem et såkaldt forbedringstillæg, som dækker renter og ydelser på et 20 årigt lån til forbedringen. Et eksempel på et sådant forbedringstillæg er følgende:

Udlejeren forbedrer en lejlighed med et nyt køkken til 50.000 kr. De 20.000 af disse, tager han fra ejendommes opsparingskonto til vedligeholdelse og fornyelse. De står på den såkaldte § 18 konto – som er en konto lejerne hvert år betaler til over huslejen.

De resterende 30.000 er forbedringsudgiften. Lejeren skal betale et årligt forbedringstillæg, som afhænger af rentens størrelse. Op igennem 0-erne var det praksis, at fastsætte det til 10 % af forbedringsudgiften. Hvis køkkenet har en levetid på 20 år, vil udlejeren  få 60.000 kr tilbagebetalt. Det må siges at være en ganske udmærket forretning for udlejeren.

Boligreguleringsloven giver dermed udlejerne et godt incitament til at forbedre boligerne.

Arbejdsfri indkomst

Men udlejerne får også en arbejdsfri indkomst, det såkaldte afkast. Dette beregnes som 7 % af ejendommens værdi ved den 15. almindelige vurdering i 1973.  Folketinget valgte den gang denne procentsats, fordi det var en sædvanlig forrentning for et obligationslån. Man fastlåste samtidig den ejendomværdi, som de 7 % skulle beregnes ud fra til værdien ved den 15. almindelige vurdering.

Tankegange var, at ligestille ejendomejeren med en obligationsejer. En obligation har også den samme pålydende værdi, uanset hvor længe man har ejet den

Men hvad får udlejeren så ud af at eje en udlejningsejendom. Lad os tage et eksempel.

En udlejningsejendom med 10 lejligheder havde f.eks i 1973 en værdi på 1 mio kroner. Det årlige afkast ville være 70.000 kr eller 7.000 pr lejemål. Der er siden gået 42 år. I den tid har udlejeren altså haft en arbejdsfri indtægt på (70.000 * 42) = 2,94 mio kr. – alene i afkast. Dertil kommer at hans ejendom er steget måske 15 gange i værdi.

Så kom ikke og sig, at udlejeren ikke bliver belønnet.

God for lejerne

Men boligreguleringsloven er også god for lejerne. For hvis der ikke var dette loft over afkastet, som beskrevet ovenfor, ville udlejerne kunne udleje lejligheden efter hvad boligmarkedet kan bære. Lejlighederne ville blive udlejet efter deres værdi i dag. Lejlighederne i ovennævnte eksempel ville f.eks. være 1,5 mio kr værd. pr. stk.

En udlejer ville f.eks. kræve en forrentning på 4% af de 1,5 mio – eller 60.000 om året i afkast, hvor han efter boligreguleringsloven kun kan få 7.000 kr.

På den måde er boligreguleringsloven med til at sikre en rimelig balance i samfundet.