Her er en forklaring på de svære begreber og hvad de betyder for en almindelig lejlighed i privat udlejningsbyggeri

Af Jakob Lindberg

Denne artikel omhandler lejefastsættelsen i den ældre del af det private udlejningsbyggeri, dvs. ejendomme, der er opført før 1. januar 1992.

Omkostningsbestemt leje

Når huslejen er omkostningsbestemt, betyder det, at den er beregnet ud fra de udgifter udlejeren har til at drive ejendommen. Dertil kommer henlæggelser til vedligeholdelse, afkast til udlejeren og eventuelt et beregnet forbedringstillæg efter bolig reguleringslovens § 5, stk. 1

En typisk årlig husleje for en lejelighed på 80 m2 i en ejendom opført før 1970 i Storkøbenhavn kan være sammensat således.

Budgetudgifter: Skatter og afgifter, fælles eludgifter, forsikringer, mm. – 250 kr. pr. m2

Hensættelser til vedligeholdelse: 150 kr. pr. m2

Afkast: 50 kr. pr. m2

Forbedringstillæg for ældre forbedringer 100 kr. pr. m2

I dette tilfælde vil lejen være 550 kr./m2 om året. Dette svarer til en årlig leje på 44.000 kr. – eller pr måned 3.667 kr.

Hvis der gennemføres en ny gennemgribende modernisering med et forbedringsværdi til 300.000 kr. kan lejen forøges med et tillæg på 1.875 kr. til 5.542, kr.

Det lejedes værdi

I de ejendomme, hvor lejen er omkostningsbestemt, er det i nogen tilfælde muligt at udleje en lejlighed til en højere leje end den beregnede omkostningsbestemte leje. Der sker efter reglerne i § 5, stk. 2.

Hvis lejen er gennemgribende moderniseret, kan lejen fastsættes efter det lejedes værdi. Det er den leje, der er almindeligt gældende i kvarteret for lejemål af tilsvarende kvalitet og størrelse.

Det lejedes værdi fastsættes af huslejenævnene, ankenævnene og boligretterne efter et skøn. I de senere år har f.eks. ankenævnet i København ofte godkendt at det lejedes værdi er 1.300 – kr./pr kvadratmeter for gennemgribende moderniserede lejligheder. For en lejlighed på 80 kvadratmeter betyder det en månedlig leje på 8.667 kr. om måneden.

Markedsleje

Det er svært at sige hvad markedslejen ville være for ældre ejendomme fra før anden verdenskrig, som dem Carlsberg nu sælger. Da der ikke er noget marked for uregulerede beboelsesejendomme opført før 1992 i de store byer, kan man kun gætte sig til hvad markedslejen ville være hvis lejen blev givet fri

Jeg beskrev i afsnittet om omkostningsbestemt leje en lejlighed på 80 kvadratmeter. Efter en gennemgribende forbedring på 300.000 kr. beregnede jeg den forhøjede leje til 5.542 kr. efter reglerne § 5, stk 1.

Hvis der var markedsleje så ville samme lejlighed formentlig kunne udlejes til 10.000 – 15.000 kr. i København, Frederiksberg og Gentofte – alt afhængigt af beliggenhed. Det skyldes, at der netop i disse kommuner er en meget stor knaphed på lejelejligheder.

Pensionskasserne ønsker at investere i ejendomme, hvor mange af lejerne bor billigt til leje. Her kan lejlighederne moderniseres én efter en og dermed give et højere afkast til pensionskassen

Af Jakob Lindberg

I modsætning til Carlsbergfondet har de danske pensionskasser stor erfaring med at forøge lejeindtægterne fra udlejningsejendomme. Derfor er det attraktivt at opkøbe ejendomme, hvor lejen er relativt lav.

Det er tilsyneladende det, der er tilfældet med Carlsbergs ejendomme. Det skyldes, at lejen er omkostningsbestemt.

I sådanne ejendomme er der ofte mange lejemål, der ikke er moderniserede. Her kan en udlejer efter reglerne i § 5, stk. 2 i boligreguleringsloven lave gennemgribende moderniseringer af lejlighederne og derefter udleje lejlighederne til et højere lejeniveau, som kaldes det lejedes værdi.

Dette er en økonomisk fordel for udlejerne, fordi den huslejeforhøjelse, der kan varsles efter § 5, stk. 2 er ca. dobbelt så stor som den ville være, hvis den blev beregnet efter reglerne i § 5, stk. 1.

Eksempel

Lad os tage et eksempel med en lejlighed på 80 kvadratmeter, som gennemgår en gennemgribende forbedring, af køkken, bad, vinduer mm. Forbedringsudgift: 300.000 kr.

Forbedring efter § 5, stk. 1: Her vil forbedringen udløse en lejeforhøjelse på 7,5 % om året af 300.000 kr. = 22.500 kr. Månedlig lejeforhøjelse: 1.875 kr.

Forbedring efter § 5, stk. 2: I attraktive kvarterer medfører en lejeforhøjelse efter det lejedes værdi ofte en stigning i kvadratmeterlejen på 500 kr. pr kvadratmeter om året. Årlig lejeforhøjelse 500 kr. * 80 = 40.000. Månedlig lejeforhøjelse: 3.333 kr.

I attraktive kvarterer kan der opnås endnu højere huslejestigninger, f.eks. 800 kr. pr kvadratmeter. Ved 800 kr. pr kvadratmeter bliver den månedlige lejeforhøjelse 800*80 = 5.333 kr.

Det er derfor ikke underligt, at pensionskasserne er interesseret i at købe ejendomme som ikke er moderniserede.

Skadelige moderniseringer

Siden § 5, stk. 2 blev indført i boligreguleringsloven i 1996 er titusindvis af lejligheder blevet moderniseret efter denne paragraf især i Københavnsområdet og i de store byer i provinsen. Dette har forstærket tendensen til at der bliver færre og færre billige lejligheder, der kan betales af folk med små indkomster.

De fleste moderniseringer drejer sig om fornyelser af køkken og bad. Sådanne moderniseringer er ”sexede” og gode til at friste nye lejere, når lejekontrakten skal underskrives. Men et moderniseret køkken bliver i løbet af 10 år umoderne, fordi køkkenproducenterne nu har designet noget, der er endnu smartere. Men lejeforhøjelsen bliver ved med at være der.

Derfor forhindrer lejeforhøjelserne efter § 5, stk. 2 ofte, at der gennemføres andre og vigtigere forbedringer af ejendommene, f.eks. isolering af ydervægge.

Det er derfor lejerbevægelsen arbejder for en afskaffelse af boligreguleringslovens § 5, stk. 2 – eller i hvert fald en begrænsning i brugen af den.

Læs mere om begreberne omkostningsbestemt leje, det lejedes værdi og markedsleje i en anden artikel på dette opslag

Store fonde undgår tilbudspligten til lejerne ved at sælge aktieposter i stedet for at sælge ejendomme

Af Jakob Lindberg

Siden 1975 har der i lejeloven været pligt for en udlejer til at tilbyde lejerne at købe den ejendom, de bor i, når ejendommen skal sælges. Det foregår således, at når ejeren af en udlejningsejendom har fundet en køber, og prisen er aftalt, så kan lejerne inden for en vis frist danne en andelsboligforening, som får ret til at købe til den aftalte pris.

Det har fungeret godt i mange år, og været til glæde for tusinder af lejere, som har kunnet blive medejere af deres egen ejendom til en overkommelig pris.

Lejerbevægelsen støttede den gang lovændringen fordi vi så det som en styrkelse af nærdemokratiet. Den gang var andelsboligerne – i princippet – spekulationsfri boligform. Det er den ikke mere. Læs Lars Vestergård artikel herom andetsteds på disse sider.

Fondenes interesser

For de store ejendomsselskaber har tilbudspligten været en hæmsko. Hver gang en ejendom bliver solgt som andelsbolig, mister de en investeringsmulighed. Men der er – til alt held for ejendomsselskaberne – en mulighed for at omgå tilbudspligten.

Sælgeren kan lade være med at sælge ejendommen, men lade sine ejendomme indgå i et aktieselskab. Hvis sælgeren så har brug for at få frigjort penge, kan han sælge aktier i dette selskab. På den måde skifter ejendommen ikke ejer, og sælgeren undgår tilbudspligten.

Carlsbergfondet

Carlsberg har gennem mange år ejet et stort antal ejendomme i København, Frederiksberg og Gentofte. Ejendommene ejes af datterselskaber af Carlsbergfondet.

Nu har Carlsbergfondet solgt en række aktieposter i datterselskaberne til de store pensionskasser som f.eks. PFA (Pensionsforsikringsanstalten), JØP (Juristernes og økonomernes pensionskasse)  og DIP (Danske ingeniørers pensionskasse). Prisen har været 1,1 mia. kr. ifølge oplysninger til hjemmesiden Ejendomswatch.

I stedet for at sælge ejendommene enkeltvis har Carslbergfondet solgt aktieposter i datterselskaberne til pensionskasserne tilsyneladende på en sådan måde, at ingen af pensionskasserne får mere end 50% af aktierne.

Carlsbergfondets salg af ejendomme sker ifølge ledelsen, fordi det skal frigøre midler, som fondet kan anvende til bl.a. at støtte grundvidenskabelig forskning.

Det lyder ædelt, men det er formentlig ikke hele sandheden. Fonde plejer ikke at dele ud af deres egenkapital, kun af det afkast, som de tjener hjem. Formentlig er der tale om, at Carlsbergfondet kan tjene mere på andre forretningsområder end på ejendomsbesiddelse.

Retssag

Lejerne i ejendommene har protesteret mod dette salg, idet mange af dem ville være interesseret i at overtage deres ejendom på andelsbasis.

Nogle af dem har engageret en advokat, Thomas Rysgaard Rasmussen til at føre en sag om lovligheden af Carlsbergfondets fremgangsmåde. Han udtaler i et interview med Ekstra Bladet:

Det afgørende er, om sælger har afgivet den bestemmende indflydelse. Så udløses der tilbudspligt. Tilbudspligten er jo lavet for at fremme lejernes muligheder for at erhverve ejendommen i det øjeblik.

En personlig kommentar

Tilbudspligten er en del af lejeloven og så længe den er det, skal den overholdes.

Men efter de lovændringer i 2003, som Lars Vestergaard har skrevet om i artiklen, Andelsdrømmen hos private lejere, mener jeg, at tilbudspligten gør mere skade end gavn.

Tilbudspligten betyder reelt at boliger bliver omdannet til ejerlejligheder uden skattebetaling. Derved får vi færre lejeboliger og flere dyre ejerboliger. Det er ikke det der er brug for.

Jeg vil derfor græde tørre tårer, hvis det viser sig at Carlsbergfondets omgåelsesmanøvre er lovlig. Hellere dyre lejeboliger end ingen lejeboliger

Hvis der skal være tilbudspligt, skal andelsboligen være spekulationsfri. Det ville være en god idé hvis vi kunne genopfinde den gamle andelsbolig, hvor salgsprisen ikke var bestemt af markedet men af de reelle forbedringer, som beboeren har foretaget i ejedommen.

Lejeloven giver mange muligheder for, at man kan dele sin lejlighed med andre. Men det er ikke altid problemfrit. Af og til sætter udlejeren sig imod og så kan sagen ende i retssystemet i form af sager, hvor udlejer forsøger at få lejeren smidt ud

Af Jakob Lindberg

Lejeloven er et kompromis mellem hensynet til udlejeren, som har en interesse i at holde på sin ejendomsret, og lejeren, som gerne vil leve sit liv, som det passer ham eller hende.

Det kommer blandt andet til udtryk, når der opstår konflikter mellem lejer og udlejer om det man kalder et husstandsfællesskab.

I lejelovens § 26 står der, at …”Lejeren må ikke uden udlejerens samtykke overlade brugen af det lejede eller nogen del deraf til andre end medlemmer af sin husstand”. Dog må man gerne under visse omstændigheder fremleje sin lejlighed til en anden. Se anden artikel her på opslaget.

Lader man en person, som ikke tilhører ens husstand, bo i sin lejlighed kan man få alvorlige problemer, hvis man ikke har en aftale med udlejeren. Udlejeren kan kræve, at vedkommende flytter, og sker det ikke, kan udlejeren ophæve lejemålet efter § 93 stk. 1 litra f.

Spørgsmålet er: Hvad ligger der i begrebet husstand?

Venner

Kan to venner danne et husstandsfællesskab? Det har været omstridt, og det giver af og til anledning til retssager, fordi udlejeren ikke vil anerkende, at to venner udgør et husstandsfællesskab. Men heldigvis satte Højesteret tingene på plads ved en dom i 2011. To venner kan under visse omstændigheder betragtes som en husstand

Sagen

A og B var venner. Den ene – A – havde en lejlighed på Østerbro i København. På et tidspunkt besluttede de at B skulle flytte ind hos A. De havde ikke fælles økonomi, men bidrog i fællesskab til husholdningen.

Det ville udlejeren – et ejendomsselskab – ikke acceptere. Man krævede, at B flyttede ud igen, og da de to venner ikke efterkom dette blev lejemålet ophævet. Sagen gik sin gang op i gennem retssystemet og endte foreløbig med at udlejeren tabte sagen i Østre Landsret.

Højesteret

Da var af principiel karakter fik udlejeren lov til at få sagen bedømt af Højesteret. Højesteret gennemgik hele forhistorien for lejelovens § 26 i gennem de forskellige lejelove og kunne konstatere, at reglen ikke havde ændret sig meget gennem hele 1900-tallet.

Derefter udtalte dommerne:

Ved bedømmelsen af, om en person kan anses at høre til lejerens husstand, må der foretages en helhedsvurdering af de pågældendes relationer og benyttelse af det lejede.

A lod B flytte ind i sin lejlighed, fordi de var venner. De benyttede lejligheden i fællesskab, og de var i et vist omfang fælles om husholdningen.

Højesteret tiltræder, at B under disse omstændigheder kan anses for at høre til A’s husstand i lejelovens forstand, og at udlejer derfor ikke har været berettiget til at ophæve lejemålet.

Det væsentlige er altså, om de to personer bruger lejligheden i fællesskab og om man i et vist omfang har fælles husholdning.

Efter denne dom bliver det meget svært for en udlejer at ophæve et lejemål med den begrundelse, at lejeren har overtrådt § 26.

I retspraksis skelner man mellem to forskellige slags husstande. Det ene begreb drejer sig om, hvem der må bo sammen. Det andet drejer sig om hvem der har ret til at fortsætte lejemålet, når husstanden splittes.

Af Jakob Lindberg

Ordet husstand bruges på to måder i lejeloven:

I § 26 bruges ordet om to personer, der har ret til at bo sammen, selv om det kun er den ene, der står på lejekontrakten. I denne bestemmelse er det nok, at man har et venskabsforhold og en vis grad af fælles husholdning, for at man udgør en husstand. Udgør man en §-26-husstand har man ret til at bo sammen uanset udlejers mening.

I § 77 a bruges ordet på en anden måde, selvom ordet er det samme som i § 26. Bestemmelsen lyder:

Såfremt parter, der i mindst 2 år har haft fælles husstand, ophæver samlivet, kan de aftale, hvem af parterne der skal have ret til at fortsætte lejeforholdet til en lejlighed, der har tjent som fælles bolig.

I en dom fra …… har Højesteret nemlig bestemt at § 77 a kun gælder i visse tilfælde, nemlig når der er en betydelig grad af tilknytning mellem personerne, og at personerne skal have valgt hinanden.

Ægteskabet, parforholdet og kernefamilien

Dette er er det traditionelle husstandsfællesskab, og her er retspraksis klar. Du må gifte dig med hvem du vil, og du må få de børn du vil, uden at udlejer kan blande sig.

Der er heller ingen tvivl, når det gælder registrerede parforhold mellem to personer af samme køn. Her er der tale om et husstandsfællesskab, som en udlejer er nødt til at acceptere uden at kny.

Storfamilier og kollektiver

Sådanne husstandsfællesskaber er utypiske og nyder ikke nogen beskyttelse i lejeloven. Det vil formentlig være svært at få en domstol til at anerkende, at kollektiver er husstande i lejelovens forstand.

Hvis man ønsker at leje en stor lejlighed og bo i kollektiv, skal man sikre sig ved en skriftlig aftale, at udlejeren er indforstået.

En udlejer i Borup på Midtsjælland blev af huslejenævnet pålagt at nedsætte antennebidraget fra 100 kr. om måneden til 32,50 kr. De klagende lejere fik hver ca 2.500 kr. retur i for meget betalt antennebidrag.

Af Jakob Lindberg

I en privat udlejningsejendom i den lille stationsby, Borup bor 27 lejere. Forholdet til udlejeren er anstrengt, og huslejenævnet har igennem de seneste 2 år behandlet mange sager i ejendommen.

En af dem drejede sig om antennebidraget. Der er tale om et beskedent antennebidrag på 100 kr. om måneden, fordi der ikke leveres andet end de pligtige kanaler fra DR samt Hovedstaden, Folketinget og TV2 Lorry.

Alligevel undrede 4 lejere sig over, hvad de egentlig fik for pengene.

Huslejenævnet

Køge Lejerforening hjalp dem med at indbringe sagen for huslejenævnet. Lejerforeningen klagede over, at den årlige indtægt for udlejeren var 32.500 kr., og at dette beløb langt overstiger de rimelige omkostninger i form af strøm og reparationer.

Der er i ejendommen to anlæg. Et gammelt analogt anlæg fra 1995 som er mere end 20 år gammelt. Et mere moderne telefonanlæg kom til i 2002 og har derfor 14 år på bagen. Endelig blev der i 2010 etableret et fiberanlæg til TV og bredbåndsmodtagelse.

Selve antennen er afskrevet for længst, og da der kun er meget begrænsede reparationsudgifter, bad lejerforeningen huslejenævnet om at kontrollere udgifterne.

Budget

Udlejer fremlagde et budget for 2015. Heraf fremgik det, at udlejer havde udgifter for kap 47.000 kr. – eller 144 kr. om måneden for hvert lejemål.

Af de 47.000 kr. var de 33.000 kr. afskrivning og forrentning af de tre anlæg. Her havde udlejer regnet med en afskrivning på 10% om året, hvilket  betyder, at anlæggene skal afskrives (tilbagebetales) over 10 år.

Dermed bekræftede han at de to ældste anlæg for længst var afskrevet.

Ved afskrivning forstås, at udlejer får tilbagebetalt beløbet. Ved forrentning forstås, at udlejeren får dækket det rentetab, han har lidt ved at lægge beløbet til anskaffelsen ud.

Huslejenævnet

Nævnet godkendte kun, at der skulle betales for fiberanlægget med en ydelse på 13,2 % af anskaffelsesudgifter på 42.555 kr. – det blev 5.578 kr.

Man godkendte diverse udgifter til elektricitet, forsikring og vedligeholdelse på 2.360 kr. samt en administrationsudgift på 95 kr./lejemål om året, eller 2.565 kr.

I alt blev godkendt 10.503 kr./pr år for hele ejendommen – hvilket svarer til 32,50 kr. pr måned per lejemål.

Tilbagebetaling

Da antenneudgifterne burde have været nedsat for mange år siden, blev udlejer pålagt at tilbagebetale de opkrævede antennebidrag 3 år tilbage fra det tidspunkt sagen blev indbragt.

De 4 lejere fik hver mellem 2. 193 kr. og 2.733 kr. retur.

Udlejer har anket sagen til boligretten, hvor den er under forberedelse.

Retspraksis

Mange udlejere mener, at når de har forbedret en ejendom ved at etablere fællesantenne, så kan man i al fremtid opkræve beløb til forrentning og afskrivning.

Sådan er det med forbedringer af bygningen, f.eks. hvis man forbedrer isoleringen på et loft. Her kan udlejeren få et forbedringstillæg, som i princippet gælder evigt. Til gengæld har han forpligtelsen til at opretholde værdien af forbedringen ved at forny isoleringen, hvis den forringes.

Loven om antennebidrag i lejelovens § 46 c er anderledes. Her har udlejeren ikke nogen pligt til at opretholde fællesantennen. Til gengæld kan han kun opkræve beløb til forrentning og afskrivning i en tidsbegrænset periode – nemlig indtil anskaffelsesudgiften er afskrevet eller tilbagebetalt

Kolding

Det slog Vestre Landsret fast i en dom, der drejede sig om præcis det samme som i Borup-sagen.

Den angik en ejendom i Kolding, hvor udlejeren i 1996 købte en ejendom, hvor der i forvejen blev opkrævet et beløb på 21.420 kr. til forrentning og afskrivning af anlægget.

Den nye ejer fortsatte med at opkræve beløbet. Da sagen kom i huslejenævnet, kunne han ikke fremlægge dokumentation for anskaffelsessummen. Huslejenævnet afviste derfor at han kunne opkræve de 21.430 kr.

Udlejer ankede til både boligretten og landsretten.

Landretten slog fast, at man ikke kunne få et stedsevarende forbedringstillæg ved at etablere fællesantenne Da udlejer ikke kunne dokumentere anskaffelsessummen, kunne han ikke medtage beløbet.

Kilde: Vestre Landsret den 3. november 2015 (VL.B0828-14)