Beskyttelse mod opsigelse er alle rettigheders moder for lejerne. I denne sag fra Bornholm var det tæt på, at udlejer fik medhold – men opsigelsesretten stod sin prøve

Af Jakob Lindberg

I 1981 bosatte et ægtepar sig i en landejendom på Bornholm. De ernærede sig ved konsulentvirksomhed og kvæghold. Under finanskrisen kom de i økonomiske vanskeligheder hvilket medførte, at ejendommen kom på tvangsauktion. Ejendommen blev overtaget af en håndværksmester fra hovedstadsområdet, som var født på Bornholm.

Håndværksmesteren var på det tidspunkt ikke interesseret i at flytte tilbage til øen, så det blev aftalt, at ægteparret skulle blive ved med at bo i lejemålet som lejere, og eventuelt købe ejendommen tilbage, når deres økonomiske situation blev bedre. Lejeforholdet blev først formaliseret ved underskrivelsen af en lejekontrakt i december 2017.

Vedligeholdelse

Det gode forhold mellem ægteparret og den nye udlejer varede ikke ved. Der var uenighed om omfanget af udlejerens forpligtelse til vedligeholdelse. Det førte til, at ægteparret indbragte en sag for huslejenævnet på Bornholm.

Huslejenævnet gav den 23. maj 2019 udlejeren pålæg om at foretage forskellige vedligeholdelsesarbejder. Det vigtigste var, at der skulle foretages en reetablering af ejendommens varmekilde, som bestod af et oliefyr

Udlejeren udbedrede visse af de påbudte arbejder, men han nægtede at reetablere oliefyret, fordi han mente, at det var ægteparret, de selv var skyld i, at oliefyret var blevet ødelagt.

Ophævelse og opsigelse

Som følge heraf ophævede udlejer ægteparrets lejemål i november 2018, og da de ikke ville flytte, gik han til fogedretten for at få lejerne sat ud. Fogedretten afviste sagen og henviste udlejeren til at anlægge sag ved boligretten. Denne sag blev anlagt i juni måned 2019.-

Samtidig opsagde han lejerne til fraflytning med 1 års varsel med den begrundelse, at han selv ønskede af bo i huset. Denne sag blev anlagt for at få lejerne ud i det tilfælde, at lejerne fik medhold i at de ikke kunne sættes ud som følge af den påståede ødelæggelse af oliefyret.

Boligretten

De to sager kom for boligretten på Bornholm i foråret 2020.

Udlejeren fortalte, at han havde købt huset på en tvangsauktion den 5 oktober 2015, fordi han havde fået et brev fra sin mor, som var kusine til den ene af de to beboere i ejendommen. Han mødte op hos beboernes advokat og tilbød at hjælpe dem ved at købe ejendommen, hvorefter det var meningen, at de skulle købe den tilbage eller finde en anden løsning.

Det blev aftalt at der skulle laves en tidsbegrænset lejekontrakt og at de skulle betale 6.000 kr i husleje om måneden. Der var derimod uenighed om, hvorvidt der skulle betales depositum og forudbetalt leje. Lejekontrakten blev først underskrevet den 30. november 2017 og denne uenighed blev en belastning i forholdet mellem parterne.

Problemer med oliefyret

Lejer-ægteparret havde selv købt oliefyret i 2009, men fordi de havde meget træ på ejendommen, opvarmede de huset ved hjælp af brændeovn i en stor del at fyringssæsonen. De var vant til at tappe vand af fyret, når de stoppede det.

I efteråret 2018 bestilte udlejer en VVS-installatør til at foretage eftersyn på oliefyret. VVS-installatøren meldte tilbage, at fyret ikke var i orden. Ved eftersynet konstaterede man, at der var utætheder i fyret, og VVS-installatøren udskiftede derfor fyret med et andet oliefyr som en midlertidig løsning. Det oprindelige fyr blev opmagasineret hos VVS-eren for at blive undesøgt.

Fjernelsen af det gamle fyr skete uden varsel på en dag hvor ingen af lejerne var hjemme, fordi kvinden var til undersøgelse på hospitalet. Det blev lejerne meget vrede over.

Senere blev det nye fyr også fjernet, fordi lejerne mente at det var uøkonomisk. De var i perioden derefter uden varmekilde og først i januar 2019 blev der sat en gasvandvarmer op på badeværelset, så de i det mindste havde varmt vand.

Ophævelse

Udlejer ophævede nu lejemålet kort efter at VVS-manden havde fjernet det midlertidige fyr. Som forberedelse af retssagen blev der udmeldt syn og skøn. Ved en besigtelse af ejendommen sagde udlejers advokat, at lejerne skulle køre med hen og deltage i et syn af oliefyret.

Det ville lejerne ikke fordi de ikke var blevet varslet. Den mandlige lejer havde selv i 8 år fungeret som skønsmand for Østre Landsret og han har aldrig besigtet noget, som ikke befandt sig på åstedet. Senere fik de et fotografi fra VVS-firmaet, hvor man kunne se, at der var et stort hul i fyret.

Skønsmand

En skønsmand afgav forklaring i boligretssagen. Han forklarede, at hullet i fyret enten skyldes frost eller et såkaldt vandslag. Et vandslag kan f.eks. ske, hvis en ventil lukkes for brat, hvorefter vandet med stor hastighed bevæger sig igennem rørsystemet og eventuelt slår hul i kedlen.

Han mente, at det mest sandsynlige var, at det var en frostsprægning der havde ødelagt kedlen. Da anlægget ikke havde været i drift i perioder, hvor det var temmelig koldt udenfor, har der været stillestående vand i rørsystemet, som kunne fryse til. Hullet i kedlen kunne ligne, at der havde ligget en isklump lige bag ved. Hullets rene form kunne tyde på, at der også havde været en støbefejl i kedlen

Skønsmanden kunne ikke med bestemthed sige, hvad årsagen til hullet var. Han mente ikke at hullet var sket mens kedlen stod på VVS-mandens værksted.

Proceduren

Under proceduren hævdede udlejers advokat, at det omhandlede hul ikke var foretaget efter, at kedlen blev nedtaget, og han hævdede at hverken udlejeren eller VVS-manden var skyld i hullet efter at oliefyret blev fjernet.

Da det kun var lejerne,  der havde haft adgang til ejendommen, påstod advokaten, at de ikke havde løftet bevisbyrden for at hullet i kedlen skyldes andre end dem selv. Han henholdt sig til at årsagen til hullet skyldes, at anlægget har været ude af drift.

Lejernes advokat gjorde gældende at årsagen til hullet skyldtes at udlejer selv fjernede fyret den 22. oktober 2018, og at man derfor ikke kunne udelukke, at skaden var sket efter at fyret var blevet fjernet. Hun henholdt sig til skønsmandens erklæring om, at ”..Den formodede frostsprængning af kedlen kan udmærket kan have fundet sted på andre tidspunkter end skønsmanden har antydet”

Derfor påstod lejers advokat, at udlejeren skulle foretage en retablering af varmekilden, som Huslejenævnet havde bestemt.

Dom i ophævelsessagen

Et enigt dommerpanel fandt at ”.. Forpligtelsen til at sikre, at lejemålet stedse kan forsynes med varme og varmt vand påhviler udlejer, og han er som ejer forpligtet til at vedligeholde ejendommens varmekilder og til at udbedre eventuelle skader på disse.”

Dommerne fandt ikke, at udlejer havde bevist, at skaden på oliefyret var forårsaget af lejerne, heller ikke selv om lejernes periodevise tømning af vandtanken havde været en medvirkende årsag til skaden. Dommerne mente ikke, at lejerne havde vanrøgtet lejemålet. De havde heller ikke misligholdt deres forpligtelse på en sådan måde, at deres fjernelse var påkrævet.

Lejerne blev derfor frifundet, og udlejer blev pålagt at udføre de arbejder, som Huslejenævnet havde pålagt ham.

Opsigelsessagen

Ved samme domsforhandling afgjorde Retten på Bornholm spørgsmålet om, hvorvidt udlejer havde ret til at opsige lejeren med 1 års varsel, fordi han selv ville bo i lejemålet

Lejelovens § 87, stk. 1 er en bestemmelse, der muliggør opsigelse af en lejer med denne begrundelse. Loven siger også, at boligretten kan afvise en opsigelse, hvis opsigelsen ikke er rimelig ud fra en vurdering af begge parters forhold.

Udlejer havde begrundet opsigelsen med, at han på grund af sygdom måtte opgive sin virksomhed på Sjælland, og at han derfor ønskede at vende tilbage til sin fødeø. Han havde sat sin ejendom i Dragør til salg med henblik på flytningen. På den måde opfyldte han betingelsen om, at opsigelsen var rimelig.

Lejerne bestred, at udlejer havde til hensigt at bo i ejendommen. De mente, at den virkelige begrundelse var udlejers manglende held med at ophæve lejemålet efter at lejerne havde fået medhold i Huslejenævnet.

De pegede også på, at de havde boet i ejendommen i ca 40 år og derfor havde en stærkere tilknytning til ejendommen end udlejeren. De bad også retten om at tage i betragtning, at de havde en ringere økonomisk mulighed for at finde en anden beboelse end udlejeren.

Af disse årsager opfyldte udlejers – efter deres mening – ikke lovens krav om, at opsigelsen skulle være rimelig ud fra en vurdering af begge parters forhold.

Dom i opsigelsessagen

De tre dommer var ikke enige i afgørelsen af dette spørgsmål.

Mindretallet lagde vægt på, at udlejers sygdom og hans ønske om at flytte nærmere ved sine forældre var en rimelig begrundelse for opsigelsen. Hen mente også, at ejendommens vedligeholdelsesstand talte for at han skulle have ret til at bo i den, da lejerne på grund af deres høje alder ikke magtede at vedligeholde ejendommen. Dertil kom, at det var muligt for lejerne at finde en anden og mere passende bolig på Bornholm

Flertallet mente at uoverensstemmelserne mellem udlejeren og lejerne var en medvirkende årsag til ophævelsen. Desuden lagde de vægt på følgende forhold:

• den lange periode, lejerne havde boet i ejendommen
• at udlejer ejede en anden ejendom i Nexø
• at ejendommens størrelse og tilstand talte mere for at lejerne skulle bo der frem for udlejeren

Selv om lejerne kunne finde en anden bolig, fandt flertallet efter en samlet bedømmelse, at opsigelsen ikke var rimelig og derfor ugyldig.

Af disse årsager blev lejerne frifundet og kunne blive boende i ejendommen.

Kilde: Dom fra Retten på Bornholm af 4 juni 2020. Lejerne var under sagen repræsenteret af Rikke Solberg Bruun