Nydannelse: Udlejere kan idømmes strafgebyrer

Af Jakob Lindberg

Den 1. juli 2015 stiger det almindelige gebyr for behandling af sager ved huslejenævnet fra 141 kr til 300 kr. Gebyret for forhåndsgodkendelser af huslejen nedsættes fra 3.500 kr til 500 kr. Endeligt indføres et ny gebyr på 2.080 kr, som kun skal betales af udlejere, når huslejenævnssagen ender med, at lejeren får fuldt medhold.

Baggrunden for ændringen er, at det hidtidige gebyr for forhåndsgodkendelser af huslejen var så højt at næsten ingen udlejere brugte muligheden.

Med det lavere gebyr for forhåndsgodkendelser kan det forventes, at flere vil søge forhåndsgodkendelse. Det vil medføre øget arbejde for huslejenævnene. Merudgifterne skal dels dækkes af den almindelige gebyrstigning, dels af indtægterne fra strafgebyret.

Strafgebyr

Boligministeriets statistik viser, at udlejere taber langt de fleste sager ved huslejenævnene. Lejerne taber langt færre sager og endelig er der en del sager, som ender “uafgjort”, f.eks. ved at lejeren kun får medhold i en del af de punkter han klager over, men ikke dem alle.

Mange af sagerne angår udlejere, der er gengangere, og som dermed belaster huslejenævnene unødigt meget. Der er også sager om udlejere, der tror, at de har ret til at beholde lejerens depositum ved fraflytning, hvorefter lejeren er nødt til at gå til huslejenævnet for at få deres penge tilbage.

De riskerer nu, at få et strafgebyr på 2.080 kr, hver gang de taber en sag. Det er kun rimeligt. Princippet burde udvides, således at en ejer, der gentagne gange udlejer den samme lejlighed i et småhus til for høj leje uanset om han een gang har fået en kendelse fra nævnet, der viser, hvad den lovlige leje er.

Til gengæld er det urimeligt, at det er lejeren, der skal indbringe en sag om manglende tilbagebetaling af depositum, og derved pådrage sig en gebyrudgift på 300 kr, for at få sit depositum udbetalt.

Muligheden for at aftale, at en lejlighed skal afleveres nyistandsat ved fraflytning, bortfalder. Lejer overtager vedligeholdelsen af gulve.

Af Jakob Lindberg

Fra 1. juli 2015 sker der flere ændringer i lejeloven for private udlejningsboliger med hensyn til vedligeholdelse og istandsættelse. Som hidtil vil der være to hovedmuligheder for fordeling af pligten til at vedligeholde lejemålet indvendigt:

1) at udlejeren har pligten eller

2) at lejeren har pligten til indvendig vedligeholdelse

Begrebet  “indvendig vedligeholdelse” bliver udvidet, således, at det fremover inkluderer lakering af gulve.

Til forskel fra nu, indføres der fremover et forbud mod at aftale, at lejeren skal foretage total nyistandsættelse af lejligheden ved fraflytning. Det kan fortsat aftales, at lejeren skal male vægge og lofter, samt lakere gulvene ved fraflytning, men det kan ikke gyldigt aftales, at lejeren derudover skal male lejlighedens træværk, radiatorer, vandrør mm.

Begrundelsen for denne ændring er, at man vil undgå, at de meget store fraflytningsregninger – ofte over 50.000 kr -, som lejere hidtil er blevet udsat for selv efter nogle få måneders beboelse, Udlejerne har i disse tilfælde kunnet kræve total nyistandsættelse af lejligheden indvendigt, fordi det var aftalt i kontrakten at lejeligheden skal afleveres nyistandsat.

Det er en klar forbedring af lejernes retsstilling, at muligheden for at aftale total nyistandsættelse bortfalder.

Gulvafslibning

Gulvafslibning er en stor udgift ved fraflytning. Fremover skal lejer i princippet kun betale for lakering, men det vil formentlig kun gælde, hvis lejeren i boperioeden løbende har vedligeholdt gulvene. Hvis man har forsømt denne vedligeholdelse, og der er sket skader på selve gulvet, vil udlejer formentlig betragte det som misligholdelse og kræve at lejer betaler for en total afslibning og efterfølgende lakering.

Det vil så være op til huslejenævnet og boligretten, at afgøre om der foreligger misligholdelse fra lejers side.

Udvendig vedligeholdelse

I de såkaldte regulerede lejemål, kan det nu ikke mere aftales, at lejeren overtager den udvendige vedligeholdelse af lejemålet, herunder også vedligeholdelse af tekniske installationer indvendigt. Den eneste undtagelser er at lejeren gyldigt kan overtage vedligeholdelse af den have, der eventuelt hører til lejemålet

(OBS: Med “regulerede lejemål” menes lejemål, der er beliggende i kommuner, hvor kommunalbestyrelsen har besluttet, at reglerne i boligreguleringslovens kapitel II-IV skal være gældende. Du kan se, om dette gælder din kommune ved at gå ind på denne hjemmeside:

http://gi.dk/oekonomi-og-raadgivning/huslejenævn/kommuneoversigt

Ikrafttræden

De nye regler gælder for alle lejekontrakter, der indgås den 1. juli eller derefter.

Af Jakob Lindberg

I de senere årer der rejst stigende kritik, af den lovtekniske kvalitet af de loveændringer, der vedtages i folketinget. 

Ved vedtagelsen af de lejelovsændringer der skal træde i kraft 1. juli 2015, har vi set et nyt eksempel. Her har man indført et helt nyt begreb, nemlig “en ejer, der kun ejer en udlejet bolig”. Sådanne udlejere får nogle lidt lempeligere vilkår, når det drejer sig om at opfylde de krav, som de professionelle udlejere og administratorer skal opfylde.

Favorisering

F.eks. skal sådanne enkeltudlejere ikke udarbejde indflytningsrapport og udflytningsrapport i følge lejelovens § 9,stk 2 og § 98, stk. 3. Enkeltudlejerne får også bedre muligheder for at opsige deres lejere ved hjælp af en ny regel i lejelovens § 82, stk. 1 som har fået følgende formulering:

Udlejeren kan opsige lejeforhold om:

a)…. b)….

c) ejerbolig eller andelsbolig, hvis ejeren eller andelshaveren selv agter at bebo lejligheden. Reglen gælder dog kun for ejere af ejerboliger eller ejere af andele i andelsboligforeninger, der ejede den pågældende lejlighed eller andel på tidspunktet for lejeaftalens indgåelse, og som på tidspunktet for opsigelsen ikke ejer andre udlejede ejerboliger eller andelsboliger,

Uklar definition

Problemet med denne definition af enkeltudlejere, som fremgår af det kursiverede, at det i praksis er næsten umulig at bevise, at en bestemt person er omfattet af definitionen. Nogle gange vil det føre til, at en udlejer, der i virkeligheden ikke var enkeltudlejer, da han udlejede sin ejerlejlighed, alligevel får medhold i sin opsigelse af lejeren. I andre tilfælde vil usikkerheden i definitionen føre til, at en ejer, der faktisk var enkeltudlejer, bliver uretfærdigt bortdømt.

Lad os tage et eksempel:

Udlejer Hansen lejer sin ejerlejlighed ud til lejer Olsen i 2015. Tyve år efter vil udlejer Hansen opsige Olsen fordi, han selv vil flytte ind i ejerlejligheden. Men Hansen skal bevise, at han 10 år tidligere kun ejede denne ene lejlighed. Hvordan skal han gøre det?

Han kan måske finde sin selvangivelse for 2015, hvor han har skrevet hvilke ejendomme, han ejede. Men hvis han ikke har gemt denne dokumentation, får han problemer i boligretten, for det er ham, der har bevisbyrden. Men selv hvis han har gemt denne dokumentation, så kan lejer Olsen nægte at anerkende at han er enkeltudlejer. For Hansen kan jo have undladt at oplyse skattevæsenet om, at han ejede en yderligere andelslejlighed.

Hvad gør boligretten i denne situation? Skal den blot tage udlejerens eget udsagn for gode varer, eller skal man frikende lejeren, Som lejerorganisation må vi i hvert fald kræve en meget stærk bevisførelse for at en udlejer skal falde ind under denne undtagelsesparagraf, der er til stærk ulempe for lejeren.

Omvendt er det også urimeligt over for udlejeren at stille ham i en sådan umulig bevismæssig situation.

Negativt bevis

Problemet er, at man med denne lovændring, har indført et krav om negativt bevis i loven. Udlejeren skal bevise at han ikke havde mere end 1 lejlighed for tyve år siden. Det er logisk umuligt at man ikke har en bestemt ting.

Man kan f.eks. ikke bevise, at man ikke har et ulovligt skydevåben. Hvis bevisbyrden var sådan i en sag om overtrædelse af våbenlovgivningen, skulle den tiltalte fremvise alle tænkelige gemmesteder i hele verden, hvor et sådant skydevåben kunne være skjult. Derfor er straffeloven selvfølgelig indrettet således, at det er politiet, der skal bevise at den tiltalte har et skydevåben.

På samme måde forholder det sig med handlinger. Hvis jeg offentligt beskylder min nabo for at downloade børneporno, så vil jeg formentlig blive stævnet for injurier. I så fald er det mig, der skal bevise, at naboen har haft sådanne ulovlige billeder på sin computer. Naboen kan aldrig bevise, at han ikke har downloadet dem.

Småhuslejeforhøjelser

Mens krav om negativt bevis er bandlyst inden for strafferetten, så florerer den nu i lejelovgivningen. Et andet eksempel er boligreguleringslovens § 29 c, som drejer sig om hvordan, man skal fastsætte lejen i de såkaldte småhuse, dvs. ejendomme med 6 lejemål og derunder. Bestemmelsen lyder således (uddrag):

….. Lejen i disse ejendomme kan dog ikke væsentligt overstige den leje, der betales for tilsvarende lejeforhold med hensyn til beliggenhed, art, størrelse, kvalitet, udstyr og vedligeholdelsestilstand omfattet af reglerne i kapitel II-IV, og hvor lejen er reguleret efter § 7. ….. Såfremt der ikke findes sammenlignelige lejemål, hvor lejen er reguleret efter § 7, eller såfremt lejens størrelse for sammenlignelige lejemål må anses for at være atypisk, kan huslejenævnet i henhold til § 40 indhente oplysninger om ejendommens driftsudgifter m.v. og på grundlag af disse oplysninger ansætte den leje, som ville kunne opkræves, hvis lejen skulle beregnes efter § 7. …..(Et såkaldt “skyggebudget”.JL)

Der er mange kommuner i landet, hvor der ikke er nogen ejendomme, der er reguleret efter boligreguleringslovens § 7. Hvis man bor i en sådan kommune, må huslejenævnet fastsætte lejen efter et skyggebudget

Hvis en lejer får lejen nedsat i huslejenævnet, kan udlejeren anke sagen til boligretten. I så fald er det lejeren, der skal bevise, at lejen er for høj. Det er i praksis et stort problem for lejeren og hans advokat. Advokaten skal bevise, at der ikke er nogen regulerede lejemål i kommunen, hvilket er logisk umuligt. Derfor taber lejerne mange af den slags sager.

Se artiklen: En polyp i retssystemet. http://dklf.dk/artikler/en-polyp-i-retssystemet/

Folketinget har begået en bommert. Det er en “ommer”

Lejelovsændringen medfører på ét væsentligt punkt en forbedring af lejernes retstilling – i hvertfald under de nuværende økonomiske forhold. Den hidtidige adgang til at aftale de såkaldte “trappelejestigninger” bortfalder. Til gengæld må udlejer opkræve lejeforhøjelser efter nettopristal. Se senere artikel herom.

Af Jakob Lindberg

Afskaffelsen af trappelejen betyder, at lejer og udlejer ikke mere kan aftale, at lejen fremover hvert år på et bestemt tidspunkt skal stige med et bestemt beløb. Sådanne klausuler står ofte i den autoriserede kontrakt under § 11. Trappeleje kaldes sådan fordi trappelejeklausulen medfører en gradvis optrapning af huslejen En typisk formulering er denne:

Lejen stiger hvert år, den 1. januar med 300 kr pr måned, første gang den 1. januar 2015 og sidste gang den 1. januar 2035.

En sådan klausul er lovlig for alle kontrakter, der er indgået eller bliver indgået inden den 1. juli 2015.

Lejen stiger uforholdsmæssigt.

I øjeblikket oplever Danmark meget små stigninger i priser og lønninger – typisk 0-1 % pr. år. I en sådan situation kan det være til stor ulempe for lejeren, hvis han har en trappelejeklausul.

Hvis huslejen er 7.500 kr pr måned og den stiger med 300 kr om året, svarer det til en stigning på 4 %. Dette er langt mere end lejerens lønstigning og vil derfor medføre en gradvis forværring af lejerens privatøkonomi.

Mange lejere bor i byggeri opført f.eks. af pensionskasser efter 1991. I disse byggerier der der ikke omkostningsbestemt husleje. Det vil sige, at lejen fastsættes efter, hvad markedet kan bære. og lejeren har stort set ingen mulighed for at få sat lejen ned. Hvis man står i en akut boligsituation, accepterer man ofte, at skulle betale en husleje, der ligger i overkanten af, hvad ens økonomi kan bære.

Eksempel

En enlig lønmodtager i Hovedstadsområdet sidder for 7.500 kr/måned i en lejlighed på 70 kvadratmeter. Det kan han betale ud af sin månedsløn på 20.000 efter skat. Han betaler altså 37, 5 % af sit rådighedsbeløb i husleje. Men hvis lejen stiger med 4% årligt og lønnen kun 1%, så ændrer forholdene sig hurtigt.

Efter 5 år er huslejen kommet op på 9.000 kr om året mens rådighedsbeløbet kun er steget til 21.020 kr. Nu sluger huslejen pludselig 42,8 % af rådighedsbeløbet.

En sådan udhuling af lejerens økonomi bliver der nu sat en stopper for – for alle de kontrakter der indgås med virkning fra 1. juli.

Ugyldige klausuler

Det hjælper ikke de lejere, der allerede har en trappelejeklausul i deres lejekontrakt. Men alle der har en sådan klausul, bør alligevel konsultere en lejerforening. Trappelejeklausulen kan være ugyldig på anden måde, f.eks. hvis der ikke er nogen slutdato for optrapning af lejen.

Hvis der ikke er en sådan slutdato i din kontrakt, bør du kontakte en lejerforening for at få hjælp til at sat lejen ned. Huslejenævnet kan tilsidesætte sådanne ugyldige vilkår.

Den 1. juli 2015 træder en række ændringer af lejeloven i kraft. Det er første gang i dette årtusinde, at der sker større ændringer i lejeloven, så allerede derfor er der tale om en vigtig dato for lejerne i Danmark. 

Men er der grund til at klappe i hænderne? Næh! Sagen er, at det kunne have været meget bedre.

Af Jakob Lindberg

I 8 år har de fem organisationer på lejelovsområdet på opfording af VK-regeringen forhandlet sig frem til en reel forenkling af lovgivningen, Den sagde Folketingets flertal Nej Tak til og gennemførte i stedet en ny stribe af lapperier på en lovgivning, der i forvejen var kompliceret nok.

De fem organisationer var Danmarks Lejerforeninger, Lejernes LO og Bosam på lejerside og Ejendomsforeningen Danmark og Danske Udlejere på udlejersiden. De forhandlede fra 2003-2011 og kom frem til den såkaldte Enighedsliste, som var et gennemarbejdet og velafbalanceret kompromis mellem lejernes og udlejernes interesser. Det bedste ved dette kompromis var, at det ville indebære en sammenskrivning af de to love, Lejeloven og Boligreguleringsloven til én lov.

Nej til Enighedslisten

Men embedsmændene i boligministeriet sagde nej. De synes det var for stort et arbejde, at foretage denne sammenskrivning, så de overtalte først VK-regeringen og siden SR-regeringen til at sige nej til Enighedslisten. Et af argumenterne var, at der var for lidt “tyngde” i Enighedslisten.

God-dag-mand-økseskaft! Opgaven gik netop ud på at forenkle lovgivningen – uden at det forrykkede balancen mellem lejer og udlejer. Da organisationerne havde løst denne opgave, så var det også galt. Nu manglede der “tyngde”

Da Carsten Hansen kom til som minister, skiftede embedsmændene taktik. Nu fik de deres minister til at påstå, at organisationerne bag Enighedslisten alligevel ikke var enige i det forhandlingsresultat, de havde skrevet under på. Det blev afvist, og ingen har til dato kunnet forklare, hvad det var, organisationerne var uenige om.

Det er underligt, at embedsmænd, som er sat til at tjene befolkningen, istedet bedriver politisk spin. Det er også underligt, at en erfaren politisker som Carsten Hansen, lader sig bruge i dette spil.

Lejelovsforliget

I stedet fremsatte Carsten Hansen i foråret 2015 en række ændringsforslag til lejeloven og boligreguleringsloven. Ændringerne var en del af et forlig mellem, Dansk Folkeparti, Venstre, Socialdemokratiet, Radikale, SF og Enhedslisten. Motivationen hos forligspartierne var, at der skulle ske så få ændringer som muligt, men at der skulle ske en række justeringer – lapperier – så alle partierne kunne klappe i hænderne.

Dette forlig blev omsat til lov ved vedtagelsen i Folketinget den 24. marts 2015

Danmarks Lejerforeninger er ikke imod alle de ændringer, der er vedtaget. Der er gode ting imellem og der er også forringelser. Dem vil vi gennemgå i en række artikler her på hjemmesiden.