I denne artikel beskrives fordele og ulemper ved det almene byggeri i forhold til det private. Konklusionen er, at trygheden og selvbestemmelsretten er en væsentlig værdi ved det at bo alment.

Den almene boligsektor i Danmark er på mange måder enestående i verden. Mange europæiske lande har boligformer, der ligner  dvs. boliger, der er skabt som et alternativ til den private boligsektor med det formål, at frembringe lejeboliger, som almindelige mennesker kan betale. Det som først og fremmest gør den danske model enestående er beboerdemokratiet  eller rettere sagt beboernes muligheder for at få indflydelse på dagligdagen i deres bebyggelse.
Men hvad adskiller den private udlejning fra den almene udlejning i Danmark. Lad os gennemgå de væsentligste ligheder og forskelle.

Forskel i lejens størrelse

I dag er det svært at afgøre, hvilken af de to boligformer, der er den dyreste. Det afhænger helt af, hvordan man foretager sammenligningen. Det afhænger også af den geografiske faktor. I det følgende gennemgår jeg lejeniveauet i hovedstadsområdet. I provinsen  bortset fra Odense og Århus – er niveauet lavere.
Sammenligner man det ældre almene byggeri fra før 1970 med det tilsvarende private byggeri, hvor der er omkostningsbestemt leje, er der formentlig ikke nogen væsentlig forskel i lejens størrelse gennemsnitligt set. I begge sektorer ligger lejeniveauet på mellem 400 og 600 kr pr kvadratmeter årligt (det svarer til  henholdsvis 2.700 og 4.050 kr om måneden for en gennemsnitslejlighed på 81 kvadratmeter).
Dette gælder for boliger, der ikke er væsentligt moderniserede. Moderniserede lejligheder koster mere i begge boligformer.
I byggeriet fra perioden 1970 -1991 er der heller ikke nogen væsentlig forskel i lejen i de to boligformer. Igen sammenligner vi det almene byggeri med privat byggeri, der har omkostningsbestemt leje. Sædvanligvis ligger lejeniveauet på mellem 700 og 1000 kr pr kvadratmeter (ca 4.700 kr/måned  ca.6.700 kr/måned for 81 m2). Det store spring i lejeniveatuet i forhold til perioden før 1970 skyldes først og fremmest højrente-perioden i 1970-erne, som pressede lejen væsentlig i vejret i begge boligformer.
I byggeri opført efter 1991 er der gennemgående et noget højere lejeniveau og en større spredning inden for det private udlejningsbyggeri end indenfor det almene. I det almene byggeri ligger huslejen typisk mellem 900 – 1200 kr. pr kvadratmeter årligt  (ca 6.000 kr/måned  ca. 8.100 kr/måned for 81 m2). mens det ikke er udsædvanligt at nyt privat udlejningsbyggeri har en husleje der er højere end 1.500 kr. pr. kvadratmeter årligt (ca. 10.100 kr. pr. måned)
Endelig må man tage i betragtning, at der i det private udlejningsbyggeri er mange udlejere, der tager en ulovlig høj leje. Selv i det ældre byggeri fra før 1970 er det ikke udsædvanligt at udlejere opkræver f.eks. 1.500 kr. pr. kvadratmeter årligt, selv om den omkostningsbestemte leje kun er det halve
Man kan altså ikke sige at lejen i det almene byggeri altid er lavere end i det private udlejningsbyggeri. Men huslejen varierer ikke så meget og de meget høje huslejer findes i det private udlejningsbyggeri.

Tryghed

Lejelovgivningen er kompliceret i begge boligformer. Det almene byggeri er dog omfattet af et væsentligt mere omfattende regelsæt end det privat byggeri. Den tætte regelstyring giver højere tryghed for lejeren i det almene byggeri, fordi det forhindrer den almene udlejer i at lave særbestemmelser i lejekontrakterne
Hovedprincippet den almene lejelov er, at alle aftaler og bestemmelser, der ikke udtrykkeligt er nævnt i loven, er forbudt, mens det i den private lejelov er omvendt. Her er det tilladt at aftale hvad som helst, med mindre det udtrykkeligt er forbudt.
Når det gælder opsigelse og ophævelse er både de almene lejere og de private lejere godt beskyttet. I begge boformer gælder det, at man som regel kun kan miste sin lejlighed i to situationer:
– hvis man ikke betaler husleje til tiden
– hvis man overtræder husordenen ved støj og lign.
De private lejere har dog den ulempe, at deres lejemål kan opsiges hvis udlejeren selv ønsker at flytte ind i lejemålet. Desuden kan der aftales tidsbegrænset udlejning i privat udlejningsbyggeri, hvilket er forbudt inden for alment byggeri.
De almene lejere har derved en (lidt) større tryghed i lejemålet end de private lejere.
Demokrati og medindflydelse
Med hensyn til denne faktor er der stor forskel på de to boformer
I det private udlejningsbyggeri er det udlejeren, der bestemmer næsten alt. Ganske vist findes der i lovgivningen bestemmelser om beboerdemokrati. F.eks. har lejerne ret til at fastsætte en husorden. De har også ret til at få en række specifikke oplysninger i forbindelse med varsling af huslejestigninger, og hvis udlejer ikke giver dem disse oplysninger, kan huslejestigningen bortfalde.
Men bortset fra dette har reglerne om beboerdemokrati i privat udlejningsbyggeri mest karakter af „varm luft“, dvs. at det ikke har nogen konsekvenser for udlejeren at overtræde dem.
I det almene byggeri  er reglerne om beboerdemokrati langt mere omfattende. Den vigtigste rettighed er, at lejerne skal godkende ændringer i budgettet før en huslejestigning kan varsles. Dette skal ske på årlige afdelingsmøder, hvor alle lejere har ret til at møde frem og stemme.
Det er også på afdelingsmøderne at lejerne vælger repræsentanter til afdelingsbestyrelsen og repræsentantskabet. Efterfølgende er det repræsentantskabet, som vælger organisationsbestyrelsen, som er den øverste myndighed i boligorganisationen (boligselskabet)
Alle væsentlige beslutninger, der berører afdelingerne, skal forhåndsgodkendes af lejerne på afdelingsmøder.
Som lejer har man som lejer af en almen bolig også ret til at foreslå nye ting, f.eks. investeringer i nye vaskemaskiner eller andre fællesfaciliteter, og man har ret til at foreslå bedre service i form af mere personale. Forslagene skal behandles, og de skal gennemføres, hvis et flertal på afdelingsmødet godkender dem.
Denne initiativret og beslutningskompetence findes ikke i privat udlejningsbyggeri.

Risikoen

Som det kan ses af ovenstående er der ikke nogen synderlig stor fordel ved at være almen lejer frem for privat lejer, når det gælder huslejens størrelse og trygheden i boligen.
Men når det gælder beboerdemokrati og medindflydelse er der stor forskel. Det er først og fremmest beboerdemokratiet, der har gjort den almene sektor i Danmark verdenskendt.
Det forudsætter dog, at de demokratiske spilleregler bliver overholdt først og fremmest af afdelingsbestyrelserne og lederne af boligorganisationerne. det er dem, der skal føre beslutningerne ud i livet.
Hvis lederne ser stort på spillereglerne og saboterer beboerdemokratiet, så kan tilliden blandt lejerne hurtigt forsvinde og så forsvinder også den afgørende fordel, som den almene sektor har i forhold til den almen.