27 december 2015
De senere år er interessen for klimavenligt og energibesparende byggemetoder steget i befolkningen. Desværre har det givet plads til useriøse bygherrer, som har bygget boliger, der overhovedet ikke er energibesparende, ikke er klimavenlige i global forstand og heller ikke tilbyder beboerne et godt indeklima. Læs her den rystende historie om boligselskabet, BoliGrøn.
Af Jakob Lindberg
Den almene boligsektor har fået en ny aktør, boligselskabet BoliGrøn, som foreløbig har opført 3 små afdelinger i Køge Kommune. De har forsøgt at blive godkendt som almen boligorganisation i Randers, hvor kommunen dog har takket nej. På deres hjemmeside præsenterer de sig således:
Den grønne tanke som er integreret i boligerne, mener vi også er med til at skabe kvalitet for vore beboere – ikke blot bevidstheden om at skåne og tage hensyn til naturen og miljøet bedst muligt, men også i dagligdagen med flotte og gode materialer, herunder lavere forbrugsudgifter på eksempelvis varmeforbruget.
Varmeforbruget er det, som nok vækker størst interesse hos de boligsøgende og her har BoliGrøn tilsyneladende noget at byde på. Af hjemmesiden fremgår det f.eks. at man kan spare ca. 3.300 kr årligt i varme i en bolig på 98 m2 i Køge Kommune. Det er dog ikke helt klart, hvad det er for andre boliger, der sammenlignes med. Af et regneark på hjemmesiden fremgår det, at varmeudgiften for en bolig på 98 m2 ligger på 3.421 kr om året.
På hjemmesiden konkluderer man:
Således vil man som beboer i BoliGrøn ikke bruge så meget energi som i en traditionel bolig, hvilket skyldes at vore boliger er bedre isolerede end boliger, der følger det almindelige bygningsreglement.
Uglevænget
En af BoliGrøns nye afdelinger hedder Uglevænget og ligger i Ejby i Køge Kommune. Boligerne har elvarme, som altid har været en dyr opvarmningsform. Men på grund af den gode isolering, et solcelleanlæg på taget og et såkaldt genvexanlæg (varmegenindvinding), påstod BoliGrøn, at beboene kunne nøjes med en varmeudgift på gennemsnitligt 333 kr pr måned. Den lave varmeudgift tiltrak mange boligsøgende, da afdeling Uglevænget blev sat til udlejning i juli 2014.
Men virkeligheden blev en helt anden. Da regningerne kom, fik mange beboere sig et chok. De fleste fik elregninger på langt over 1.000 kr om måneden, I gennemsnit lå elforbruget på knap 1.297 kr om måneden.
Nu består elforbruget ikke kun af varme. Der bruges også el til belysning, madlavning o.l. Antager vi, at familierne i gennemsnit pr måned bruger 200 kilowattimer á 2,20 kr til andet end varme, så skulle de gennemsnitlige elforbrug ligge på 733 kr måned (=333+440). I stedet blev det 1.297 eller en merudgift på 68 %.
Tvivlsom isolering
Al erfaring med lavenergibyggeri viser, at det vigtigste virkemiddel, hvis man vil spare på opvarmningen, er en kraftig isolering af klimaskærmen, dvs. gulvet, ydervæggene, vinduerne, dørene og taget. BoliGrøn påstår også, at deres boliger er bedre isolerede end “det almindelige bygningsreglement”.
Der er dog ikke fremlagt nogen dokumentation herfor. Blandt andet er der ikke udarbejdet nogen energimærkningsrapport. Selv om det er et lovkrav, har lejerne ikke fået udleveret en sådan rapport ved udlejningen, og rapporten kan heller ikke ses i Ejendomsdata, som er det offentlige register, hvor disse rapporter skal være tilgængelige.
De fleste af de nuværende lejere har nu boet i Uglevænget i omkring et år. Deres opfattelse af isoleringstilstanden tyder ikke på, at lejlighederne kan betragtes som velisolerede.
En talsmand for beboerne, René Rolff siger:
Stort set samtlige rammer ved døre og vinduer i min bolig er skæve, På en dag med god blæst kan man slukke et stearinlys ved at holde det op til vinduet. Mange steder er der betydelige fugtskader, som skaber skimmel, og flere beboere allerede har været genhuset på grund af skimmelsvamp.
I vores tilfælde viser vores afskrivninger af måler, at med det aconto på 900,00 pr måned, som er fastsat i vores husleje – som skulle dække opvarmning, samt normalt el forbrug – kan vi imødese en ekstra regning på 6.800,00 på et år.
Varmegenindvinding
En anden metode til at nedbringe varmeforbruget i en bolig er genindvinding af varme. Ved ventilationsanlægget udnytter man tre forskellige former for varme:
- den varme, som beboerne selv skaber, når de opholder sig boligen,
- den spildvarme, der kommer fra belysningen og alle de andre elektriske apparater, der bruges i et moderne hjem.
- den varme, der kommer fra solen og strømmer ind i gennem vinduerne.
I en gammeldags bolig vil en stor del af denne varme gå til spilde, når man lufter ud. I en lavenergibolig skal beboerne ikke lufte ud ved at lave gennemtræk. I stedet suges den beklumrede luft ud igennem en såkaldt varmeveksler, hvor den afgiver varmen til den friske luft, der strømmer den modsatte vej gennem varmeveksleren.
I en nulenergi-bolig vil den varme, man genindvinder, være nok til at holde en almindelig stuetemperatur året rundt. Hvis det er nødvendigt at supplere med andre varmekilder i de koldeste måneder, kalder man det for en lavenergi-bolig. Uglevænget er en lavenergi-bebyggelse, da der er installeret supplerende elradiatorer til brug i de koldeste dage.
I Uglevænget er der installeret et varmegenindvindingsanlæg, der kaldes Genvex. som er et meget udbredt fabrikat. Alligevel har der været mange beboerklager.
René Rolff siger:
Genvex er en glimrende løsning, men der er sparet på monteringen. F.eks. har man udskiftet fabrikantens originale løsdele til samling af anlægget med billigere kopidele.
Anlæggene står generelt forkert, og er ikke kalibreret (dvs. Indstillet) korrekt. Når Genvex står rigtigt, så bruger anlægget rigtigt meget strøm, på grund af de store utætheder i boligerne. Min bolig har f.eks aldrig fået den lovpligtige trykprøve.
Nogle steder er Genvex slet ikke tilsluttet på første sal, og beboerne kan derfor ikke bruge hele den sal i de kolde måneder.
Den dårlige funktion af genindvindingsanlæggene har medført mange klager fra beboerne. René Rolff siger herom:
Når vi har klaget, er vi blevet holdt hen igen og igen med besked om at BoliGrøn diskuterer med entreprenøren, om hvem der skal udbedre hvad, og ikke mindst, hvem skal betale for hvad.
Boligselskabet Sjælland, som er administrator, er selv temmelig frustreret, da de heller ikke kan få brugbare oplysninger fra BoliGrøn.
Først nu efter at Beboerklagenævnet har fat i sagerne, er der foretaget en rundgang i bebyggelsen af Genvex mand, der indstiller de enkelte anlæg og skifter filtre. Hele bebyggelsen forventes færdigbesøgt i slutningen af januar 2016.
BoliGrøn og Boligselskabet Sjælland forsøger på mange måder at få beboerne til selv at løse problemet, uden at det hjælper. F.eks. har vi fået at vide, at vi bare skal støvsuge filtrene i Genvex-anlægget. Vi får kun nyt sæt hvert år til trods for, at Genvex selv anbefaler en støvsugning pr kvartal, og skift af filtrene hvert halvår.
Solceller
Et af de virkemidler, som BoliGrøn har ønsket at bruge for at nedbringe energiforbruget, er en række solcelleanlæg, som er etableret på tagene i bebyggelsen. Et solcelleanlæg laver elektricitet ved hjælp af solen. I BoliGrøn var det tanken, at strømmen skulle sælges til elselskabet, SEAS, og indtægten skulle derefter medvirke til at nedbringe beboernes elregninger.
Desværre er dette projekt også gået galt. Anlægget er ikke kommet i drift og beboerne har ikke fået nogen fordel ud af det. Tilsyneladende ønsker BoliGrøns ledelse at holde solcelleanlæggets drift helt adskilt fra beboernes elregnskab. Man har meddelt, beboerne, at de først får fordel af det efter 10 år når afdragene på anlægget er betalt tilbage.
Rene Rolff siger:
Ja solceller – de er en hel historie for sig selv. Selve cellerne og opsætning af disse, har BoliGrøn regnskabsført således, at den strøm de genererer, den pris det giver, skal gå ubeskåret til at betale for anlægget med opsætning. Dette vil således tage 10-14 år før beboer får en øre eller strømbesparelse herfra, men skal betale til det via den forhøjede strømforbrug fra dag 1.
Dernæst kommer, at anlægget stadig ikke er i drift, samt der mangler solceller fysisk på 3 ud af de 6 blokke, de skal monteres på. BoliGrøn har lavet aftale med Seas-NVE om køb af strøm, samt aftalt en pris til beboer, der er højere end vi selv kunne få, samt den rabat, man kan opnå dels ved at el bruges til opvarmning, samt kvantumsrabatter, er helt holdt uden for regnskab.
Forkerte hvidevarer
Hvis man skal bygge lavenergiboliger, skal man sørge for at bruge hvidevarer af høj kvalitet med et lavt energiforbrug. Også her er det gået galt for BoliGrøn. René Rolff siger:
Ovne og komfurer i Uglevænget er en farce. Der skulle være opsat de bedste energirigtige løsninger i boligerne, i stedet er der købt det billigste, der kunne fås. Det betyder at der lige nu diskuteres mellem BoliGrøn og Skousen, som har leveret, om hvem der skal betale. Problemet er at BoliGrøn siger de har bestilt skabsløsninger, der ikke behøver ventilation, og Skousen siger der er bestilt, betalt og leveret indbygningsløsninger, som skal have ventilation.
Det betyder når ovnen har kørt i ca. en time på 200 grader, så slukker den og brænder elektronikken i styrepanelet af. Det samme sker for komfur med mere en 2 plader tændt, men her er thermosikring, så det kan man starte igen uden tekniker efter en times tid. Dog er det jo umuligt at lave noget fornuftigt på de betingelser.
Når man så bestiller service, som man får besked på af Boligselskabet Sjælland, kommer tekniker og konstaterer at det er monteret forkert. Leverandøren tilbage kalder alle former for garantier, således at du nu skal betale for hans besøg, da det ikke er dækket. Disse udgifter er dog, efter lange forhandlinger og ventetider, blevet inddækket af BoliGrøn.
René Rolff beretter videre, at ca. 15 boliger nu har påbegyndt 2. år, uden at problemet med komfurerne er løst. Beboerne har måttet låne løse kogeplader etc, for at klare den daglige madlavning. Disse uholdbare forhold har medvirket til, at der er et stort gennemtræk af beboere i Uglevænget. Allerede det første år, er udlejningen oppe på 3. eller 4. hold af beboere i nogle lejligheder. I den blok, hvor han bor, er der 7 store lejligheder. Her er der kun 2 lejere tilbage af de 7, som startede den 1. november 2014.
Dette spørgsmål blev indbragt for Beboerklagenævnet, som gav lejerne medhold i, at det er udlejer, altså BoliGrøn, som skal betale for udbedring af fejl og mangler vedrørende ovnene.
Vedligeholdelse
Normalt er der ikke behov for vedligeholdelsesarbejde i særligt stort omfang i en ny bebyggelse som Uglevænget. Men bebyggelsen har haft mange håndværkere gående for at udbedre skader som følge af dårlig byggekvalitet. Det giver ifølge René Rolff mange problemer:
Af almindeligt vedligeholdsarbejde i bebyggelsen, sker der intet. Kun de sidste 2-3 uger op til, at der skal være fælles beboermøde, sker der noget – og det sker ved udenlandske arbejdere, som vi ikke kan tale med. De smider deres affald, hvor det passer dem, og der bliver ikke ryddet op. Farligt bygningsaffald såsom afskæringer af metallister, ligger og flyder, og der er mange børn i bebyggelsen. Efter flere pålæg fra Køge Kommune, har de endelig fået ryddet op, der hvor de havde deres bygningsmaterialeplads, samt fået ordnet de omkringliggende områder.
Beboerklagenævnet
Omkring 30 beboere har meldt sig ind i Køge Lejerforening via Lejerforeningen Uglerne, og Køge Lejerforening har klaget over BoliGrøn til beboerklagenævnet i Køge Kommune.
I klagen skriver jeg som sagsbehandler i Køge Lejerforening, at nævnet skal pålægge udlejer at udbedre den utilstrækkelige varmeforsyning og den høje eludgift. Dette har beboerklagenævnet mulighed for i henhold til Almenlejelovens § 16. I denne bestemmelse står der:
Uenighed om, hvorvidt det lejede er mangelfuldt ved lejeforholdets begyndelse, afgøres af beboerklagenævnet.
Stk. 2. Beboerklagenævnet kan pålægge udlejeren at udbedre mangelen.
Såfremt beboerne får medhold i klagen vil det medføre en millionudgift for afdeling Uglevænget, og for BoliGrøn som boligorganisation.
Foruden varmeforsyningen har jeg anmodet om et pålæg om to andre forhold, nemlig udskiftning af defekte ovne i hele bebyggelsen og opsætning af husnummerskilte på gavlene. Endelig har jeg klaget over, at BoliGrøn ikke opfylder deres pligt som udlejer til at udskifte defekte pærer i bebyggelsen.
Afgørelsen
Afgørelsen fra beboerklagenævnet kom den 22. december 2016. Desværre fik beboerne kun i begrænset omfang medhold i klagen. Nævnet tog ikke stilling til klagen over den manglende opvarmning og det høje elforbrug og begrundede det således:
Idet forbrug er betinget af vaner og behov kan nævnet ikke pålægge udlejer, at lejerne med et ”normalforbrug” skal kunne opvarme deres lejligheder til den pris, som angivet på BoliGrøn’s hjemmeside.
Nævnet henviste til, at der var usikkerhed om de enkelte lejeres elforbrug, og at der til det elforbrug, går til opvarmning også skulle lægges forbrug til lys, mv. En vurdering heraf lå uden for nævnets ”indsigt og kompetence”
Om BoliGrøn havde vildledt lejerne ved markedsføringen på hjemmesiden ville nævnet heller ikke tage stilling til og henviste derfor parterne til at indbringe dette spørgsmål for domstolene.
BoliGrøn fik altså ikke noget konkret pålæg om at gøre noget ved den manglende og dyre varmeforsyning. Køge Lejerforening dog agter ikke at slutte sagen her. Jeg mener stadig, at beboerne har krav på at få et varmeanlæg, som fungerer på den måde, de har fået stillet i udsigt.
Hvis ikke det kan lade sig gøre af tekniske årsager, skal lejerne have erstatning for de forøgede udgifter til elektricitet.
I nær fremtid vil Køge Lejerforening samle medlemmerne for at beslutte om der skal indledes en retssag mod BoliGrøn.