Artikler

Gode boliger til demente

Af
Blad nr
6. december 2016
Boligbyggeri, Boligpolitik

Forfatteren anmelder her en nyttig bog med gode ideer til indretning af boliger til demente

 

Af Ole Kragelund

Demente boliglejere og deres pårørende gør klogt i at skaffe sig den nyeste bog fra Statens Byggeforskningsinstitut, SBi: “Plejeboliger for personer med demens – detaljer og eksempler. SBi-anvisning 263”.

Bogens 104 sider er fyldt med positive og konstruktive ideer, forslag og råd til alle landets kommuner – så den lokale bygherre bedre og billigere kan indrette sit næste plejeboligcenter/plejehjem demens-venligt.

 

Demensvenlighed

Mellem linjerne bekræfter bogen denne anmelders tre forhånds-opfattelser:
1) at alle nye plejeboliger i Danmark fra nu af bør bygges – og indrettes – demens-venligt;
2) at demens-venligheden ikke er dyrere, hverken for udlejer eller lejer, når bare bygherren har den med fra starten af, ved planlægning, byggeri og indretning;
3) at demens-venligheden ikke øger indtrykket af handicap-institution, men tværtimod vil fremhæve danske boliger almene dyder, bl.a. hygge, rarhed, enkelhed, overskuelighed og god udsigt fra lejerens vinduer og terrasse/altan i hver enkelt bolig.

Den ny bog, nr. 263, kan fint læses alene. Men den kan også læses som forlængelse af 2015-bogen fra Statens Byggeforskningsinstitut: “Plejeboliger for personer med demens – indledende spørgsmål. SBi-anvisning 259.” I alt 65 sider, ligeledes med gode råd og ideer til både bygherrer og plejebolig-lejere.

 

Tovtrækkerier

Samtidig opfordres kommende plejebolig-lejere til at følge med i de aktuelle tovtrækkerier på Christiansborg, om regeringens påtænkte nedskæringer på statens månedlige boligydelse til lejere. Se og hør fx (på Folketingets TV- kanal/video) dét samråd den 7. oktober 2016, hvor netop boligydelsen til lejere var eneste punkt på dagsordenen. Her annoncerede regeringen (ved beskæftigelsesministeren), at den inden jul vil genfremsætte sit gamle forslag om markante nedskæringer på den månedlige boligydelse til pensionister – på trods af, at der tydeligvis ikke er flertal i Folketinget for sådanne nedskæringer på Danmarks ældre lejere. Flertallet i Folketinget er væk, fordi Dansk Folkeparti har ombestemt sig med hensyn til denne nedskæring – nu står man i denne sag sammen med Socialdemokratiet, SF og Enhedslisten, som det også fremgår af nogle MFeres 60 minutter lange samråds-debat med beskæftigelsesministeren den 7. oktober.

Hvad har dette nu at gøre i en anmeldelse af et par bøger fra Statens Byggeforskningsinstitut? Jo, såmænd. Det kommende regerings-udspil om nedskæringer på den enkelte lejers månedlige boligydelse fra Udbetaling Danmark vil reelt komme til at handle meget om fælles-arealer – og om kommunens (bygherrens/udlejers) forventede forsøg på at lægge mest muligt af udgifterne i et nyt plejebolig-center over på centrets lejere. Bl.a. fordi de fleste lejere i plejeboligerne kan få en væsentlig del af huslejen refunderet hos Udbetaling Danmark (i form af boligydelse).

 

Fællesarealer

Og som det fremgår af rådene fra Statens Byggeforskningsinstitut – de såkaldte “anvisninger” nr. 259 og 263 – så præges netop demens-venlige (p)lejeboliger af store fælles-arealer. Hvorimod der normalt afsættes meget lidt plads og udstyr til køkken og tøjvask i den enkelte demente lejers private bolig, alt sammen for at sikre bedst mulig demens-venlighed, tryghed og sikkerhed – også for den demente lejers naboer, m.fl.

Udlejer bør derfor beskrive den enkelte lejers fællesareal-pligter klart og tydeligt i lejekontrakten – ikke mindst antallet af kvadratmeter fællesareal, men også de økonomiske pligter for den enkelte lejer ved den månedlige huslejeopkrævning og ved lejemålets ophør. Denne pligt til klarhed i lejekontrakten skal gælde, uanset om udlejer er en kommune eller fx en boligorganisation under BL, Danmarks Almene Boliger.

Hvis den enkelte demente lejer og hans/hendes pårørende ønsker yderligere rådgivning inden lejekontrakten underskrives, kan man fx spørge Ældresagen og/eller den lokale afdeling af Danmarks Lejerforeninger.

 

Kilde

SBi-bøgerne kan købes i bogform (225 kr. incl. moms) , men kan også hentes gratis af alle i en elektronisk udgave på anvisninger.dk – her kan man også tegne et abonnement på fremtidige udgivelser fra Statens Byggeforskningsinstitut, som stadig har til huse på Aalborg Universitet i København.

Digitale afstemninger bliver mulige i det almene byggeri

Af
Blad nr 78
6. december 2016
Almen udlejning

Ministeriet for boligsektoren har besluttet, at det fremover skal være muligt at deltage i afstemninger i ens egen boligafdeling ved anvendelse af computer i stedet for at deltage i beboermødet.

 

Af Jakob Lindberg

Man siger at demokratiet er den mindst ringe styreform. De fleste går ind for demokrati, men når det gælder beboerdemokratiet i den almene sektor, kan man ikke ligefrem sige, at det er begejstring og engagement, der præger folk.

Som regel er det kun et lille mindretal af beboerne, der møder op, når der skal vedtages budget og vælges ny afdelingsbestyrelse. Der kan også være gode grunde til at beboerne ikke deltager. F.eks. må enlige forældre til små børn alliere sig med familie, venner eller babysittere, hvis de skal deltage i aftenmøder.

 

Afstemning pr. komputer

Nu er det – i hvert fald i teorien – blevet muligt at sidde hjemme og stemme om de beslutninger, der skal træffes på beboermøderne.

Boligsektorens ministerium har udarbejdet nye regler for almene boligorganisationer, som gør det muligt at afholde digitale afstemninger. I stedet for at deltage i mødet, logger beboerne ved hjælp af computer ind på en særlig hjemmeside. Her er de emner beskrevet, der skal tages beslutning om. Beboerne kan derefter med et klik afgive deres stemme.

I det efterfølgende vil jeg benævne en sådan beboer for ”hjemme-deltager”

Der står ikke noget i de nye regler om, at beboerne gennem lokal-TV eller netværket skal kunne følge med i debatten på beboermødet

Der har været et udbredt ønske blandt almene boligorganisationer om en modernisering af beboerdemokratiet gennem anvendelse af digitale indkaldelser til møder og mulighed for gennemførelse af digitale afstemninger efter møderne. På den baggrund blev der gennemført en række forsøg med i perioden 2012 til 2015.

En af de interessante erfaringer fra forsøgene er, at selv om det også tidligere har været lovligt at give mulighed for fx at stille forslag digitalt, er antallet af stillede forslag steget. Desuden viser forsøgene en stort set uændret deltagelse i afdelingsmøderne men et større engagement i den forudgående debat og den efterfølgende afstemning.

Beboerdemokratiet udgør en grundpille inden for den almene boligsektor. Det er netop her, at beboerne har indflydelse på deres egne boligforhold. En lang række drøftelser og beslutninger om dette foregår på afdelingsmøder, hvor der træffes beslutninger, der kan have stor betydning for den enkelte boligafdeling.

 

Problemer

Der er mange vanskeligheder med denne model. Der skal både køre en proces på mødet, hvor man følger de normale procedurer med valg af dirigent, indskrivning på talerliste og afholdelse af afstemning. Herunder kan der fremkomme uforudsete hændelser. Der kan stilles ændringsforslag på mødet, som hjemme-deltageren ikke får meddelelse om.

Hvis beslutningen drejer sig om valg til bestyrelsen, kan der også blive stillet nye kandidater op på mødet, som hjemme-deltageren ikke får noget at vide om. Der er dog mulighed for, at afstemningen udstrækkes således, at den f.eks. først slutter 1 uge efter mødets afholdelse, så hjemme-deltagerne får mulighed for at tage stilling til de nye ændringsforslag og de nye kandidater, der er opstillet.

Der er en lang række praktiske problemer, der skal løses for at en sådan dobbelt beslutningsmodel kan fungere. F.eks. skal det sikres, at en person ikke både kan stemme på mødet og efterfølgende hjemme fra sofaen.

 

Kilde: Udlændinge-, Integration- og Boligministeriet

 

Tilfældet Nordgården, Køge

Af
Blad nr
6. december 2016
Almen udlejning

Køge Lejerforening har forsøgt at få Køge Kommune til at gøre noget ved de ulovlige overskud i det almene byggeri. Kommunen forholder sig foreløbig passivt.

 

Af Jakob Lindberg

 

I 2011 skrev jeg har i bladet en artikel om overskud i den almene afdeling Nordgården i Køge, som administreres af DAB.

Ministeriet for den almene boligsektor havde i 2009 lavet en ændring af reglerne, der påbød boligselskaberne at tilbageføre opsamlede overskud til lejerne. Meningen med ændringen var, at man på den måde skulle mindske det opsamlede overskud. På det tidspunkt havde lovændringen kun været gældende i 2 år, og man kunne endnu ikke konstatere, om den havde haft den ønskede effekt.

 

Hvordan ser situationen så ud nu?

Som jeg har dokumenteret i en anden artikel i dette blad, bliver der stadig opsamlet store overskud i en betydelig del af de almene afdelinger.

Ser vi på Nordgården ser billedet således ud:

Det opsamlede overskud var i 2011 ca 5.236 kr pr lejemål. I 2015 var overskuddet 15.386 kr. pr lejemål og faldt så en smule således at det i 2016 var på 15.050 kr. pr. lejemål.

I perioden 2010-2016 er der blevet opkrævet ulovlige overskud på 1,55 mio kr i hele afdelingen eller 29.295 kr pr. lejemål. Der er blevet tilbageført 0,76 mio kr til beboerne svarende til 14.245 kr. pr lejemål.

 

Klage til kommunen

Køge Lejerforening gjorde i oktober 2016 Byrådet i Køge Kommune opmærksom på problemet med de store overskud. I henvendelsen dokumenterede vi, at de store overskud skyldtes, at DAB med afdelingsbestyrelsens godkendelse overvurderede afdelingens udgifter og undervurderede indtægterne. Vi opfordrede byrådet til at gribe ind – både for lejernes skyld men ikke mindst af hensyn til kommunens økonomi: at de store overskud i vidt omfang udløser forhøjelser af den individuelle boligstøtte.

Vi påviste, at der kunne være millionbesparelser at hente for Køge Kommune, hvis kommunen pålagde udlejerne at nedsætte lejen. Vi troede, at kommunen ville være interesseret i at spare på den individuelle boligstøtte, og at man straks ville gå i gang med at undersøge problemet, f.eks. ved at lave en konkret beregning på, hvor meget de ulovlige overskud belastede den kommunale økonomi.

Men der tog vi fejl. Borgmester Flemming Christensen svarede kort tid efter, at man havde konstateret, at revisoren ikke havde haft nogen bemærkninger til overskuddet i det seneste regnskab for Nordgården, men han medgav dog at der kunne ”ses en tendens til overbudgettering”

Han lovede at tage problemet op med DAB og den lokale organisationsbestyrelse på det næste møde i den såkaldte ”styringsdialog”

Uambitiøs effektivisering i den almene sektor

Kraftig stigning i ulovlige overskud

Af
Blad nr
6. december 2016
Almen udlejning

Fra 2014 til 2015 er det opsamlede overskud i den almene sektor steget med knap 17 % og udgør nu over 2,1 milliarder kr

 

Af Jakob Lindberg

 

I almene boliger gælder princippet om balanceleje. Det betyder, at lejerne i en boligafdeling (bebyggelse) kun skal betale den husleje, der er nødvendig for at dække afdelingens udgifter.

Udgifterne består af de direkte løbende udgifter, men også af opsparing til fremtidig vedligeholdelse (henlæggelser). Dertil kommer lovbestemte indbetalinger til boligselskabernes dispositionsfond og arbejdskapital.

 

Overskud og underskud

Hvis den samlede husleje er højere en summen af disse udgifter, opstår der et overskud. I princippet er det ulovligt at opkræve overskud, men da det er meget svært at forudsige de fremtidige udgifter, kan det ikke undgås, at der både opstår overskud og underskud.

Både overskud og underskud skal efterfølgende udlignes over huslejen. Hvis der har været overskud, skal stigningen i den samlede leje nedsættes i de efterfølgende tre år. Hvis der har været underskud, skal stigningen i den samlede leje forøges tilsvarende.

Myndighederne har altid været meget opmærksomme på at afdelingerne ikke får underskud, fordi dette kan føre til udlejningsvanskeligheder, som i sidste ende kan true en afdelings økonomiske overlevelse.

 

Undersøgelse

I midten af 0-erne kom der fokus på de ulovlige overskud. Det skete på baggrund af en sag fra én af landets største almene afdelinger – Ellemarken i Køge – som år efter år havde meget store overskud.

Sagen fik dagbladet Nordjyske til at lave en undersøgelse i Nordjylland, som påviste, at der i en meget stor del af afdelingerne systematisk blev opkrævet overskud. På den baggrund igangsatte Socialministeriet en landsdækkende undersøgelse, som bekræftede tendensen.

Det var så politisk belastende både for den almene boligsektor og for regeringen, at reglerne blev ændret.

Fra 2010 blev det obligatorisk at bogføre overskuddene således, at det opsamlede overskud blev synligt i regnskabet. Samtidig blev afdelingerne pålagt at afvikle overskuddene, som det er beskrevet ovenfor.

 

Hvordan er det gået?

I dag kan vi konstatere, at ophobningen af overskud er steget kraftigt. I 2009 var det samlede ophobede overskud 0 kr. Da jeg for et år siden lavede en opgørelse for 2014 havde afdelingerne ophobet 1,8 mia kr. i overskud. For 2015 er overskuddet 2,1 mia kr.

Det er en stigning på 17 % på et år.

Stigningen er bemærkelsesværdig. Den skyldes, at det årlige overskud bliver ved med at overstige den årlige tilbageførsel til lejerne.

Konklusionen er, at den regelændring, der blev indført i 2009 ikke virker tilstrækkeligt effektivt. Dels er der stadig nogle boligselskaber, som slet ikke følger reglen om afvikling af overskud. Det kan også skyldes, at overbudgetteringen bliver større og større, fordi administrationsselskaberne lader huslejen følge markedsudviklingen i stedet for at fastsætte lejen efter afdelingens konkrete udgifter.

 

I skemaet herunder kan man se, hvordan overskuddet fordeler sig.

 

Det opsamlede overskud

Ophobet i perioden 2010-2015 i afdelinger med mindst 20 boliger

Kilde: http://regnskab.lbf.dk
Opsamlet overskud Gennemsnitligt overskud pr bolig
For alle afdelinger med overskud

Antal afdelinger: 4.122. – Antal boliger: 427.775

 2,069 mia. kr.  4.838 kr.
Overskuddet fordeler sig således:
For afdelinger med opsamlet overskud på

1-1000 kr pr lejemål

Antal afdelinger: 599 – Antal boliger: 73.340

 0,033 mia. kr. 457 kr.
For afdelinger med opsamlet overskud på

1.001-5000 kr pr lejemål

Antal afdelinger: 1.782 – Antal boliger: 196.405

 0,572 mia. kr. 2.905 kr.
For afdelinger med opsamlet overskud på

5.001-15.000 kr. pr lejemål

Antal afdelinger: 1490 – Antal boliger: 142.101

 1,142 mia. kr. 8.038 kr.
For afdelinger med opsamlet overskud

over 15.000 kr. pr lejemål  

Antal afdelinger: 251 – Antal boliger: 15.429

 0,322 mia. kr. 20.859 kr.

 

Skemaet viser at overskuddet er skævt fordelt. I gennemsnit er der et opsamlet overskud på 4.838 kr pr. bolig. Men i 142.101 boliger har der i gennemsnit ophobet sig et overskud på 8.038 kr. pr bolig. I 15.429 boliger er det ophobede overskud 20.859 kr. pr bolig i gennemsnit.

 

Samfundsøkonomien

De store overskud er skadelige både for de lejere, der betaler for meget, men også for samfundet. En stor del af overskuddet betales af det offentlige i form af individuel boligstøtte, først og fremmest til pensionister. Et ædrueligt skøn viser, at der årligt kunne spares omkring 150-200 mio. kr., hvis reglerne blev strammet, således at der højst måtte være et opsamlet overskud på 5.000 kr. pr. bolig.

 

Geografisk fordeling

Oveskuddene er ikke jævnt fordelt over hele landet. Der er en tendens til at der er flest afdelinger med store overskud øst for Storebælt, mens der er færre sådanne afdelinger i Jylland. Jeg har ikke lavet nogen systematisk undersøgelse af dette, men nedenstående eksempler illustrerer forskellen

 

 

 

 

 

Eksempler på store overskud

 

 

Kommune, Bebyggelse, Antal lejemål

 Opsamlet overskud 2015
I alt Pr lejemål
Roskilde, Stjerneparken, 64 2.199.595 34.369
København, Vognvænget, 234 6.764.782 28.909
Køge, Møllebankerne Borup, 50 1.518.359 30.367
Helsingør, Nordkysten Fredensvej, 21 380 771 18.132
Lolland, Ravnsborg Ældreboligselskab, 47 825.506 17.564
Svendborg, BSB, Sydbo, 28 590.069 21.074
Randers, Lejerbo, Simonsens Have 429.844 21.492
Haderslev Boligselskab, Lionsparken, 45 805.715 17.905
 Læs også

Tilfældet Nordgården, Køge

Uambitiøs effektivisering i den almene sektor

 

Styrk beboerdemokratiet og skab besparelser – med aktindsigt !

Af
Blad nr
1. november 2016
Almen udlejning

Udtalelse fra Danmarks Lejerforeningers landsmøde den 30. oktober i Lohals

Af Bodil Kjærum, formand for Danmarks Lejerforeninger

 

Det er en grundlæggende forudsætning for ethvert demokrati, at der er åbenhed og gennemsigtighed. Ret til aktindsigt er en naturlig del heri.

Beboerdemokratiet i det almene byggeri mangler en sådan ret til aktindsigt. Dette er en årsag til, at beboerdemokratiet i dag er truet af nepotisme, klikedannelse og hemmelighedskræmmeri.

For at imødegå dette bør alle beboere have ret til omkostningsfri aktindsigt i deres egen afdelings drift, dvs. samtlige papirer, planer, mødeoplæg og regnskabsmateriale med undtagelse af materiale om personsager.

Mængden af tosserier, nepotisme, vildfarelser, misforståelser og fejlagtige beslutninger kan ikke standses uden en ubetinget ret til aktindsigt for de menige beboere. Påstanden om, at selskaberne i givet fald vil blive overbelastet, er uden hold i virkeligheden. Dels er det meget få, der har vilje og evne til at kulegrave papirerne, dels er administrationen i flere boligadministrationer allerede digitaliseret, hvilket giver mulighed for onlineadgang uden merarbejde for administrationerne.

Aktindsigt vil på denne måde kunne medvirke til at holde udgifterne nede.

 

Se dette eksempel på, hvordan misbrug af beboerdemokratiet førte til udgiftstigninger

http://dklf.dk/artikler/oestre-landsret-laegger-sloer-tavshed-striden-hvem-bestemmer-alment-byggeri/

Skærp kravene til gennemgribende forbedringer !

Af
Blad nr
1. november 2016
Privat udlejning

Udtalelse fra Danmarks Lejerforeningers landsmøde den 30. oktober i Lohals

 

Af Bodil Kjærum, formand for Danmarks Lejerforeninger

 

Boligreguleringslovens § 5, stk. 2 er en omstridt bestemmelse, der skaber mange tvister i retssystemet. Ifølge bestemmelsen kan en udlejer næsten helt frit forhøje lejen i lejemål, der er ”gennemgribende forbedret”. 
Selv om disse lejemål opfylder kravet til en gennemgribende forbedring efter Boligreguleringsloven, er de fleste af dem i en energimæssig ringe stand. Danmarks Lejerforeninger arbejder for, at § 5 stk. 2 kun kommer til at omfatte de få lejemål, der ved en gennemgribende forbedring kan bringes til energimæssigt at opfylde fuld A-klassificering samt øvrige nutidige krav til beboelse.
Alle de gamle ejendomme, som ikke kan opfylde – og aldrig kommer til at opfylde – dette bygningsreglement, skal fortsat være omfattet af den almindelige huslejeregulering.

 

Se artiklen: Flere skadelige 5-2 moderniseringer:

http://dklf.dk/artikler/flere-skadelige-5-2-moderniseringer/

Nye regler for fraflytning

Af
Blad nr
12. oktober 2016
Lovgivning, Privat udlejning

Ved lovændringen den 1. juli 2015 blev reglerne ændret til fordel for lejerne. Dels blev der lavet regler for, hvor meget istandsættelse en udlejer kan kræve, dels blev der indført nogle detaljerede procedureregler, som styrker lejerens stilling.

 

Af Jakob Lindberg

 

De vigtigste ændringer er, at der skal indføres obligatoriske indflytnings- og fraflytningsrapporter. Hensigten er, at gøre det lettere for huslejenævnene at afgøre en sag, når der foreligger både en indflytningsrapport og en fraflytningsrapport. Derved kan nævnet se, om lejemålets stand er blevet forringet i lejerens boperiode.

Det er udlejeren, der har forpligtelsen til at udarbejde ind- og fraflytningsrapporter. Hvis der ikke er udarbejdet en indflytningsrapport, kan udlejer ikke kræve istandsættelse for lejers regning, når lejeren flytter.

 

Proceduren ved fraflytning.

For alle fraflytninger, der finder sted efter den 1. juli 2015, skal der gennemføres et fraflytningssyn. Her gælder følgende regler

  • Synet skal finde sted senest 2 uger efter, at udlejer har fundet ud af, at lejeren er flyttet.
  • Lejer skal indkaldes skriftligt til synet med mindst 1 uges varsel.
  • Rapporten skal udleveres ved synet, medmindre lejer nægter at skrive under på at have modtaget den. Hvis lejer nægter eller ikke er tilstede, skal rapporten sendes til lejer senest 2 uger efter synet.
  • Hvis et istandsættelsesarbejde ikke står i fraflytningsrapporten, skal lejer ikke betale for det.
  • Udlejerens krav mod fraflytteren bortfalder, såfremt ovenstående regler ikke er overholdt.

Det gælder alle krav uanset, om der er tale om misligholdelse eller genopretning efter manglende vedligeholdelse.

Lejerforening sparede pensionist for 19.000 kr ved fraflytning.

Af
Blad nr
12. oktober 2016
Privat udlejning

Lejeren vandt fraflytningssagen mod advokatfirma, men måtte vente 18 måneder på at få sine penge

 

Af Jakob Lindberg

 

En pensionist fra Køge skulle flytte fra sin lejlighed i et større privat udlejningsbyggeri og til en kommunal ældrebolig. Bebyggelsen tilhørte en fond og blev administreret af et advokatfirma.

Lejeren flyttede den 1. oktober 2012, og den 2. oktober blev der holdt fraflytningssyn, hvor lejeren skrev under på, at han havde modtaget synsrapporten.

Derefter gik der 5 måneder, før lejeren modtog den endelige opgørelse.

 

Istandsættelse

I forenklet form så opgørelsen således ud:

Lejer havde ca. 30.000 kr til gode i depositum og forudbetalt leje. Udlejeren krævede 36.500 til istandsættelse og derudover 4.900 i skyldig leje.

Lejer skulle derfor betale ca. 10.000 til udlejer

I marts 2013 indbragte Køge Lejerforening sagen for huslejenævnet på lejerens vegne og protesterede mod en række poster i fraflytningsregningen. Derefter gik der 10 måneder med sagsbehandling i huslejenævnet.

Nævnet nedsatte den 27. januar 2014 lejerens istandsættelsesudgift med knap 20.000 kr. Begrundelsen var, at lejer ikke skulle betale for fjernelse af en væg som var opsat af en tidligere lejer. Han skulle heller ikke betale for maling af køkkenet, da denne udgift blev betalt af den efterfølgende lejer.

I stedet for at betale 10.000 fik lejeren godt 9.000 kr tilbage.

 

Udlejer smølede

Resultatet var godt, men tidsforløbet var urimeligt langvarigt. Udlejer forsøgte at få genoptaget sagen, hvilket blev afslået af huslejenævnet. Først efter at Køge Lejerforening i maj 2014 havde truet med inkasso betalte advokatfirmaet resten af depositum samt renter på 954 kr.

Det er urimeligt, at der skal gå 20 måneder fra fraflytningen, før lejer får resten af depositum tilbage. Det kunne endda have trukket meget længere ud, hvis udlejer havde anket sagen. I så fald skulle sagen være behandlet af boligretten, hvilket ville have forsinket den yderligere 1 år.

 

Lovændring

Ved de ændringer der trådte i kraft den 1. juli 2015 er lejerens retsstilling blevet styrket i fraflytningssituationen. Se artiklen, Nye regler for fraflytning.

Nye regler for fraflytning

Men trods denne lovændring er det stadig urimeligt svært for lejerne at få deres ret ved fraflytningen, blandt andet fordi der ikke er nogen lovbestemte frister for, hvornår udlejer skal afregne over for lejeren.

Udlejernes magt over lejernes deposita skader mobiliteten på lejeboligmarkedet

Af
Blad nr
12. oktober 2016
Privat udlejning

En meget stor del af tvisterne i huslejenævnene og boligretterne drejer sig om tilbagebetaling af lejernes deposita. Mange udlejere forsøger at undgå at tilbagebetale depositum til lejerne. Tilbagebetalingen forsinkes, hvorved at lejerne får svært ved at betale det nye indskud. Derved bremses mange lejere i at flytte, selv om de gerne ville.

 

Af Jakob Lindberg

I lejerforeningerne får vi ofte den melding fra medlemmerne, at de ikke har råd til at flytte. De har betalt måske 20.000 kr i depositum, og dem har de krav på at få helt eller delvist tilbage.
Men det hjælper ikke så meget, da depositum i den nye lejlighed skal betales før, man får pengene ud fra den gamle. Desuden frygter mange lejere, at istandsættelsen af den gamle lejlighed vil være så bekostelig, at de ikke alene mister deres depositum, men skal betale tusindvis af kroner derudover.

Magtforholdet
Det hænger sammen med magtforholdet mellem lejer og udlejer. Da det er udlejeren, der opbevarer lejers depositum, er det udlejeren, der har fat i den lange ende fra starten.
Mange uprofessionelle udlejere tror simpelthen, at de har ret til at beholde depositum uden begrundelse. Det bliver derfor lejeren, der skal have bøvlet med at hive pengene ud af udlejeren, og det kan være meget besværligt. Lejeren vil være nødt til at gå først i huslejenævnet og nogen gange videre til boligretten, før pengene bliver udbetalt.
Også professionelle udlejere forsøger at undslå sig for at tilbagebetale depositum og forudbetalt leje. Derom handler dette eksempel

Lejerforening sparede medlem for 19.000 kr

Bor depositum op
Besværet med at få sit depositum retur medfører, at lejere af og til stopper huslejebetalingen før fraflytningen og på denne måde bor depositum op.
Det er meget forståeligt, men det kan ikke anbefales af følgende grunde:

– Det er i strid med lejeloven. Det er kun forudbetalt leje, der må bos op. Depositum må ikke.
– Det kan medføre ekstra gebyrer og inkassoomkostninger, såfremt udlejer straks går til fogedretten og kræver lejeren udsat af lejemålet.
– Det kan være meget upraktisk og dyrt, hvis fogedretten gennemfører en fjernelse af lejeren fra lejemålet, inden lejerens fraflytning.

Forslag om depositumfond
Der bør gennemføres en reform af hele depositumsordningen. Her er mit forslag:

  • Alle deposita i privat udlejningsbyggeri indbetales til en landsdækkende fond, Depositumfonden, hvor hvert lejemål får sin egen konto.
  • Ved fraflytningen anmoder lejeren fonden om at få udbetalt depositummet.
  • Hvis udlejeren ikke har indkaldt til det lovpligtige syn og ikke har dokumenteret, at lejeren skylder leje, udbetaler fonden pengene til lejeren.
  • Hvis sagen er indbragt for huslejenævnet, afventer fonden huslejenævnets afgørelse. Derefter fordeles depositum mellem de to parter efter udfaldet af afgørelsen.

På den måde vil udlejernes mulighed for at holde uretmæssigt på pengene. Sagerne vil blive hurtigere afgjort, fordi udlejer tvinges til at indbringe tvisten for huslejenævnet, hvis han ikke bliver enig med lejeren om flytteregningen.
Det vil styrke tilliden til lovgivningen, og mindske tilskyndelsen til, at både udlejer og lejer tager sig selv til rette.

Hårdtarbejdende boligfolk tromlet ned – fik kun tre love vedtaget

Af
Blad nr
2. oktober 2016
Helt ude i hampen

1 oktober 2016

 

Den massive interesse for udlændinge og flygtninge begraver boligproblemerne.

 

Jakob Lindberg

Det gode gamle boligministerium blev efter valget besat af en hel horde af embedsmænd, der havde andre interesser end at forbedre danskernes boligforhold. De hårdtarbejdende boligfolk fik også en ny chef, den berygtede flygtningeskræmmer, Inger Støjberg.

Regeringen besluttede at vores ministerium skulle lægges ind under det nye ministerium, Udlændinge-, Integrations- og Boligministeriet – også kaldet Ministeriet med det lange navn.

I Folketinget fik regeringen mobbet de andre partier til at lægge udvalgsstrukturen om, og derfor er boligspørgsmålene nu langt ind under Udlændinge, Integrations- og Boligudvalget. Formanden for udvalget er chefindpiskeren fra Dansk Folkeparti, Martin Henriksen.

 

Ulige kamp

Siden da har de stakkels boligmedarbejdere ført en ulige kamp for at få lov til at lave noget konstruktivt arbejde på lovområdet. Men ak! Udlændingeaktivisterne i det nye ministerium tromler bare hen over dem.

Det viser sig ved, at der i folketingsåret 2015-16 kun er blevet vedtaget 3 love om boligforhold, mens der til sammenligning er blevet vedtaget 21 love om udlændinge og integration.

 

De tre boliglove

Boliglovene har følgende titler:

  • Forslag til lov om ændring af lov om almene boliger m.v. og lov om friplejeboliger. (Nedsættelse af grundkapital og kapitalindskud samt revision af reglerne for totaløkonomiske merinvesteringer m.v).
  • Forslag til lov om ændring af lov om almene boliger m.v. og lov om leje af almene boliger. (Inklusionsboliger).
  • Forslag til lov om ændring af lov om byfornyelse og udvikling af byer. (Målretning af byfornyelsesinstrumenter til at forbedre boliger og igangsætte udvikling af byer uden for vækstområder).

Hårdt presset må jeg indrømme, at jeg har haft svært ved at undertrykke en gaben ved læsningen af titlerne, og hvis nogen af læserne vil gå i gang med at læse selve lovforslagene vil jeg anbefale at man først skyller 6 codyler ned med en kande sort kaffe. Det er nemlig hård læsning.

 

Glemt af medierne

Vore seriøse boligfolk har gjort som de plejer og lavet et grundigt arbejde med de tre forslag. De har redegjort for baggrunden, forgrunden, detaljerne, det store overblik, forudsætningerne og konsekvenserne.  Men har de fået nogen tak? Ikke så vidt jeg kan se. Ingen af forslagene er blevet omtalt, hverken i Go Morgen Danmark eller Ekstra Bladet.

Til gengæld har udlændingefolkene haft medvind i medierne. Tænk bare hvilken interesse, der har været for den såkaldte Smykkelov (Der har en så lang officiel titel, at jeg nøjes med at anføre denne i en note i slutningen af artiklen).

Som de fleste ved, er Smykkeloven blevet debatteret helt ovre i Amerika og selveste FN’s generalsekretær har udtalt sig om den.

 

Et sagligt initiativ

Man kunne måske tro, at jeg har noget mod regeringen og Dansk Folkeparti. (Men hov! Hvis jeg har, kommer det aldeles ikke jer læsere ved).

Ret skal være ret. Martin Henriksen – formanden for udvalget, der har at gøre med sagerne fra Ministeriet med det lange navn – er en seriøs politiker, der absolut ikke kan beskyldes for at negligere boligproblemerne.

Som bevis vil jeg referere det beslutningsforslag, som Martin Henriksen selv har fremlagt for folketinget.

Det hedder ”Forslag til folketingsbeslutning om afskaffelse af flygtninges retskrav på bolig” og lyder således:

– Regeringen pålægges inden udgangen af 2016 at tage initiativ til at ændre de relevante regler, således at flygtninges retskrav på boliger afskaffes helt og flygtninge selv bliver ansvarlige for at finde og finansiere en bolig i den kommune, de er visiteret til. Flygtninge må dog ikke bosætte sig i boliger, som er beliggende i et ghettoområde, anført på ghettolisten. Såfremt en flygtning ikke er i stand til at finde en egnet bolig, skal pågældende anvises ophold i et asylcenter mod betaling.

 

Det kan man da kalde en forenkling. Forslaget nåede dog ikke at blive vedtaget i den seneste folketingssamling, men kan forventes genfremsat i den næste.

 

Note: Smykkelovens officielle titel er: ”L 87 Forslag til lov om ændring af udlændingeloven. (Udskydelse af retten til familiesammenføring for personer med midlertidig beskyttelsesstatus, skærpelse af reglerne om tidsubegrænset opholdstilladelse, skærpelse af reglerne om inddragelse af flygtninges opholdstilladelse m.v).