Siden begyndelsen af 70-erne har vi haft beboerdemokrati i det almene byggeri i den form, vi kender det i dag. Det er baseret på en tanke om nærdemokrati, hvilket betyder, at de beboere, hvis dagligdag beslutningerne drejer sig om, også skal bestemme.

Af Jakob Lindberg

Retten til at bestemme – også kaldet kompetencen – delt mellem flere organer, repræsentantskabet, selskabsbestyrelsen, afdelingsmødet og afdelingsbestyrelsen.

En boligorganisation er den officielle betegnelse for det, som de fleste beboere kalder ”et boligselskab”. I denne artikel bruger jeg den officielle betegnelse, ”boligorganisation”.

Der findes flere typer af boligorganisationer. En type, der har en generalforsamling som øverste myndighed, og en type der har et repræsentantskab som øverste myndighed. Her beskrives repræsentantskabstypen, som er den mest almindelige.

I Danmark findes der over 500 boligorganisationer. De er af meget forskellig størrelse. Nogle organisationer har kun 1 afdeling (bebyggelse) og under nogle få boliger, mens andre – f.eks. AKB-København – har 50 afdelinger og 8.000 boliger.

Lokale boligorganisationer

De fleste af disse organisationer er er lokalt forankrede, på den måde at de fleste af bebyggelserne ligger i samme kommune. Som oftest er hver af disse lokale boligorganisationer knyttet til et landsdækkende administrationsselskab, som f.eks. DAB, KAB, Lejerbo osv.

Men de er selvstændige i den forstand, at de til enhver tid kan opsige kontrakten med administrationsselskabet. Et selskab som AKB-København kan opsige deres kontrakt med KAB og etablere deres egen ledelse. Det sker dog yderst sjældent og de fleste beboere har derfor oplevelsen af, at de styres af administrationsselskaberne og ikke af den lokale boligorganisation.

Øverste myndighed

Den øverste myndighed hedder repræsentantskabet. Det består af repræsentanter for de enkelte bebyggelser (afdelinger), der hører under selskabet samt af selskabets bestyrelse. Det varierer hvor mange repræsentanter, hver afdeling har alt efter afdelingens størrelse

Eksempel: I det lokale boligselskab, Lejerbo Køge Bugt, som omtales i en anden artikel her på siderne, er der 22 repræsentanter for afdelingerne. Små afdelinger med op til 100 lejemål udpeger 2 repræsentanter. Hvis afdelingen har mere end 100 lejemål udpeger den 3 repræsentanter. Hvis afdelingen har mere end 200 lejemål udpeger den 4 repræsentanter.

Dertil kommer organisationsbestyrelsen på 7 medlemmer. I alt er repræsentantskabet i Lejerbo Køge Bugt på 29 medlemmer

Den vigtigste funktion for repræsentantskabet er, at det skal vælge bestyrelsen. Men repræsentantskabet kan i vidt omfang omgøre bestyrelsens beslutninger.

Bestyrelsen

Bestyrelsen har det overordnede ansvar for drift og for udlejningen. Det er bestyrelsen, der endeligt skal godkende budgetter og regnskaber både for organisationen og for de enkelte afdelinger.

Bestyrelsen har også kompetencen til at udpege en administrator, til at ansætte personale, indgå kontrakter mm. Hvis der er udpeget et administrationsselskab, så giver bestyrelsen fuldmagt til administrationsselskabet til at varetage den daglige drift, herunder ansættelse og afskedigelse af personale.

Afdelingsmødet

Afdelingsmødet er det øverste organ for afdelingen (bebyggelsen). Det er her den enkelte beboer kan udøve sin indflydelse. Alle myndige husstandsmedlemmer  i afdelingen har adgang til afdelingsmødet.

Afdelingsmødet har kompetence til at træffe en række beslutninger. Det vigtigste er, at afdelingsmødet skal godkende afdelingens budget. Det er budgettet, som afgør, hvor meget der skal opkræves i husleje. Hvis budgettet ikke er blevet godkendt, kan der ikke opkræves huslejeforhøjelse.

Afdelingsmødet skal også godkende de overordnede rammer for iværksættelse af arbejder og aktiviteter i afdelingen

Afdelingsmødet skal godkende ordensregler.

Afdelingen vælger medlemmer til repræsentantskabet og hver afdeling vælger sin egen afdelingsbestyrelse.

Afdelingsbestyrelsen

Det er afdelingsbestyrelsen, der i det daglige repræsenterer afdelingen og har kontakten til administrationsselskabet og organisationsbestyrelsen.

Afdelingsbestyrelsen skal godkende det forslag til budget, der skal forelægges for afdelingsmødet til godkendelse. og den skal forelægge de overordnede rammer for iværksættelse af arbejder og aktiviteter i afdelingen for afdelingsmødet til godkendelse.

Afdelingsbestyrelsen skal også påse, at der er god orden i afdelingen.

Administrationen

Der mangler en omtale af en meget vigtig aktør: Forretningsføreren eller Administrationsselskabet.

Mange mindre boligorganisationer administreres af ansatte forretningsførere eller af lokale advokater eller lignende. Men den største del af de almene boliger administreres af store administrationsselskaber som f.eks.

– Københavns Almindelige Boligselskab (KAB),

– Dansk almennyttigt boligselskab (DAB),

– Lejerbo

– Domea

– Foreningen Socialt Boligbyggeri (FSB)

– Boligkontoret Danmark

Disse administrationsselskaber ejer typisk ikke nogen bebyggelser. De lever af at administrere de lokale boligorganisationer, at udleje ledige boliger og at sætte nyt alment byggeri i gang. Men da det er administrationsselskaberne er dem, som har kontakten til beboerne, oplever de fleste, at de bor hos disse administrationsselskaber. Mange beboere er slet ikke klar over, at de bor i en selvstændig boligorganisation.

Administrationsselskaberne drives af professionelle ansatte som f.eks. regnskabsfolk, administratorer, ingeniører, byggeteknikere osv.

I kraft af deres professionelle baggrund er de valgte beboerdemokrater i organisationsbestyrelserne og afdelingsbestyrelserne afhængige af deres ekspertise. En vigtig del af deres indflydelse i organisationsbestyrelserne ligger i, at de kan tilbyde poster i deres eget hieraki, til de organisationsbestyrelsesformænd, de har et godt samarbejde med.

Organisationsbestyrelsen i Lejerbo Køge Bugt gennemførte en centralisering af ejendomsfunktionærbetjeningen uden at spørge beboerne i én eneste af afdelingerne. Det medførte en langvarig strid om kompetencen til at tage en sådan beslutning. Kort før denne strid skulle afgøres i Østre Landsret, afskaffede organisationsbestyrelsen selv den centrale funktionærbetjening fordi den var blevet en dundrende økonomisk fiasko. Men det blev aldrig afklaret hvem der havde ret. Østre Landsret afviste at tage stilling til sagen

Af Jakob Lindberg

I 2012 begyndte organisationsbestyrelsen i Lejerbo Køge Bugt at diskutere, hvordan ejendomsfunktionærernes arbejde i de 12 afdelinger kunne tilrettelægges på en anden måde. På det tidspunkt havde de to største af afdelingerne deres egne funktionærer. De mindre afdelinger delte ejendomsfunknærer indbyrdes, f.eks. havde tre mindre afdelinger i centrum af Køge 1 ansat til deling,  som servicerede omkring 80 lejemål.

Den næststørste af afdelingerne var Ringen, som på det tidspunkt havde tre ansatte funktionærer. I Ringen var der 126 lejemål. Denne afdeling ligger inde i en lille skov på en stor grund, som krævede meget pasning.

Den høje normering var bestemt af beboerne på afdelingsmøder og der var stor opbakning til ordningen, også økonomisk, idet personalelønningerne blev betalt fuldt og helt af beboerne over huslejen.

Lokalinspektørordningen

Diskussionerne i organisationsbestyrelsen blev ført dels på bestyrelsesmøderne, dels på et seminar, hvor afdelingsbestyrelsesmedlemmer fra de enkelte afdelinger mødte frem. Her fik de præsenteret ideen til den såkaldte lokalinspektørordning.

Ideen med lokalinspektørordningen var, at alle ejendomsfunktionærerne skulle arbejde i en stor pulje. I stedet for at være tilknyttet den enkelte afdeling skulle de være tilknyttet et fælles ejendomskontor. De skulle sendes ud derfra, når der skulle laves arbejde i den enkelte afdeling.

Lejerbo-Danmarks forretningsfører anbefalede denne reform, og ideen fik også opbakning fra formanden for Lejerbo Køge Bugts bestyrelse. Vi vil fremover omtale ham som Bestyrelsesformanden. Den blev drøftet på flere bestyrelsesmøder i Lejerbo Køge Bugt i løbet af 2013.

Bestyrelsesformanden havde en meget høj autoritet i bestyrelsen. Der var en del bestyrelsesmedlemmer, der altid støttede ham loyalt. Problemet for bestyrelsesformanden var at overkomme modstanden fra næstformanden, som samtidig var afdelingsformand i den største afdeling.

Det løste man ved at give den største afdeling en særstatus. Som den eneste afdeling fik den lov at beholde sine egne ejendomsfunktionærer. På den måde blev næstformanden passiviseret.

Afdeling Ringen

På et af de møder, der blev holdt om denne sag, gav den daværende afdelingsformand i Ringen udtryk for, at hun synes lokalinspektørordningen var en god idé. Det viste sig senere, at hun ingen opbakning havde til dette synspunkt hos sine medbeboere.

Da det i løbet af sommeren 2013 begyndte at rygtes, at denne ændring var på vej, vakte det stærk opstandelse blandt beboerne i Ringen. Der blev foranstaltet en underskriftindsamling, hvor et stort flertal af beboerne skrev under på en protest mod at Ringen skulle miste sine egne funktionærer.

Beboerklagenævnet

En af beboerne indbragte sagen for Beboerklagenævnet i Køge Kommune. Her blev sagen behandlet på et møde i december 2013.

Flertallet i beboerklagenævnet gav Lejerbo Køge Bugt medhold i, at organisationsbestyrelsen havde kompetence til at gennemføre lokalinspektørordningen. De henviste til vedtægterne for boligorganisationen, hvorefter det er organisationsbestyrelsen, der har den overordnede ledelse af boligorganisationen.

Lejerrepræsentanten i Beboerklagenævnet mente, at beslutningen var i strid med Almenboliglovens § 37, fordi beslutningen ikke var blevet godkendt af afdelingsmødet.

Læs artikel fra 2014

http://dklf.dk/artikler/lejerbo-staevnet-af-22-beboere/

Boligretten

Køge Lejerforening tog nu initiativ til at anke sagen. Efter fuldmagt fra 22 lejere blev sagen indbragt for Boligretten. Her blev den afgjort den 3. juli 2015. Det afgørende var fortolkningen af § 37, stk. 1 i Almenboligloven:

Her står:

• 37. Afdelingsbestyrelsen forelægger de overordnede rammer for iværksættelse af arbejder og aktiviteter i afdelingen for afdelingsmødet til godkendelse, forinden disse iværksættes…

Flertallet af dommene i boligretten, mente at bestemmelsen sigtede på vedligeholdelsesarbejder og fornyelsesarbejder og ikke på det almindelige renholdelsesarbejde, der varetages af ejendomsfunktionærerne.

Disse dommere lagde til grund, at lokalinspektørordningen ikke havde nogen budgetmæssig betydning for de enkelte afdelinger. Lejerbos forretningsfører havde erklæret i retten, at indførelsen af lokalinspektørordningen ville være en 0-løsning for afdelingerne, dvs. at den ikke ville medføre ekstraudgifter. Den erklæring valgte flertallet af dommerne at stole på.

Det skulle senere vise sig være en naiv antagelse.

En af dommerne – lægdommeren udpeget af lejersiden – mente at § 37 også omfattede de arbejder der udføres af ejendomsfunktionærerne. Han pegede på, at undtagelserne fra reglen var udtømmeligt beskrevet i to andre paragraffer i almenboligloven, og at ejendomsfunktionærernes arbejde ikke faldt ind under disse undtagelser.

Landsretten

Med støtte fra Danmarks Lejerforeninger besluttede beboerne at anke afgørelsen til landsretten. En af grundene til dette var, at Danmarks Lejerforeninger betragtede spørgsmålet som principielt.

Hvis Lejerbo Køge Bugt kunne handle hen over hovedet på afdelingerne i denne sag, ville der være frit slag for at også andre boligorganisationer kunne gøre det samme. I så fald ville beboerdemokratiet blive alvorligt udhulet.

Sagen var berammet i landsretten til domsforhandling den 1. juni 2016.

Økonomisk fiasko

Men virkeligheden indhentede lokalinspektørordningen, inden Landsretten nåede at træffe afgørelse.

Lokalinspektørordningen fungerede i knap 2 år. I den tid oplevede beboerne i Ringen, at servicen blev ringere og ringere. Hækkene blev ikke klippet som før. Affaldet flød på stier og veje. Træer, der faldt under en efterårsstorm, fik lov til at ligge i månedsvis. Snerydningen var forsinket i flere timer.

Beboerne oplevede, at kontakten til funktionærerne blev dårligere. Man kunne nu ikke gå ned på det lokale ejendomskontor og melde en fejl. I stedet for skulle man ringe til det nye lokalkontor, som i de fleste tilfælde lå flere kilometer fra beboerens bolig. Beskeden skulle så noteres ned af en kontoransat. Derefter gik beskeden videre til lederen af kontoret, som derefter beordrede en af sine ansatte til at tage ud til lejemålet for at se, hvad der var i vejen. Resultatet var, at fejlene tog meget længere tid om at blive rettet.

Det viste sig også, at økonomien ikke hang sammen. Ordningen blev meget dyrere end forventet, dels på grund af at lønudgifterne var undervurderet, dels fordi der var nogle meget høje startomkostninger.

Oprør i organisationsbestyrelsen

Nu bredte kritikken sig også til organisationsbestyrelsen. På et møde i bestyrelsen den 1. marts 2016 blev der stillet forslag om nedlæggelse af lokalinspektørordningen. Det blev sat til afstemning. To stemte for nedlæggelsen, to stemte imod (heriblandt Bestyrelsesformanden) og to bestyrelsesmedlemmer undlod at stemme. På den baggrund kunne lokalinspektørordningen fortsætte.

Men det var kun en stakket frist.

Den 19 april blev der holdt repræsentantskabsmøde, hvor 27 af de 29 repræsentantskabsmedlemmer var til stede. Her blev ordningen udsat for fornyet kritik og der blev igen stillet forslag om at ordningen skulle ophøre. Et af medlemmerne bemærkede at den eneste afdeling der ikke havde underskud i regnskabet for 2014-15 var den afdeling, der ikke var med i lokalinspektørordningen.

Det blev vedtaget med 19 stemmer for og 8 imod, at nedlægge lokalinspektørordningen ved regnskabsårets afslutning.

Tilfredshed

Nedlæggelsen af lokalinspektørordningen vakte glæde – både hos beboerne i Ringen, men også hos mange beboere i de andre afdelinger, som havde være utilfredse med den forringede service.

Lejerne i Ringen kan nu se frem til at få deres egne ejendomsfunktionærer igen.

Men selv om slutresultatet var godt, så var der en hage ved det: Den forkerte dom fra Roskilde ret, ville komme til at stå ved magt, med mindre den blev underkendt i landsretten. Det principielle spørgsmål  om hvem, der bestemmer serviceniveauet ville stadig stå åbent. Beboerne besluttede derfor i samråd med Køge Lejerforening, at sagen skulle opretholdes.

Lejerbos reaktion

Kort efter beslutningen om nedlæggelse af ordningen, forlød det, at Lejerbo Danmark også mente, at sagen skulle gennemføres af principielle grunde. Dette rygte var forkert

Tværtimod skrev Lejerbos advokat et brev til Østre Landsret, at hans klienter krævede afvisning af sagen.

En afvisning af en sag betyder, at dommerne slet ikke skal tage stilling til de påstande sagens parter har fremsat.

Advokaten henviste i brevet til, at eftersom Lejerbo Køge Bugt havde besluttet at nedlægge ordningen, havde sagen ”reelt ingen praktisk betydning.” Som følge heraf havde lejerne heller ingen retlig interesse i sagens gennemførelse.

Lejernes reaktion

Lejernes advokat imødegik dette ved en grundig redegørelse, som kan sammenfattes i følgende punkter:

1) Den retlige interesse er opfyldt. Dette følger af, at er væsentligt for lejerne at få afklaret om beslutningskompetencen vedrørende lokalinspektørordningen ligger hos afdelingsmødet eller hos boligorganisationens bestyrelse.

Beboerne i Afd. 285 Ringen påberåbte sig at den pågældende beslutning skulle forelægges afdelingsmødet, og Lejerbos ledelse valgte at overhøre disse indsigelser.

2)En realitetsbehandling vil afklare om Lejerbos beslutning er gyldig eller ugyldig. En sådan afklaring har reel betydning for lejerne, både i forhold til fortiden og i forhold til fremtiden

Når det gælder fortiden, skal der placeres et økonomisk ansvar for det underskud, som lokalinspektørordningen har haft for de berørte afdelinger.

Når det gælder fremtiden er spørgsmålet om gyldighed eller ugyldighed af stor betydning for det fremtidige samarbejde mellem afdeling Ringen og Lejerbo. Det er også betydning for ledelsens respekt for afdelingens rettigheder i beboerdemokratiet.

Landsretten

Efter en kort domsforhandling den 1. juni 2016, valgte landsrettens dommere at følge Lejerbos advokats påstand om afvisning.

Kommentar

Denne beslutning kan lejerne i Danmark ikke være tjent med.

For lejerne i Ringen betyder det, at de næste år kan risikere, at et flertal i organisationsbestyrelsen igen fratager afdelingen dens personale hen over hovedet på lejerne.

For de almene lejere i Danmark betyder det en udhuling af beboerdemokratiet. De rettigheder, som er tillagt afdelingsmødet, vil en organisationsbestyrelse kunne se bort fra. Boligretten i Roskilde og Østre Landsret har sendt et signal til beboerne, der siger, at en organisationsbestyrelse med sindsro kan se bort fra, hvad der står i Almenboligloven.

Det er dette princip, der populært kaldes UHAR-princippet: Udlejeren Har Altid Ret.

Det er dybt pinligt, at Østre Landsret vil være med til at sende et sådant signal.

Køge Lejerforening vil søge at få indbragt Østre Landsrets afvisning af sagen for Højesteret.

Kilde:

Utrykt dom fra Østre Landsret, afsagt den 15. juni 2016

Lejerne var repræsenteret af advokat Morten Tarp