RandersBolig er navnet på det selskab, som til dagligt administrerer de ca. 9000 lejemål i henholdsvis Randers Boligforening af 1940, Møllevænget/Storgården, AB Gudenå, Andelsbo, Vorup Boligforening og Arbejdernes Byggeforening af 1874.
Disse 6 boligforeninger er alle selvstændige boligforeninger med valgt bestyrelse, repræsentantskab og afdelingsbestyrelser. Alle politiske beslutninger træffes fortsat i den enkelte boligforening, men boligforeningerne har overladt administrationen (udlejning af boliger, opkrævning af husleje, afregning af vand, varme og el m.v.) af sine lejemål til RandersBolig..
Oprindelig var også Randersegnens Boligforening med i RandersBolig. Som bekendt blev Randersegnens Boligforening ramt af en konkurs, som RandersBolig ikke havde noget ansvar for. Men konkursen faldt tidsmæssigt sammen med en række fødselsvanskeligheder i RandersBolig, som gjorde forholdene komplicerede.
Jan Guldmann er forfatter til dette og andre indlæg om RandersBolig. Han har siden sommeren 2011 har været valgt som formand for RandersBolig, og dermed været aktiv i hele oprydningen, herunder afskedigelse af ledelsen og genopretning af økonomien.
Jan Guldmann har ligeledes siden 2011 været valgt som formand for Randers Boligforening af 1940, og kom først ind i bestyrelsen på dette tidspunkt, og dermed ikke været med i bestyrelsen i perioden, hvor beslutningen om dannelse af RandersBolig blev truffet.
Artikler
Pinlig fejlinformation
Administrator gav forkerte oplysninger til beboerklagenævnet.
Sagen afslørede i øvrigt en anden budgetteknisk fejl i DAB’s budgetforslag.
Foruden forslaget om nedsættelse af det årlige henlæggelsesbeløb på konto 120 havde lejeren i sit ændringsforslag taget højde for, at der skulle budgetteres med højere udgifter på konto 111 og konto 118. Lejeren havde i ændringsforslaget henvist til, at varmeforbruget skulle betales som en del af huslejen i stedet for over varmeregnskabet.
Siden 2012 var varmefrobruget i afdelingens fælleslokaler blevet målt via opsatte varmemålere. Som følge heraf skulle udgifterne til dette varmeforbrug udgiftsføres på henholdsvis konto 111 og konto 118 i stedet for at blive fordelt på de enkelte lejeres varmeregning.
DAB havde forsømt at tage højde for dette, da de udarbejdede budgettet for 2014/2015, mens der i lejerens ændringsforslag på korrekt måde var taget hensyn hertil.
Lejeren havde før budgetmødet modtaget et brev, hvor DAB skrev følgende: ”Med henvisning til vores brev af 18. januar 2014 kan vi oplyse, at udgifterne til forbruget i fælleslokalerne bogføres på konto 111 og 118”
Men da DAB skulle svare i sagen overfor beboerklagenævnet, vendte man om på en tallerken og påstod nu pludseligt, at udgifterne til varme i fælleslokalerne var “nye udgifter”
Korrekt afgørelse
At Afdelingsbestyrelsen i Skovparken ligefrem får hjælp fra DAB i forsøget på at sabotere lejernes beboerdemokratiske rettigheder, er både sørgeligt og kritisabelt.
Heldigvis lykkedes det ikke at sabotere lejerens beboerdemokratiske rettigheder, da beboerklagenævnet i Køge kunne gennemskue sagen, og derfor traf en korrekt og retfærdig afgørelse i sagen.
Beboerklagenævn erklærede et budget for ugyldigt
Afdelingsbestyrelse nægtede at lade en beboers forslag komme til afstemning på beboermødet.
Ved budgetmødets begyndelse ville en lejer aflevere et ændringsforslag til budgettet. Ændringsforslaget holdt sig inden for de økonomiske rammer af hovedforslaget til budgettet. Men afdelingsbestyrelsen nægtede at modtage ændringsforslaget, med den begrundelse, at det skulle have være afleveret 14 dage før mødets afholdelse. Lejeren fik derfor ikke mulighed for at fremlægge sit ændringsforslag, og det blev derved ikke sat til behandling og afstemning på budgetmødet.
Dette er en grov fejl, og magtmisbrug fra afdelingsbestyrelsens side. Samtidig er det i strid med de foreningsretlige regler, at nægte en lejer at få behandlet et ændringsforslag til budgettet.
Huslejenedsættelse
Lejerens ændringsforslag indeholdt en huslejenedsættelse, til forskel fra afdelingsbestyrelsens budgetforslag, der indeholdt en huslejestigning.
I lejerens ændringsforslag forelå der en begrundelse for ændringerne.
Forkert finansiering
Afdelingsbestyrelsen havde på budgetmødet fremlagt et forslag om et isoleringsprojekt. I forslaget foreslog afdelingsbestyrelsen at projektet kunne finansieres ved nedskrivning af henlæggelserne med i alt 1.150.000 kr.
I forslaget henviser afdelingsbestyrelsen til, at afdelingen har et opsamlet overskud på 1.127.901 kr. (det er 3 års opsamlet regnskabsoverskud. Bemærk, at afdelingsbestyrelsen på budgetmødet i 2013 påstod, at afdelingen havde et regnskabsunderskud).
Afdelingsbestyrelsens forslag om finansiering af isoleringsprojektet er ikke lovlig at gennemføre, blandt andet da henlagte midler ikke kan anvendes til forbedringsarbejder.
Det fremgår klart af Bekendtgørelse af drift af almene boliger nr. 1540 af 16/12/2013:
”§ 64 Henlagte midler kan ikke anvendes til andre formål end dem, de er henlagt til, medmindre formålet er bortfaldet. Midlerne kan dog udlånes efter reglerne i § 49.
Stk. 2 Der kan ikke henlægges til moderniserings- og forbedringsarbejder.”
På budgetmødet stillede nogle lejere spørgsmål til isoleringsforslagets finansieringsforslag. Afdelingsbestyrelsen fastholdt, at denne finansieringsform helt lovligt kunne anvendes, og at ”man kunne lave et overskud om til et underskud”
Beboerklagenævnets afgørelse:
Lejeren indbragte den 3. marts 2014 sagen til beboerklagenævnet, via Køge Lejerforening.
Den 28. maj 2014 traf beboerklagenævnet afgørelse i sagen, der lød således:
”Køge Lejerforening har på vegne af (navn udeladt), lejer af ovennævnte lejemål anmodet beboerklagenævnet om at træffe afgørelse vedrørende afvisning af behandling af ændringsforslag til budgettet under afdelingsmøde”
Afgørelse og begrundelse:
”I henhold til almenlovens § 101 træffer beboerklagenævnet afgørelse i tvister om lovligheden af beslutninger truffet af de beboerdemokratiske organer.
Det er nævnets opfattelse, at det ændringsforslag, som (navn udeladt) og 3 øvrige lejere har underskrevet og forsøgt afleveret til dirigenten umiddelbart inden mødet den 6. februar 2014 , skulle have været drøftet på mødet. Det fremgår bl. a. af DAB’s egen vejledning ”Sådan holder boligafdelingen afdelingsmøde”, at beboere under behandling af budgettet kan stille forslag til ændringer. De forslag, som ændringsforslaget vedrører, refererer direkte til poster i budgettet.
Dirigentens afvisning af ændringsforslaget er således ikke korrekt og han burde have opfordret forslagets stillere til mundtligt at redegøre for forslaget. Forslaget skulle herefter have været sat til afstemning inden budgetforslaget.
Ændringsforslaget findes at kunne have en væsentlig betydning for budgettets godkendelse og da det ikke er blevet taget op, finder nævnet, at budgettets godkendelse er ugyldig, jf. almenlejelovens § 101, stk. 1, nr. 1.”
Baggrund
DAB forsøgte at overbevise nævnet om, at ændringsforslaget ikke kunne behandles på afdelingsmødet og at budgettet for 2014/2015 derfor var gyldigt vedtaget.
De gjorde gældende, at ændringsforslaget var meget komplekst, mangelfuldt og uoverskueligt. Forslaget indeholdt ændringer til konto 120, vedr. planlagt og periodisk vedligeholdelse og fornyelse, idet der er tale om henlæggelser, der er tilknyttet en 10-årig vedligeholdelsesplan. Denne plan var udleveret til beboerne forud for mødet. Ændringsforslaget indeholdt ikke konkrete forslag til hvilke poster der kunne nedsættes.
Ændringsforslaget indeholdt endvidere nye dispositioner, som ikke fremgår af det oprindelige budgetforslag. Der er tale om forhøjelse af konto 111, afdelingens energiforbrug og konto 118, særlige aktiviteter.
DAB konkluderede herefter, at dirigenten på mødet berettiget havde vurderet, at ændringsforslaget ikke kunne behandles på afdelingsmødet. Budgettet er vigtigt for beboerne og et ændringsforslag, der adskiller sig så markant fra det oprindelige budgetforslag, bør af den grund indleveres før afdelingsmødet.
Køge Lejerforening anerkendte ikke DAB’s forklaring, idet ændringsforslaget overhovedet ikke blev læst, inden det blev afvist. Påstanden om at ændringsforslaget var meget kompleks, mangelfuldt og uoverskueligt afviste lejerforeningen.
Der henvises til DAB’s vejledning ”Sådan holder afdelingen møde”, hvor det anføres, at der på mødet kan stilles ændringsforslag til budgettet i form af enkelte poster sættes ned – eller op. Der kan også stilles forslag om, at den samlede ændring af huslejen bliver en anden end foreslået.
Afdelingsbestyrelsen læste ikke ændringsforslaget
Eftersom afdelingsbestyrelsen ikke ville modtage lejerens ændringsforslag, fik afdelingsbestyrelsen ikke kendskab til indholdet i ændringsforslaget.
Det var derfor bemærkelsesværdigt, at DAB, i uoverensstemmelse med sandheden, påstod, at afvisningen af ændringsforslaget skete på baggrund af indholdet i ændringsforslaget.
Det må ellers forventes, at et stort administrationsselskab som DAB selvfølgelig har kendskab til at et beboerklagenævn ikke behandler sager om et budgets indhold. Sådanne sager skal indbringes til behandling i byrådet. Beboerklagenævnet kan behandle sager om hvorvidt et budgets vedtagelse er foregået på lovlig måde. I sagen fra Skovparken var budgettets vedtagelse ikke gyldig, da vedtagelsen ikke var foregået under lovlige omstændigheder.
Magtmisbrug og grov tone nedbryder beboerdemokratiet
Af og til støder man på uheldige eksempler på dårlig demokratisk praksis i almene boligafdelinger. Forfatteren af denne artikel har været vejleder for en gruppe lejere, som ofte forgæves har forsøgt at gøres deres indflydelse gældende. I dette tilfælde lykkedes det dog – ved at klage til Beboerklagenævnet – at få stoppet afdelingsbestyrelsens magtmisbrug.
Afdelingsbestyrelsen i en almen boligafdeling har stor indflydelse på hvordan beboerdemokratiet i afdelingen fungerer. En god afdelingsbestyrelse vil værne om beboerdemokratiet, og ikke modarbejde og nedbryde beboerdemokratiet. Hvis en afdelingsbestyrelse tilsidesætter de foreningsretlige regler, saboterer den derved lejernes beboerdemokratiske rettigheder. Denne artikel tager udgangspunkt i en sag fra afdeling Skovparken i Køge, som administreres af DAB.
Ofte bliver lejerne vildledt og groft misinformeret af afdelingsbestyrelsen om diverse budget- og regnskabsforhold i afdelingen. På budgetmødet i 2013 påstod afdelingsbestyrelsen at der var et underskud på regnskabet. Det var usandt. I virkeligheden var der et regnskabsoverskud.
I de to artikler på dette opslag, vil jeg tage udgangspunkt i det seneste ordinære afdelingsmøde for budget, der blev afholdt den 6. februar 2014.
Københavns Kommune skal bygge mere alment
Det almene byggeri i Hovedstaden er meget ulige fordelt. I artiklen beskrives tre konkrete løsninger, der kan mindske problemerne herved.
København er ikke 1 kommune, men mindst 17.
De 17 kommuner i det tidligere amt er, målt på areal, mindre end Bornholm, langt under det halve af Aalborg, og rummer alligevel langt den største befolkningkoncentration i landet.
Opdelingen i 17 små kommuner hæmmer den sociale boligfordeling.
Lykketoft har tidligere udtrykt ønske om fjernelse af de sociale begrænsninger af hensyn til en bedre fordeling af de sociale byrder og opløsning af ghettoerne.
Nogle kommuner har en meget stor andel almene boliger. F.eks. har Brøndby 64,52 % almene boliger og Albertslund 57,67 %. Andre kommuner har derimod lukreret stærkt på de øvriges vilje til at bygge almene boliger.
Det er i nogen grad København med 20,17 %, og i høj grad Gentofte (4,17 %), Vallensbæk (7,44 %), Frederiksberg (13,46 %) og Dragør (15,6 %).
Byg billige almene boliger
En større andel alment byggeri er en forudsætning for en langsigtet opløsning af ghettoerne og sikring af ”billige boliger” til de evindeligt omtalte sygeplejersker og politibetjente.
Visse borgmestre i København taler meget om, at de ikke kan bygge billige boliger. Det er bluf, røgslør og muligvis valgkamp. Københavnske boligselskaber kan efter indhentede oplysninger udmærket bygge på mange kommunale og private arealer indenfor det ministerielt fastsatte rammebeløb, hvis kommunen vil give tilsagn.
Gedigent alment byggeri har en relativ høj husleje de første år, men når inflationen driver alt andet op, så holder de almene boliger huslejen, som dermed bliver relativt lavere med årene. Efter 15-20-25 år er det billigt, og medvirker til at holde boligpriser og huslejeniveau nede.
Et stort udbud af ældre almene boliger er den bedste sikring mod høje boligudgifter. De skal derfor bygges i god tid før behovet eksploderer!
København prioriterer private boliger
Københavns kommune har dokumenteret at forvaltningen standser almennyttigt boligbyggeri, når forvaltningen mener, at der er mindre end 80 % privat byggeri i et kvarter eller en bydel, og at forvaltningen derfor midlertidigt oplever, at der er mere end 20 % almen byggeri i området, uanset at der senere vil komme andre private byggerier.
Dermed forhindres de almene selskaber i at bygge til lave priser og god kvalitet i perioder med begrænset privat boligbyggeri, og desværre presses de almene derfor også til at bygge når byggeriet boomer, hvilket resulterer i høje priser, byggesjusk og byggeskader.
Der er behov for at bevæge Borgerrepræsentation og borgmestre til at ændre holdning og fremme det almene boligbyggeri, især når der er ledig kapacitet i byggebranchen, men også samlet set. Der bør tilstræbes 25-30 % almene boliger i de enkelte kvarterer og bydele, men godt blandet med andre bebyggelser, ejerboliger og erhverv.
Der er konkrete forslag til indsats, som kan vælges:
1. Graduering af den kommunale grundkapital
For at lokke kommunerne til at bygge flere almene boliger kan det foreslås at graduere det kommunale grundkapital-indskud-lån som p.t.. er 10 %, men tidligere bl.a. har været 14 % af byggesummen således:
– 0 % kommunalt indskud for kommuner med mindre end 20 % almene boliger.
– 5 % kommunalt indskud for kommuner med 20-25 % almene boliger.
– 10 % kommunalt indskud for kommuner med 25-30 % almene boliger.
– 15 % kommunalt indskud for kommuner med over 30 % almene boliger.
Det manglende beløb vil antagelig kunne hentes i Landsbyggefonden, som har stærkt voksende indtægter.
Forslaget bør kunne lokke husarerne og kræmmersjælene i kommunalbestyrelserne, da de vil kunne få mange almene boliger for intet eller et meget begrænset indskud!
2. Fælles boliganvisning
Fælleskommunal social boliganvisning for alle 17 kommuner, med anvisning på tværs af de forældede og besværlige kommunegrænser, vil over tid kunne løse op for ghettoproblemerne.
Forslaget forudsætter antagelig medvirken fra Socialministeriet og Indenrigsministeriet.
3. Fælles venteliste
Fælles ventelisteportal for alle boligselskaber inden for de 17 kommuner, eller måske hele hovedstadsområdet, med henblik på at sikre de boligsøgende dels lavere gebyr-udgifter, dels bedre overblik og bedre søgemuligheder, og samtidig give kommunerne bedre overblik over efterspørgslen efter almene boliger.
Eksempel: I Århus findes en sådan fælles venteliste. Se: www.aarhusbolig.dk med en hjemmeside, en venteliste og et opnoteringsgebyr for alle kommunens almene boliger – bortset fra Lejerbo, som er på vej til at tilslutte sig den fælles venteliste. Der er i øjeblikket ca. 45.000 boliger med i aarhusbolig.dk
Formentlig kan kommunerne eller boligministeriet overtale selskaberne i Hovedstadsområdet, men de opfatter tydeligvis ventelisterne for at være et selvstændigt profit-område.
Nej til skrabet byggeri
Derimod må der advares mod at forringe kvaliteten af nybyggeriet. ”Billigt byggeri” er sædvanligvis dårligt byggeri med senere store skader og sandsynlighed for tidlig kondemnering, sanering og nedrivning. ”Billigt Byggeri” er absolut ingen løsning.
Gyldige og ugyldige lejevilkår
Hvis man har en individuelt udformet lejekontrakt, skal man få en lejerforening til at gennemlæse kontrakten. Det er nemlig ikke alt det, der står i en kontrakt, der nødvendigvis gælder.
Indenfor lejeretten gælder princippet om aftalefrihed. En lejeaftale behøver derfor ikke at være godkendt på forhånd af en offentlig myndighed for at være gyldig. Lejeaftalen behøver heller ikke at være skriftlig. Der behøver ikke at være nogen lejekontrakt, men det er bedst for både lejer og udlejer, at der er et underskrevet papir, hvor der som minimum står:
– hvornår lejemålet starter
– hvor meget man skal betale i husleje
– hvor meget man (evt.) skal betale i depositum
Alle andre vilkår for lejeforholdet er dækket af lejeloven. Lejeloven indeholder alle de vigtigste spilleregler for hele lejeforholdets levetid fra “vugge til grav”.
De fleste udlejere vil dog kræve, at man underskriver en lejekontrakt, som de selv har udfyldt på forhånd.
Eksempler på ufravigelige regler
Men det er ikke alting man gyldigt kan aftale. Lejeloven indeholder nogle “præceptive regler” som skal følges. Præceptive regler kan oversættes med “ufravigelige regler”
De tre vigtigste ufravigelige regler er § 82, § 83 og § 93 i lejeloven. De to første paragraffer drejer sig om opsigelse -det vil sige i hvilke tilfælde en udlejer kan opsige en lejer med varsel. Den sidste paragraf drejer sig om i hvilke tilfælde en udlejer kan ophæve lejemålet uden varsel.
Disse regler er meget stramme og giver derfor en god beskyttelse til lejerne. En lejer kan derfor bo i sit lejemål med ro i sindet, så længe vedkommende ikke overtræder de regler, der er nævnt i de tre paragraffer.
Uopsigelighed
I praksis er lejere derfor uopsigelige, når vi ser bort fra værelseslejemål og nogle få andre særlige tilfælde. Det er godt. Uden sådanne opsigelsesregler ville alle andre regler i loven være ligegyldige. Man ville f.eks. ikke kunne protestere mod huslejestigninger, uden at kunne risikere en opsigelse.
Hvor står det?
Lejeloven er opdelt i kapitler. I slutningen af hver kapitel, står hvilke regler, der er ufravigelige. I § 96, står der f.eks.:
“Reglerne i dette kapitel kan ikke fraviges således, at udlejeren skal kunne ophæve aftalen af andre grunde end de i § 93, jf. § 94, nævnte, eller at disse skal have videregående følger for lejeren end fastsat i § 95.”
Deklaratoriske regler
Det er ikke alle regler, der er ufravigelige (præceptive). De regler, der ikke er ufravigelige, kaldes i det juridiske sprog for “deklaratoriske” regler. En meget vigtig deklaratorisk regel er lejelovens § 19. Her står, at det er udlejeren, der skal vedligeholde og renholde ejendommen og lejlighederne både indvendigt og udvendigt.
Denne regel bliver ofte fraveget. I mange lejekontrakter står der, at det er lejeren, der har den indvendige vedligeholdelse. Hvis der står det, skal lejeren selv betale for maling, hvidtning og tapetsering af vægge, lofter og indvendigt træværk.
Flyt hurtigst muligt
Man ser af og til, at der i lejekontrakter står, at lejeren har den udvendige vedligeholdelse. En sådan kontraktbestemmelse er gyldig, da § 19 er deklaratorisk og derfor kan fraviges.
En sådan kontraktbestemmelse er økonomisk riskabel for lejeren. Det kan betyde, at udlejeren f.eks. kan kræve, at lejeren udskifter taget eller varmeanlægget, hvis det går i stykker og ikke kan repareres. Hvis man har en sådan kontrakt, skal man forsøge at få den ændret. Hvis udlejeren nægter at ændre den, skal man flytte hurtigst muligt, før noget går i stykker.
Københavns boligmangel skaber stigende priser
Københavns socialdemokrater har svigtet vælgerne med en asocial boligpolitik.
Der er blevet 24.000 færre små boliger på 33. år!
Siden 1981 er det samlede antal små boliger i København og Frederiksberg under 60 m2, der især var beboet af enlige og studerende reduceret med 24.000 boliger. I det øvrige land er der blevet flere af alle boliger, store som små; men i København er de små fjernet.
Husvildeboliger blev til andelsboliger!
Under overborgmester Jens Kramer Mikkelsen solgtes alle de kommunale boliger, der var til husvilde og dårligt stillede, til andelsboliger, med ganske andre beboere.
Stop for almene boliger!
Borgerrepræsentationen stoppede for nye almene boliger, fra midten af 90-erne og indtil Ritt kom til.
Konsekvens:
– Voldsomt stigende priser på ejer og andelsboliger for de kreditværdige.
– For mange beboere med sociale problemer i alt for få almene boliger, det vi kalder ghettoer!
– Husvilde og hjemløse hvis eneste problem er, at de ikke kan finde en bolig, de kan betale.
De, der ikke har formue, er svigtet, mens de kreditværdige, der kan låne i banken til boligkøb og boligspekulation får store gevinster.
Planloven er en dårlig undskyldning!
Nu påstår borgmestrene at det er planlovens skyld, at der mangler billige boliger!
Planloven er en dårlig undskyldning. Professor Peter Pagh insisterer på at planloven ikke er nogen hindring for boligplanlægningen, og som påvist ovenfor er det Rådhusets, Borgmestrenes og Borgerrepræsentationens beslutninger, der har ført til boligmangel.
Bykongens indsats
Københavnerne har meget at ”takke” bykongen Jens Kramer for.
Hvis han bare havde kunnet tænke lidt længere, i stedet for at sælge ud af byens boliger og alle sociale hensyn.
Man kan ikke bygge nyt til gammel pris, så der er virkelig et problem, der skal løses.
Højesteret beskyttede den svage part
Højesteret har underkendt to udlejere for overtrædelse af bestemmelserne om, hvordan lejekontrakter skal udfædiges. Hvis en udlejer som lejekontakt anvender en blanket, der ikke er autoriseret, kan vedkommende risikere, at nogle af bestemmelserne bliver ugyldige. Det samme gælder, hvis man laver lejekontrakter på tekstbehandlingsanlæg og bestemmelserne er formuleret på en sådan måde, at lejeren kan opfatte dem som standardiserede. I begge tilfælde kan udlejeren ikke påberåbe sig de bestemmelser i lejekontrakten, som stiller lejeren ringere end lejeloven.
Mange lejere tror, at det er en fordel at have en lejekontrakt, hvis man er boliglejer. Det er det ikke. Hvis blot man har bevis for, at man har betalt leje, så er man sikret efter lejelovens regler.
Man er f.eks. beskyttet mod uberettiget opsigelse, uanset om man har en kontrakt eller ej.
En kontrakt er udlejerens redskab, som kan sikre, at vilkårene er, som han ønsker, de skal være.
Individuelle lejekontrakter
Hvis man som udlejer skal udleje sin ejerlejlighed for en enkelt periode, vil det være naturligt, at lave en individuel lejekontrakt. En sådan een er gyldig, uanset om den er skrevet i hånden, på en skrivemaskine eller på en computer.
Det er ligegyldigt, hvad slags papir, den er skrevet på. Den bliver heller ikke ugyldig, fordi der er kaffepletter på den, eller fordi udlejerens børnebøørn har tegnet kruseduller på bagsiden. Derimod kan visse af vilkårene i lejekontrakten være ugyldige. Se artiklen “Gyldige og ugyldige lejevilkår” andetsteds i dette blad.
En sådan individuel aftale er et troværdigt og ærligt grundlag for en lejeaftale, som begge parter er bundet af. Det gælder specielt, hvis den er udfædiget efter fælles drøftelser mellem lejer og udlejer.
Blanketter og skabeloner
Hvis en udlejer har mange lejligheder, kan vedkommende med fordel anvende fortrykte blanketer eller skabeloner, som man har liggende på en computer.
Sådanne lejeaftaler er ikke udfærdiget i fællesskab mellem lejer og udlejer. Her er det udlejeren, som ensidigt har skabt spillereglerne. Det stiller lejeren i en dårlig position, fordi lejeren sjældent forstår 100 %, hvad det er, han eller hun skriver under på.
Folketingets motiver
Da man lavede den første lejelov i Danmark i 1937 var man opmærksom på dette problem. Derfor skrev folketingsudvalget således i betænkningen
– Manglen af regulerende lovbestemmelser har imidlertid ført – og måttet føre – til, at udlejernes organisationer (grundejerforeningerne) i trykte blanketter har samlet et sæt af regler, som deres erfaring har lært dem at finde nødvendige eller hensigtsmæssige til varetagelse af deres interesser. Det følger nu af sagens egen natur, at det har været uundgåeligt, at disse regler i stort omfang er blevet ensidige, idet det kun gennem lovregler er muligt at søge taget tilbørligt hensyn til begge parters interesser. Og ikke blot er reglerne til dels ensidige og på visse punkter videre gående, end det stemmer med almindelig retsfølelse, – de er tillige lidet overskuelige.
– Under disse omstændigheder er lejerne vanskeligt stillede. De trykte kontraktsblanketter kommer – i betragtning af den letsindighed, hvormed folk i almindelighed underskriver trykte kontraktsblanketter – til at virke næsten, som om de var love.
Det var meget klart set af politikerne. Derfor kom der et krav om “tydelighed” ind i loven. Det skulle tydeligt angives i en blanket, “på hvilke punkter der tillægges lejeren mindre vidtgående rettigheder eller pålægges ham mere vidtgående forpligtelser end angivet i lejeloven.”
Hvis dette ikke var tydeligt forklaret, var det pågældende vilkår ugyldigt.
Fremhævelse
I den lov der gælder i dag, er kravet om tydelighed blevet erstattet af et krav om fremhævelse. Der står i § 5:
– Anvendes der blanketter ved indgåelse af lejeaftaler, skal bestemmelser, der pålægger lejeren større forpligtelser eller giver lejeren mindre rettigheder end angivet i loven, fremhæves for at være gyldige.
Endvidere må blanketter kun anvendes, hvis de er autoriserede. I dag findes der kun een blanket, der er autoriseret, nemlig den såkaldte typeformular A 8. udgave fra 2001, der er autoriseret af socialministeriet.
Selvom man ikke anvender en blanket eller en fortrykt formular, skal man – i visse tilfælde – stadig leve op til kravet om fremhævelse. Det gælder f.eks. hvis man anvender lejeaftaler, der benyttes gentange gange og hvor de enkelte bestemmelser “fremtræder på en sådan måde, at lejeren må opfatte dem som standardiserede”.
Udlejervenlig retspraksis
Der har været stor usikkerhed om, hvordan lejelovens § 5, skulle anvendes i praksis. Især har Østre Landsret af og til fortolket loven på en meget udlejervenlig måde. F.eks. blev en række lejere i Køge dømt til at anerkende, at nogle meget byrdefulde vilkår i deres lejekontrakter var gyldige, selv om udlejeren i § 11 i lejekontrakten havde anvendt standardiserede vilkår og tvunget dem til at skrive under på en blanket om indeksregulering af lejen, som tillæg til lejekontrakten.
Landsrettens begrundelse var, at da udlejeren havde anvendt den autoriserede kontraktformular – og da der i § 11 var en henvisning til tillægget om indeksregulering, så skulle dette tillæg ikke betragtes som en ugyldig blanket, men som “en integreret del af kontraktens § 11”
Siloen i Roskilde
Nu har højesteret strammet op. I en afgørelse fra maj 2014 statuerede Højesteret, at den eneste blanket, der må anvendes er Typeformular A. 8. udgave. En udlejer må ikke redigere i typeformularen. Højesterets tunge hånd ramte udlejeren af den berømte Silo i Roskilde, som var blevet ombygget til et privat kollegium.
Her havde udlejeren, som nu er gået konkurs, pålagt lejerne nogle meget vidtgående forpligtelser til vedligeholdelse. F.eks. stod det i lejekontraktens § 11, at lejerne skulle vedligeholde radiatorer, gulve, blandingsbatterier, køkkenborde og meget mere. Ved fraflytning skulle lejemålet afleveres nyistandsat.
Men udlejeren havde slettet hele indledningen til § 11 i den autroriserede kontrakt. I denne indledning er det forklaret, at lejekontraktens § 11 indeholder fravigelser og tilføjelser til lejelovgivningen og til de ørige bestemmelser i typeformularen. Det er også forklaret, at dette kan medføre at lejeren pålægges større forpligtelser end efter lejelovgivningen.
På grund af vigtigheden af denne indledning konkluderede Højesteret, at der var tale om en uautoriseret blanket. Udlejeren tabte, og den pågældende lejer slap for at betale for en del istandsættelsesarbejder ved fraflytning.
Mølleparken i Århus
I april 2014 afgjorde højesteret en sag om ensartede vilkår. Her var der ikke tale om en blanket, men om en lejekontrakt, der var udfærdiget på et tekstbehandlingsanlæg.
Ved sådanne lejekontrakter er det svært at afgøre om kontrakten er ugyldig. En helt individuel lejekontrakt er ofte skrevet på tekstbehandlingsanlæg. Denne lejekontrakt indeholdt nogle helt klare bestemmelser, der var individuelle. Men den indeholdt også nogle bestemmelser, der var forkerte i forhold til lejeren, hvilket tydede på, at der var tale om en fælles skabelon, som blev tilpasset i de enkelte tilfælde.
For eksempel stod der i lejekontrakten:
“Lejeren skal erstatte al skade som hans husstand … volder på det lejede”. Da den pågældende lejer var en kvinde, ville hun helt naturligt opfatte denne sætning som et standardiseret vilkår.
Et andet sted stod der:
“Er lejeren i lejekontrakten en flerhed af personer (ugift samlevende par/flere personer om delelejlighed o.lign.) hæfter disse solidarisk…” Denne meget underlige formulering var helt overflødig, da udlejer udmærket vidste, at lejeren var enlig. Også denne formulering ville lejeren opfatte som et standardiseret vilkår.
Et tredie sted stod der:
“Lejeren har ikke afståelsesret”. Denne bestemmelse er irrelevant, da beboelseslejere ikke kan have afståelsesret. Det gælder kun for erhverslejemål. Bestemmelsen afslørede, at der var tale om en skabelon, der både blev anvendt ved erhvervslejemål og ved beboelseslejemål..
Højesteret konkluderede, at lejekontrakten ikke fremtrådte som udarbejdet individuelt for det pågældende lejemål, men på en sådan måde, at lejeren måtte opfatte lejevilkårene som standardiserede.
Lejer slap dermed for at betale for nyistandsættelse ved fraflytning.
Kilde:
Roskildesagen: Højesterets Dom afsagt den 12. maj 2014. Lejeren var repræsenteret af advokat Flemming Wahrén
Mølleparksagen: Højesteretsdom afsagt den 8.april 2014. Lejeren var repræsenteret af advokat Camilla Ernst
Højere gebyrer for huslejenævnsbehandling
Gebyret for indbringelse af sager for huslejenævnet stiger fra 140 kr til 300 kr.
I forbindelse med lovændringen bliver det dyrere, at få afgjort en sag i huslejenævnet. Gebyret stiger til 300 kr. pr sag.
Samtidig nedsætter man gebyret for forhåndsgodkendelse af lejen i ejerlejligheder fra 3.500 kr til 500 kr.
Der indføres et nyt gebyr, der rammer udlejere, som taber sagen i huslejenævnet. Hvis sagens udfald på alle eller visse punkter imødekommer lejeren, skal udlejeren betale 2.080 kr, til delvis dækning af kommunens udgifter til huslejenævnets sagsbehandling.
Kommentar
Disse gebyrændringer er ikke særligt velgennemtænkte og skaber urimelige situationer. Som eksempel kan nævnes en almindelig sagstype, nemlig uenighed om tilbagebetaling af depositum. Disse sager vindes som oftest af lejerne, og det er næsten altid lejerne som indbringer sagerne for huslejenævnet.
For denne sagstype vil lejeren få en merudgift på 300 kr. Udlejeren vil få en merudgift på 2080 kr, mens det offentlige vil få en gevinst på 2.380 kr.
Det er urimeligt at lejerens gebyr ikke tilbagebetales i tilfælde som disse, hvor lejeren er nødt til at indbringe sagen for huslejenævnet for at få sit depositum tilbage.
Andre ændringer
Lovforslaget indeholder også andre ændringer, f.eks. ændrede varslingsregler, ændrede rettigheder for beboerrepræsentanter og ændrede strafbestemmelser for udlejere, der ikke overholder huslejnævnskendelser osv.
Disse ændringer vil blive gennemgået i senere artikler her i bladet.
Lejere i ejerlejligheder får dårligere opsigelsesbeskyttelse
I øjeblikket er der en række regler i lejeloven, som begrænser mulighederne for at en ejer af en ejerlejlighed kan opsige en lejer. Der bliver nu generel mulighed for, at en ejerlejlighedsejer kan opsige lejeren, hvis han selv vil bo i lejemålet.
Den nuværende beskyttelse af lejere i udstykkede ejerlejligheder stammer fra indførelsen af ejerlejlighedsloven efter et boligforlig i 1966. Man ville beskytte de daværende lejere mod vilkårlige opsigelser, og derfor blev det en betingelse for opsigelse, at lejeren først var flyttet ind i lejligheden efter at lejligheden var udstykket som ejerlejlighed. Det blev også bestemt, at man kun kunne opsige lejeren, hvis lejeren havde fået at vide, at det var en ejerlejlighed og at han kunne opsiges med 1 års varsel.
Denne beskyttelse forsvinder mange lejeres vedkommende, hvis lovforslaget bliver vedtaget. Der bliver indført en særlig bestemmelse, som giver ejere af andels- og ejerlejligheder ret til at opsige lejerne med 1 års varsel, hvis de selv ønsker at bebo lejligheden.
Ingen domstolsprøvelse
Allerede i dag kan nogle udlejere opsige deres lejere med 1 års varsel, hvis de selv ønsker at bebo det lejede. Hvis lejeren gør indsigelse, skal opsigelsen prøves i boligretten. Boligretten kan tilsidesætte opsigelsen hvis den ikke er rimelig.
Her tager man hensyn til, hvor længe lejeren har boet i ejendommen og hvor længe udlejeren har ejet ejerlejligheden. Hvis lejeren f.eks. har boet 20 år i ejendommen og udlejer kun har ejet den i 1 år, underkender boligretten ofte opsigelsen.
Denne beskyttelse af lejerne forsvinder også, hvis lovforslaget bliver vedtaget.
Kommentar
Det er en meget uheldig tendens, at lovforslaget på denne måde svækker lejernes retsstilling. Opsigelsesbeskyttelsen er alle rettigheders moder. Er man ikke beskyttet mod opsigelse, er alle andre rettigheder ligegyldige, idet man så vil kunne opsiges blot fordi, man bliver uenig med sin udlejer.
Mange lejligheder er opført som ejerlejligheder, men ejet f.eks. af pensionskasser, fonde eller lignende. Ofte ved lejerne ikke, at de bor i en ejerlejlighed. De kan nu komme i den situation, at deres lejlighed bliver solgt til en privatperson, som efterfølgende kan opsige dem med 1 års varsel.