Artikler

Gennemgribende moderniserede lejemål

Af Jakob Lindberg
Blad nr 94
11. marts 2022
Privat udlejning,

De gennemgribende moderniseringer af lejligheder i den gamle boligmasse i storbyerne har fået lejen til at eksplodere.

 

Af Jakob Lindberg

Siden  1. januar 1996 har det været muligt for udlejere at fravige den omkostningsbestemte husleje i ældre lejligheder, der er blevet gennemgribende moderniseret. Hovedreglen i boligreguleringslovens § 5, stk. 1 er, at lejen skal fastsættes efter reglerne i § 7-9 i samme lov. Udlejeren kan så lægge et forbedringstillæg oveni, som skal beregnes konkret.

I mange ejendomme der er opført før 1960 ligger afkast, skatter og driftsomkostninger tilsammen på ca. 300 kr pr. m2. Dertil skal lægge hensættelser til vedligeholdelse som ofte ligger mellem 150 og 200 kr pr m2 beregnet ud fra de takster der gælder i 2022.

Så er vi oppe på max 500 kr pr m2 om året. Det kaldes ofte budgetlejen. Hvis lejligheden er på 80 m2, bliver dette 40.000 kr om året .

 

Forbedringer

Der er ofte lavet en del forbedringer i årenes løb, f.eks. isoleringsarbejder, etablering af termoruder, moderniseringer af badeværelser og køkkener. Med forbedringer menes, at lejligheden har fået en højere brugsværdi, eller er blevet mere energibesparende. Disse forbedringer kan omregnes til et forbedringstillæg.

Lad os sige, at der i årenes løb er brugt 300.000 kr på forbedringsarbejder og at afkastprocenten (lig med ydelsen på et 20-årigt kreditforeningslån) har været 10 % i gennemsnit. I dette tilfælde må udlejeren lægge 10 % af 300.000 til den årlige leje = 30.000 kr

Når forbedringerne lægges til budgetlejen bliver den samlede årlige leje for en lejlighed på 80 m2: 40.000+30.000 = 70.000 kr eller 5.833 kr om måneden

I København inklusive forstadskommunerne ligger markedslejen for en 80 meters lejlighed meget ofte på mere end 15.000 kr om måneden. Udlejerne har derfor i årevis agiteret for at afskaffe den omkostningsbestemte leje og i stedet indføre fri huslejefastsættelse. Det har de dog ikke fået medhold i på Christiansborg

 

Gennemgribende moderniserede lejemål

Men med lovændringen i 1996 fik udlejerne lov til at fravige boligreguleringslovens regler om budgetleje, hvis en lejlighed var blevet ”gennemgribende” moderniseret. Disse lejligheder kaldes også 5-2-lejemål, fordi reglerne om lejefastsættelse står i boligreguleringslovens § 5, stk. 2

En gennemgribende moderniseret lejlighed er en bolig, der i forbindelse med genudlejning er blevet forbedret for et minimumsbeløb, der i 2021 lå på 2.280 kr. pr kvadratmeter. Eller 260.738 kr pr lejemål

5-2-lejemålene har været en katastrofe for lejerne i de store byer, København, Aarhus og Odense. De er blevet så dyre, at det er umuligt for selv folk med pæne mellemindkomster – f.eks. skolelærere, politibetjente og sygeplejersker – at betale huslejen.

Når en lejer flytter ud af en lejlighed der tidligere er blevet gennemgribende moderniseret, kan udlejeren genudleje lejligheden til det lejedes værdi på genudlejningstidspunktet.

 

Et fiktivt men realistisk eksempel

En lejlighed på Østerbro i København blev i 2004-6 gennemgribende moderniseret, da den tidligere lejer flyttede. På det tidspunkt kostede en lejlighed på 60 m2 med omkostningsbestemt husleje 3.000 om måneden. Det svarede til 600 kr pr m2 om året.

Ved at bruge 130.000 kr på at modernisere lejligheden kunne udlejer genudleje lejligheden til f.eks. 900 kr pr m2 om åretsom var det lejedes værdi på det tidspunkt. Den månedlige leje kunne derfor lejes ud til 4.500 kr, hvor den før kun kostede 3.000 kr.

De 130.000 kr ville derfor blive tjent hjem efter 7 år og 3 måneder og derefter ville huslejestigningen gå ubeskåret i udlejers lomme. Men ikke nok med det. I 2021 flyttede lejeren, og nu kunne den samme lejlighed på ny udlejes til det lejedes værdi, selv om den gennemgribende forbedring var 15 år gammel. Det lejedes værdi var nu – efter praksis i huslejenævnet steget til ca 1.400 kr pr. m2 – svarende til 7.000 kr om måneden . Nu fik udlejeren en ekstragevinst på 2.500 kr hver måned oven i de 1.500 kr han i forvejen havde fået – uden at bruge 1 krone mere på forbedring.

Nu godkender huslejenævnet og ankenævnet i København et lejeniveau på 1.500 kr pr m2 årligt. Meget ofte bliver disse lejligheder dog udlejet til 2.000 kr pr kvadratmeter årligt, hvilket betyder at en almindelig 3-værelses på 80 m2 lejlighed i København bliver udlejet til over 13.000 kr om måneden. Hvis den samme lejlighed – med de samme forbedringer – blev udlejet efter § 5, stk. 1 i boligreguleringsloven ville den koste under 5.333 kr om måneden. (Se eksemplet ovenfor)

 

Blackstone

§ 5, stk. 2 er blevet en betændt polyp i boligreguleringsloven. For at redde det københavnske boligmarked fra at blive et reservat for rige mennesker lavede folketinget i 2020 det såkaldte blackstone-indgreb opkaldt efter den amerikanske kapitalfond Blackstone, der i de sidste 10 år har etableret sig i Danmark. De er nu er blevet så upopulære, at de har skiftet navn til Kereby.

Folketinget skærpede kravene til de gennemgribende moderniserede lejemål. F.eks. bestemte man, at det kun var lejligheder i energiklasse D eller højere, der kunne anerkendes som gennemgribende forbedrede lejemål. Virkningerne af dette lovindgreb har foreløbig ikke haft nogen dæmpende effekt på huslejestigningerne i den gamle boligmasse.

Blackstone indgrebet var et velment forsøg på at begrænse huslejestigningerne, men desværre utilstrækkeligt. De høje huslejer ved genudlejning fortsætter, fordi uligheden i indkomster og formuer er blevet så høje i Danmark.

 

Gælder kun i større ejendomme

Én ting har ærget udlejerne: at § 5, stk. 2 kun gælder for lejligheder i større ejendomme med mindst 7 beboelseslejligheder. For lejlighederne i småhusene (6 beboelseslejligheder og derunder) er der efter boligreguleringsloven ikke mulighed for at lave gennemgribende forbedringer og dermed hive dem helt ud af boligreguleringslovens regler.

Udlejerne er forståeligt nok interesserede i, at lovgivningen tillader så høje huslejer som muligt. Derfor var det et stort scoop for udlejerne, at de i 1995 fik Socialdemokraterne med på at indføre § 5, stk. 2

Men i småhusene gælder denne bestemmelse ikke. Det skyldes, at der i boligreguleringslovens § 29 c står, at lejen i småhuse skal sammenlignes med tilsvarende ejendomme, hvor lejen er reguleret efter § 7. I § 7 står der, at udlejer kun kan forhøje lejen, hvis den ikke kan dække ejendommens nødvendige driftsudgifter, og afkastningen af ejendommens værdi, jf. § 9. Disse formuleringer hentyder helt klart til den omkostningsbestemte leje. De gennemgribende moderniserede lejligheder er ikke begrænset af hverken de nødvendige driftsudgifter eller af reglerne om afkast af ejendommens værdi. Derfor kan lejen i småhuse heller ikke fastsættes ved sammenligning med lejen i gennemgribende moderniserede lejligheder.

Dette synspunkt er også blevet fulgt i de retssager, hvor udlejernes advokater har forsøgt at få anerkendt meget høje huslejer i et småhus ved at sammenligne lejen i en småhuslejlighed med lejen i en gennemgribende forbedret lejlighed.

 

Usikkerhed

Ved forliget mellem lejer- og udlejerorganisationerne har det været en grundregel, at der ikke skulle laves ændringer, der ændrede ved gældende retspraksis. Denne grundregel har boligministeriets embedsmænd stort set overholdt ved den lovtekniske sammenskrivning af lejeloven og boligreguleringsloven.

Men der er en vigtig undtagelse: I lovbemærkningerne til reglerne om småhuse har udlejernes lobbyister haft held til at få indføjet en bemærkning, der sår tvivl om hvad retspraksis er.

Læs mere i artiklen. En giftig manipulation

 

 

 

 

 

 

En giftig manipulation

Af Jakob Lindberg
Blad nr 94
11. marts 2022
Privat udlejning

Lejeloven og boligreguleringsloven vil blive skrevet sammen i én lov  – men boligministeriets embedsmænd har smuglet en giftslange ind i lovforslaget, som truer med at sprænge forliget

 Af Jakob Lindberg

 

En lovbemærkning er en tekst, der forklarer, hvordan en konkret bestemmelse i loven skal forstås. Sådan er det også med den nye lejelov. Selve lovteksten fylder 30 tætskrevne sider, mens lovbemærkningerne fylder 300 sider.

I forslaget er der en opsigtsvækkende bemærkning til § 32, som omhandler lejeregulering i småhuse.

Kaare Dybvad. Foto: Steen Brogaard

Her har embedsmændene skrevet følgende:

”Er det omtvistede lejemål gennemgribende moderniseret således at lejen, såfremt ejendommen havde været omfattet af reglerne om omkostningsbestemt leje, kunne være fastsat til det lejedes værdi, jf. lovforslagets § 19, stk. 2, kan der sammenlignes med gennemgribende moderniserede lejemål i storejendomme. Dette kræver dog, at lejen for disse efterfølgende har været forhøjet efter lovforslagets § 23.”

Dette har givetvis været sød læsning for de udlejere, der i de sidste 25 år har tjent store penge på at lave gennemgribende moderniseringer i storejendomme. De har derved løftet lejlighederne ud af systemet med omkostningsbestemt leje. Nu får de mulighed for at gøre det samme med småhusene, hvis huslejenævnene og domstolene tror, at den kursiverede lovbemærkning ovenfor er udtryk for gældende ret.

 

Danmarks Lejerforeningers protest

Allerede tidligt i det lovforberedende arbejde protesterede Danmarks Lejerforenings formand, Bodil Kjærum mod dette forsøg på at liste § 5, stk. 2 ind ad bagdøren for småhusenes vedkommende. Hun skrev den 22 september 2021 sammen med Henrik Stougaard et brev til ministeriet med blandt andet følgende tekst:

”Danmarks Lejerforeninger (DL) anbefaler de lejervenlige partier i boligforliget at gå imod forslagets fremlæggelse. Skulle forslaget alligevel blive fremlagt, anbefaler vi at stemme imod det.

Dette er en præcisering, som vi har fundet nødvendig, idet vi har forstået, at det er den fremherskende opfattelse, både i ministeriet og i udvalget, at Danmarks Lejerforeninger skulle støtte gennemførelse af sammenskrivnings-lovforslaget i den skikkelse, det nu foreligger.”

 

Milliardstore lejeforhøjelser

Bodil Kjærum dementerer dermed, at Danmarks Lejerforeninger støtter lovforslaget. Hun skriver videre:

Ét sted har vi ekstra understreget denne kritik, og det er vedrørende spørgsmålet om adgang til boligreguleringslovens § 5.2 -lejefastsættelse i småhus-lejemål. Her går bemærkningerne i lovforslaget nemlig direkte imod, hvad der er gældende retspraksis ifølge konklusionen fra en tidligere ministeriel ekspertgruppe. Samtidig hersker der ikke nogen seriøs tvivl om, at den usikkerhed, der fra dele af udlejersiden rejses omkring denne retspraksis, vil blive afklaret med samme konklusion som ekspertgruppens. Dette dog forudsat, at vi undgår den omtalte ‘påvirkning via lovforslags-bemærkninger’.

Bliver lovforslaget gennemført med de omtalte bemærkninger, vil der nemlig ikke være megen tvivl om, at dette vil påvirke retspraksis, så der reelt sker den ændring i retspraksis, som bemærkningerne i lovforslaget udtrykker.
Noget sådant vil skabe en åben ladeport for at BRL § 5.2-lejeniveau vil blive rullet ud over samtlige landets småhus-lejemål. Disse småhus-lejemål udgør vel at mærke mellem 25 % og 33 % af samtlige landets private udlejningsboliger. Det er således også kvantitativt en særdeles overvældende skadevirkning, set fra et lejersynspunkt. På landsplan taler vi om milliard store mer-lejeforhøjelser.”

 

Udvalgsbehandling i folketinget

Lejernes LO havde i høringsfasen fremsat den samme kritik som Danmarks Lejerforeninger.

Ved udvalgsbehandlingen i folketinget anbefalede blå blok og Socialdemokratiet lovforslaget. Derimod fulgte tre partier, Enhedslisten, SF og Radikale op på lejerorganisationernes kritik. Det kom frem, da der efter 2. behandling af lovforslaget skulle skrives en såkaldt betænkning fra Boligudvalget om lovforslaget.

Boligministeren havde under udvalgsbehandlingen svaret følgende på kritikken af lovbemærkningen:

”Svar på spørgsmål 23:

Det kan bekræftes, at der ikke er retspraksis, som klart fastlægger, hvordan lejen fastsættes, når der ved gennemgribende moderniserede lejemål i små-ejendomme sammenlignes med gennemgribende moderniserede lejemål med en leje fastsat efter boligreguleringslovens § 5, stk. 2, hvor lejen efterfølgende er reguleret efter § 7. Spørgsmålet må afgøres af domstolene. Det kan således også bekræftes, at der ikke er tilsigtet en ændring ift. den tidligere retstilstand med dette lovforslag”

Dette rejser et nyt spørgsmål. Når der ikke foreligger en klar retspraksis, hvorfor har ministeren så i lovforslaget medtaget den bemærkning, der siger det modsatte?

De fleste partier i udvalget støttede lovforslaget inklusive den famøse lovbemærkning. De tre støttepartier for regeringen afgav mindretalsindstillinger.

 

SF og Enhedslisten

Soren Egge Rasmussen. Foto Steen Brogaard

De to partier anførte, at det sammenskrevne lovforslag ikke var rent teknisk. De to partier mente, at der var en klar risiko for forskydning til fordel for udlejerne. Potentielt kan det betyde, at huslejen vil stige i omkring 88.000 boliger i hele Danmark:

”Hvis man lukker op for, at lejen i småhuse kan sammenlignes med lejemål i store huse fastsat efter § 5, stk. 2, vil man igangsætte en huslejespiral i storbyerne og i landets mindre byer. LLO og Danmarks Lejerforeninger har påpeget, at en gennemførelse af lovforslaget vil være katastrofal for lejerne i småhusene, for ud over at lejerne kan risikere at betale en væsentlig højere husleje, har lejerne i de mindre ejendomme ikke krav på at blive tilbudt en erstatningsbolig ved store huslejespring, som man har i store ejendomme.

Når man ser på den retlige og økonomiske balance, der skal være mellem udlejere og lejere, så er det et meget væsentligt og stort problem, at der nu er udsigt til, at huslejen potentielt kan stige i 88.000 boliger. Og det har LLO opgjort til, at det kan være en huslejestigning på 2 mia. kr. årligt.”

SF og Enhedslisten mente, at ministeren laver forligsbrud ved at fremsætte et lovforslag om en sammenskrivning, der ikke lever op til forligstekstens krav om, »at den retlige og øko- nomiske balance mellem udlejere og lejere ikke forrykkes”.

 

Radikale Venstre

Partiet henviste til ministerens svar, som er citeret ovenfor.

”Svaret på spørgsmål nr. 23 må tolkes sådan, at tidligere og fremtidig retstilstand ikke afklares ved lovforslagets vedtagelse, men ved efterfølgende retssager. Ministerens svar kan imidlertid ikke ændre på, at beskrivelsen af gældende ret i lovforslaget er misvisende.

Radikale Venstre opfordrer hermed til, at der fremover afsættes mere tid til udarbejdelse af lovforslag og høring, idet kvaliteten af vores lovgivningsarbejde er en fælles sag. De kritiserede divergerende beskrivelser vil desværre således indebære brug af rigtig mange årsværk på diverse universiteter, advokatkontorer, byretterne m.v., ligesom borgernes muligheder for at forudse egen retlig position i realiteten umuliggøres.”

Radikale venstre ville derfor stille et ændringsforslag ved 3 behandlingen som skulle klargøre beskrivelsen af den gældende ret.

 

OBS. Når dette blad omdeles er loven måske blevet endeligt vedtaget i folketinget. Læserne kan holde sig orienteret på hjemmesiden. www.dklf.dk

 

 

Ulovlige, lovstridige eller utilsigtede overskud

Af Jakob Lindberg
Blad nr 94
11. marts 2022
Almen udlejning

Overskud på afdelingernes regnskaber er udbredte, men det er først et problem, hvis de er systematiske

Af Jakob Lindberg

Nogen gange er det danske sprog svært. Jeg har nu i flere år beskæftiget mig med de overskud, der opstår på en almen boligafdelings regnskaber, fordi boligselskabernes økonomimedarbejdere overbudgetterer. For at undgå underskud på regnskabet, overvurderer man udgifterne og undervurderer indtægterne, når man skal udarbejde et budget. Derved opstår der utilsigtede overskud på afdelingernes regnskaber ved årets slutning.

Der står i almenboligloven, at udgifter og indtægter skal balancere, og hvis de ikke gør det, så er overskuddet ikke i overensstemmelse med loven. På den måde er overskuddet ”ulovligt” eller ”lovstridigt”. Men det er ikke strafbart, og der er ikke tale om svindel, tyveri eller lignende.

Det er heller ikke strafbart at en boligafdeling har underskud,  men det kan være i strid med balancelejeprincippet.

Underskud og overskud på boligafdelingernes regnskaber opstår hele tiden, fordi det aldrig er muligt at forudsige hvilke udgifter og indtægter, der vil komme i fremtiden. I mange afdelinger er der et lille overskud det ene år og et lille underskud det andet år. Disse afdelinger er netop dem, som lever bedst op til balancelejeprincippet

Systematiske overskud

Derimod er der grund til at være kritisk, når nogle boligselskaber år efter år opkræver betydelige overskud, eller når de trækker udligningen af overskuddene ud i årevis.

Tag nu eksemplet med Sneglebo i Roskilde Kommune, som administreres af Boligselskabet Sjælland (BOSJ)

Det er en lille afdeling med 20 familieboliger. Her har der siden 2014 været store overskud hvert eneste år, og ved udgangen af 2020 havde afdelingen et opsamlet overskud på 798.579 kr. Det svarer til knap 40.000 kr pr bolig. Det betyder, at en beboer der har boet i afdelingen i hele perioden er blevet pålagt en tvangsopsparing på 40.000 kr. Den var allerede gal ved udgangen af 2018, hvor det opsamlede overskud var på 1.233.985 kr svarende til knap 62.000 kr pr bolig. Det kritiserede Danmarks Lejerforeninger i en rapport og siden da har BOSJ tilbageført 483.000 kr som indtægt, som er blevet brugt til at begrænse huslejestigninger.

Man skal altid påskønne, når boligselskaberne lytter til kritikken, men der er et stykke vej igen før BOSJ har fået overskudssaldoen ned på et rimeligt niveau. Et hvert boligselskab vil være i stand til at budgetterer så præcist, at det opsamlede overskud holder sig under 5.000 kr. pr bolig. Jeg ser frem til at læse regnskaberne for 2021. Her vil det vise sig om BOSJ evner at undgå de abnormt store overskud.

 

En forenkling af lejeloven – historien bag loven

Af Jakob Lindberg
Blad nr 94
10. marts 2022
Boligpolitik, Privat udlejning

I 2006 blev lejer- og udlejerorganisationerne indbudt af den daværende boligminister til forligsforhandlinger med det mål at blive enige om en sammenskrivning af boligreguleringsloven og lejeloven.

 

Af Jakob Lindberg

Siden 2. verdenskrig har Danmark haft to lejelove. Boligreguleringsloven, som efter 1973 var baseret på omkostningsbestemt lejefastsættelse og lejeloven som var baseret på at lejer og udlejer frit kunne aftale lejens størrelse ved lejemålets indgåelse.

Dette dobbelte system gjorde det ikke ligefrem nemt at være lejer og udlejer – undtagen for de store udlejere, der kunne drage fordel af den frie aftaleret i lejeloven. Lejerne kunne tilsvarende drage fordel af de snørklede regler i boligreguleringsloven, hvis de vel at mærke kendte deres rettigheder eller havde en dygtig lejerforening at støtte sig til.

Man kan ikke sige, at systemet fungerede godt. Intet samfund kan være tjent med, at lovene er så indviklede, at man skal være ekspert for at forstå dem – og derfor var der god mening i, at forenkle lovgivningen, således at man i det mindste kun skulle slå op i en lov i stedet for to.

Forligsforhandlinger

I begyndelsen af 2000-tallet startede forhandlingerne mellem på den ene side Ejendomsforeningen Danmark og Danske Udlejere og på den anden side Lejernes LO, Danmarks Lejerforeninger og Bosam. Boligministeriet skulle fungere som sekretariat.

Arbejdet gik trægt, for begge sider var naturligt nok optaget af, at deres egne interesser blev tilgodeset. Man blev derfor enige om, at slutresultatet skulle blive neutralt. Det måtte ikke forrykke balancen mellem lejere og udlejere. Målet var, at nå til en principiel enighed, som derpå kunne omformes til et lovforslag.

Forhandlingerne var vanskelige, og efter et stykke tid mistede Boligministeriet interessen for at være fødselshjælper. Det blev ikke bedre af, at ministeriet ofte skiftede sekretærer ud. Den ene uerfarne jurist afløste den anden, og de fleste af dem havde meget lidt forstand på boligjura.

Til sidst meldte ministeriet sig helt ud af processen.

Forhandlingerne fortsatte

Men lejer og udlejerorganisationerne blev enige om at fortsætte forhandlingerne. Også på udlejersiden blev forhandlerne skiftet ud ind i mellem. Den mest gennemgående person i forhandlingerne var nu afdøde Henrik Stougaard fra Danmarks Lejerforeninger. Han blev sekretær for forhandlergruppen. Hans force var hans stædighed, hans faglige overblik og hans store troværdighed. Selv udlejersidens forhandlere anerkendte hans indsats.

Resultatet af forhandlingerne blev døbt Enighedslisten – ikke at forveksle med partiet Enhedslisten. Enighedslisten var et imponerende arbejde –  en liste på 51 punkter, som blev accepteret af både udlejerne og lejerne. Den lagde grunden til den mest gennemgribende forenkling af lejelovgivningen siden 2. verdenskrig. Og det er dette forlig, der ligger til grund for det forslag til lejelov, som nu er tæt på at blive vedtaget i folketinget. Organisationerne forhandlede gennem 8 år og først i 2014 kunne der sættes punktum i forliget.

Forkastede resultatet

Så skulle man tro, at den ged var barberet. I 2011 var Socialdemokraterne, Radikale og SF kommet til magten og hvad skulle være mere oplagt end at gennemføre et forlig, der rakte hen over midten. Men sådan skulle det ikke gå. Den nye boligminister hed Carsten Hansen og han havde som uerfaren minister ikke tilstrækkelig pondus til at få embedsmændene til at makke ret.

Af uransagelige grunde var Boligministeriets embedsmænd kritiske over for Enighedslisten, måske fordi de havde følt sig overflødiggjort af organisationerne. I stedet lavede Carsten Hansen et forslag til forskellige punktvise ændringer til både boligreguleringsloven og lejeloven. Den blev vedtaget i 2015.

Derved gik Danmark glip af den samlede lejelov, som organisationerne havde lagt op til med Enighedslisten.  Den  var  et grydeklart udkast til en væsentlig reform  for  den  private  udlejningsektor,  som  det havde  taget  organisationerne 8 år at forhandle sig frem til.  Først  da  boligminister Carsten Hansen og hans embedsmænd havde skudt den i sænk,  sprængte  Lejernes  LO enigheden og  støttede  Carsten  Hansens lejelovsændring.

Forliget

I Danmarks Lejerforeninger kritiserede vi både forløbet og resultatet, blandt andet fordi man indførte pristalsregulering af huslejerne. Men forliget om Carsten Hansens lejelovsændring førte én vigtig ting med sig:

Der blev i forbindelse med 2014 loven indgået et forlig mellem et stort flertal af folketingets partier (Socialdemokratiet, Venstre, Dansk Folkeparti, Radikale, SF og Enhedslisten). I dette forlig forpligtede regeringen sig til at lave en sammenskrivning af lejeloven, som skulle gennemføres senere.

Et centralt element i forliget var følgende:

”Forligsparterne .. er på den baggrund enige om at gennemføre en samlet forenkling og modernisering af lejelovgivningen. Det er i denne sammenhæng et vigtigt hensyn, at den retlige og økonomiske balance mellem udlejere og lejere ikke forrykkes”

Det var præcis det samme hensyn, som havde gjort det muligt for lejer- og udlejerorganisationerne at blive enige om Enighedslisten.

 Ny regering

Regeringsmagten skiftede i 2015. Løkke-regeringen havde ingen interesse i forenkling af lejeloven. Inger Støjberg blev en overgang både boligminister og integrationsminister og så begyndte den forurening af boligpolitikken med udlændingepolitikken, som i 2018 kulminerede med vedtagelsen af parallelsamfundsloven (ghettoloven)

I 2019 genvandt Socialdemokraterne regeringsmagten og Kaare Dybvad Bek blev boligminister. Han levede op til løftet om, at sammenskrive lejeloven og boligreguleringsloven, og det er den sammenskrivning, der nu er vedtaget.

Overskud på driften

Af Jakob Lindberg
Blad nr 94
10. marts 2022
Almen udlejning

Mange mennesker tror, at pengene til at bygge almene boliger kommer fra staten. Det er forkert. Det er lejerne, der selv betaler til Nybyggeri-fonden under Landsbyggefonden

 

Af Jakob Lindberg

Ordet overskud betyder mange ting. Normalt bruger vi ordet til at betegne det, som vi har til overs til os selv, når alle udgifter er betalt. Hvis man har et parcelhus, hvor alle lånene er betalt ud, så består udgifterne af de egentlige driftsudgifter f.eks. håndværkerregninger, vandforbrug, varmeforbrug, renovation, kontingent til grundejerforeningen osv.

Derudover skal man betale ejendomsskatter. Hvis man er en fornuftig husejer, sparer man også op til fremtidig vedligeholdelse. Men når alt det er betalt, så kan man selv bestemme hvad resten af ens indkomst skal bruges til.

Sådan er det ikke i det almene byggeri. Her skal man foruden ejendomsskatter og driftsudgifter og opsparing også betale lovpligtige bidrag til tre forskellige fonde.

 

Et eksempel

En boligafdeling, Ringen i Køge  har 134 boliger, der i gennemsnit koster 6.935 kr om måneden. En stor del heraf er de såkaldte ”nettokapitaludgifter”, som i de første 30 år af afdelingens levetid blev betalt til kreditforeningerne. I dag er de oprindelige lån betalt tilbage, men lejerne skal blive ved med at betale. Nu går pengene blot til Landsbyggefonden,Nybyggerifonden og den såkaldte Dispositionsfond. Disposionsfonden er en opsparing, som det enkelte boligselskab skal opbygge og som kan yde støtte til nødlidende afdelinger inden for boligselskabet

De tre bidrag er det, som i skemaet nedenfor kaldes ”lovpligtigt overskud”

Huslejen er sammensat således:

% kr pr måned
Lovpligtigt overskud 37 2.560
Skatter, afgifter, administration 18 1.229
Renholdelse og vedligeholdelse mm 21 1.429
Opsparing til fremtidig vedligeholdelse 13 929
Afdrag på lån til forbedinger, mm 11 788
I alt 100 6.935

 

Sådan ser hovedtallene ud. De 37 % af huslejen er penge, som lejerne betaler til diverse fonde uden selv at få gavn af dem på kort sigt. En gennemsnitslejer i Ringen betaler hver måned 2.560 kr til disse fonde.

En ejer af et parcelhus, en ejerlejlighed eller en andelslejlighed skal ikke betale til nogen fonde. Når de oprindelige lån er betalt ud, så sparer ejeren de 37 %. De bliver til ”friværdi” i stedet.

På langt sigt kan lejerne få gavn af de penge, som Landsbyggefonden bevilger til renoveringsprojekter, fordi den afdeling man selv bor i, kan få tilskud til renovering.

Alligevel kan man ikke fortænke en lejer i at ønske, at vedkommende selv kunne få lov at bestemme, hvad de 2.560 kr skulle bruges til.

Det er heller ikke underligt, at lejerne flygter ud i ejerboligsektoren, hvis de har mulighed for at købe deres egen bolig.

 

Hvorfor

Man kan spørge: Hvem har bestemt, at lejerne skal betale alle disse penge til de tre fonde.

Det har folketinget gjort i 1940-erne, for at få gang i byggeriet af gode, moderne boliger til mennesker med små og middelstore indkomster.

Man bestemte den gang, at lejerne ikke skulle have mulighed for at få sat deres husleje ned, når de oprindelige lån til opførelsen af bygningerne og køb af grunden var betalt tilbage. I stedet skulle de ledige penge gå til nogle fælles opsparingspuljer, som i dag hedder Landsbyggefonden og Nybyggerifonden. På den måde regnede man med, at lejerne i det almene byggeri selv kunne finansiere store renoveringsprojekter og nybyggeriet.

 

Hvornår er man et problem for samfundet?

Af Morten Tarp
Blad nr 94
26. juni 2023
Boligpolitik,

Hvornår er man et problem for samfundet?

Ghettoreglerne opfattes af de fleste i befolkningen som noget, der rammer boligområder med mange kriminelle, mange arbejdsløse og mange udlændinge. Ingen er opmærksom på de to andre socioøkonomiske kriterier: kort uddannelse og lav indkomst.

 

Af Morten Tarp

Pr. 1. december er der kommet nye lovregler om parallelsamfund og nye ghettolister med boligområder.

Ghettoreglerne opfattes af de fleste i befolkningen som noget, der rammer boligområder med mange kriminelle, mange arbejdsløse og mange udlændinge. Ingen er opmærksom på de to andre socioøkonomiske kriterier: kort uddannelse og lav indkomst.

 Socio-økonomiske kriterier

De to kriterier (kort uddannelse og lav indkomst) er blandt de fire forhold, der i henhold til ghettoreglerne er defineret som socio-økonomiske problemer for et boligområde. Men hvorfor er kort uddannelse og lav indkomst et problem?

Kriminalitet er kritisabelt i ethvert samfund, og det bliver derfor straffet i henhold til straffeloven. Nogle politikere synes, at en dømt person stadig – selv efter at den dømte har udstået sin straf – er et problem for samfundet. Arbejdsløshed betragtes af nogle politikere som udtryk for dovenskab. Disse to kriterier kan dermed forklares med politikernes opfattelse af individets rolle i samfundet.

De to andre kriterier (kort uddannelse og lav indkomst) kan derimod ikke forklares med nogen politikeres synspunkter. Der mangler en forklaring på, hvorfor disse politikere mener, at kort uddannelse og lav indkomst er et problem for et boligområde.

 Konkrete boligområder

Et boligområde som Tingbjerg i København er ramt af ghettoreglerne. Tingbjerg opfylder følgende kriterier: mange beboere med ikke-vestlig baggrund, kort uddannelse og lav indkomst. Tingbjerg opfylder derimod ikke kriterierne om mange kriminelle og mange arbejdsløse. Tilsvarende forhold gælder for boligområderne Aldersrogade i København og Tåstrupgård i Høje-Taastrup.

Hermed rammes boligområder, hvor beboerne passer deres arbejde, men ikke tjener mange penge. Beboerne har en kort uddannelse, så de kan ikke få andet end dårligt betalt arbejde. Nogle arbejder som selvstændige med en lille butik, men ikke tjener mange penge. Til gengæld er beboerne ikke dømt i stort omfang, så man kan ikke kalde dem kriminelle. De er heller ikke arbejdsløse, så man kan ikke kalde dem dovne. De er altså flittige samfundsborgere, som overholder loven. Normalt ville et samfund rose sådanne borgere.

 Hvor er den sunde fornuft?

Det er virkelig grotesk, at nogen som helst politikere kan stemme for en lov, der udpeger det som et problem, at nogle beboere passer deres arbejde og overholder loven. Al fornuft er parkeret uden for døren.

En oplagt forklaring er, at de racistiske undertoner giver politikerne mudder i hovedet. Hver gang man taler om udlændinge (læs: muslimer) er der en påfaldende mangel på rationel tænkning hos politikerne. Det primære med ghettoreglerne er at ramme områder med mange muslimer. Dermed er alle andre forhold uden betydning. Sund fornuft, forskning, fakta og den slags er tabu i enhver racistisk problemløsning. Al fornuft er parkeret uden for døren.

Det politiske flertal har et stiltiende, men indlysende formål med de racistiske indgreb om parallelsamfund: Hensigten er at genere muslimer. Alle grundregler kan i den forbindelse overtrædes af politikerne (konventioner og egen forfatning, grundprincipper om retsstat, lighed osv.). Det er også ligegyldigt, om indgrebet faktisk er samfundsgavnligt i praksis. Al fornuft er parkeret uden for døren.

Kun én regel er vigtig for det racistiske flertal at overholde: På overfladen skal indgrebet lyde, som om det har et samfundsgavnligt formål. Man vil ikke vedstå sig sin racisme.

Faktiske formål

På den måde kan man alligevel finde en forklaring på lovens kriterier: Kriterierne er ikke udvalgt, fordi de kendetegner boligområder med faktiske problemer. Problemer er bare et emne, som politikerne nævner for at det lyder pænt. Den reelle forklaring er, at kriterierne passer perfekt til at ramme områder med mange af dem, som politikerne gerne vil ramme. Loven er lavet for at genere nogle bestemte befolkningsgrupper. Pyt med, om de er flittige og overholder loven. Det vigtige er, at de er muslimer.

Føj, hvor er det vammelt, at det danske parlament har et stort politisk flertal for en klart racistisk agenda.

Massivt nej til nedrivninger

Af Jakob Lindberg
Blad nr 93
10. december 2021
Almen udlejning, Tvangsflytning,

Beboerne i Bispehaven nedstemte forslag til helhedsplan

 

Af Jakob Lindberg

På et ekstraordinært afdelingsmøde den 30. november sagde et stort flertal af de fremmødte beboere nej til helhedsplanen. Der var 177 stemmer imod og kun 31 stemmer for forslaget til helhedsplan, som vil medføre nedrivninger af 310 boliger i 6 boligblokke, omdannelser blandt de resterende boliger med huslejestigninger til følge samt finansiering via afdelingens optagelse af massive lån.
Da Østjysk Boliger sat under administration på grund af en verserende sag om underslæb, er Lejerbo af Aarhus Kommune blevet indsat som midlertidig forretningsfører i Østjysk Bolig. Derfor var det den administrerende direktør i Lejerbo, Palle Adamsen, der skulle overtale beboerne til at stemme Ja til helhedsplanen. Det lykkedes ikke.

Afdelingsbestyrelsens formand, Alex Young Pedersen beskriver resultatet som en klar


Alex Young Pedersen, formand for afdelingbestyrelsen i Bispehaven

tilkendegivelse af, at beboerne ikke ønsker at gå den vej, som helhedsplanen er udtryk for og at de ikke ønsker at stemme for yderligere tvangsflytninger i området samt højere husleje.

Repræsentantskabsmøde
Det sidste ord er dog ikke sagt i sagen. Efter en bestemmelse i almenboligloven har repræsentantskabet i Østjysk Bolig mulighed for at vedtage helhedsplanen, selvom beboernes flertal er imod. Repræsentantskabet holder møde herom den 16. december 2021.

Siger repræsentantskabet også Nej, lander bolden hos Indenrigs- og Boligministeriet, som kan omgøre beslutningen. Ydermere afhænger helhedsplanens skæbne af de retssager om parallelsamfundslovgivningens gyldighed, som nu verserer ved domstolene. Siger repræsentantskabet Ja vil helhedsplanen blive gennemført, med mindre den når at blive underkendt af domstolene.

Parallelsamfundslovens historie

Af Jakob Lindberg
Blad nr 93
10. december 2021
Almen udlejning, Tvangsflytning,

Anvendelsen af ghettobegrebet har skiftet i dansk lovgivning siden det i 2010 for første gang blev indført.

Af Jakob Lindberg

I et udspil forud for lovens vedtagelse blev en ghetto karakteriseret ved:

“en høj koncentration af indvandrere, som betyder, at mange vedbliver med at være tættere knyttet til det land og den kultur, de eller deres forældre kommer fra, end til det danske samfund, de lever og bor i.”

2010

Et ghettoområde blev i 2010 defineret som et fysisk sammenhængende boligområde med mindst 1.000 beboere, som opfylder mindst to af følgende kriterier:

1) Andelen af indvandrere og efterkommere fra ikke-vestlige lande overstiger 50 pct.

2) Andelen af beboere i alderen 18-64 år, der er uden tilknytning til arbejdsmarkedet eller uddannelse, overstiger 40 pct. Andelen bliver opgjort som gennemsnit over de sidste 4 år,

3) Antal dømte for overtrædelse afstraffeloven, våbenloven eller lov om euforiserende stoffer pr. 10.000 beboere på 18 år og derover overstiger 270 personer. Antallet bliver opgjort som gennemsnit over de sidste 4 år.

2013

I de følgende år blev bestemmelserne flere gange ændret. Da Danmark i 2011 fik en regering bestående af Socialdemokratiet, Radikale og SF gjorde Folketinget kriterierne bredere. I 2013 blev blandt andet tilføjet to nye kriterier:

4) Andelen af beboere i alderen 30-59 år, der alene har en grunduddannelse, overstiger 50 pct.,
5) Den gennemsnitlige bruttoindkomst for skattepligtige i alderen 15-64 år i området eks-klusive uddannelsessøgende udgør mindst 55 pct. af den gennemsnitlige bruttoindkomst for samme gruppe i regionen.

Kriterium 5 var en nydannelse i forhold til den oprindelige definition af ghettobegrebet. Dette kriterium lagde vægt på indkomstforskellene i samfundet, i modsætning til de hidtidige kriterier, som lagde mere vægt på etnisk oprindelse, erhverv og kriminalitet.

Formentlig har der været uenighed i forligskredsen om hvilke faktorer, der skulle vægtes højst. I hvert fald blev der i de trykte forarbejder til loven medtaget følgende lovbemærkning:

De nuværende kriterier er fortsat af afgørende vigtighed: Integration af indvandrere og efterkommere fra ikke vestligelande i de udsatte boligområder er et fokuspunkt.(…) En høj koncentration af borgere med anden etnisk herkomst er således et signal om, at der bør være fokus på området

Denne lovbemærkning viser, at det fortsat var hensigten med lovgivningen at gøre noget ved ”problemet” med de ikke-vestlige indvandrere.

I 2018 – under den seneste Venstre-regering blev kriterierne ændret endnu en gang.

Nuværende lov 2018

Et ghettoområde er – se Almenboligloven § 61 a – et fysisk sammenhængende område af almene boligafdelinger med mindst 1.000 beboere, hvor kriterium 1 er opfyldt sammen med mindst to af de øvrige kriterier 2-5 er opfyldt:

1) andelen af indvandrere og efterkommere fra ikke-vestlige lande overstiger 50 pct.

2) andelen af beboere i alderen 18-64 år, der er uden tilknytning til arbejdsmarkedet eller uddannelse, overstiger 40 pct. opgjort som gennemsnit over de seneste 2 år

3) antallet af dømte for overtrædelse af straffeloven, våbenloven eller lov om euforiserende stoffer overstiger 2,7 pct. af antallet af beboere på 18 år og derover opgjort som gennemsnit over de seneste 2 år.

4) andelen af beboere i al- deren 30-59 år, der alene har en grundskoleuddannelse, overstiger 50 pct.

5) den gennemsnitlige bruttoindkomst for skattepligtige i alderen 15-64 år i området eksklusive uddannelsessøgende udgør mindre end 55 pct. af den gennemsnitlige bruttoindkomst for samme gruppe i regionen.

I 2018-loven er der kun ændret lidt i beregningsmetoden, f.eks i nr. 2 og nr. 3. Andelen af beboere uden for arbejdsmarkedet skal nu beregnes som gennemsnit over 2 år, hvor det før 2018 skulle beregnes om gennemsnit over de seneste 4 år. Desuden er der ændret ved antallet af dømte i kriterium 3, som før 2018 var 270 beboere, mens det nu defineres som 2,7 pct. af antallet af beboere på 18 år og derover.

Disse små ændringer har kun minimal betydning for, hvordan parallelsamfundsloven virker i praksis.

I 2021 blev loven omdøbt til Parallelsamfundsloven, fordi den nuværende regering fandt at ordet “ghetto” var for krænkende. Desuden blev der indført en nye type af udsatte boligområder i loven, de såkaldte forebyggelsesområder, som er beskrevet andetsteds i dette blad.

Regeringen offentliggør hvert år den 1. december en revideret liste over parallelsamfund og udsatte boligområder.

 

Kilder:

Bjarne Overmark: Processkrift i sagen mellem lejerne i Bispehaven og Østjysk Boligselskab Indenrigs- og Boligministeriet (Retsinformation: LBK nr 1877 af 27/09/2021) Almenboligloven

 

Se Listen for 2021 på ministeriets hjemmeside:

Læs om de forskellige parallelsamfundstyper

Forskellige former for forskelsbehandling

Af Jakob Lindberg
Blad nr 93
10. december 2021
Boligpolitik, Lovgivning

Begreber som oprindelse, race og etnisk tilhørsforhold er uklare. Dommerne kommer på en svær opgave, når de skal finde ud af om beboerne i et Parallelsamfundsområde bliver udsat for forskelsbehandling.

 

Af Jakob Lindberg

Danmark er forpligtet til at overholde et EU-direktiv fra 2000 om ligebehandling af alle uanset race eller etnisk oprindelse. Dette direktiv er implementeret i dansk ret ved Lov om etnisk ligebehandling. Loven gælder for al offentlig og privat virksomhed. Den gælder også for adgang til og levering af varer..der er tilgængelige for offentligheden, herunder boliger.

Efter § 3 i denne lov, er det ulovligt at udsætte en anden person for direkte eller indirekte forskelsbehandling på grund af vedkommende eller tredjemands race eller etniske oprindelse. I § 3, stk 2 står, at ”Der foreligger direkte forskelsbehandling, når en person på grund af etnisk oprindelse behandles ringere end en anden person er blevet behandlet i en tilsvarende situation” Det er ikke muligt, at retfærdiggøre direkte forskelsbehandling, og det er derfor også uden betydning, om der foreligger en ellers saglig grund til forskelsbehandlingen.

Bjarne Overmark påviser i processkriftet, at Boligministeriets godkendelse af Udviklingsplanen netop udgør en direkte forskelsbehandling som er i strid med § 3, stk. 2, som er citeret ovenfor

Efter almenboligloven har almene boligorganisationer til opgave at stille passende boliger til rådighed for alle med behov herfor til rimelig husleje. En lejer i Bispehaven, der stammer fra et ikke-vestligt land, og som bliver opsagt på grund af, at lejligheden skal sælges eller nedrives, bliver udsat for direkte diskrimination. Det sker fordi vedkommende som følge af Udviklingsplanen bliver behandlet ringere end beboere i andre almenboligområder, der ikke er klassificeret som en ”hård ghetto”.

Indirekte diskrimination

Tilhængere af parallelsamfundloven har hævdet, at der ikke foreligger diskrimination på grund af race eller etnisk oprindelse. De henviser til at det afgørende kriterium ” ikke-vestlige indvandrere og efterkommere” ikke har noget med race eller etnisk oprindelse at gøre. Kriteriet er efter deres opfattelse udelukkende geografisk. Der må godt bo 51% sorte mennesker i et boligområde. Det bliver området ikke et parallelsamfund af, hvis blot de pågældende er født i f.eks. USA eller England. Men sådan er virkeligheden ikke.

Langt de fleste indvandrere fra vestlige lande er hvide, hvorimod de fleste indvandrere fra de ikke vestlige lande er sorte, gule eller brune.

 


Fællesspisning i Bispehaven

I Bispehaven udgør personer med ikke-vestlig baggrund 67,2 % af alle beboere. Tal fra 2019 viser, at over halvdelen af alle ikke-vestlige indvandrere og efterkommere i Danmark har en etnisk oprindelse fra Tyrkiet, Syrien, Irak, Pakistan, Bosnien Herzegovina, Afganisan og Vietnam. Derved vil sorte, gule og brune medborgere blive stillet ringere. Udviklingsplanen indebærer derfor forskelsbehandling i Ligebehandlingslovens forstand.

Bjarne Overmark peger på følgende:

Efter bemærkningerne til lov om etnisk forskelsbehandling er det ikke et krav, at kriteriet alene berører personer af en enkelt bestemt etnisk oprindelse. Et kriterium, der i praksis stiller personer, som har forskellig etnisk oprindelse, ringere end andre personer, kan også indebære en overtrædelse af forbuddet mod indirekte forskelsbehandling

Et sagligt formål

Bjarne Overmark skriver at forskelsbehandling i visse tilfælde kan være lovlig. For eksempel kan det være lovligt at registrere oprindelseslandet for forskellig grupper af indvandrere og efterkommere, for eksempel hvis myndighederne ønsker at forhindre forskelsbehandling. Men det er ikke legitimt at anvende en sådan registrering i lovgivningen.

Efter EU-domstolens praksis skal et et indgreb være ”objektivt begrundet i et sagligt formål”. Et sagligt formål er noget der er nødvendigt, f.eks. af sikkerhedsmæssige, sundhedsmæssige eller velfærdsmæssige årsager

Af bemærkningerne til Parallelsamfundsloven fr 2018 fremgår det, at formålet med en udviklingsplan er at gøre området til en såkaldt ”attraktiv bydel”  ved at ændre beboersammensætningen, således at der kommer færre beboere med ikke-vestlig baggrund. Men at gøre en bydel ”attraktiv” er nærmest noget kosmetisk. Det er ikke nødvendigt og derfor er der ikke tale om et sagligt formål.

Boligministerens formål


Kaare Dybvad. Foto: Steen Brogaard

Kaare Dybvad Bek har i forsvaret for Parallelsafundloven ofte brugt følgende argument: et overordnet formål med Parallelsamfundsloven er, at sikre en blanding af befolkningsgrupperne, således at børn og unge af anden etniske herkomst end dansk, i deres hverdag kommer til at møde etniske danskere.

Dette integrations-formål er sympatisk. Spørgsmålet er om det er nok til overbevise dommerne om følgende:  Er hensynet til den fremtidige integration tilstrækkeligt sagligt og nødvendigt til at begrunde det voldsomme indgreb det vil være at tvangsflytte tusinder af beboere.

En tredje form for forskelsbehandling

I denne sag er spørgsmålet om forskelsbehandlig på grund af race og etnisk herkomst det centrale.

Men der findes også en anden form for forskelsbehandling som er væsentlig i diskussionen om Parallelsamfundsloven. Det er forskelsbehandlingen mellem lejere i forskellige typer af boliger.

Hvis du bor i en almenboligafdeling, der står på listen over ”hårde ghettoer” kan du risikere at blive tvunget til at flytte, uanset om du er af dansk eller udenlandsk herkomst. Hvis din boligblok skal rives ned, bliver du – som kommunefarvet dansker – ramt ligesåvel som din nabo, der kommer fra et mellemøstligt land.

Til gengæld bliver du og din nabo forskelsbehandlet i forhold til lejerne i andre almene boligafdelinger, som ikke er på ghetto-listen. I mister jeres bolig og jeres lokale netværk. I får ekstraudgifter til flytning og måske til højere husleje.

Folketingets flertal har erklæret krig mod ghettoerne. Beboerne er de uskyldige ofre uanset deres hudfarve.

Sagens gang

Sagen er først lige anlagt. I en anden sag om samme emne fra Mjølnerparken i København har Boligministeriet krævet sagerne afvist, hvilket formentlig også vil ske i denne sag. Derfor vil der sandsynligvi gå flere år, før der falder dom om det vigtigtste spørgsmål: Har folketinget brudt Grundloven, Ligebehandlingsloven og de internationale konventioner?

Kilder:

Bjarne Overmark: Processkrift i sagen mellem lejerne i Bispehaven og Østjysk Boligselskab

 

 

 

Regeringen og Aarhus kommune kommer på anklagebænken

Af Jakob Lindberg
Blad nr 93
10. december 2021
Ikke-kategoriseret, ,

En lejer i Bispehaven, Aarhus har – gennem advokat Bjarne Overmark stævnet regering og kommune. Påstand: Plan for nedrivning af boliger er i strid med Grundloven og med internationale konventioner om ligebehandling


Advokat Bjarne Overmark

Af Jakob Lindberg

Det hører til sjældenheder i Danmark, at en lov bliver dømt grundlovsstridig. Det seneste kendte eksempel var den såkaldte ”Tvindlov”, som Højesteret underkendte i 1999.

Parallelsamfundloven, som ofte betegnes ”Ghettoloven”, kan blive den næste lov, som bliver kasseret af Højesteret. Loven så dagens lys i 2010, men fik sin nuværende form i 2018 og har siden været stærkt omdiskuteret.

Parallelsamfundsloven blev i 2018 vedtaget med stemmer fra Socialdemokratiet, SF, Venstre, Konservative, Dansk Folkeparti og Liberal Alliance. I mod dette kompakte flertal stod kun tre partier, De Radikale, Alternativet og Enhedslisten. Loven har tvunget de almene boligselskaber til at lægge planer for massive nedrivninger af gode og moderne boliger, med det resultat, at tusinder af beboere i de kommende år skal flytte – mere eller mindre frivilligt -hvis planerne føres ud i livet.

Siden vedtagelsen er loven blevet kraftigt kritiseret af lejerbevægelsen – f.eks. Danmarks Lejerforeninger, Lejernes LO, og Almen Modstand. Mange uafhængige kommentatorer har kritiseret den og kun få har kunnet pege på positive træk ved denne lov. Selv organisationen, BL – Danmarks Almene Boliger, som er boligselskabernes brancheforening forholder sig (mildt) kritisk.

Nu bliver regeringen for alvor udfordret: Lejeradvokaten, Bjarne Overmark fra Randers er gået ind i kampen mod loven på lejernes side, nærmere bestemt lejerne i Bispehaven i Århus, som er en stor almen boligafdeling med knap 900 familieboliger.


Bispehaven i Aarhus

Han har – den 25 oktober 2021 – udtaget stævning ved Retten i Aarhus mod Østjysk Bolig, Aarhus Kommune og Boligministeriet. Temaet for retssagen bliver, om loven på grund af sit diskriminerende indhold er i overenstemmelse med de principper om ligebehandling af borgerne, som findes i grundloven, loven om etnisk ligestilling samt en række internationale konventioner, som Danmark har tilsluttet sig. Hvis lejerne får medhold vil det betyde, at tusinder af boliger slipper for at blive revet ned og deres lejere slipper for at blive tvangsflyttet.

På grund af sagens principielle karakter må det forventes, at sagen bliver henvist til Vestre Landsret. Dette er sket med en række opsigelsessager, der er opstået som følge af Parallelsamfundsloven.

Lidt om begreberne i denne artikel:

En påstand i en retssag er det resultat, som en af parterne ønsker sagen skal få. Parterne i sagen kaldes henholdsvis sagsøgeren og den sagsøgte. I denne sag er det en enkelt beboer fra Bispehaven, som er sagsøger.

De sagsøgte er dels udlejeren, Østjysk Bolig, dels Aarhus Kommune og Transport og Boligministeriet. I det følgende vil jeg i de fleste sammenhænge angive ”Boligministeriet” som den sagsøgte.

Den plan for nedrivning og salg af boliger i Bispehaven, som sagen drejer sig om, benævner jeg Udviklingsplanen.

Sagsøgerens (lejerens) påstande

Den første påstand er, at en afgørelse i Aarhus beboerklagenævn af 19 juli 2021 skal sendes tilbage til nævnet og behandles på ny.

I påstand 2 skal Østjysk Bolig anerkende, at beslutningen om godkendelsen af Udviklingsplanen for nedrivningen af  ikke er gyldig

I påstand 3 skal Aarhus Kommune anerkende, at godkendelsen af Udviklingsplanen ikke er gyldig.

Påstand 4 er den mest bemærkelsesværdige: alle tre sagsøgte skal anerkende, at Udviklilingsplanen for Bispehaven er i strid med Grundlovens § 73, Lov om etnisk Ligebehandling, EU-retten og Danmarks internationale forpligelser.

Ejendomsretten

At Udviklingsplanen er i strid med Grundlovens § 73 vil jeg omtale i dette afsnit, I slutningen af artiklen vil jeg komme ind på spørgsmålet om overtrædelse af Lov om etnisk ligebehandling og de internationale konventioner der knytter sig til problemet om ligebehandling.

I følge påstand 4  skal Boligministeriet anerkende, at Udviklingsplanen er i strid med Grundlovens § 73. Det begrunder Advokat Bjarne Overmark med, at Bispehaven er en selvstændig økonomisk enhed, ejet af afdeling 6, Østjysk Bolig, med afdelingsmødet og afdelingsmøde som øverste myndighed i relation til omfattende nedrivninger. Advokaten gør gældende, at godkendelsen af Udviklingsplanen ikke har givet sagsøgeren, lejeren rimelig adgang til at udfordre indgrebet i den ejendomsret, der er knyttet til lejemålet. Advokaten gør også gældende, at der ikke forligger en tilstrækkelig offentlig interesse i indgrebet over for Bispehaven (f.eks. nedrivningerne).

Ministeriet skal også anerkende at Udviklingsplanen for området er i strid med EU-retten og Danmarks Internationale forpligtelser.

Baggrunden for stævningen

Folketinget vedtog den 22. november 2018  Parallelsamfundsloven, som hurtigt blev kendt som Ghettoloven. Her blev begrebet “hårde ghettoområder” indført. Der blev vedtaget en række konsekvenser for de hårde ghettoområder. Den vigtigste var, at hvis et område stemples som en hård ghetto, så skal det boligselskab, der administrerer boligområdet og den kommune, hvor området ligger i, udarbejde en udviklingsplan, der reducerer antallet af almene familieboliger.

Inden 2030 skal antallet være reduceret til højst 40 % i forhold til 2010

Læs næste artikel i dette tema: Parallelsamfundslovens historie

Hvert år offentliggør ministeriet den såkaldte “ghettoliste”. Som følge af, at Bispehaven i december 2018 kom på listen, skulle Østjysk Bolig og Århus kommune udarbejde en udviklingsplan. Planen blev godkendt den 28 maj af Aarhus Byråd.

Afdelingsbestyrelsen i Bispehaven havde ikke deltaget i udarbejdelsen af udviklingsplanen. På et afdelingsmøde i september 2019 fik beboerne fortalt, at deres formand Leif Scherrebeck, som også sad i Østjysk Boligs bestyrelse, ikke havde deltaget i beslutningsprocessen.

 

En af lejerne i Bispehaven anlagde derefter sag i beboerklagenævnet i Aarhus kommune mod boligselskabet. Stridspunktet var om Udviklingsplanen skulle være blevet forelagt afdelingsmødet til godkendelse inden den blev behandlet i Østjysk Boligs bestyrelse.

I januar 2021 traf beboerklagenævnet i afgørelse i klagesagen. Den pågældende lejer fik medhold i beboerklagenævnet.

Dette betød, at det videre arbejde med sagen blev forsinket. I mellemtiden var der opstået en sag om mulig svindel, begået af Østjysk Boligs ledelse. Denne sag er foreløbig endt med, at Aarhus Byråd har indsat Lejerbo som midlertidig ledelse af boligforeningen og den oprindelige organisationsbestyrelse er fjernet.

Lejerbo arbejdede videre med udarbejdelse af en helhedsplan, hvori indgår nedrivning af flere blokke. Denne plan skal forelægges for et afdelingsmøde i Bispehaven i efteråret 2021. Sagsøgeren har dermed fået ret i påstand 1. Resten af denne artikel vil derfor dreje sig om ugyldigheden af Udviklingsplanen

Politisk klima

For at forstå retssagen og påstandene om ugyldighed, skal man kende det politiske klima, som parallelsamfundsloven blev født ind i, da den blev vedtaget i 2018. Siden 2001 havde Venstre og Konservative  været ved magten i hele perioden, med udtagelse af 2011-15, hvor Socialdemokraterne, SF og Radikale havde regeret.

VK havde regeret med støtte af Dansk Folkeparti, som til gengæld havde krævet og fået støtte til en hård udlændingepolitik. Da valget i 2019 nærmede sig, forsøgte regeringen, som på det tidspunkt bestod af Venstre, Konservative og Liberal Alliance at binde Socialdemokraterne endnu fastere til den stramme udlændingepolitik.

Resultatet var udspillet ”Et Danmark uden parallelsamfund – Ingen ghettoer i 2030”, hvor regeringen fremlagde 22 initiativer målrettet mod bekæmpelse af parallelsamfund, herunder blandt andet højere straffe i bestemte områder, obligatorisk dagtilbud for at sikre danskkundskaber og målrettede sprog-prøver i 0. klasse.

Udspillet var præget af det tydelige fjendebillede, som prægede udlændingepolitikken i de to første årtier af dette århundrede. Læs blot dette citat:

Ghettoerne skal helt væk. Parallelsamfundene skal nedbrydes. Og vi skal sikre os, at nye ikke opstår. Der skal én gang for alle tages livtag med den meget store integrationsopgave, hvor en gruppe af indvandrere og efterkommere ikke har taget dansk værdier til sig, og isolerer sig i parallelsamfund.

Her mærkes inspirationen fra Dansk Folkeparti tydeligt. Citatet ligner en krigserklæring i en værdikrig.  Og man fortsætter med at opstille fjendebilleder blandt andet i denne såkaldte ”faktaboks”:

Den stærke befolkningsvækst af borgere med ikke-vestlig oprindelse har givet grobund for parallelsamfund, hvor hvordanske værdier og normer ikke er de primære. Det er umuligt at sætte et præcist tal på, hvor mange personer med ikke-vestlig baggrund, der reelt lever deres liv efter andre værdier og normer. Til gengæld er det muligt at opstille en rækkefakta om personer og familier med ikke-vestlig baggrund, der peger på, at en stor del lever relativt isoleret fra detøvrige samfund. En analyse fra Økonomi- og Indenrigsministeriet viser, at 28.000 familier med ikke-vestlig baggrund kansiges at leve i parallelsamfund. Det drejer sig om etnisk sammensætning i boligområder, på skoler og i daginstitutioner,deltagelse i uddannelse eller beskæftigelse, kriminalitetsrate mv.

Det lykkedes at få Socialdemokratiet og Socialistisk Folkeparti til at bakke op om dette udspil og resultatet var Parallelsamfundsloven (Ghettoloven) af 2018

Loven er blevet søgt gennemført med stor konsekvens. I mange større boligområder er der blevet vedtaget helhedsplaner for de såkaldte hårde ghettoer, dvs. ghettoområder, der i mere end 4 år har stået på ghettolisten. Det drejer sig blandt andet om Tingbjerg og Mjølnerparken i København,  Nøjsomhed i Helsingør, Ringparken i Slagelse, Vollsmose i Odense, Brabrand Boligforening i Aarhus og mange flere.

Et fællestræk ved helhedsplanerne er, at de indeholder planer om nedrivninger af boligblokke kombineret med salg af boliger til private udlejere. Ingen af planerne er endnu ført ud i livet, men i mange af områderne er man begyndt at lokke eller presse beboere til at flytte væk. Blokkene skal tømmes for mennesker, så nedrivningerne kan komme i gang. Mange af de ramte beboere har nægtet at flytte. Det har tvunget boligselskaberne til at anlægge sag mod dem ved boligretterne for at tvinge dem til at flytte. Disse sager er foreløbig strandet i Landsretten.

Tvangsflytninger opleves ofte som meningsløse overgreb hos de mennesker, det går ud over. Kun få kan se det fornuftige i at rive gode, moderne boliger ned, når der er boligmangel i Danmark. Endnu færre kan forstå, at netop deres boligområde, skal være offer i regeringens kamp mod ikke-vestlige indvandrere. Resultatet er at tusinder af beboere i de berørte områder nu engagerer sig i modstanden mod den forskelsbehandling, som Parallelsamfundslovgivningen er udtryk for.

Argumenter mod direkte og indirekte forskelsbehandling

Derfor er det også forskelsbehandlingen af borgerne, der er blevet det centrale i den retssag, som Bispehaven nu fører mod Aarhus Kommune og Boligministeriet. Lejernes advokat,  Bjarne Overmark har blandt andet anført følgende argumenter i prioriteret rækkefølge:

  1. I første række er anført, at Udviklingsplanen er udtryk for direkte forskelsbehandling på grund af race og etnisk oprindelse. Dette er i strid med flere bestemmelser i Lov om etnisk ligebehandling, EU-retten og Den europæiske menneskeretskonvention.
  2. 2. I anden række er anført, at godkendelsen også udgør indirekte forskelsbehandling på grund af race og etnisk oprindelse. Dette er også i strid med de love, der er nævnt ovenfor
  3. I tredje række gør lejenes advokat gældende, at godkendelsen udgør forskelsbehandling på grund af race og etnisk oprindelse i form af en overtrædelse af instruktionsforbuddet i § 3 i lov om etnisk ligebehandlng og EU-retten. Instruktionsforbuddet siger, at det er forskelsbehandling, hvis f.eks. en overordnet myndighed giver en underordnet ordre til at udøve forskelsbehandling på grund af race eller etnisk oprindelse.
  4. I fjerde række gør lejenes advokat gældende, at godkendelsen udgør en direkte overtrædelse af Den Europæiske Menneskerettighedskonventions artikel 8. Denne artikel drejer sig om retten til familieliv.

Bjarne Overmark gennemgår i processkriftet en lang række domme og afgørlser fra internationale retsorganer som f.eks. Den Europæiske Menneskerettighedsdomstol (EMD) for at påvise at Parallelsamfundsloven er diskriminerende.

I næste artikel i dette tema vil jeg forklare nærmere, på hvilken måde forskelsbehandlingen af beboere i Parallelsamfundsområder er i strid med lovgivningen.