25. marts 2017

Gennem en årrække blev 12 beboere i en etageejendom forskelsbehandlet økonomisk i forhold til 20 rækkehusbeboere i samme almene boligafdeling. Fordi beboerne i rækkehusene altid var i flertal ved de årlige afdelingsmøder, kunne de udnytte deres magt til at pålægge etageejendommens beboere flere økonomiske byrder end dem selv

Af Jakob Lindberg

Ved Retten i Roskilde er der anlagt en helt usædvanlig sag. Sagsøgerne er 5 lejere i ejendommen Øster Sandmarksvej 26-28. Den sagsøgte er formelt deres egen boligafdeling, afdeling 134 af boligselskabet, Lejerbo Køge Bugt. Reelt er det de 20 beboere i afdelingens rækkehuse, der kommer til at betale, såfremt de 5 sagsøgere får medhold.

Hvis de 5 får fuldt medhold, kan det betyde, at lejen skal omfordeles: Lejen i højhuslejlighederne skal nedsættes med 22.350 kr om året, mens lejen i rækkehusene skal sættes op med 13.410 kr. om året.

Forskelsbehandling

Hvordan er det kommet så vidt, at beboere lægger sag an mod medbeboere? Det er kulminationen på et langt forløb, hvor flertallet i afdelingen konsekvent har trynet deres medbeboere.

Højhuset på Østre Sandmarksvej i Køge. På billedet ses to af sagsøgerne, Christina Christiansen  og Marianne Nielen

For at forstå konflikten må afdelingens geografi forklares. Afdeling 134 består af to dele, som engang har været to forskellige afdelinger:

• Østre Sandmarksvej 26-28, herefter kaldet Højhuset (eller etageboligerne) og
• Østre Sandmarksvej 97-137, herefter kaldet Rækkehusene

De to dele af afdelingen ligger adskilt. Der har dermed ikke været noget naturligt samkvem mellem beboerne.

Rækkehusenes beboere har udnyttet deres flertal på afdelingsmøderne til at vedtage, at de 12 beboere i Højhuset år for år kom til at betale en stadig større del af ejendommens udgifter.

Lejlighederne er næsten lige store, ca 88 m2. Etageboligerne er steget fra 5.777  kr om måneden i 2013 til 7.530 kr i 2017 – dvs. en stigning på 23 %. I den samme periode er rækkehusenes husleje steget fra 5.106 om måneden til 5.578 kr – en stigning på 8 %

Ændring af lejefordeling

Det er denne skæve udvikling Højhusets beboere vil have rettet op på. Køge Lejerforening gik ind i sagen på lejernes vegne og sendte i 2015 en ansøgning til organisationsbestyrelsen. Her foreslog Køge Lejerforening, at organisationsbestyrelsen skulle ændre lejefordelingen således, at der blev et mere rimeligt forhold mellem huslejerne i de to dele af bebyggelsen. Lejerforening pegede på det urimelige i, at rækkehusenes husleje var lavere end højhusets. Tværtimod burde rækkehusenes lejere betale mere end højhusets beboere, fordi der var en lang række fordele ved at bo i rækkehusene.

• Rækkehusenes lejligheder har f.eks. et større privatareal end højhusets lejligheder, selv om det areal, der betales husleje af, er næsten ens. Dette skyldes, at arealet af trappen fordeles mellem lejlighederne i en etagebolig, mens dette ikke er tilfældet i rækkehuse.
• Rækkehusene har privat have, mens etageboligerne kun har altan.
• Rækkehusene har forholdsvis nyrenoverede badeværelser, finansieret gennem landsbyggefonden, mens højhusets badeværelser er gamle og nedslidte.
• Rækkehusene har bedre køkkener end etageboligerne.

Ulovlig praksis

I det almene byggeri har beboerne medindflydelse på huslejens størrelse. Det foregår på den måde, at forretningsføreren – f.eks. Lejerbo – hvert år laver et udkast til et budget, der viser hvor store udgifterne i afdelingen bliver i det kommende år. Hvis de nødvendige udgifter er 5 % større end de indtægter der kommer ind gennem den nugældende leje, skal lejen forøges med 5 %.

Denne huslejestigning skal fordeles med samme procent på alle beboere – dvs. at alle lejligheder stiger med 5 %. Der må ikke pålægges nogle af lejerne en større huslejestigning end andre. Det fremgår af Almenlejelovens § 10, stk. 2, hvor der står:

“Lejeforhøjelser som følge af stigninger i en afdelings driftsudgifter skal fordeles således, at fordelingen af den samlede leje på de enkelte boliger opretholdes, jf. § 9, stk. 2.”

i § 9, stk. 2, står der at “Lejen for en afdelings boliger fastsættes efter deres indbyrdes brugsværdi”

Dette princip for lejeforhøjelser er fundamentalt for det almene byggeri. Hvis nogle lejere får fordele på andre lejeres bekostning, strider det mod grundtanken om beboerdemokrati.

Derfor har folketinget også besluttet, at ændringer i lejefordelingen skal ske ved beslutning i organisationsbestyrelsen og ikke på afdelingsmøderne. Hvis det ikke var sådan, ville beslutningen om huslejens størrelse på afdelingsmøderne udarte til en magtkamp, hvor forskellige fraktioner af beboere kæmpede mod hinanden – udelukkende for at sikre deres egne økonomiske interesser.

Læs her, hvordan du kan tjekke din egen lejefordeling

http://dklf.dk/artikler/hold-styr-paa-promillerne/

Eksempel

Det er netop det, som er sket på møderne i afdeling 134. Et mindretal af beboere i højhuset har stået over for et flertal af beboere i rækkehusene. Hver gang har mindretallet tabt og flertallet vundet.

Et godt eksempel var forløbet af afdelingsmødet i 2016, hvor Lejerbo havde udsendt et forslag til budget for 2016-2017. Her blev det foreslået, at højhusets 12 lejemål fremover skulle dække 45 % af afdelingens samlede udgifter og rækkehusenes 20 lejemål skulle dække 55 %. Året før var fordelingen 42 % til højhuset og 58 % til rækkehusene. Derved blev en udgift på ca. 60.000 kr overflyttet fra rækkehusene til etageboligerne.

Begrundelsen for denne ændring i lejefordelingen var, at lejerne i højhuset fik deres vandforbrug betalt gennem huslejen, mens lejerne i rækkehusene betalte vand ved acontobetaling ved siden af huslejen. Sådan har det været siden 2012, og det er blandt andet denne omstændighed, der er baggrunden for at lejerne siden 2012 har betalt mere i husleje end lejerne i rækkehusene.

Men det blev aldrig dokumenteret fra Lejerbos side, hvorfor der nu pludselig skulle ske endnu en skævdeling af huslejen. Det blev nævnt på mødet, at det øgede vandforbrug skyldtes en vandskade i een af lejlighederne i højhuset. Vandskaden kom som følge af manglende vedligeholdelse af vandinstallationerne. Hvis denne forklaring er rigtig, så bliver de andre lejere i højhuset på denne måde gjort ansvarlige for en forsømmelse fra Lejerbos side.

Beboerdemokratiets bagside

Sagen afslører en alvorlig svaghed ved beboerdemokratiet.

Takket være beboerdemokratiet har den almene boligsektor haft et godt renommé i statens øjne. Dette har betydet, at staten har givet de almene boligselskaber meget lempeligere vilkår end de private udlejere. I det private udlejningbyggeri har huslejenævnene igennem mere end 50 år haft bemyndigelse til at gribe ind i huslejefastsættelsen – herunder til at nedsætte den leje, der er aftalt mellem lejeren og udlejeren ved lejemålets indgåelse.

Dette har man undladt i den almene boligsektor. Her har holdningen i ministeriet og folketinget været, at da beboerne på afdelingsmøderne selv skulle godkende budgettet og dermed huslejen, var lejerne sikret mod overgreb fra udlejers side. Man har troet, at beboerdemokratiet var garant for retfærdigheden.

Sagen fra Køge viser, at denne antagelse er naiv. Sagen viser, at det netop er muligheden for at udøve flertalsdiktatur, der er årsagen til misbrug.

Folketinget er nødt til at besinde sig på virkeligheden: Hvor der er mennesker findes der gode og onde mennesker. De onde udnytter de gode og gør dem til ofre. Derfor må lovgivningen ændres, således at det bliver muligt for ofrene at klage over huslejeforhøjelser, og at få deres klage behandlet af et uvildigt organ.