Danmark har siden vedtagelsen af parallelsamfundsloven i 2018 bevæget sig ud på folkeretlig glidebane, der truer vores internationale anseelse.
Af Bodil Kjærum
Bodil Kjærum
Dette er blevet bemærket. F.eks. har FN-komiteen, CERD (Komiteen for Eliminering af Racemæssig Diskrimination) i flere år haft Danmark under observation. I en rapport udsendt den 3. december 2021, sætter komiteen blandt andet fokus på de diskriminerende aspekter af lovgivningen om parallelsamfund. I rapporten vier komiteen en særskilt afsnit til at kommentere brugen af ”vestlige” contra ”ikke-vestlige lande” i loven. Det er blevet bemærket at ”ghetto-pakken” tilføjer et diskriminerende og racemæssigt kriterium til de sociale, økonomiske og uddannelsesmæssige kriterier i lovgivningen. Det sker ved at pålægge udsatte boligområder særligt restriktive regler, hvis der i et område er mere end 50% beboere af ikke-vestlig oprindelse. Dette kan føre til marginalisering og diskriminering af personer, der bliver klassificeret som ikke-vestlige.Opfordringen fra FN-komiteen er ikke til at misforstå:
”Afstå fra at bruge procentdelen af immigranter og deres efterkommere fra “ikke-vestlige” lande i et bestemt område som grundlag for at anvende strengere love og foranstaltninger (end i andre boligområder. Min parantes)”
Som det fremgår af andre artikler i dette blad er regeringen blevet sagsøgt for ulovlig diskrimination. Danmarks Lejerforeninger opfordrer til at regeringen og Folketinget følger FN-komiteens anbefalinger.
Etnisk, racemæssig og religiøs diskrimination er ikke kun noget, der hører 2. verdenskrig til. Så sent som i 90-erne startede en krig i Eks-Jugoslavien på baggrund af etniske konflikter. I Rwanda førte etniske modsætningsforhold til et regulært folkemord. Danmark kan ikke sammenlignes hverken med Jugoslavien eller Rwanda. Alligevel viser de to eksempler, hvad der kan blive det tragiske resultat, hvis man sætter kunstige skel i befolkningen.
Også i dag findes autoritære regimer, der bruger forskelsbehandling efter etniske, racemæssige eller religiøse kriterier til at sætte befolkningsgrupper op i mod hinanden. Sådanne regimer skal Danmark ikke ende i selskab med.
Bodil Kjærum er landsformand for Danmarks Lejerforeninger. Kommentaren har været bragt som leder i bladet Lejer i Danmark
Kommentar til regeringens nedrivningspolitik og borgmestres misbrug af deres magt
Af Rolf Nielsen
Rolf Nielsen
Almenboligloven lægger stor vægt på, at de demokratisk valgte varetager lejernes interesser vedrørende deres almene boliger. Desværre optræder tilsynsmyndigheden som om, at de ikke har skyggen af respekt for de demokratisk valgte og som om at tilsynsmyndigheden kan bestemme, hvem som skal bo i de almene boliger.
Det tilkommer ikke tilsynsmyndigheden at påtvinge de demokratisk valgte politiske holdninger, som er de demokratisk valgte uvedkommende. At en tilsynsmyndighed vil bestemme hvem, som efter renovering kan flytte tilbage til deres renoverede bolig er magtmisbrug, som bør indbringes for Ankestyrelsen eller Boligministeriet.
Det er ikke tilsynsmyndigheden, som skal kunne tilsidesætte de demokratiske organisationers helt rimelige ønsker om renovering af deres boliger ved at stille politiske krav om fraflytning af socialt svage borgere i boligområdet. Tilsynsmyndigheden skal sikre de demokratisk valgte overholder love og regler, men ikke udøve magtmisbrug overfor de demokratisk valgte.
Når boligministeriet kræver at øverste myndighed i den almene boligorganisation skal godkende f.eks. salg af almene boliger, er det groft krænkende at tilsynsmyndighederne ikke efterlever lovgivers – det vil sige Folketingets – intentioner.
Borgmestre går over stregen
Meningen med loven er, at de demokratisk valgte repræsentanter skal have indflydelse på egne forhold og at tilsynsmyndigheden kun skal kontrollere, at de demokratisk valgte overholder love og regler. Det har aldrig været meningen, at tilsynsmyndighederne skulle ændre på de indholdet i de afgørelser, som de demokratisk valgte har truffet.
Der er flere eksempler på at borgmestre tror de kan underkende lovlige demokratiske beslutninger, som det passer borgmestrene. Men det er ikke kommunens boliger, så borgmestrene går over stregen.
Når tilsynsmyndigheden misbruger sin magt til at gennemtvinge urimelige krav overfor de demokratisk valgte, skal det have konsekvenser. At tilsynsmyndigheden vil bestemme hvem, som kan indflytte og ikke indflytte i de renoverede almene boliger har aldrig været meningen med almenboligloven.
En almen boligafdeling på Samsø kom på tvangsauktion og blev købt af en godsejer. De fleste lejere fik deres vilkår forringet og huslejen steg. Kun Rolf Nielsen protesterede. Læs om hans kamp og om myndighedernes svigt
Af Jakob Lindberg
Skoleparken i Brundby
Rolf Nielsen bosatte sig for ca 16 år side på Samsø efter at have solgt sit IT-firma. Han flyttede i 2005 ind en tidligere skole i Brundby. Dengang var udlejer Samsø Ældreboligselskab, som var en almen boligorganisation. Ejendommen består af 23 lejligheder. Skolen havde tidligere fungeret som flygtningecenter, og for at undgå at skolen igen skulle fungere som flygtningecenter, blev den ombygget til lejligheder.
Han var selv formand for den afdeling i Samsø Ældreboligselskab, som hans lejemål var en del af, og formand for hele boligorganisationen, som bestod af 3 afdelinger.
Samsø Kommune var tilsynsførende, og der var fra starten problemer med byggesjusk. Af forskellige årsager var lejlighederne svære at udleje, og i lang tid var alene halvdelen af lejemålene udlejet. Som følge heraf var driften forbundet med underskud.
Tvangsauktionen
Der blev forsøgt en finansiering via Landsbyggefonden, men man måtte give op. Da kreditforeningen ikke fik sine penge, endte det med, at ejendommen blev solgt på tvangsauktion, og selskabet gik konkurs.
Ved tvangsauktionen i 2013 blev det anført i det skriftlige materiale, at ejendommen var delvist udlejet i henhold til lov om leje af almene boliger, og at auktionskøber var forpligtet til at respektere lejernes rettigheder i forhold til de lejeaftaler, der var indgået.
Rolf Nielsen var interesseret i, at en eventuel køber skulle overholde lejernes rettigheder i henhold til almenlejeloven, og i fogedretten forsikrede dommeren ham om, at lejerne ikke ville blive stillet ringere som følge af tvangsauktionen.
Nej til ny kontrakt
Den nye udlejer – en godsejer fra Samsø – havde ikke samme syn på sagen som Rolf Nielsen. Han ville have frie hænder til at hæve lejen på længere sigt. Derfor tilbød han lejerne en engangs-nedsættelse af lejen, hvis de skrev under på en ny lejekontrakt, der ikke var omfattet af almenlejeloven. Som den eneste lejer takkede Rolf Nielsen nej hertil.
Lejeforhøjelse for stigende skatter
Lejeren modtog i 2020 en varsling om huslejestigning, der var begrundet i en stigning i renovationsafgiften til Samsø Kommune. Han gjorde indsigelse, hvorefter udlejer indbragte sagen for Huslejenævnet.
Huslejenævnet afgjorde sagen ud fra reglerne i den private lejelov, som giver en udlejer ret til at varsle huslejestigning, hvis der sker stigning i den kommunale ejendomsskatter eller afgifter. Nævnets afgørelse var pragmatisk. Der var ikke nogen uenighed mellem lejer og udlejer om at renovationsafgiften var steget. Nævnet bestemte derfor, at Rolf Nielsen skulle betale det samme beløb, som udlejer havde krævet af de øvrige lejere, 875 kr årligt.
Nævnet tilsidesatte udlejers krav om, at han skulle betale 1.022 kr årligt.
Retten i Århus
Boligretten
I forbindelse med sagen havde lejeren søgt aktindsigt og bedt Samsø Kommune oplyse, om der er sket en kommunal godkendelse af overdragelsen af ejendommen. Han havde fulgt meget med i kommunens gøren og laden, og han havde aldrig hørt om, at kommunen skulle have godkendt overdragelsen af ejendommen til den nye udlejer. En juridisk konsulent fra Samsø Kommune har da også bekræftet, at der ikke foreligger nogen skriftlig godkendelse.
Ifølge § 27 i almenboligloven skal salg af en almen ejendom godkendes af både kommunalbestyrelsen og boligministeren i forbindelse med tinglysningen. Hvis disse godkendelser ikke foreligger, skal den dommer, der godkender tinglysningen, give sælgeren af ejendommen en frist for at fremskaffe disse godkendelser. Bestemmelserne i § 27 var ikke overholdt og salget var dermed sket i strid med loven.
Forud for salget var Samsø Ældreboligselskabs bestyrelse blevet sat under midlertidig administration. Dermed var almenboliglovens bestemmelser om respekt for beboerdemokratiet også sat ud af kraft. I denne situation så tinglysningsdommeren bort fra, at § 27 ikke var overholdt.
Lejers advokat
I boligretten pegede lejers advokat på, at der aldrig var sket nogen godkendelse af salget fra Samsø kommunes side. Derfor var lejeforhøjelsen ugyldig. Da Rolf Nielsen ikke havde skrevet under på en ny lejekontrakt, skulle sagen afgøres ud fra principperne i almenlejeloven og almenboligloven. Dette medførte, at udlejeren kun kunne forhøje lejen, hvis han kunne godtgøre, at han havde fulgt reglerne og almenlejelovens, kapitel 3 og princippet om balanceleje.
Balancelejeprincippet siger, at en indtægterne i en almen afdeling skal svare til udgifterne, herunder opsparing til fremtidig vedligeholdelse mm. Balancelejeprincippet tillader ikke af der opkræves overskud.
I praksis ville dette være umuligt for den nuværende udlejer at hæve lejen, og konsekvensen ville være, at Rolf Nielsens leje blev fastlåst i kroner og øre i resten af hans lejeperiode.
Udlejers synspunkt
Udlejers advokat indrømmede under boligrettens behandling af sagen, at der ved salg af en almen bebyggelse skal ske en godkendelse fra kommunens side efter reglen i almenboliglovens § 27. Advokaten kunne ikke dokumentere at dette faktisk var sket, men han påstod, at de måtte være sket, fordi det står i loven at det skal ske.
Konsekvensen af dette var, at når salget var godkendt efter § 27, så kunne udlejer med hjemmel i § 27 a bruge lejelovens regler til at gennemføre huslejestigninger
Dommen
Byretsdommer, Hanne Rokkjær Fløe godtog udlejerens argumentation og skrev:
Uanset der ikke foreligger en skriftlig godkendelse af ejendommens afhændelse jf. almenboliglovens § 27, stk. 1, 1. pkt., finder retten det godtgjort, at afhændelsen de facto er blevet godkendt, hvorefter lejeforholdet må anses for omfattet af lejeloven jf. almenboliglovens § 27 a.
Kommentar
Dommerens begrundelse rejser spørgsmålet: Hvad betyder det, ”at afhændelsen de facto er blevet godkendt”?. Enten er noget blevet godkendt eller også er det ikke godkendt. ”De fakto godkendt” er der ikke noget, der hedder. Hvis en handling er godkendt af en kommune, så skal der foreligge et dokument, der beviser det.
Hvis man overfører udlejeradvokatens argument til straffelovens område, ville det svare til at en forsvarsadvokat kom med følgende argument: at fordi tyveri af biler er forbudt, så måtte hans klient have købt den bil, han var tiltalt for at have stjålet – selv om den tiltalte ikke kunne bevise, at han havde betalt for bilen.
Rolf Nielsen har søgt om bevilling til at anke sagen til landsretten. Med alle de salg af almene boliger, der kommer til at foregå i de kommende år er det vigtigt, at almenboliglovens § 27 bliver overholdt. Denne bestemmelse udgør en beskyttelse af de lejere, der bliver ramt af salg til private investorer.
Kilde: Lejerne var repræsenteret af advokat Lasse Hummelhof Frandsen ved advokatfuldmægtig Kasper Fuhr Christensen
Den stærke kritik fra blandt andet Sognefogedvængets formand, Allan Jørgensen og den negative omtale i lokalpressen har fået Boligforeningen Lolland’s direktør til at meddele, at man med virkning fra 1. september 2021 ophører som administrator’
Af Jakob Lindberg
Den 17 juni 2021 modtog Allan Jørgensen, formand for Boligselskabet Sognefogedvænget (herefter SFV) et brev fra Niels Kruse og Carl Dreyer, der er henholdsvis formand og direktør for Boligforeningen Lolland (herefter BFL)
I brevet ophæver BFL administrationsaftalen med SFV pr. 30 september 2021.
Der er tale om et meget drastisk skridt fra BFL’s side. I den
gældende administrationsaftale står, at aftalen kan opsigesmed 1 års varsel til udløbet af et regnskabsår. Under normale omstændigheder ville administrationsaftalen kunne udløbe den 30 september 2022.
En ophævelse er noget andet. Ophævelse kan ske med øjeblikkeligt varsel eller med kortere varsel end 1 år. I dette tilfælde har BFL ophævet aftalen med 2 måneders varsel.
Ved ophævelsen har BFL sat SFV i en svær situation. SFV skal nu skynde sig at finde en anden administrator, der kan tage over allerede den 1. oktober 2021 og allerede på denne dato opkræve husleje, føre regnskab, forestå udlejning osv.
Misligholdelse
Ophævelse af en aftale fra en parts side forudsætter, at den anden part ikke har overholdt sin del af aftalen. Det kaldes misligholdelse.
Hvis en part ophæver en aftale uden at der foreligger misligholdelse, kan parten (i dette tilfælde BFL) blive pålagt at betale erstatning ti den anden part, SFV. I brevet angiver BFL 13 punkter, hvor SFV skulle have misligholdt aftalen. Blandt andet nævnes:
At SFV har forsøgt at påvirke BFL til ikke at overholde regler og rammer for opgave- og ansvarsfordeling mellem henholdsvis organisationsbestyrelse og afdelingsbestyrelse.
At SFV har tilsidesat BFLs rådgivning om det lovfæstede beboerdemokrati ved at melde boligselskabet ind i Køge Lejerforening uden en forudgående forelæggelse for og afstemning blandt afdelingens lejere.
At SFV har oplyst BFL, at man vil vil anlægge injuriesag mod BFL’s direktør
At SFV har valgt løbende at involvere pressen i kritik af BFL fremfor at søge dialog og samarbejde med BFL.
BFL skriver derpå: ”På de eksisterende vilkår og betingelser ser BFL sig ikke i stand til at udføre den administrations- og rådgivningsopgave, der er indgået aftale med SFV om, på forsvarlig vis.”
Erstatning
Hvis ophævelsen fra BFL’s side medfører, at SFV lider et tab, kan SFV kræve erstatning. Det kan f.eks. ske hvis lejligheder ikke bliver genudlejet til tiden på grund af det pludselige skift af administrator.
Hvis en sådan situation kommer til at foreligge må SFV anlægge sag ved domstolene mod BFL. SFV vil dog kun kunne få erstatning, hvis man kan bevise, at have lidt et tab. I dette regnestykke indgår også det honorar som man ikke mere skal betale til SFV i forhold til det honorar, man skal betale til den nye administrator.
Ny administrator
Det lykkedes på meget kort tid for SFV at indgå en aftale med en ny administrator. Der blev i begyndelsen af august indgået en administrationsaftale med Boligkontoret Danmark. Boligkontoret Danmark er et landsdækkende adminis
trationsselskab, som i forvejen administrerer nogle få afdelinger i Lolland Kommune.
Boligkontoret Danmark overtager fra 1. oktober 2021 administrationen af Sognefogedvænget.
Det er bemærkelsesværdigt, at SFV måske kommer til at spare penge på administratorskiftet. Det skyldes, at det adminisrationshonorar, man hidtil har betalt til BFL er meget højt. nemlig 577.539 kr, ifølge driftsbudgettet for 2021
Ifølge aftalen med Boligkontoret Danmark bliver administrationshonoraret væsentligt mindre, nemlig 295.785 kr. Dertil kommer formentlig en engangsudgift som følge af administratorskiftet.
Det er derfor ikke sikkert, at SFV kommer til at miste penge på administratorskiftet.
Kommunen blev udsat for hård kritik, men der var også indlæg der opfordrede til kompromis
Af Jakob Lindberg
Da det blev klart for beboerne i Sognefogedvænget, at de risikerede at miste deres bolig, kom der gang i debatten i de lokale aviser. I Folketidende kunne man f.eks. læse blandt andet følgende:
Tvangsflytning
Et indlæg var skrevet af Birthe Lauridsen, byrådskandidat for Enhedslisten. Hun vendte sig mod borgmesterens krav om at der skal anvendes de såkaldte fleksible udlejningsregler. Hun pegede på erfaringerne fra andre renoveringsprojekter og skrev:
”Enhedslisten er imod at borgere på grund af deres sociale status bliver tvangsflyttet fra det ene nedslidte boligområde til det andet og at selvsamme borgere fratages deres muligheder for at vende tilbage til deres lejligheder og netværk.
Af denne årsag har Enhedslisten set sig nødsaget til at stemme imod renoveringsprojektet.
Kriterierne
En beboer, Tina Schandorff Lundgren kritiserede kommunens kriterier for hvem der måtte få lov at bo i Sognefogedvænget
”Og hvad er det så for kriterier, man har opsat? Jo man vil gerne have folk der er i arbejde og studerende. Og så mennesker, der flytter fra ejer- eller andelsbolig – og det er jo nok især folkepensionister. Men de folkepensionister, der bor her i forvejen, og som havde regnet med, at boligen i Sognefogedvænget skulle blive deres sidste hjem, får ikke lov til at blive boende.
Men nu er sagen op til politikerne. Hvis man holder stejlt på sit, er jeg overbevist om, at beboerne i Sognefogedvænget også vil holde stejlt på deres. Og hvis ikke man møder nogen form for imødekommenhed fra kommunens side, tror jeg , at risikoen for, at et besluttende beboermøde vil forkaste planerne er endog meget sandsynlig. ”
.
Muligt kompromis
Et af indlæggene var skrevet af Erling Mortensen, som er beboer i Sognefogedvænget og repræsentantskabsmedlem i boligselskabet. Han påpegede, at det vil være i alles interesse at få løst denne konflikt og at man bør løse den ad frivillighedens vej.
”Man kunne for eksempel starte med at give alle beboerne et rimeligt genhusningstilbud. Jeg kunne forestille mig, at der er mange der ikke kan overskue at flytte til midlertidig genhusning og senere tilbage til den oprindelige bolig, men hellere vil have ro om deres tilværelse så hurtigt som muligt.
De mennesker, der ikke ønsker at flytte, skal så naturligvis genhuses midlertidigt og tilbage til deres bolig. Det er selvfølgelig umuligt at spå om, hvordan resultatet af en sådan tilgang vil blive, men kommunen kunne nå sit mål mål om at ændre beboersammensætningen ved at indføre 100 % fleksibel udlejning ved genudlejning (det vil måske så tage lidt længere tid), og beboerne vil føle, at man respekterer dem.
Og samtidig undgår man, at alle planerne falder til jorden. Er det ikke en win-win situation?”
Kritik af sprogbrugen
Karen Zuhari, som også bor i Rødby skrev blandt andet:
”Det mest paradoksale er, at man kalder systemet med beboersortering for ”fleksibel” udlejning, for samtidig opstiller man en række meget strikse krav, som bestemt ikke er fleksible. Man er endog så ufleksibel, at man ikke vil give de nuværende beboere fortrinsret til deres egne huse, den dag renoveringen er tilendebragt.
At have et trygt nærområde forebygger ensomhed og det er netop de, som kommunen efter sigende gerne vil opnå for borgerne og vel især for de ældre: En tryg hverdag, så man kan forblive aktiv længst muligt, og hvor man har omgangskreds i nabolaget, holder øje med hinanden og hjælper hinanden med småting.
Hvad nytter det at have en forkromet ældrepolitik på papiret, når kommunen i virkeligheden handler stik modsat? Udtrykket ”Del og hersk” handler om at splitte og dermed vinde.”
En lejer fra Sognefogedvænget sendte et brev til boligministeriet med spørgsmålet, om det kunne være rigtigt, at man kunne bruge reglerne om fleksibel udlejning til at forhindre lejerne i at flytte tilbage til deres bolig efter ombygningen
Af Jakob Lindberg
Brevet blev besvaret af specialkonsulent Martin Preisler Knudsen fra boligministeriet.
Han kom ind på konflikten mellem reglerne i almenlejeloven og de specielle regler om anvisning af boliger.
Svaret lød:
”Af almenlejelovens § 86, stk.5 følger endvidere at udlejeren samtidig med opsigelsen skal tilbyde lejeren at leje en bolig af samme art som den opsagte, hvis der ved ombygningen tilvejebringes boliger. Dette indebærer, at lejeren har ret til at få tilbud om at vende tilbage til boligen, hvis den efter ombygning igen udlejes.
Reglerne om lejeres ret til genhusning er overordnede regler, som vedrører et eksisterende lejeforhold mellem udlejeren og lejeren, og som efter ministeriets opfattelse går forud for regler om anvisning af boliger, herunder regler om særlige betingelser om opnåelse af en bolig i henhold til reglerne om fleksibel udlejning.
Det er således ministeriets opfattelse, at lejerens lovfæstede ret til at få tilbudt en ledig bolig i ejendommen eller en ombygget bolig som genhusning efter ombygning efter almenlejelovens § 86, stk. 4 eller 5 ikke kan fortrænges af særlige betingelser i henhold til reglerne om fleksibel udlejning, som den pågældende lejer ikke kan opfylde.”
Kaare Dybvad. Foto: Steen Brogaard
Spørgsmål til Minister Kaare Dybvad
Samtidig aktiverede de lokale medlemmer af Enhedslisten deres repræsentant i Folketinget. Den pågældende, Christian Juhl (EL) stillede følgende spørgsmål til boligminister Kaare Dybvad Bek:
”Vil ministeren redegøre for følgende i lyset af en aktuel sag, hvor en almennyttig boligafdeling, Sognefogedvænget i Rødbyhavn, har søgt Landsbyggefonden om et beløb til at renovere deres boliger og har fået pengene bevilget, og hvor det i forbindelse med renoveringen er nødvendigt, at beboerne midlertidigt fraflytter deres boliger, mens renoveringen pågår, idet byrådet dog har besluttet, at fraflytningen ikke er midlertidig, mens renoveringen pågår, og at beboerne efter renoveringen ikke kan flytte tilbage til deres boligafdeling
1) Er byrådets beslutning i overensstemmelse med boliglovgivningen?
2) Hvis ikke, hvad vil ministeren gøre for at sikre beboerne i den aktuelle sag?
3) Hvordan kan beboerne sikre sig, at fraflytningen kun bliver midlertidig, så de beboere, der ønsker det, kan flytte tilbage i de renoverede boliger? ”
Boligministeren svarede således
Som svar på spørgsmålene 1-3 kan jeg generelt vejledende oplyse følgende:
Efter almenlejelovens § 85, stk. 1, nr. 1, kan udlejeren opsige lejeaftalen, når udlejeren dokumenterer, at ejendommen skal nedrives, eller at ombygning af ejendommen medfører, at det lejede må fraflyttes. I almenlejelovens § 86, stk. 1, er fastsat regler om, at opsiges lejeren efter den nævnte bestemmelse i § 85, stk. 1, nr. 1, skal udlejeren tilbyde lejeren en erstatningsbolig.
Det følger endvidere af disse regler, at en genhusning efter udlejerens beslutning kan være enten midlertidig eller permanent, jf. almenlejelovens § 86, stk. 2 og 3. Det er udlejeren, og ikke byrådet, som træffer beslutning herom.
Det følger endvidere af almenlejelovens § 86, stk. 5, at udlejeren samtidig med opsigelse efter almenlejelovens § 85, stk. 1, nr. 1, skal tilbyde lejeren at leje en bolig af samme art som den opsagte, hvis der ved ombygningen tilvejebringes boliger.
Dette indebærer efter Indenrigs- og Boligministeriets opfattelse, at lejeren har ret til at få tilbud om at vende tilbage til en bolig i den pågældende afdeling, hvis der efter ombygning igen udlejes boliger. Eventuel uenighed herom mellem lejeren og udlejeren kan indbringes for boligretten.
Baggrunden for disse regler er, at det er lejerne selv, som via en flertalsbeslutning på afdelingsmødet beslutter, at der skal foretages en ombygning af boligerne. Dette tilsiger, at de lejere, som har godkendt ombygningen på et afdelingsmøde, også skal have glæde af ombygningen efterfølgende.
Det er som nævnt udlejeren – det vil sige den almene boligorganisation – som beslutter, om genhusningen i forbindelse med en renovering skal være midlertidig eller permanent.
Hvis beboerne i en boligorganisation er utilfredse med bestyrelsens/ledelsens beslutning om permanent genhusning, kan de indkalde til ekstraordinært repræsentantskabsmøde og beslutte, om genhusning skal være midlertidig eller permanent. De kan også beslutte en anden sammensætning af bestyrelsen. Mødet skal afholdes senest 3 uger efter anmodning fra beboerne er indgivet, jf. § 8, stk. 2, i bekendtgørelse nr. 718 af 13. juni 2016 om normalvedtægter for en almen boligorganisation med almene boligafdelinger. Ekstraordinært repræsentantskabsmøde skal afholdes, når det antal medlemmer af repræsentantskabet, som ifølge vedtægterne er nødvendigt, fremsætter krav herom. Antallet kan højst udgøre 25 pct. af medlemmerne af repræsentantskabet, jf. § 9, stk. 1, i bekendtgørelse om drift af almene boligorganisationer m.v.
Efter almenboliglovens § 164 fører kommunalbestyrelsen tilsyn med de almene boligorganisationer. Det indebærer bl.a., at kommunalbestyrelsen påser, at boligorganisationen overholder de regler, der gælder for almene boligorganisationer, ligesom kommunalbestyrelsen efter omstændighederne som led i sit tilsyn med almene boligorganisationer vil kunne være forpligtiget til at vurdere lovligheden af en almen boligorganisations beslutninger. Kommunalbestyrelsen træffer normalt ikke afgørelser i tvister mellem boligorganisationen og de enkelte lejere. Sådanne spørgsmål afgøres af beboerklagenævnet eller ved domstolene.
Lolland Kommune stiller ulovlige betingelser for at godkende et renoveringsprojekt i et lokalt boligselskab: Beboerne skal acceptere permanent genhusning. Beboerne afviser.
I Rødby på Lolland findes et af de mindste boligselskaber i Danmark. Det hedder Boligselskabet Sognefogedvænget og har kun 1 afdeling med 84 boliger. Bebyggelsen er opført i 1977, som Tæt-Lavt byggeri med lejligheder dels i stueplan, dels på 1. sal.
Bebyggelsen virker hyggelig og intim, men alderen på snart 45 år har sat sine spor. Som så mange andre bebyggelser med denne alder virker Sognefogedvænget nedslidt. Derfor satte bestyrelsen en proces i gang, som forhåbentlig vil føre til en gennemgribende renovering af bebyggelsen.
Skift af administrator
Boligselskabet har været administreret af andre boligselskaber. Frem til 2019 var det administrationsselskabet Domea – et landsdækkende selskab, der administrerer mange afdelinger over hele landet med over 35.000 boliger.
I 2019 overgik Sognefogedvænget til at blive administreret af et lokalt boligselskab med hovedsæde i Maribo: Boligforeningen Lolland. Skiftet var blandt andet begrundet i Sognefogedvænget ikke var tilfreds med Domeas håndtering af den store renoveringssag.
Desværre blev samarbejdet mellem Sognefogedvænget og Boligforeningen Lolland ikke meget bedre. Efter alt at dømme skyldes det et meget vidtgående krav fra Lolland Kommunes side – først og fremmest kommunens krav om, halvdelen af boligerne skulle nedlægges, og at de genhusede beboere ikke skulle flytte tilbage efter afslutning af renoveringen.
Efter at Sognefogedvænget for flere år siden havde godkendt et skitseprojekt, krævede Lolland kommunes borgmester, Holger Schou Rasmussen ændringer i projektet.
50 procent af boligerne skal væk
Der blev efter aftale mellem borgmesteren og administratoren, Boligforeningen Lolland udarbejdet et ny skitseprojekt. Ifølge dette projekt skulle antallet af lejligheder reduceres med 50 %. Samtidig var projektet så omfattende, at det ville kræve at alle beboere skulle genhuses midlertidigt.
Desuden krævede borgmesteren, at Sognefogedvængets bestyrelse skulle acceptere, at ikke alle de berørte beboere kunne flytte tilbage. Nogle af beboerne skulle genhuses permanent andet steds på Lolland eller eventuelt i andre kommuner. Samtidig krævede borgmesteren at der blev indført såkaldte fleksible udlejningsregler, når der fremover blev ledige lejligheder i Sognefogedvænget.
Disse ændringer i projektet var blevet aftalt mellem borgmesteren og ledelsen af Boligforeningen Lolland uden at Sognefogedvængets bestyrelse havde givet tilsagn.
Det førte til kritik fra Sognefogedvængets side over for Boligforeningen Lolland. Formanden for Sognefogedvængets bestyrelse, Allan Jørgensen udtalte til Folketidende den 30 marts:
”Vi har Boligforeningen Lolland som administrator. Og de har åbenbart kørt denne her sag uden at informere nogen om noget som helst”
Nej tak
Resultatet var et rungende nej – både fra de bestyrtede beboere og fra Sognefogedvængets bestyrelse. Men situationen var alvorlig. Hvordan skulle de 84 beboere kæmpe både mod deres eget administrationsselskab og Lolland Kommune?
Borgmesterens krav havde karakter af et ultimatum: Enten siger Sognefogedvænget ja til at halvdelen af beboerne skulle opsiges permanent – eller også ville kommunen ikke støtte renoveringssagen i Landsbyggefonden.
Det var et ydmygende krav, som formanden for Sognefogedvænget, Allan Jørgensen betegnede som ”pistolpolitik”. Uden støtte fra Landsbyggefonden ville det blive meget bekosteligt at genoprette og vedligeholde bebyggelsen fremover. Men sagde bestyrelsen Ja til borgmesterens diktat, ville Sognefogedvængets bestyrelse være tvunget til at opsige en stor del af deres medbeboere.
Allan Jørgensen gav Lolland Kommunes krav disse ord med på vejen i Folketidende:
”Man bliver jo lidt flygtning i egen kommune. Vi har nogen, der er blevet flyttet fra Margrethevænget og herned. Og nu kan de prøve det en gang til. Jeg synes det er under al kritik, at man behandler folk sådan.”
Allierede
Heldigvis stod beboerne ikke alene med synspunktet om, at borgmesterens diktat var urimeligt. To medlemmer af byrådet i kommunen, Bente Borreskov (Enhedslisten) og Leo Christensen (Lokallisten) fandt, at borgmesterens krav var urimelige. Desuden trådte Birthe Lauridsen, som er kandidat for Enhedslisten ved det forestående kommunevalg ind som støtte for bestyrelsen for Sognefogedvænget.
Det var Birthe Lauridsen, der foreslog at Sognefogedvænget skulle søge hjælp i Danmarks Lejerforeninger.
Medlemskab af Køge Lejerforening
Resultatet blev at afdeling Sognefogedvænget meldte sig ind i Køge Lejerforening. Det blev undertegnede, Jakob Lindberg, som fik opgaven at rådgive bestyrelsen og beboerne.
På det tidspunkt var sagen allerede blevet en betændt politisk sag i Lolland Kommune. Der blev afholdt et møde den 28 april 2021 mellem Sognefogedvængets bestyrelse, borgmesteren og to kommunale embedsmænd samt direktøren for Boligforeningen Lolland. Jeg deltog som bisidder for Sognefogedvænget.
Møde med Borgmesteren
På mødet forsøgte Sognefogedvængets repræsentanter og jeg at komme i dialog med borgmester Holger Schou Rasmussen. Men det lykkedes ikke. Borgmesteren og Boligforening Lollands direktør argumenterede for, at renoveringsprojektet kun kunne gennemføres, hvis bebyggelsen blev helt fraflyttet i byggeperioden. Det blev præsenteret som en nødvendighed, der ikke kunne diskuteres. Senere udtalte arkitekten bag skitseforslaget, at det ikke var en nødvendighed. Renoveringen kunne udmærket gennemføres i etaper, således at beboerne midlertidigt kunne fraflytte og derefter flytte tilbage.
Borgmesteren forsøgte at sætte trumf på ved at udtale, at den nye renoveringsplan, der indebar en 50 % reduktion af antallet af boliger, var et tilbud, som Sognefogedvænget kunne sige ja eller nej til. Sagde man Nej, ville kommunen ikke støtte renoveringssagen.
Sognefogedvængets repræsentanter sagde forsat nej, og mødet endte uden resultat.
Kommentar: Kommunen udøver magtfordrejning
Det er min vurdering, at Lollands borgmester er ude på særdeles tynd is, når han på denne måde vil vride armen om på et selvstændigt boligselskab. Der er tale om, at kommunen forfølger et formål, der er uvedkommende for den sag, man skal tage stilling til, når man godkender en renoveringsplan.
En renoveringsplan drejer sig om, at forny nogle boliger på den bedst mulige måde til gavn for beboerne.
Men kommunen har en anden målsætning, der intet har med renoveringen at gøre. Man forsøger at få fjernet de billigste boliger i kommunen for at undgå at fattige lejere fra Hovedstadsområdet skal flytte ind. Samtidig ønsker man at få kontrol over hvem, der i fremtiden skal flytte ind i Sognefogedvænget, når lejlighederne bliver ledige. Dette vil man gøre ved at tvinge boligselskabet Sognefogedvænget til at anvende de såkaldte ”fleksible udlejningsregler” i steder for ventelisterne.
Kort sagt: Man blander to formål sammen, som intet har med hinanden at gøre. Det kaldes magtfordrejning i det juridiske sprog. I daglig tale ville man kalde det magtmisbrug.
Institut for menneskerettigheder er indtrådt i sagen på lejernes side
Af Jakob Lindberg
En række beboere blev i 2019 opsagt fra deres lejligheder med den begrundelse, at lejlighederne skulle sælges til en privat investor. Bebyggelsen var af boligministeriet stemplet som ”hård ghetto”. For at opfylde ministeriets krav om frasalg eller nedrivning af boliger i hårde ghettoer solgte ejeren Schackenborgvænge til en privat investor.
Ejeren, Slagelse Almennyttige Boligselskab, havde forinden fået godkendt helhedsplanen i Slagelse Byråd. Samtidig havde byrådet fastlagt kriterierne for opsigelserne af de uønskede beboere og for reglerne om fremtidig udlejning.
Kommentar: Et juridisk figenblad
Byrådets kriterier handler om bl.a. kontanthjælp og straffedom, men ikke om afstamning. De opsagte husstande blev ikkeudvalgt fordi de stammede fra ikke-vestlige lande. Herved adskiller de anvendte kriterier sig fra hovedkriteriet i loven om parallelsamfund, som netop lægger hovedvægten på beboernes afstamning.
Alligevel er det et faktum, at opsigelserne aldrig ville være sket, hvis området havde været domineret af ”hvide mennesker”, for så ville afdelingen aldrig være havnet på listen over hårde ghettoer.
Det skal blive spændende at se, om domstolene vil acceptere dette juridiske figenblad fra byrådets og boligselskabets side.
Opsigelserne blev sendt
Sagen medførte, at 35 lejere skulle tvinges til at flytte. Halvdelen blev genhuset i løbet af efterår/vinter 2019-2020. De øvrige opsigelser blev udsendt i februar 2020.
Otte lejere protesterede mod opsigelserne, og udlejer stævnede de øvrige otte for boligretten i maj 2020. Tre lejere frafaldt protesten i de første måneder efter stævningen og lod sig genhuse. Boligselskabet frafaldt opsigelsen mod én lejer. Dette skyldes, at der skete en ændring i husstandens indkomst efter stævningen, hvorefter den pågældende ikke mere opfyldte kriterierne for at blive opsagt
Tilbage er fire lejere, som stadig protesterer (August 2021)
Østre Landsret
Sagen blev behandlet af boligretten, som på grund af det principielle spørgsmål videresendte sagen til Østre Landsret. Helhedsplanens skæbne afhænger af udfaldet af de retssager, der føres i Østre Landsret om lovligheden af opsigelser.
Her er sagen nu under behandling. Landsretten er første instans i sagen, og det må derfor forventes, at det bliver Højesteret, der kommer til at afgøre sagen i det danske retssystem. Det er ikke usandsynligt, at sagen derefter vil blive behandlet af et internationalt retsorgan, f.eks. Menneskerettighedsdomstolen.
Ligebehandlingschef Nikolaj Nielssen
I juni 2021 indtrådte Institut for Menneskerettigheder i sagen som såkaldt biintervenient – dvs. som en støtte for lejerne. Instituttet har interesse i sagen, fordi instituttet har til opgave at overvåge om EU’s medlemsstater overholder EU-direktivet om ligebehandling. Grunden til instituttets indtræden i sagen er, at opsigelserne efter instituttets mening er udtryk for ulovlig forskelsbehandling på grund af etnisk oprindelse.
Afgørelsen af denne sag kan blive af meget stor betydning for gennemførelsen af den såkaldte indsats mod ghettoer. Hvis lejerne vinder sagen, fordi opsigelserne bliver betragtet som ulovlig diskrimination får det også betydning for mange andre nedrivnings- og opsigelsessager, der er begrundet i boligområdernes status som ”hårde ghettoer”.
På grund af den principielle karakter, må man forvente, at sagen kommer til at vare adskillige år.
Kilder
Advokat Morten Tarp, førte sagen for lejerne i boligretten. Ved Østre Landsret er lejerne repræsenteret af advokat, Jytte Lindgård. Institut for Menneskerettigheder er repræsenteret af Ligebehandlingschef Nikolaj Nielssen.
Beboerne i Ringparken Slagelse (Fællesorganisationens Boligforening) sagde NEJ til nedrivninger, men blev underkendt
Ringparken i Slagelse
Af Jakob Lindberg
Boligselskabet FOB har i 2019 udarbejdet en helhedsplan, der betyder, at 158 ud af 732 boliger skal rives ned. Desuden skal den lokale daginstitution og flere butikker og fælleslokaler fjernes for at give plads til byggegrunde, som FOB vil sælge til privat byggeri.
Beboerne sagde nej
I juni måned blev planerne forelagt beboerne i Ringparken. Med overvældende flertal (242 imod og 107 for) forkastede beboerne helhedsplanen.
Beboernes formand, Hussein Khodr El-khodr udtaler til bladet Arbejderen:
Afdelingsbestyrelserne blev kørt ud på et sidespor og har ikke været involveret i udviklingen af helhedsplanen. Boligselskabets fokus har ikke været at varetage beboernes interesser, men hvordan man bedst muligt kan tiltrække nye tilflyttere og investorer til området. Beboernes nej er også et udtryk for, at de vil protestere og sende et signal til boligselskabets ledelse om deres manglende forståelse og inddragelse af beboerne.
Beboernes Nej blev overtrumfet
Boligselskabets øverste ledelse ville dog ikke acceptere dette nej. Man indkaldte boligselskabets repræsentantskab og fik der vedtaget projektet med stemmerne 26 for og 14 imod.
Repræsentantskabet består af delegerede fra alle boligselskabets afdelinger. Repræsentanterne for Ringparken var derfor i mindretal.
Se artiklen andetsteds om den anden bebyggelse i bydelen Ringparken: Schackenborg Vænge
Her bringer vi en omtale af de reaktioner, som regeringens parallelsamfundspolitik har ført med sig. I Slagelse er området Ringparken stemplet som ”hård ghetto”. Området består af flere boligselskaber.
Det ene delområde er ejet af: Fællesorganisationens Boligforening (FOB). Det andet delområde, Schackenborgvænge var indtil 2020 ejet af Slagelse Almennyttige Boligforening,
På den såkaldte ghettoliste for 2019 blev de to områder vurderet som ét område. I det samlede område boede der i 2008 beboere. 57 % af dem havde en ikke-vestlig baggrund, hvilket var højere end hovedkriteriet for stemplingen som ”ghetto” (50 %).
Sekundære kriterier: Andelen af dømte personer 2,07 %, hvilket var mere end end det officielle kriterium (2,03%)
Andelen med grundskoleuddannelse var 70,2%, hvilket lå over det officielle kriterium (60 %).
Kun kriteriet, Gennemsnitlig indkomst var opfyldt i Ringparken, idet 57,7 % af beboerne havde en indkomst på mere end 55 % af gennemsnitsindkomsten i regionen, som var kriterieværdien.
Muligt kompromis
