Artikler

Ligheden i samfundet stiger ikke – den falder

Af 95, Jakob Lindberg
Blad nr 95
15. juli 2022
Boligpolitik

Når politikere og kommentatorer fra højrefløjen taler om ulighed, ynder de at male et rosenrødt billede af ligheden i samfundet.

 

Af Jakob Lindberg

De omtaler som regel Danmark som det mest lige land i verden, især når de skal forsøge at overbevise alle andre om, at topskatten skal sænkes. Denne forherligelse af ligheden er imidlertid et skønmaleri. Hvorfor?

Lad mig nævne tre modargumenter.

For det første er det ikke særligt opmuntrende, at Danmark er et af de rigeste lande i verden, når vi ved, hvor udbredt fattigdom og elendigheden er i f.eks. Afrika og store dele af Asien og Latinamerika.

For det andet skal man analysere den historiske udvikling seriøst. Det er korrekt, at uligheden både i Danmark og resten af verden er blevet mindre i de sidste 140 år, men skal vi virkeligt være tilfredse med det, når vi ved hvor fattige de danske arbejdere og småbønder var i slutningen af 1800-tallet?

For det tredje er højrefløjens forherligelse af ligheden hyklerisk, når vi ved, at højrefløjen i dansk politik som regel har modarbejdet de politiske tiltag, der har forøget ligheden, f.eks. indførelse af progressiv beskatning og udviklingen af velfærdsstaten. Det er også lykkedes højrefløjen at få gennemført mange lovændringer, der har medført forøget ulighed, f.eks. afskaffelse af formueskatten.

Forskning giver håb

Heldigvis bliver det sværere for højrefløjen at spille den falske melodi. Det skyldes først og fremmest de store fremskridt, der er sket inden for den økonomiske historieforskning i de sidste tyve år. Hovedpersonen i denne forskning har været franskmanden Thomas Piketty. Han har ikke været alene om det. Hans resultater bygger på hundreder af forskningsartikler af økonomer fra hele verden. Økonomerne har indsamlet statistiske data fra langt flere lande end før. Samtidig har fremskridtene på digitalisering gjort det muligt, at lave analyser for meget længere tidsperioder og fra flere lande. Disse resultater bliver nu samlet i World Inequality Database, som er en verdensomspændende database over den globale ulighed.

 Christen Sørensen

Herhjemme lyder der også nye toner fra økonomerne, selvom mange af dem stadig deltager højrefløjens skønmaleri. En markant stemme er den tidligere overvismand, Christen Sørensen, som den 2. maj i år skrev en skelsættende kronik i Politiken.

Christen Sørensen peger på, at uligheden i de seneste 30-40 år kun har fulgt ét spor, nemlig opad. På den baggrund kritiserer han den danske diskussion om ulighed for at være absurd. Mange politikere fra den rød blok har været fortalere for indgreb, der skal skabe større lighed. Men disse forslag har kun haft beskeden effekt og nogle af dem har direkte medvirket til at øge uligheden.

Derimod har de danske politikere stort set været tavse, når det drejer sig om indgreb, der virkelig kunne skabe større lighed. Christen Sørensen forelår følgende:

  • en progressiv skala for ejendomsværdiskat kombineret med et stort bundfradrag
  • mere progressive skalaer for indkomstskat og formueskat,
  • indførelse af en progressiv arveafgift

Hvad er progressive skatter?

Før jeg går videre med Christen Sørensens forslag, vil jeg forklare hvad man forstår ved progressive  skatter i modsætning til flade skatter og degressive skatter.

En skat er progressiv, hvis skatten for en rig person er højere end for en fattig person. I Danmark har vi f.eks. progressiv indkomstskat. Hvis en person, der tjener 200.000 kr om året betaler 60.000 kr (= 30 %) i skat, mens en person der tjener 300.000 kr om året betaler 108.000 kr (= 36%), så er indkomstskatten progressiv.

En skat eller en afgift er flad, hvis alle betaler det samme uanset, hvor stor vedkommendes indkomst er. Et eksempel er afgiften for skorstensfejning, som betales med det samme beløb for rig og fattige ejere af skorstene.

Degressive skatter og afgifter findes ikke i Danmark. Det ville betyde at en fattig person betalte mere end en rig person for den samme offentlige ydelse, selvom de to personer boede i samme kommune.

Men selv om der ikke findes degressive skatter og afgifter, er der mange afgifter, som vender den tunge ende nedad. Dermed menes, at den fattige betaler en større del af sin indkomst i afgift eller brugerbetaling end den rige.

Et eksempel er benzinafgifter. Eksempel: En fattig person, der tjener 200.000 kr. og en rig person med 400.000 kr.  har lige langt til arbejde. De betaler begge 10.000 kr. om året i benzinafgift. Den fattige betaler 5 % af sin indkomst i benzinafgift, mens den rige kun betaler 2,5 %. Da benzinafgiften er procentvis højere for den fattige end for den rige, siger man at afgiften ”vender den tunge ende nedad”. Den slags afgifter er med til at øge uligheden.

Progressiv ejendomsbeskatning

Christen Sørensen foreslår, at der indføres en progressiv ejendomsskat efter følgende skala:

Skala Eksempel: Ejendomsværdi Skat pr år i kroner
0 – 1 mio kr: 0 % 500.000 0
1 – 2 mio kr: 1 % 1.500.000 15.000
2 – 5 mio kr: 3 % 3.500.000 105.000
5 – 10 mio kr: 4 % 7.500.000 300.000
10 mio og mere: 6 % 10.000.000 600.000

En rig person, der har en bolig til 10 mio kr,  kommer til at betale 40 gange så meget i ejendomsværdiskat som en person med en ejerbolig, der kun er 1,5 mio kr værd. Dette ville styrke progressionen markant til fordel for lejerne og for de fattigste boligejere. En vigtig del af forslaget er bundfradraget på 1 mio kroner, så man undgår at ramme socialt skævt.

Virkninger

For at undgå at sætte folk på gaden skriver Christen Sørensen således:

”…at den nye skala først skal træde i kraft ved ejerskifte efter den længstlevende. Dette vil betyde at de årlige boligudgifter ikke ville stige, men at det kun var salgspriserne, der ville falde, og dermed også de store skattefrie gevinster, som mange – herunder jeg – har fået foræret”

De merindtægter, der vil komme, når forslaget er fuldt indfaset, kan f.eks. gå til at nedsætte indkomstskatten. De kan også bruges til at finansiere den grønne omstilling eller til at forbedre velfærdsydelserne.

Kilde: Kronik i Politiken 2. maj 2022

Røde partier: Regeringen svigter løftet om at reducere uligheden

Af Jakob Lindberg
Blad nr 95
15. juli 2022
Boligpolitik

Man kan tjene flere penge på at eje en bolig end på at arbejde. Det skal ændres

 

Af Jakob Lindberg

Sigurd Agersnap, der er viceborgmester i Lyngby-Taarbæk Kommune og medlem af SF’s landsledelse har i en kronik i Information foreslået tre initiativer, hvormed regeringen kan indfri løftet om at reducere uligheden i samfundet

Jeg bringer hans forslag som direkte citat:

 

Boligmarkedet skal beskattes bedre
For det første bør man beskatte boliger mere og bedre. Pandemien har de seneste to år medført absurde boligprisstigninger. En bolig i København steg med mere end 16 procent i værdi sidste år, og ejede du 140 kvadratmeter i København, så tjente du forrige år 63.000 kroner om måneden. De heldigste boligejere i hovedstadsområdet tjente mere end 5.000 kroner om dagen – altså mere end de fleste tjener på at arbejde.

Huspriserne i de dyreste kommuner er nu ti gange højere end i de billigste kommuner. I 1990 var de kun 2,6 gange højere i de dyreste kommuner.

Udviklingen på boligmarkedet er absurd. Det står så skævt til, at uligheden i det danske samfund kun kan reduceres, hvis man først tøjler boligmarkedet.

Der skal sættes en stopper for boligprisernes himmelflugt i københavnsområdet med strengere krav til gældsætningen, sådan som Finanstilsynet er begyndt på. Man bør afskaffe rentefradraget, som er en skatterabat til dem med de største lån, og som medvirker til at puste boligpriserne op. Man bør genåbne boligskattereformen fra 2017, og man bør lægge en skat på avancen ved boligsalg oven i den løbende boligbeskatning. Det vil øge den samlede beskatning på bolig og mindske boligprisstigningerne, uden at man risikerer at presse dem med de laveste indtægter fra hus og hjem.

Dertil må boligskatteaftalen ikke udsættes længere. Så sent som i 2020 besluttede Social- demokratiet og højrefløjen en yderligere skattelettelse til boligejerne på milliarder, og at et nyt ejendomsvurderingssystem først indfases i 2024. Aftalen bør rulles tilbage hurtigst muligt, og man bør i stedet sikre en hurtigere indfasning af det nye ejendomsvurderingssystem.

Det skal kunne betale sig at arbejde – også frem for at eje

For det andet bør man beskatte arbejdsfrie indtægter såsom arv og aktier højere. Finansministeriet peger i ulighedsredegørelsen på kapitalindkomster fra aktier og boliger som det største bidrag til den stigende ulighed. Bare det seneste år er aktierne i det danske C25-index steget med uhørte 16 procent.

Man hører ofte, at det skal kunne betale sig at arbejde. Men vi har opbygget en økonomi, hvor det bedre kan betale sig at eje end at arbejde. Som mange økonomer har vist, så er vi i Danmark, ligesom store dele af vesten, overgået til en økonomi, hvor afkastet på at eje er større end indtjeningen ved at arbejde. Derfor er der brug for en højere skat på aktieindkomster, en beskatning af de største arveindtægter og en skat på formue.

Hvis det reelt skal kunne betale sig at arbejde for alle, så handler det ikke om at sænke overførselsindkomsterne. Det handler om at beskatte arbejdsfrie indtægter, så det også kan betale sig at arbejde for de mest velhavende.

De laveste overførselsindkomster skal være højere

For det tredje bør man hæve de laveste overførselsindkomster. Regeringen har lagt op til en længe ventet revision af overførselsindkomsterne i 2022. Det er et oplagt opgør med kontanthjælpsloftet og de laveste ydelser i vores samfund. Mens stort set alle grupper i samfundet har oplevet pæne stigninger i deres indkomster siden 1994, så har dem på overførselsindkomst den samme disponible indkomst i dag som for 28 år siden.

Mennesker på overførselsindkomst har med andre ord været koblet helt af den vækst, som alle vi andre har haft glæde af.

Med selvforsørgelses- og hjemrejseydelserne for flygtninge og indvandrere samt kontanthjælpsloftet har man meget markant forringet vilkårene for de, der har mindst. For nogen har det måske endda været et mål i sig selv. Det skulle jo kunne betale sig at arbejde – i hvert fald for de fattigste. Sandheden er bare, at man med de lavere ydelser har skubbet folk længere væk fra et arbejde samtidig med, at det har øget uligheden markant. Det skal der rettes op på.

Ydelseskommissionen kom med deres anbefalinger til et nyt kontanthjælpssystem i maj, og selv om der er fine tanker i kommissionens rapport, så mangler forslagene den økonomiske indsprøjtning, som vil hæve de laveste ydelser. Regeringen bør sætte sig i spidsen for et forslag, som reelt styrker det sociale sikkerhedsnet og hæver overførselsindkomsterne.

Kilde: Sigurd Agersnap: Regeringen har lovet at mindske uligheden, men har i stedet øget den. Kronik i Dagbladet Information. 1. februar 2001

Uligheden på det amerikanske boligmarked udløste finanskrisen

Af Jakob Lindberg
Blad nr 95
15. juli 2022
Boligpolitik

Historien om banken Lehman Brothers, der ville tjene penge på at finansiere de fattige amerikaneres boligdrømme, endte med rive hundreder af andre banker med i faldet

Af Jakob Lindberg

Da den økonomiske vækst i USA tog fart i 90-erne faldt renteniveauet til ca 1%. Derved steg efterspørgslen på lån til køb af bolig.

Samtidig steg bygge-boomet i USA på et tidspunkt, hvor bankerne og realkreditinstitutterne havde svært ved at finde nye huskøbere. Dette skyldes, at uligheden var steget kraftigt, og millioner af familier var blevet hjemløse også selv om en af forældrene var i beskæftigelse. Mange boede i campingvogne, og mobile barakker.

Dette førte til indførelsen af de såkaldte ”subprime loans”, som kan oversættes til underlødige lån eller risikobehæftede lån . Disse lån gjorde det muligt for mindre bemidlede familier at købe et hus, som de egentlig ikke havde råd til. Den bank, der var mest aggressiv i markedsføringen var Lehman Brothers.

De underlødige lån havde fleksibel rente, således at renten var lav i starten, men steg senere i lånets løbetid. Dette førte til, at mange låntagere havde svært ved at betale deres ydelser. Denne tendens faldt sammen med en stigning i arbejdsløsheden. Uden et job var det næsten umuligt at omlægge lånene til lån med lavere ydelser.

Antallet af tvangsauktioner steg. Bankerne havde svært ved at sælge ejendommen og måtte indkassere massive tab. Antallet af nye lån faldt, hvilket fik den økonomiske vækst til at falde fordi forretningsfolk og forbrugere ikke havde adgang til kredit

USA’s regering forsøgte sig med redningsplaner, men disse kom for sent til at redde Lehman Brothers

I 2007 havde Lehman Brothers en egenkapital på 114 mia kroner. Den 15. september 2008 indgav banken konkursbegæring, da den stod med en gæld på anslået 3.100 mia kroner. Inden den endelige konkurs havde kursen på Lehman-aktien nærmet sig den absolutte bund. Det fik flere af  Europas største pensionsfonde til at kaste sig ind i en dristig spekulation. De opkøbte aktierne i den tro, at den amerikanske regeringen ville overtage banken. Spekulanterne troede, at en sådan overtagelse ville få aktierne til at stige og at de derefter kunne sælge aktierne med gevinst. Men USA’s regering overtog ikke Lehman Brothers og spekulanterne led store tab.

Efterhånden turde hverken de amerikanske eller europæiske banker låne hinanden penge, hvilket blandt andet trak Danske Bank ind i krisen. Banken blev reddet af den danske regering, som stillede milliardstore lån til rådighed for banken.

Så heldig var Roskilde Bank ikke. I flere år havde Roskilde Bank haft held til overtale deres kunder til at købe aktier i banken. Da konkursen indtrådte var aktierne værdiløse og tusinder af aktionærer tabte deres penge.

Konsekvenserne

Finanskriser af denne art har kun få vindere. Vinderne er de spekulanter, der i rent held eller god intuition, formår at købe og sælge aktier på det rette tidspunkt.

Taberne er mange:

  • Småsparerne, der bliver fristet til at sætte deres penge i aktier i banker som senere går konkurs.
  • Virksomheder, der taber hele deres friværdi, fordi deres aktier bliver værdiløse.
  • Skatteborgerne, som må punge ud, når staten skal redde de store banker.

Lejerne er også tabere i dette store spil. Ikke så meget fordi de taber penge på aktier, for dem har lejerne som regel ikke så mange af. Lejerne er først og fremmest tabere, på grund af de prisstigninger på fast ejendom, der udgør grundlaget for finanskriserne.

Næste finanskrise

I øjeblikket stiger priserne på parcelhuse og ejerlejligheder med en sådan hast, at mennesker med små eller mellemstore indkomster har meget svært ved at købe en bolig i hovedstadsområdet og i andre storbyer. Selv i de såkaldte udkantsområder, stiger priserne kraftigt.

Dette øger huslejerne, fordi der blive flere mennesker, der efterspørger de ledige private lejeboliger. På Sjælland uden for hovedstadsområdet er det f.eks. ikke ualmindeligt, at lejen for en nybygget lejlighed på 90 m2 ligger på 15.000 kr.

Hvis vi skal forebygge den næste finanskrise, må der gøres noget ved den økonomiske ulighed. For det er uligheden mellem de rige og de fattige, der er grundlaget for prisstigningerne på huse og ejelejligheder

Boligerne og uligheden

Af Jakob Lindberg
Blad nr 95
15. juli 2022
Boligpolitik

Vi har vidst det i mange år: at boligsektoren er syg – præget som den er af en kræftagtig vækst. Alligevel er det først nu, at sygdommen er ved at blive alment anerkendt

 

Af Jakob Lindberg

Da muren faldt i Berlin, begyndte vi at tro på, at den store harmoni var indtruffet. En amerikansk fremtidsforsker hævdede, at historien var stoppet op. Kapitalismen havde vundet, og nu var der kun tilbage at finpudse samfundene, indtil den endelige harmoni ville indfinde sig og lulle os alle i søvn.

Sådan gik det ikke. Endnu engang kunne vi mennesker ikke dy os. Vi kastede al forsigtighed overbord i de første år af 2000-tallet og meldte os som deltagere i historiens største pyramidespil som kulminerede i 2008 med den globale finanskrise. Læs mere i artiklen, Uligheden på det amerikanske boligmarked udløste finanskrisen

Uligheden mellem rig og fattig i de udviklede lande hænger nøje sammen med udviklingen i priserne på fast ejendom, som kun er gået i en retning: Op. Ganske vist var der et kortvarigt fald i forbindelse med finanskrisen. Nogle  boligkøbere led tab, fordi de var nødt til at sælge på et uheldigt tidspunkt, men i de sidste 10 år har prisstigningerne taget fart igen.

Den nuværende regering har forpligtet sig til at reducere ligheden, men indtil videre er der ikke sket noget. Læs mere i artiklen: De røde partier: Regeringen svigter løftet om at reducere uligheden

Vi kan kun skabe større lighed i samfundet ved at tage fra de rigeste og give til de fattigste. Læs mere i artiklen, Ligheden i samfundet stiger ikke – den falder. I denne artikel omtaler jeg den tidligere overvismand, Christen Sørensens forslag om en skærpelse af ejendomsværdibeskatningen.

Uigennemsigtige regler for overskud i almene boligafdelinger

Af Jakob Lindberg
Blad nr 95
26. juni 2022
Almen udlejning, Boligpolitik

Danmarks Lejerforeningers fokus på de utilsigtede overskud i almene afdelinger førte til at formanden for Folketingets boligudvalg, Søren Egge Rasmussen fra Enhedslisten stillede spørgsmål til daværende boligminister, Kaare Dybvad Bek

 

 

Soren Egge Rasmussen. Foto Steen Brogaard

Af Jakob Lindberg

 

Spørgsmålet lød således:

Vil ministeren kommentere artiklen ”Store overskud bliver skjult for lejerne” bragt på Danmarks Lejerforeningers hjemmeside den 1. december 2020?

 

 

Boligministerens svar:

Jeg har indhentet svarbidrag fra Trafik-, Bygge- og Boligstyrelsen, der oplyser følgende:

”I 2009 blev der indført en ændring af reglerne for, hvordan overskud i almene afdelinger skal håndteres. Det er denne regelændring, som omtales i artiklen ”Store overskud bliver skjult for lejerne”.

Kaare Dybvad. Foto: Steen Brogaard

Ændringen skete på grundlag af en analyse af overskud i den almene boligsektor, der blev udsendt i 2005. Analysen pegede således på, at der var for mange afdelinger, der havde et større overskud på afdelingsregnskabet, og gav anledning til et ønske om at stramme op på mulighederne for at udnytte overskuddet.

Ændringerne af reglerne betyder, at en afdeling ikke kan anvende et overskud til ekstraordinære henlæggelser eller overføre det til boligorganistationens dispositionsfond. Overskuddet kan alene anvendes til at afvikle underfinansiering eller det kan overføres til en resultatkonto (kt. 407), hvorfra overskuddet over maksimalt tre år afvikles til lavere huslejer eller til at dække tidligere års underskud. Der henvises til bekendtgørelse om drift af almene boliger m.v., § 69, stk. 3, og § 77, stk. 1-2. Der henvises i øvrigt til besvarelsen af spørgsmål 49.

Det fremgår af artiklen fra Danmarks Lejerforening, at resultaterne af overskudsanalysen blev, at man ”ændrede reglerne således, at overskuddene blev mere synlige ved at de skal fremgå af resultatkontoen (konto 407).” Det fremgår desuden, at man ”bevarede en kattelem”, således at administratorer fortsat kunne ”gemme store overskud væk”.

Det skal hertil bemærkes, at regnskabet både før og efter den nævnte omlægning giver et fuldt overblik over det samlede overskud og dets anvendelse.

Artiklens fiktive eksempel

Artiklen omtaler et fiktivt eksempel på, hvordan overskuddet (konto 140) kan anvendes på en ikke-hensigtsmæssig måde. En afdeling vil opføre en ny legeplads, og administratoren beslutter, at overskuddet fra seneste regnskabsår overføres til afvikling af underfinansiering (konto 140.1). Dette gøres i form af ekstraordinære afdrag på et internt lån (afdelingen har finansieret legepladsen med lån af egne midler). Derved overføres overskuddet ikke til resultatkontoen (konto 140.2), hvor det kunne have været anvendt til at sænke huslejen de kommende år.

Afdelingen finansierer således i eksemplet en stor del af legepladsen gennem overskud i stedet for gennem budgetterede afdrag. Derved betaler de nuværende lejere en uforholdsmæssig stor del af legepladsen i forhold til de fremtidige lejere.

Til det nævnte fiktive eksempel kan bemærkes, at Trafik-, Bygge- og Boligstyrelsen i 2018 lavede en intern undersøgelse af overskudsdannelsen i den almene boligsektor. Herfra gengives tabel 1, som viser, hvordan overskuddet var fordelt på konto 140.1 og 140.2 i perioden 2012-2017. Den tidligere omtalte regelændring af behandling af overskud slog først fuldt igennem i regnskaberne fra 2012, hvorfor perioden starter i dette år.

Det ses, at over 80 pct. af de årlige overskud, der fremgår af afdelingsregnskabernes konto 140, overføres direkte til resultatkontoen, hvor det blandt andet anvendes til at sænke huslejen de efterfølgende 1-3 år. Den resterende del går til afvikling af underfinansiering i afdelingen. Andelen har været stabil siden 2014.

 

Styrelsen har ikke undersøgt om afdelinger, der benytter overskuddet til afvikling af underfinansiering, også har underfinansierede projekter. Det bemærkes dog, at regnskaberne godkendes af en revisor, jf. § 98 i driftsbekendtgørelsen.

Med venlig hilsen, Kaare Dybvad Bek

Kommentar

Underfinansiering af forbedringsarbejder burde ikke findes. Det er administratorernes opgave, at påse, at et afdelingsmøde godkender en den lejeforhøjelse der dækker tilbagebetalingen af lånene af egne midler, når der træffes  beslutninger om forbedringer. Den eneste form for underfinansiering, der i så tilfælde kan forekomme, sker når forbedringen bliver dyrere end man regnede med, da afdelingsmødet godkendte projektet.

Desværre er bogføringsreglerne ikke så detaljerede, at man som lejer kan kontrollere, at tilbagebetalingen af lånene fra henlæggelser følger afdelingsmødets beslutninger

Hvad ville Du gøre?

Af Lars Vestergaard
Blad nr 94
11. marts 2022
Almen udlejning,

Beboernes tarv tænker ingen på.

 

Af Lars Vestergaard

Vi beboere har intet krav på oplysninger eller informationer. Vi har ingen retslige midler til at fremtvinge retvisende informationer.

Ingen kritik føres til referat. Afdelingsmødernes referater er renset for kritik. Inspektør og afdelingsbestyrelse vælger dirigent og referent.

Det kommunale tilsyn beskytter inspektør og opfordrer til at tilsidesætte normalvedtægten, uanset at boligministeriet angiver at det er ulovligt. Hvem har fundet på, at den lovfæstede normalvedtægt og dens dagsorden med krav om fremlæggelse af aktivitetsplan kan ignoreres?

Aktivitetsplanerne med alle de betydelige udgifter via Langtidsplanen forties systematisk, så interessen forsvinder og kun et fåtal møder op på beboermøderne, og efterlades uden viden. Når intet fremlægges eller foreslås skriftligt, forud for beboermøderne, måske fordi de, der skal skrive oplæg ikke kan, så bliver beboer-fremmødet på 5-10 %.

Mine løsningsforslag

Ventelisterne skal regionaliseres frivilligt, uden kommunal bureaukratisk indblanding – efter den Århusianske model: Ingen tilsagn til nybyggeri uden selskabets frivillige tilslutning til en fælles venteliste.

Det virkede i Århus, og sikrer en effektiv rationel udlejning, og tilsvarende er på vej med www.boligøen.dk på Fyn og andre områder.

Driften

1. Ret til aktindsigt for alle beboere i deres respektive afdelinger, af samme omfang og med samme it-teknik, som normalvedtægten giver alle bestyrelsesmedlemmer, dog bortset fra personsager (husorden- & personale-sager). Det koster intet andet end password/adgangskoder til beboerne.

2. Simple retslige tvangsmidler til at gennemføre respekt for og overholdelse af almen-boliglovens regler, normalvedtægten og ovennævnte aktindsigt når administration og bestyrelser ikke vil eller kan medvirke.

3. De kommunale tilsyn skal være aktive udfarende.

Der var nogle år i København i 90-erne efter Jørgen Sjønnungs afgang, da det udsultede administrative tilsyn med almene boliger, blev lagt sammen med de overtallige bygningstekniske sanerings og byfornyelses-folk.

Nu opfatter nogle ansatte i tilsynet ikke deres rolle som beskyttere af beboerne, men som beskyttere af de administrative ansatte, som udnytter beboerne.

Overskud

Ukvalificerede fejl og mangler i langtidsplaner kan ikke undskylde ulovlige overskud. Det er 2 alvorlige ulovlige fejl.

4. Der bør indføres krav om IQ-test og personlighedstest, læse og regne-test forud for administrative ansættelser. Krav kan ikke stilles ved demokratiske valg til bestyrelser, men bør stilles til adm. ansatte.

Alternativt bør der indføres autoriserende uddannelser til ”eksaminerede ejendomsinspektører” inspireret af ejendoms-service-funktionær-uddannelsen og ”eksamineret ejendomsmægler”

5. Strafansvar for alle ansatte og beboervalgte, der overtræder / tilsidesætter love og regler, uden nødvendigvis at skulle igennem kostbare tidskrævende retssager, måske ved at udvide beboerklagenævnenes beføjelser.

Uden aktindsigt, strafansvar og uddannelseskrav fortsætter fejl, svindel og korruption.

Lars Vestergaard er beboer i en afdeling på Ydre Nørrebro i København, der administreres af KAB

Flere gode billige boliger – sker der noget i Roskilde?

Af Jens Juul
Blad nr 94
11. marts 2022
Boligmangel

Det skæve boligmarked: De sidste årtiers boligpolitik har været en afgørende bidragsyder til den stigende ulighed i vores samfund.

 

Af Jens Juul

De store vindere har været ejerboligerne og ejendomsinvestorerne og de store tabere har været lejerne med de mindste indkomster. Det omfattende byggeri og de store prisstigninger på især ejerboliger og dyre private udlejningsboliger er udtryk for dette.

Mindre og billige boliger forsvinder

En stor del af de mindre billige boliger er forsvundet. Dels fordi de store bykommuner over en bred kam har solgt de kommunale udlejningsejendomme til private ejendomsinvestorer. Dels fordi der i de private udlejningsejendomme enten er gennemført sammenlægninger af mindre lejligheder eller lejlighederne er moderniseret i en grad så de ikke længere er billige. Derudover har mange almene boligselskaber ved de omfattende renoveringer af de store ejendomme fra 60-erne og 70-erne også nedlagt/sammenlagt en stor mængde mindre og billige lejligheder.

Nu viser konsekvenserne sig

Folk med en almindelig gennemsnitsindkomst er ikke i stand til at betale priserne for hverken en ejer- eller en nyere lejerbolig i de store byer. Værst ser det ud i København. Et er problemet for folk med en gennemsnitsindkomst, men rigtigt slemt ser det ud for gruppen af enlige unge eller gamle eller folk med en løsere tilknytning til arbejdsmarkedet og en stabil indkomst. Deres del af boligmarkedet er skrumpet voldsomt.

Regeringen forsøger at gøre noget ved problemet. Strategien er at bygger flere boliger – især almene boliger. Det kan nok tage toppen af efterspørgslen, men det vil ikke løse den stigende ulighed på boligmarkedet. Hvis det skal gøres, må der gribes ind via ændringer i både skatte-, realkredit- og lejelovgivningen.

Hvad gør Roskilde?

Roskilde Kommune har også øje for problemerne. I slutningen af 2020 nedsatte Byrådet en arbejdsgruppe, der skulle se på hvordan man kan fremme udviklingen af flere gode og billige boliger. Arbejdsgruppen fremlagde i efteråret 2021 en hensigtserklæring og en indstilling til Byrådet om at bygge flere gode og billige boliger. Hvis der sammenlægges eller nedlægges den type boliger, skal der som  minimum opføres lige så mange nye.

Dialog om problemet

Roskilde Lejerforening har i mange år bl.a. haft fokus på problemerne ved sammenlægning af lejligheder og mangel på minder og billige boliger.  Vi har forud for kommunalvalgene opfordret byrådskandidaterne til bl.a. at begrænse sammenlægningerne. Forud for byrådsvalget i 2021 besluttede vi især at fokusere på dette ved at invitere byrådets partier til et dialogmøde om problematikken. Vi havde en god dialog og byrådskandidaterne gav udtryk for at ville prioritere flere gode og billige boliger.

Handlingsplan

Da arbejdsgruppens indstilling skulle behandles i Byrådet, var der lagt op til en uforpligtende hensigtserklæring. Vi stillede derfor fra lejerforeningens side et forslag om en handlingsplan, hvor forvaltningen i kommunen skulle foretage en undersøgelse af  udviklingen i antallet af gode billige boliger, af hvor stor behovet for disse boliger er samt, hvilke tiltag kommunen kan iværksætte for at sikre at udbuddet af og efterspørgslen efter disse boliger balancerer. Denne undersøgelse skal forelægges Byrådet til maj 2022.

Vores forslag til handlingsplan fandt genklang hos flertallet i Byrådet og vi afventer nu spændt forvaltningens undersøgelse og Byrådets behandling af den.

 

Jens Juul er formand for Roskilde Lejerforening

Lejen nedsat med 1.000 kr pr måned

Af Jakob Lindberg
Blad nr 94
11. marts 2022
Privat udlejning,

Bornholmsk lejer klagede over huslejen og fik tilbagebetaling et år tilbage i tiden

Af Jakob Lindberg

En lejer flyttede den 1. januar 2020 ind i en ejendom i Rønne fra 1877. På det tidspunkt var ejendommen ejet af et konkursbo, og forholdene bar præg heraf. Vedligeholdelsen og pasningen af gården var blevet forsømt i længere tid.

Lejeren meldte sig ind i Køge Lejerforening for at få bistand, fordi hun helst ville flytte.

Lejen var for høj

Lejerforeningens sagsbehandler vurderede, at lejen på 5.400 kr om måneden var for høj.  Der var dermed basis for at lejen kunne blive nedsat af huslejenævnet på Bornholm.

Ejendommen var et såkaldt småhus, dvs. en ejendom med færre end 7 boliglejemål og lejen skulle derfor fastsættes efter reglerne i boligreguleringslovens § 29 c.

Ifølge denne bestemmelse skal huslejenævnet fastsætte lejen ved en sammenligning med større ejendomme, hvor der er omkostningsbestemt husleje. Da næsten alle private udlejningsejendomme på Bornholm er småhuse, kan en sådan sammenligning ikke finde sted.

Derfor har huslejenævnet på Bornholm anvendt et undtagelsesbestemmelse i § 29 c. Man har gjort det til fast praksis, at beregne lejen ved hjælp af et såkaldt skyggebudget. Dette er den mest præcise og retfærdige måde at afgøre den slags sager på.

Hvad er et skyggebudget

Ved at bruge et skyggebudget beregner man lejen som om småhusejendommen var en større ejendom. Det gjorde huslejenævnet og nåede frem til følgende resultat.

Afkast 39.425
Skatter og afgifter 32.880 (Grundskyld, dagrenovation, skorstensfejning mm.)
Driftsudgifter   95.945 (Vicevært, fælles el., forsikr., administration mm.)
I alt 168.250
I alt pr m2 (575) 293 (168.250:575)
Tillæg for vedligehold pr m2 149
Tillæg for forbedringer pr m2 176
618
Oprundet pr m2 625
Lejers lejlighed, m2 85
Årlig leje i kr. 53.125 (625*85)
Leje pr måned 4.427
Aftalt leje 5.400
Nedsættelse pr måned 973

 

Huslejenævnet valgte derpå at runde lidt op til udlejers fordel, således at den årlige leje pr m2 blev fastsat til 625 kr

Lejerens lejlighed var 85 m2 blev den årlige leje 53.125 kr svarende til 4.427 kr pr måned. Lejer fik dermed 973 kr retur i 12 måneder.

Afkast

Den øverste post i skyggebudgettet er ”afkast”. Det er det beløb udlejer må tjene uden at røre en finger. Man kan også kalde det ”profit”. Da man i sin tid lavede reglerne for den omkostningsbestemte leje, besluttede folketinget, at afkastet skulle beregnes som 7 % af ejendommens værdi. 7 % var den gængse obligationsrente den gang, så afkastet af en ejendom, der var 500.000 kr værd, skulle svare til at man havde obligationer for 500.000 kr.

I årenes løb er værdien af ejendommen steget meget. En ejendom, der i 1973 var 500.000 kr være, ville i dag koste 10 mio. Men den udlejer, der har ejendommen, kan stadig kun beregne sig et afkast på 7 % af 500.000 svarende til 35.000 kr.

Det var med vilje, at folketinget begrænsede udlejernes afkast på denne måde. Man ville undgå, at stigningerne i priserne på fast ejendom steg for meget, fordi dette ville føre til inflation.

Lejenedsættelse med tilbagevirkende kraft

Hvis en lejer efter at have boet i lejligheden finder ud af, at den er for dyr, har hun ret til at få lejen nedsat med tilbagevirkende kraft. Man skal dog indbringe sagen for huslejenævnet senest 12 måneder efter, at man har overtaget lejligheden. Hvis man først klager efter 12 måneder og 1 dag, gælder lejenedsættelsen først fra næste månedsskifte.

Grunden til, at man har indført denne fortrydelsesret skyldes, at det er svært at bedømme en lejligheds kvalitet, inden man har prøvet at bo i den. Som lejer skal man huske på, at man som regel er bundet til at betale leje i tre måneder, hvis man opsiger lejligheden og finder noget andet, man kan flytte ind i straks.

Derfor er det vigtigt, at man benytter sig af retten til at få lejen sat ned. Ofte ende det med, at man bliver mere tilfreds med lejligheden, hvis er er det rette forhold mellem kvaliteten og huslejens størrelse

Gå derfor altid til din lokale lejerforening, hvis du er utilfreds med huslejen.

 

 

Ordbog

Af Jakob Lindberg
Blad nr 94
11. marts 2022
Privat udlejning,

Reguleret kommune: Kommune, hvor kommunalbestyrelsen har vedtaget, at boligreguleringslovens regler om lejefastsættelse skal være gældende

Småhus: Ejendom beliggende i en reguleret kommune med færre end 7 lejemål

Storhus: Ejendom beliggende i en reguleret kommune med mindst 7 lejemål

Markedsleje: Den maksimale leje en udlejer kan genudleje en ledig lejlighed til

Det lejedes værdi: Den almindeligt gældende leje i et bestemt kvarter, som kan dokumenteres ved hjælp af lejekontrakter indgået før tidspunktet for udlejning af den omtvistede lejlighed

Budgetleje: Den leje, der kan beregnes ud fra reglerne i boligreguleringslovens § 7-9. Består af afkast plus driftsomkostninger og afsætning til vedligeholdelse

Omkostningsbestemt leje: Den leje, der skal beregnes, når en lejlighed skal genudlejes efter boligreguleringslovens § 5, stk. 1. Er lig med budgetlejen plus et beregnet tillæg som følge af forbedringer

Balanceleje: Begrebet bruges kun ved lejefastsættelse i alment byggeri. Svarer til den omkostningsbestemte leje i privat udlejningsbyggeri. Afkastet er dog erstattet af bidrag til landsbyggefonden og dispositionsfonden og flere udgiftstyper kan indgå i lejen.

Huslejestigninger i småhuse

Af Jakob Lindberg
Blad nr 94
11. marts 2022
Privat udlejning,

Lejernes manglende kendskab til lejelovgivningen medfører, at mange lejere i småhuse betaler for meget i husleje

Af Jakob Lindberg

I 1995 vedtog folketinget – efter forslag fra Socialdemokratiet – endnu en af de utallige lappeløsninger på boligreguleringsloven, som har præget den private udlejningssektor i de sidste 50 år.

Huslejestigninger i småhuse

Der blev lavet en særlig bestemmelse i boligreguleringsloven om beregning af huslejestigninger i de såkaldte småhuse. Et småhus er en ejendom med færre end 7 lejemål, som er beliggende i en kommune, hvor boligreguleringsloven gælder. Ejendomme med 7 lejemål og derover kalder jeg herefter for storhuse.

Ordbog: Læs her om de vigtigste begreber for privat udlejning: https://www.dklf.dk/artikler/ordbog/

For at lette de små udlejeres arbejde med at varsle huslejestigninger i småhusene bestemte folketinget, at varslingsreglerne i lejeloven skulle gælde i stedet for de mere komplicerede regler i boligreguleringsloven.

Det var ikke hensigten, at småhusene skulle have et højere lejeniveau end de omkostningsbestemte lejemål i storhusene. Derfor bestemte folketinget, at sammenligningslejemålene skulle være storhusene, hvor lejen var ansat som budgetleje.

Det viste sig, at lovændringen i praksis var overflødig. Det skyldes, at udlejerne i småhusene kun sjældent varsler huslejeforhøjelse. Det er meget nemmere at fastsætte en meget høj husleje, når lejekontrakten indgås.  På grund af boligknapheden skriver de fleste lejere under på udlejers krav. Kun meget få lejere er klar over, at de kan få huslejen sat ned, hvis den er for høj. I praksis er der markedsleje ved genudlejning af lejlighederne i småhuse.

I mange tilfælde flytter lejeren igen efter få år. Det giver udlejeren mulighed for endnu engang at forhøje lejen for den nye lejer. Der er ikke behov for at varsle huslejestigning.

Den vigtigste – og for lejerne mest skadelige – virkning af denne forenkling var, at udlejeren ikke havde nogen pligt til at følge boligreguleringsloven bestemmelser om omkostningsbestemt leje, nå en lejlighed i et småhus skulle genudlejes. Udlejer kunne frit fastsætte huslejen efter det lejedes værdi.

Det lejedes værdi ved genudlejning

I kommuner, hvor boligreguleringsloven ikke gælder, er det lejedes værdi lig med den leje, der er almindelig i det pågældende kvarter. Det vil sige for en lejlighed af samme art og kvalitet. Ideelt set skal den lovlydige udlejer indhente oplysninger om huslejen i eksisterende lejemål i kvarteret eller kommunen og derudfra beslutte sig til, hvad lejen skal være i den lejlighed hen gerne vil udleje.

Det er der ingen udlejere der gør.  De bruger markedsleje. De kigger på hvad lejen er i boligannoncerne. Så lægger de lidt oveni og håber på at nogen bider på krogen.

Med ved vedtagelsen af småhusreglerne, bestemte folketinget, at det lejedes værdi kun skulle det lejeniveau, der gjaldt i storhuse i det pågældende kvarter, dvs. lejligheder hvor der var omkostningsbestemt husleje.

Omkostningsbestemt husleje

Konsekvensen af lovændringen er tydelig, hvis vi ser på ejendomme, der er udstykket i ejerlejligheder for her findes der både lejligheder i storhuse og småhuse i samme ejendom. Storhuset er de lejligheder, der ejes af den oprindelige udlejer, men som stadig ikke er solgt enkeltvis.  Storhuset kaldes sædvanligvis ”restejendommen”.

Alle de solgte ejerlejligheder vil som regel have status af småhuse, fordi de ejes af hver sin ejer.

Hvis ejerlejlighederne er udstykket fra en udlejningsejendom, som i 1995 havde 7 eller flere lejligheder, så er det lejedes værdi lig med den omkostningsbestemte leje i de lejligheder der stadig er lejet ud efter boligreguleringslovens § 5, stk. 1.

Et eksempel

En ejendom i Køge blev opført af en fond i begyndelsen af 1960-erne. I 1995 lå den omkostningsbestemte leje på ca 400 kr pr m2 årligt. Det vil sige at en lejlighed på 80 m2 kostede ca. 2.700 kr pr måned. I 2022 er lejen kommet op på 521 kr pr m2, hvilket betyder, at den månedlige leje for 80 m bliver 3.470 kr. Mange af lejerne har boet der siden ejendommen blev opført, og de betaler stadig omkostningsbestemt husleje.

Lejlighederne blev fra starten udstykket som ejelejligheder og blev gradvis solgt og købt af enkeltpersoner. Nogle af de nye ejere boede der i en periode, men flyttede igen. Deres ejerlejlighed blev genudlejet, men da ejerne ikke kendte noget til lejelovgivningen, lejede de ejerlejlighederne ud til markedslejen – det vil sige det højeste beløb en boligløs person er rede til at betale.

I Køge er markedslejen for en lejlighed på 80 m2 i denne ejendom i dag ca. 8.000 kr om måneden. Det svarer til 1.200 kr pr. m2 om året

Huslejenedsættelse

Hvis man som lejer har været nødt til at skrive under på en lejekontrakt til den pris, har man mulighed for at få lejen sat ned ved at klage til huslejenævnet. Huslejenævnet skal så fastsætte lejen ved en sammenligning med de ca. 30 lejere, der bor i ”restejendommen”.  Restejendommen er de lejligheder, der ikke er blevet solgt som ejerlejligheder. Deres leje er også steget efter reglerne i boligreguleringloven, og nogen af dem er forbedret af de udlejere, der gennem årene har ejet restejendommen. Men selv for de forbedrede lejemål gælder, at den årlige leje sjældent overstiger 600 kr pr. m2. Det svarer til 4.000 kr om måneden, altså kun halvdelen af markedslejen.

 Andre småhuse

Men hvad så, hvis man bor til leje i et småhus, hvor der f.eks. er 5 lejligheder til beboelse og hvor der aldrig har været beregnet omkostningsbestemt leje? Hvordan skal huslejenævnet så fastsætte lejen?

Her skal huslejenævnet vurdere hvad lejen er i alle de ejendomme, som nævnet kender til. Men det skal være ejendomme, hvor der stadig er omkostningsbestemt leje. Ud af denne gruppe af sammenligningslejemål, skal nævnet vælge de ejendomme, der mest ligner ejendommen, hvor klagerens lejemål ligger.

Erfaringerne fra Køge viser, at den omkostningsbestemte husleje sjældent overstiger 700 kr pr. m2 om året svarende til 4.667 kr om måneden for 80 m2. Hvis der er foretaget omfattende forbedringer kan lejen komme op på 900 kr pr.m2 om året svarende til 6.000 kr om måneden

NB: Ovenstående eksempler drejer sig om lejligheder i ejendomme der er taget i brug før 31 december 1963. I næste nummer af bladet vil jeg skrive om ejendomme, der er taget i brug efter 1. januar 1964.