Artikler

Nye regler for el-regnskaber

Af
Blad nr
26. juni 2017
Lovgivning, Privat udlejning

Efter den seneste revision af lejeloven er det nu pligtigt for udlejerne at opsætte godkendte elmålere, hvis udlejeren leverer elektricitet til andet end varme.

 

Af Jakob Lindberg

 

Før 2014 var der usikkerhed om hvordan loven skulle forstås i de tilfælde, hvor en udlejer leverede elektricitet til lejerne.

Det mest almindelige er, at udlejeren ikke leverer el til lejere af beboelseslejemål. Som regel har hver lejer en hovedmåler og afregner direkte over for boligselskabet. Men efter at det er blevet teknisk muligt og – i nogle tilfælde – økonomisk fordelagtigt, at etablere solcelleanlæg på tagene, vil flere og flere udlejere formentlig begynde at sælge el til deres lejere.

Dermed er der opstået et behov for større klarhed i lejeloven.

Hidtil har der blot stået i lejelovens § 45 d, at bestemmelserne vedrørende varme gjaldt ”tilsvarende” for udlejers levering af el til varme og el til andet end varme.

 

Vigtig tilføjelse

Men nu er der kommet en vigtig tilføjelse i lejelovens § 45 d, stk. 2. Her står:

”Leverer udlejeren el til andet formål end opvarmning, kan der kun ske fordeling ud fra godkendte individuelle elektricitetsmålere.”

En udlejer må altså ikke mere fordele el-udgiften efter kvadratmeter eller antallet af personer eller andet.

Det må formentlig også betyde, at hvis en udlejer opkræver et fast el-bidrag ved siden af huslejen i en ejendom, hvor der ikke er individuelle elmålere, så er det ulovligt med den konsekvens, at alle betalte el-bidrag skal tilbagebetales.

Derved vil der være de samme regler for levering af elektricitet til andet end varme som for levering af vand.

Lejer vandt 9.900 kr., fordi udlejer havde opkrævet ulovligt vandbidrag

Af
Blad nr
26. juni 2017
Privat udlejning

Det er ulovligt at opkræve vandbidrag ved siden af huslejen, medmindre der er individuelle vandmålere

 

Af Jakob Lindberg

 

Tisvildeleje er en lille by på Nordsjælland. Den ligger idyllisk ved Kattegat og er en del af Gribskov Kommune.

Der er ikke nogen egentlige udlejningsboliger i byen, men en del udlejede parcelhuse. I et af dem boede en kvinde, der i hele sit liv havde boet i egen bolig. Hun havde derfor ingen erfaring med at bo til leje, men da hun skulle flytte i oktober 2016 tog hun kontakt til Danmarks Lejerforeninger for at få råd.

Det viste sig at være en god idé, for som det tit sker, blev hun uenig med udlejeren om tilbagebetaling af depositum.

 

Betaling for vand, varme og el.

Under rådgivningen kunne lejerforeningens sagsbehandler konstatere, at der var mange andre ting galt end regningen for istandsættelse. Blandt andet var hun blevet opkrævet et fast månedligt beløb som betaling for vand. Dette er ulovligt.

Hun havde heller ikke modtaget gyldige varmeregnskaber for lejeperioden. Alligevel var hun blevet opkrævet efterbetaling af varme

 

Huslejenævnet

Sagen endte i huslejenævnet.

Nævnet bestemte, at lejer skulle have 9.900 kr. retur, hvilket svarede til den ulovlige vandbetaling på 300 kr. i 33 måneder. Nævnet begrundede denne del af kendelsen med, at Højesteret i en dom fra 2009 har fastslået, at adgangen til særkilt betaling for vand som tillæg til lejen er betinget af, at den enkelte lejers betaling opgøres på grundlag af individuel forbrugsmåling.

Dette princip gælder uanset, hvad der står i kontrakten eller andre aftaler mellem leje og udlejer.

 

Betaling for varme og el

Her fandt huslejenævnet, at det var ulovligt, at udlejer havde opkrævet efterbetaling ud over de betalte acontobeløb. I alt blev udlejer pålagt at tilbagebetale 2.320,72 kr. Nævnets begrundelse var, at varmeregnskaberne og elregnskaberne ikke indeholdt oplysning om lejerens ret til at gøre indsigelse.

Dette medfører efter lejelovens § 45, at udlejer mister retten til at opkræve efterbetaling.

 

Istandsættelse

Derimod fik udlejer medhold i, at lejer skulle betale 13.810 kr. for maling af lejligheden. Samlet set fik lejer tilbagebetalt knap 14.000 kr. ud af sit depositum på 18.000 kr. – takket være hjælpen fra lejerforeningen.

Bolig måtte evakueres og totalrenses efter rotteinvasion

Af
Blad nr
8. juni 2017
Miljø

 

 

3. juni 2017

 

Et hul i muren ved tilslutning af fjernvarme var nok til at gøre det muligt for rotterne at invadere lejligheden. Samtidig kan der ikke gøres nok for at informere beboerne om hvordan man nedsætter risikoen for rotteangreb

 

Af Ole Kragelund

En almen lejebolig i landsbyen Thorsager i  Syddjurs kommune bliver nu renset for duftspor efter indendørs rotter. Det oplyser en medarbejder fra Administrationsselskabet RandersBolig, der administrerer alle almene boliger i Boligselskabet af 2014.

Oplysningen om total-rensning af rækkehus-boligen – efter midlertidig genhusning af lejeren – kommer efter en skriftlig henvendelse til kommunen og RandersBolig fra en anden lejer i samme afdeling.

At RandersBolig nu skrider til en så markant reaktion mod indendørs rotter i en bolig  i Thorsager hænger også sammen med en intensivering af samarbejdet med kommunens fuldtids rottejægere. Dette bekræftes af direktør Poul Møller, Syddjurs Kommune, såvel som RandersBoligs bestyrelsesformand, Jan Guldmann.

RandersBolig vil fremadrettet gøre det mere klart for alle lejere, hvordan hver enkelt beboer selv kan nedsætte risikoen for rotte-besøg i sin bolig. Bl.a. ved at stoppe al fodring af fugle og undlade at have madrester stående åbent fremme i et tomt køkken.

Denne rådgivning til lejerne vil sikkert blive formuleret i samråd med kommunens professionelle rottejægere, slutter medarbejderen fra RandersBolig og Boligselskabet af 2014, som er efterfølger for den konkursramte Randersegnens Boligforening.

Det almene boligbyggeri risikerer at gå helt i stå

Af
Blad nr
3. juni 2017
Almen udlejning, Boligpolitik

24 maj 2017

 

Regeringen vil straffe de kommuner, der bygger alment byggeri ved at pålægge dem en større betaling

 

 

Af Jakob Lindberg

 

I dag betaler kommunerne et såkaldt grundkapitaltilskud på 10 % af opførelsesprisen på nyt byggeri. Beboerne betaler 2 %. Resten betales af staten og kreditforeningerne.

Det kommunale grundkapitalliskud vil regeringen sætte op til 20 % for små boliger og 24 % for store boliger. Udspillet er kommet i forbindelse med forhandlingerne mellem kommunerne og staten om en økonomiaftale for 2018.

I følge netmediet, DK Økonomi har borgmester Martin Dam (V) protesteret mod forslaget med følgende berundelse:

– Det er en dårlig idé, fordi det økonomiske rammer de kommuner, hvor der bygges almene boliger. Og hvis kommunerne skal betale en større andel, risikerer vi samtidig at sætte nybyggeriet af almene boliger i stå. Det er stærkt uheldigt i en periode, hvor der i forvejen opføres relativt få almene boliger.

 

Reaktioner

Ikke overraskende har Danamrks Almene Boliger (BL) protesteret over for planerne.

– Det er helt vanvittigt, siger den administrerende direktør for BL, Bent Madsen, det vil reelt betyde et byggestop af nye almene boliger.

 

 

Alternativ

Medlem af Køge Lejerforening, Lars Vestergaard, der har skrevet mange artikler om emnet i Lejer i Danmark har foreslået et system med variable satser, således at kommuner hvor der er stor boligknaphed og få almene boliger kan opføre alment byggeri med en lav kommunal grundkapital på f.eks. 5 %.

Omvendt skal kommuner, hvor der er mange ledige almene boliger betale en høj sats på f.eks. 15 %. Man kan samtidig lade satserne afhænge af det samlede boligbyggeri, således at satserne bliver højere, hvis der er stort pres på byggesektoren. På den måde vil grundkapitalordningen virke konjunkturudjævnende. Han reagerede pånyheden om forhøjelsen:

– Op på barrikaderne.

– ULøkke og Ole Birk Olesen vil have 20 % grundkapital. Lad os få en ny regering hurtigst muligt med en stærkere venstre fløj

 

Sidste nyt

Den 1. juni blev der indgået en aftale mellem regeringen og kommunernes Landsforening om økonomien for 2018. Heraf fremgår det, at spørgsmålet om ændring i grundkapitalindskuddet er udsat til næste år med henblik på forhandlingerne om økonomiaftalen for 2019.

Regeringen har altså ikke fået sin forhøjelse gennemført. For 2018 er grundkapitalindskuddet fortsat 10 %. Men uenigheden består stadig.

Udlejer løftede ikke sin bevisbyrde og tabte

Af
Blad nr
8. juni 2017
Privat udlejning,

8. juni 2017

Reglerne om bevisbyrde i lejelovgivningen medfører i mange tilfælde, at lejerne taber sagerne. Men i visse situationer er det omvendt. Læs om denne sag fra Randers, hvor en udlejer tabte. Han kunne ikke løfte bevisbyrden for at den leje, han havde aftalt med lejeren, lå under det lejedes værdi

 

 

Ejendommen i Prins Christiansgade, som denne artikel drejer sig om ligger ikke langt fra Randers Station

 

Af Jakob Lindberg

 

Denne artikel drejer sig om lejens størrelse i en ejendom – Prins Christiansgade 2 i Randers – hvor lejeren fik lejen nedsat. Inden jeg gennemgår sagen er det nødvendigt, at forklare lidt om det, der kaldes “bevisbyrde”.

 

Bevisbyrde

En “bevisbyrderegel” er en regel, der bruges af domstolene, når de skal afgøre, hvem af parterne der har ret. Én af parterne har bevisbyrden – hvilket vil sige, at det er denne part, der skal bevise noget. Ordet bevisbyrde er billedsprog. Et bevis er en byrde, som skal “løftes”.

I en straffesag er det anklagemyndigheden, der har bevisbyrden. Anklageren skal f.eks. bevise, at den tiltalte har begået et tyveri. Hvis anklageren ikke kan løfte denne bevisbyrde, bliver den tiltalte frikendt, uanset om han faktisk har stjålet den omstridte genstand.

I civile sager – f.eks boligretssager – er det anderledes. Her kan bevisbyrden ligge både hos lejeren og udlejeren. Det afhænger af hvilken type sag, der er tale om. Generelt vil det dog være sådan, at bevisbyrden påhviler den, der vil lave om på noget, f.eks. parternes aftale.

 

Huslejestigninger

Når en lejer og en udlejer indgår en lejekontrakt, aftaler de samtidig hvor meget lejeren skal betale i husleje. Da der er gået et stykke tid, finder udlejeren ud af, at han gerne vil hæve lejen og han varsler en huslejestigning. I denne situation er det udlejeren, der skal bevise, at han har ret til at hæve huslejen. I regulerede kommuner kan han gøre dette ved at lave et budget, der viser, at den omkostningsbestemte leje er højere end den leje, lejeren betaler på varslingstidspunktet.

I uregulerede kommuner kan bevisførelsen ske ved, at udlejeren fremlægger oplysninger om sammenligningslejemål, det vil sige lejligheder, hvor lejen er højere end i det omtvistede lejemål. Også i visse typer af lejemål i regulerede kommuner anvender man denne metode i stedet for budgetmetoden til at løfte sin bevisbyrde. Det drejer sig f.eks. om:

  • “80-20 ejendomme”, dvs. ejendomme, hvor mere end 80 % af arealet er udlejet til erhverv.
  • “småhusejendomme” dvs. ejendomme, hvor der er færre end 7 beboelseslejligheder.

 

Huslejenedsættelse

Det omvendte er tilfældet, hvis det er lejeren, der kræver lejenedsættelse. At kræve lejenedsættelse kan være aktuelt, hvis man som lejer har skrevet under på en lejekontrakt, hvor lejen er meget højere end den leje, andre lejere i ejendommen eller området betaler.

Her skal lejeren bevise, at lejen er for høj. Hvis hun bor i et regulereret lejemål (et lejemål, hvor udlejeren har pligt til at lave omkostningsbestemt husleje), kan hun overlade bevisførelsen til huslejenævnet. Lejeren kan blot sende sagen til nævnet og skrive, at hun synes lejen er for høj.

I dette tilfælde skal huslejenævnet så bede udlejeren udfærdige et omkostningsbestemt budget, hvorefter nævnet selv skal kontrollere de enkelte poster. Til sidst udregnes lejen på baggrund af budgettet. Dette er en nem måde for lejeren at løfte sin bevisførelse på.

Folketinget har indført denne mulighed i boligreguleringsloven for at undgå markedsleje. Man vil ikke have, at udlejerne ved genudlejning sætter lejen for meget op ved at henvise til, at andre lejemål har højere leje.

 

Uregulerede lejemål

Denne metode til at få huslejen sat ned gælder dog ikke i 80-20-ejendomme og lejligheder i uregulerede kommuner. Den gælder også kun i visse tilfælde i småhusejendomme. Læs nederst i denne artikel. Metoden gælder heller ikke for de såkaldte gennemgribende moderniserede lejemål, der er udlejet i henhold til § 5, stk. 2 i boligregulringsloven.

 

§ 5, stk. 2 lejemål

Et § 5 stk. 2 lejemål er en lejlighed, der er blevet gennemgribende moderniseret inden lejeren flytter ind. I disse lejemål kan lejen heller ikke nedsættes ved at kræve, at udlejeren fremlægger et omkostningsbestemt budget. Her skal lejen fastsættes ved sammenligning med andre lejemål, der er gennemgribende moderniseret.

 

Læs om dette i artiklen:

Magiske moderniseringer

 

Som det fremgår af denne artikel, er lejeniveauet i § 5, stk. 2-lejemål meget højere end i lejemål, hvor lejen er fastsat omkostningsbestemt. Derfor forsøger lejerorganisationerne at få folketinget til at afskaffe denne dårlige bestemmelse, som truer med at gøre det umuligt for almindelige indkomster, at få råd til lejligheder i Københavns, Århus og andre storbyer, hvor efterspørgslen efter boliger er høj.

 

Særlig bevisbyrderegel

Men når galt skal være, er der een formildende omstændighed: Folketinget har vendt om på bevisbyrdereglen i boligreguleringslovens § 5, stk. 5. Den sidste sætning i denne bestemmelse lyder:

“Ved indbringelse for boligretten påhviler det udlejeren at godtgøre, at den aftalte leje ikke væsentligt overstiger det lejedes værdi.”

Det er udlejeren, der skal løfte bevisbyrden, når han vil udleje en lejlighed efter § 5, stk. 2 – også selv om det er lejeren, der kræver lejenedsættelse.

 

Sag fra Randers: Prins Christiansgade 2

Denne omvendte bevisførelse fik betydning i en sag fra Randers. Her havde et par i 2009 lejet en lejlighed i Prins Christiansgade og skrevet under på en lejekontrakt, hvor lejen var fastsat efter § 5, stk. 2 i boligreguleringsloven.

Ejendommen var opført i 1906 og bestod af 12 lejemål, som blev moderniseret løbende. Den omstridte lejlighed blev moderniseret i 1999. Lejerne skulle betale 6.377 kr. om måneden for 105 m2. Dette svarer til 729 kr.. pr. m2. De klagede over huslejens størrelse til huslejenævnet, men fik ikke medhold i at den skulle nedsættes. Et flertal i nævnet godkendte den aftalte leje.

 

Boligretten

Lejerne ankede til boligretten. Lejers advokat fremlagde flere afgørelser fra Randers Huslejenævn, som støttede lejernes synspunkt

Udlejer fremlagde ikke sammenligningslejemål i andre udlejeres ejendomme. Han tog det åbenbart for givet, at boligretten ville give ham medhold.

Udlejeren benyttede heller ikke muligheden for at kræve, at huslejenævnet nærmere skulle redegøre for begrundelsen for deres kendelse.

På den baggrund fandt et enigt dommerpanel, at lejerne skulle have medhold i at lejen skulle nedsættes til 475 kr. pr. m2

 

Landsretten

Udlejeren ankede nu sagen til landsretten. Her blev det klart for udlejeren, at han stod svagt, fordi han ikke under boligrettens behandling havde fremlagt sammenligningslejemål. Landsretterne tager kun i meget specielle tilfælde på besigtigelse og i øvrigt kendte udlejeren ikke til ejendomme, hvor lejen var fastsat efter § 5, stk. 2.

Han eneste chance lå nu i, at få landsretten til at ophæve boligrettens dom og sende sagen tilbage til boligretten til en ny behandling. Her ville han så kunne få boligretten til at anmode huslejenævnet om oplysninger om relevante sammenligningslejemål. Som begrundelse anførte han, at boligretten af egen drift burde have anmodet huslejenævnet om disse oplysninger.

Den bed landsrettens dommere ikke på. Dommerne mente ikke, at en sådan udtalelse fra Huslejenævnet ville have ændret boligrettens afgørelse. Da udlejer heller ikke havde påvist andre forhold, som kunne have ændret boligrettens dom, afviste de udlejers påstand om ophævelse af boligrettens dom.

Dermed blev boligrettens dom stadfæstet.

 

Velorganiserede udlejere

I dette tilfælde blev det til fordel for lejerne, at udlejer ikke kunne løfte sin bevisbyrde. Men i mange tilfælde lykkes det faktisk udlejerne at fremskaffe sammenligningslejemål med en høj leje, som de så kan bruge i boligretssager, når lejerne kræver lejen nedsat.

Det skyldes blandt andet, at udlejerne er meget velorganiserede i lokale grundejerforeninger, der som regel er organiseret i Ejendomsforeningen Danmark. Udlejerne er selvsagt interesseret i at få lejeniveauet hævet, og derfor samarbejder mange dem,  f.eks. ved at stille deres lejligheder til rådighed som sammenligningslejemål.

Der er også mange advokatfirmaer, der har specialiseret sig i at være udlejeradvokater. På grund af de store økonomiske interesser, som udlejerne har i at få hævet lejeniveauet, er det tilsvarende lønsomt for et advokatfirma at have de store udlejere, som f.eks. pensionskasserne som klienter.

 

Småhuslejemål

Anderledes ser det ud på lejersiden. Her er der kun meget få advokater, der stiller deres fagkundskab til rådighed. Disse advokater samarbejder med lokale lejerforeninger, men i mange byer findes der ikke mere nogen lejerforeninger. Det er derfor et stort problem for lejerforeningerne og lejerenes advokater at fremskaffe sammenligningslejemål.

Der er et særligt problem med lejemål i de såkaldte småhuse – dvs. lejemål med færre end 7 lejemål. Hvis en lejer i et småhus synes, at hendes leje er for høj, kan hun forlange den nedsat ved at klage til huslejenævnet. Huslejenævnet kan så nedsætte lejen, hvis den er væsentlig højere end den leje, der betales i ejendomme med omkostningsbestemt leje af samme kvalitet og beliggenhed i større ejendomme.

 

Læs om huslejenedsættelse i et småhuslejemål:

http://dklf.dk/artikler/lejer-sparede-97-000-kr-paa-23-maaneder/

 

Hvis en sådan sag bliver anket til boligretten er det lejerens advokat, der skal pege på anvendelige sammenligningslejemål. Men hvis lejeren ikke kender nogen, der bor i et sådant lejemål, kan det være vanskeligt at få adgang til at besigtige lejemålet i forbindelse med en retssag, og i nogle tilfælde taber lejeren derfor sagen, fordi han ikke har løftet sin bevisbyrde.

 

Kilde:
Randers-sagen: Vestre Landsrets 2. afd.: V.L. B-1286-13. Lejerne var repræsenteret af advokat Bjarne Overmark, Randers

Udlejer kunne ikke gennemføre en uhensigtsmæssig modernisering

Af
Blad nr
12. maj 2017
Privat udlejning, ,

12 maj 2017

Huslejenævnet i Århus modsatte sig en ombygning af lejlighed med altan og kvist, fordi den medførte en mindre anvendelighed og møblerbarhed af stuen. Udlejeren kunne derfor ikke få nogen huslejeforhøjelse for ombygningsarbejdet

 

Af Jakob Lindberg

 

Lejelovgivningen er baseret på det princip, at det er ejeren af en ejendom, der bestemmer. Men denne råderet er ikke ubegrænset. Man kan ikke ændre et lejemål mod lejerens vilje, hvis “lejemålets identitet” derved ændres. Hvad forstår man ved det? Det er svært at udtale sig om generelt. I stedet må man se på retspraksis, herunder de afgørelser, der bliver truffet i huslejenævnene herom.

 

Århussagen

I en ret ny afgørelse modsatte huslejenævnet i Århus sig en ombygning af en lejlighed, fordi de fandt at ombygningen var uhensigtsmæssig og at udlejeren dermed ikke kunne kræve huslejeforhøjelse for forbedringen af lejligheden.

Lejligheden lå i centrum af Århus og ejeren havde fundet på, at lejligheden skulle forsynes med en kvist med altan ud til gaden og en altan ud til gårdsiden. Han udarbejdede et projekt og varslede iværksættelse af det over for lejeren i henhold til boligreguleringslovens § 24.

Forbedringen ville medføre en huslejeforhøjelse på 3.042 kr. pr måned.

Lejeren og beboerrepræsentationen gjorde indsigelse og sagen blev indbragt for huslejenævnet.

 

Ingen forøgelse af brugsværdien

Beboerrepræsentationen i ejendommen varetog sagen for lejeren. I et svar til huslejenævnet skrev de, at den ene stue efter ombygningen ville få en nedsat anvendelighed, fordi den først og fremmest ville blive til et adgangsareal til altanen. Derved ville stuen miste 18% af sit areal og 44 % af det møblerbare areal.

Dette skyldtes, at der på hver side af altanen ville opstå “blinde arealer”, der ikke kunne møbleres.

Nævnet besigtigede lejligheden og bekræftede i beboerrepræsentationens beskrivelse. Derfor modsatte nævnet sig iværksættelse af forbedring i henhold til § 25, stk. 1 i boligreguleringsloven. Man fandt, at der ikke kunne opnås en passende forøgelse af det lejedes brugsværdi “under hensyntagen til det pågældende husrums karakter, tilstand, indretning og udstyr”, som der står i paragraffen.

I et cirkulære fra 4. december 1979 havde boligministeriet uddybet bestemmmelsen således:

“Efter bestemmelsen vil nævnet kunne tage hensyn til, om forbedringen på rimelig måde svarer til ejendommens standard, udstyr og om forbedringen på hensigtsmæssig måde findes at kunne indpasses i det lejede”

 

Andre afgørelser

Sagen var så usædvanlig, at nævnet refererede tre andre afgørelser. I en afgørelse fra Ankenævnet i København havde man afvist forbedringsarbejder i et lejemål, med den begrundelse, at der var tale om en “identitetsændring af lejemålet”, som der ikke var tilladelse til at foretage, hverken i lejeloven eller i lejeaftalen.

I en sag fra Aarhus Boligret, hvor retten afviste udlejers ønske om at installere elevator i ejendommen, fordi det ville medføre at elevatoren med et areal på op til 4,5 m2 skulle føres igennem et værelse på 14 m2 i nogle 4-værelseslejligheder. Retten fandt, at inddragelse af en del af værelset med de deraf følgende ændrede dimensioner udgjorde en så væsentlig forringelse af værelsets anvendelsesmuligheder, at der var tale om afståelse, som ikke kunne kræves gennemført mod lejernes protest.

I en sag fra Københavns Boligret havde man derimod godkendt forbedringsarbejder, fordi der ikke ville ske en ændring af lejemålenes identitet ved de foretagne arbejder.

 

Ophævelse

En alvorlig ting ved sager af denne art er, at de kan føre til at udlejeren forsøger at ophæve lejerens lejemål, såfremt denne modsætter sig forbedringsarbejdet.

Det skete f.eks. i en sag fra Roskilde, hvor lejerforeningen støttede et af deres medlemmer i, at han ikke havde pligt til at acceptere en installation af badeværelse i hans lejemål, som bestod af 3 værelser med køkken men uden bad. Derpå ophævede udlejeren lejemålet, og krævede lejeren udsat af lejemålet

I boligretten blev udlejerens ophævelse afvist af 2 dommere mens 1 ville give udlejeren medhold. Flertallet begrundede afgørelsen med, at moderniseringen, hvor lejligheden blev reduceret til en 2 værelses lejlighed ville “medføre en så væsentlig ændring af det lejede, at det lejede skifter identitet”.

Afgørelsen fra Boligrettens flertal blev stadfæstet af Østre Landsret.

 

Afgørelsen er anket

Udlejers advokat har meddelt, at huslejenævnets afgørelse er blevet anket til boligretten.

 

 

Kilder:
Aarhus huslejenævns afgørelse af 26. april 2017. Sagsnummer 17/010351
Aarhus boligrets dom af 23. september 2015, refereret i T:BB 2006.481
Københavns ankenævns afgørelse refereret i Grundejernes domssamling (GA 2014/05)
Københavns boligrets dom af 9. mJ 2005, refereret i T:BB 2005.481
Roskilde sagen: Roskilde Rets dom af 1. februar 2007 (BS: 18-2-606/2006), stadfæstet af Østre Landsret den 14. september 2007 (21.afd. a.s.nr. B-366-07)

 

Stop de almene afdelingers tilskud til kommunale opgaver

Af
Blad nr
21. april 2017
Almen udlejning, Boligpolitik

Publikation fra Center for Boligsocial Udvikling

 

21. april 2017

Transport og boligminister, Ole Birk Olesen har oplyst over for Folketinget, at Landsbyggefonden, hvis midler betales af lejere i det almene byggeri yder et tilskud til Center for Boligsocial Udvikling på 465 mio. kr hvert år

 

Af Lars Vestergaard

 

Jeg henvendte mig i marts måned til Folketinget og påpegede problemet med at de almene lejere tvinges til at betale for udgifter til dækning af kommunale og statslige opgaver. Henvendelsens indhold fremgår af artiklen nedenfor.

Søren Egge Rasmussen (Enhedslisten) bad ministeren om at kommentere min kritik. Ministeren bekræftede i sit svar, at der foregår en sådan tvangsbetaling. Ordningen er vedtaget i 2014 som led i et forlig mellem alle folketingets partier med undtagelse af Liberal Alliance.

I sit svar oplyser ministeren at tilskuddet er på 465 mio. kr. årligt for perioden 2015-18.

 

Center for Boligsocial Udvikling bør fusioneres med SFI – KORA.

SFI (Det Nationale Forskningscenter for Velfærd, tidligere Socialforskningsinstituttet) og KORA (Det Nationale Institut for Kommuners og Regioners Analyse og Forskning) forventes fusioneret pr. 1. juli 2017.

Center for Boligsocial Udvikling er oprindeligt et sidekontor i Boligministeriet og bør hverken være en selvejende institution eller betales af de almene beboeres tvangsbidrag til Landsbyggefonden. I stedet bør de fusioneres ind i de store sagkyndige institutter indenfor socialforskning og kommunal metode-evaluering, SFI & KORA.

 

Kritik af sammenblanding

Der forekommer til stadighed kritik af den sammenblanding af almene boligforeningers kerneopgaver med drift og vedligeholdelse af bygninger og udearealer, med de principielt kommunale sociale, pædagogiske og beskæftigelsesmæssige ansvarsområder.

Sammenblandingen af ansvaret for bygninger og anlæg, med det sociale, pædagogiske og beskæftigelsesmæssige ansvar til det ”boligsociale” begreb er en sammenblanding af æbler og pærer til pærevælling.

Det er absurd at et antal kriminelle og indvandrere i relativt nye store afdelinger med mindst 1.000 beboere kan udløse betydelige tilskud til bygningsrenoveringer og forskønnelse, mens andre afdelinger med mindre kriminalitet og lidt færre beboere, men med åbenlyst større renoveringsbehov ikke får tilskud.  Alle de ældre afdelinger med renoveringsbehovene betaler til Landsbyggefondens store projekter. Projekterne er til gavn for beskæftigelsen i byggefagene samt hos støttepædagoger og legetanter, men kommer sjældent de ældre afdelinger til gode.

 

Kommunernes forpligtelser bør indskærpes

Der er al mulig grund til at udvikle evidensbaseret evaluering af sociale, pædagogiske og beskæftigelsesfremmende tiltag rundt om i landets kommuner, og derfor bør forskningen samles hos de forskningsinstitutioner, der har den største ekspertise, SFI & KORA, lige som de pædagogiske og beskæftigelsesmæssige opgaver bør indskærpes over for kommunerne, som er tilbøjelige til at nedprioritere opgaverne.

Der er tilsvarende grund til at sikre at Landsbyggefondens tilskud til bygningsrenoveringer fordeles efter bygningsteknisk objektive kriterier, samt beboernes vilje til medfinansiering, og intet andet.

Skulle der være for mange penge i Landsbyggefonden og behov for beskæftigelse i Byggefagene bør der opføres flere almene boliger, kollegier og skæve boliger, fx ved at reducere kravet om 10 % kommunale grundkapital-indskudslån.

 

Kilder:

 

Læs den oprindelige henvendelse til Folketinget her:
http://www.ft.dk/samling/20161/lovforslag/L143/bilag/3/index.htm

 

Læs ministerens svar her:

http://www.ft.dk/samling/20161/lovforslag/l143/spm/5/svar/1394288/1738416/index.htm

 

Læs mere om Center for Social Udvikling her:

http://www.cfbu.dk/

Økonomisk fiasko truer den almene sektors effektiviseringsplan

Af
Blad nr
3. maj 2017
Almen udlejning,

Cirkelhuset er en af de afdelinger der blev ramt af det mislykkede eksperiment

 

3. maj 2017

 

Et af Danmarks største almene administrationsselskaber – Lejerbo – påførte over 300 lejere i Køge et milliontab ved et mislykket eksperiment med centralisering af afdelingernes personale. Det skete få år før administrationsselskabernes brancheorganisation i 2016 lovede regeringen at spare 1,5 mia. kr. ved effektivisering. Sagen viser, at der er stor risiko for, at effektiviseringen vil føre til huslejeforhøjelser i stedet for at mindske huslejen.

 

 

Af Jakob Lindberg

Det mislykkede centraliseringsforsøg foregik i Lejerbo Køge Bugt – en lokal boligorganisation, der omfatter 14 afdelinger i Køge og Ishøj Kommuner. I Køge Kommune har Lejerbo Køge Bugt 10 afdelinger med i alt 803 lejemål. I 8 af afdelingerne med i alt 370 lejemål medførte centraliseringsforsøget tab på omkring 3 mio. kr.  i forhold til det budgetterede.

Som resultat heraf står afdelingernes lejere i dag med massive underskud, som skal afdrages ved huslejeforhøjelser de kommende år. I de fleste af de 8 afdelinger er der pr. 1. oktober 2016 ophobet underskud på mellem 10.000 og 28.000 kr. pr. lejemål.

Den øverste leder af Lejerbo i Danmark er Palle Adamsen. Han er samtidig formand for brancheorganisationen, BL-Danmarks Almene Boliger, tidligere Boligselskabernes Landsforening. Blandt boligorganisationerne i BL foregår der i disse år store bestræbelser på at effektivisere sektoren, særligt gennem centraliseringen af personalet i afdelingerne.

Den inkompetence, som Lejerbo har lagt for dagen i forsøget i Køge, må vække bekymring, både blandt lejerne, i regeringen og i folketinget. Læs mere om den landsdækkende centraliseringsplan i afsnittet, Den Store Effektivisering sidst i denne artikel.

Først vil jeg beskrive de alvorlige konsekvenser af forsøget i Lejerbo Køge Bugt.

 

Lokalinspektørordningen

Lejerbo Køge Bugt er interessant fordi Lejerbo allerede for 5-6 år siden planlagde at centralisere ejendomsfunktionærernes arbejde i denne lokale boligorganisation. Initiativtagerne døbte forsøget ”Lokalinspektørordningen” og den øverste leder af ejendomsfunktionærerne blev kaldt ”lokalinspektøren”.

Efter nogle års forberedelse blev den nye ordning sat i gang den 1. oktober 2014. Der var ikke enighed om omfanget af ordningen. Den største afdeling i Lejerbo Køge, Søparken krævede at blive holdt fri, og det accepterede organisationsbestyrelsen. Den næststørste afdeling, Ringen blev under kraftige protester tvunget med.

 

Ringen
Det udløste en retssag, fordi beboerne modsatte sig centraliseringen og protesterede mod, at organisationsbestyrelsen havde indført ordningen uden at den var blevet godkendt på et afdelingsmøde. Retssagen endte uafgjort, fordi Lokalinspektørordningen blev nedlagt i foråret 2016 inden Østre Landsret skulle afgøre spørgsmålet.

Læs mere om retssagen

Allerede, da udkastene for afdelingernes regnskaber for regnskabsåret 2014-15 forelå i januar 2016 blev det klart, at lokalinspektørordningen var blevet en økonomisk fiasko, og i april besluttede organisationsbestyrelsen at nedlægge ordningen og genoprette stillingerne som ejendomsmestre og ejendomsassistenter i de enkelte afdelinger. Det skete pr. 1. oktober 2016.
Lokalinspektørordningen kom derfor til at fungere i 2 år, fra 1. oktober 2014 til 30. september 2016. Man kan derfor nu gøre erfaringerne fra forsøget op:

 

Udgiftseksplosion

Administrationen i Lejerbo havde før forsøgets start erklæret over for Køge Kommune, at lokalinspektørordningen ville være udgiftsneutral. Det kom ikke til at holde stik.

I diagrammet nedenfor kan man se, hvordan udgifterne til renholdelse og vedligeholdelse har udviklet sig i perioden 2014-2016 sammenlignet med situationen før ordningens indførelse.

 

 

Diagrammet viser at udgifterne er steget fra knap 4 mio. kr i 2012-13 til 6,4 mio. kr. i 2015-16, dvs. en stigning på 62 % på 3 år. Mens hvert lejemål i 2012-13 i gennemsnit betalte 10.682 kr til renholdelse og vedligeholdelse var udgifterne i 2015-16 steget til 17.254 kr.

I denne sammenligning er medtaget tallene for de 8 afdelinger, der var i drift både før og efter ordningens igangsættelse. Afdeling Cirkelhuset var nybygget og kom først i drift i 2015.

I afdeling Søparken, som havde holdt sig uden for lokalinspektørordningen var udviklingen den modsatte. I 2012-13 betalte beboerne her 12.598 kr. pr. lejemål. Tre år efter var udgiften faldet til 8.053 kr. pr. lejemål – et fald på 36 %.

 

Tab: 28.000 for hver lejer

Samtidig har flere og flere afdelingerne fået underskud af betydelig størrelse. I gennemsnit havde afdelingerne et opsamlet overskud på 2.723 kr. pr lejemål før lokalinspektørordningen blev indført. Da ordningen blev afskaffet var overskuddet blevet til et underskud på 9.341 kr pr lejemål.

Nogle af afdelingerne blev dog meget hårdere ramt end gennemsnittet. I tabellen nedenfor ses det opsamlede underskud henholdsvis før og efter lokalinspektørordningen i de enkelte afdelinger.

Værst ramt er afdeling Mølleparken, hvor hver lejer i 2013 havde et ”tilgodehavende” på 7.070 kr. Nu har hver lejer en gæld på 20.623 kr, som skal tilbagebetales over huslejen i de kommende år. Det betyder, at hver lejer har tabt 27.693 kr.

Næsten lige så hårdt ramt er lejerne i afdelingerne Ringen og Ølby

 

 

31 oktober 2013 31 oktober 2016
Mølleparken 7.070 -20.623
Ringen 14.374 -7.773
Ølby -4.626 -18.647
Nørre Boulevard -529 -10.966
Østre Sandmarksvej(afd. 134) -913 -10.994
Smedegården 1.236 -13.761
Humlekærgård 3.393 -2.393
Cirkelhuset -7.572
Østre Sandmarksvej (afd. 224) -1.858 4.741
Søparken -11.184 5.422
Gennemsnit 2.723 -9.341

Det skal bemærkes, at lokalinspektørordningen ikke er den eneste årsag til ophobning af underskuddene. Der er individuelle forskelle mellem afdelingerne, som i nogle tilfælde har gjort den økonomiske nedtur værre og i andre til fælde det modsatte. F.eks. har Østre Sandmarksvej (afd. 224) opbygget et overskud på trods af at afdelingen har været med i lokalinspektørordningen.

 

Den store effektivisering

”Boligorganisationens bestyrelse har ansvar for driften af boligorganisationen og dens afdelinger og skal sikre, at den organiseres og tilrettelægges effektivt.”

Således er formuleringen af en ny bestemmelse (§ 14 b, stk. 2) i lov om almene boliger, som er den lov, der angiver hvilke pligter og rettigheder, de forskellige organer i et alment boligselskab har. (Se en beskrivelse af organerne nederst i denne artikel.)

Lovændringen er en udløber af en aftale mellem regeringen og BL-Danmarks Almene Boliger, der blev indgået i sommeren 2016 med det mål at effektivisere driften med 1,5 mia. kr. frem til 2020, således at huslejerne kunne nedsættes.

De 1,5 mia. er et sparemål for sektoren som helhed – ikke et krav, der pålægges hver enkelt boligselskab. Der kan meget vel ske det, at huslejen stiger i halvdelen af landets godt 7.000 boligafdelinger, mens den falder i den anden halvdel. Men samlet set skal afdelingerne reducere deres udgifter med 1,5 mia. hvis aftalen med regeringen skal indfris.

 

Fokus på driften

Driften af en boligorganisation består af mange forskelligartede aktiviteter lige fra administration af ventelister, regnskabsførelse, arbejde med planlægning af nye boliger, administration af ind- og udflytninger, renholdelse af afdelingerne, vedligeholdelse af bygningerne, udarbejdelse af forbrugsregnskaber, sociale aktiviteter og meget mere

Et af de vigtigste områder er renholdelse og vedligeholdelse i afdelingerne. Renholdelse omfatter alt arbejde som ejendomsfunktionærerne udfører i afdelingen, f.eks. arbejde med fejning, græsslåning, snerydning og lign. En anden opgave er den praktiske tilrettelæggelse af vedligeholdelsesarbejder, f.eks. kontrol med håndværkere, leverandører og lignende. Også ejendomsfunktionærernes administrative arbejde i forbindelse med indflytninger og fraflytninger hører under renholdelsen. Endelig hører møder med afdelingsbestyrelsen og beboere ind under renholdelsen. I regnskabet består konto 114, Renholdelse næsten udelukkende af ejendomsfunktionærernes løn.

 

Vedligeholdelse

Under konto 115, Vedligeholdelse hører udgifter til håndværkere og leverandører – men kun hvad angår ikke planlagte arbejder. Det kan f.eks. være reparationer af pludselige opståede skader på veje, stier og bygninger.

Hvis der er tale om planlagte vedligeholdelsesarbejder konteres de under konto 116, Planlagt og periodisk vedligeholdelse og fornyelse. Disse arbejder foregår i overensstemmelse med en 20-årig vedligeholdelsesplan. Denne vedligeholdelsesplan får indflydelse på huslejen, fordi beboerne skal indbetale tilstrækkelige penge til at de planlagte arbejder kan betales.

 

Variationer

Hvor mange penge, der bruges på henholdsvis renholdelse og vedligeholdelse, svinger meget fra afdeling til afdeling og fra boligselskab til boligselskab. I nogle afdelinger udfører ejendomsfunktionærerne en række simple vedligeholdelsesopgaver, f.eks. mindre malerarbejder, VVS-arbejder og elektrikerarbejder. Der er også afdelinger, hvor en af funktionærerne har en håndværksmæssig uddannelse som tømrer eller maler og derfor kan udføre arbejder, som ellers skulle købes ude i byen.

I disse afdelinger er renholdelsesudgiften ofte højere end normalt, og til gengæld er vedligeholdelsesudgiften lavere end normalt. Derfor bør man se på renholdelse og vedligeholdelse under ét, når man vurderer udgifterne til pasningen af bygninger, veje og lignende.

 

Hvad kan man lære af Lejerbo-fiaskoen?

Filosofien bag forsøget med at centralisere ejendomsfunktionærernes arbejde i Lejerbo Køge var at man kunne opnå en bedre udnyttelse af ejendomsfunktionærernes arbejdstid ved at slå deres arbejdstid sammen i en pulje.

Men når man gør det, opstår der også et større behov for koordinering, hvilket sluger en del af de arbejdstimer, der er til rådighed.

Et andet tidsmæssigt problem var, at der i den nye ordning blev længere mellem beboerne og de ansatte, fordi beboerne skulle ringe til lokalinspektørens kontor, når der var et praktisk problem, der skulle løses. Lokalinspektøren skulle derefter sende en medarbejder ud for at undersøge, hvad problemet var, hvorefter medarbejderen skulle tilbage til basen for at hente materialer og værktøj, og derefter ud til beboeren én gang til. Det er indlysende, at den slags tager længere tid, jo større afstanden er mellem beboeren og lokalinspektørens kontor.

En tredje tidsrøvende faktor var, at maskiner skulle transporteres rundt mellem afdelingerne – i nogle tilfælde skulle de køres fra Køge til Ishøj, fordi lokalinspektørordningen også omfattede 3 afdelinger i Ishøj.

I tilfældet med Lejerbo Køge er der formentlig sket det, at funktionærerne er kommet i underskud med arbejdstimer. For at løse problemerne har man måttet bestille håndværkere til at nå nogle af de opgaver, som det egentlig var meningen, at ejendomsfunktionærerne selv skulle løse.

I Lejerbo Køges tilfælde betød disse vanskeligheder, at man ikke alene overskred konto 114, Renholdelse (løn til ejendomsfunktionærerne) men også konto 115, Almindelig vedligeholdelse (håndværkerregninger).

 

Lejerbo har fået artiklen forelagt for eventuelle kommentarer, men har ikke reageret på henvendelsen.

 

 

 

 

 

Boligforenings bestyrelse undertrykte beboerdemokratiet

Af
Blad nr
19. april 2017
Almen udlejning, ,

27. april 2017

 

Retten i Helsingør slog fast, at organisationsbestyrelsen i Boligforeningen 3B ikke havde ret til at nægte beboerne at vælge afdelingsbestyrelse i bebyggelsen Egedalsvænge i Kokkedal, Hørsholm Kommune

 

Af Jakob Lindberg

Det er sjældent, at så mange professionelle jurister på én gang bliver taget med bukserne nede, som det skete i sagen fra Egedalsvænge. I dommen fra Helsingør slog de tre dommere fast, at juristerne i 3B, Hørsholm Kommune og Beboerklagenævnet havde overtrådt en helt klar bestemmelse i alme
nboliglovens § 34 om valg af afdelingsbestyrelse.
I paragraffen står, at beboerne i en almen boligafdeling har ret til at vælge en afdelingsbestyrelse til at øve medindflydelse.

 


Denne bestemmelse havde organisationsbestyrelsen set stort på, da den i 2014 afsatte den valgte afdelingsbestyrelse i Egedalsvænge. Efterfølgende blev organisationsbestyrelsens handling godkendt af både kommunen og beboerklagenævnet i Hørsholm.

 

Forhistorien

Egedalsvænge kom i mediernes søgelys i november 2012, da afdelingsbestyrelsen besluttede ikke at afholde juletræsfest og at opstille det traditionelle juletræ. Beslutningen blev blæst op som et ”muslimsk” angreb på danske juletraditioner, sandsynligvis, fordi der dengang var et flertal i afdelingsbestyrelsen, der ikke var etniske danskere. Der er dog uenighed om baggrunden for beslutningen. Ifølge flere af de involverede skyldtes beslutningen ikke uvilje mod at fejre julen, men at der ikke havde meldt sig frivillige til at arrangere festen.

Sagen medførte, at der blev valgt en ny afdelingsbestyrelse, som sørgede for, at der blev opstillet juletræ, og at der det følgende år – 2013 – blev afholdt julefest med det hidtil største fremmøde med langt over 100 deltagere.

 

Konflikt med 3B

Således kom der en fredelig udgang på juletræskonflikten – men det gav ikke ro i Egedalsvænge.

Eksempelvis opstod der uenighed om nedrivning af 43 lejligheder i bebyggelsen. Ifølge sagsøgeren, Birte Vestergård påførte dette projekt afdelingen en milliongæld, hvilket 3B dog bestred.

Organisationsbestyrelsen havde også indgået en 5-årig uopsigelig kontrakt med YouSee om levering af en meget dyr TV-pakke, som blev kritiseret fra beboerside.

En stor renoveringssag i bebyggelsen havde vakt kritik på grund af budgetoverskridelser. Det bestred 3B, idet økonomien i projektet ikke var afgjort i 2014.

3B var til gengæld kritiske over for afdelingsbestyrelsens handlemåde i forbindelse med fordeling af nogle klublokaler og at afdelingsbestyrelsen havde svigtet nogle af de aftaler, der var blevet indgået med 3B’s ledelse.

Man fandt heller ikke, at afdelingsbestyrelsen havde levet op til sit ansvar i forbindelse med renoveringssagen og et klimaprojekt i afdelingen.

 

Afdelingsbestyrelsen blev afsat

På et møde den 10. marts 2014 stillede afdelingsbestyrelsen kritiske spørgsmål til økonomien i renoveringen. Dette blev for meget for 3B, som den 17. marts greb ind og afsatte afdelingsbestyrelsen.

3B begrundede i den senere retssag dette skridt med samarbejdsproblemer: på den ene side afdelingsbestyrelsen – på den anden side organisationsbestyrelsen og den øvrige ledelse.

Det var for organisationsbestyrelsen afgørende, at de personer, der havde siddet i afdelingsbestyrelsen i perioden fra 2012-2014 ikke skulle have lov at sidde i afdelingsbestyrelsen fremover.

 

Modangreb

Et af afdelingsbestyrelsesmedlemmerne, Birte Vestergaard gik aktivt til modangreb på denne undertrykkelse af den lovligt valgte afdelingsbestyrelse.

Hun klagede til det kommunale tilsyn med det almene byggeri og tog kontakt til Danmarks Lejerforeninger for at få bistand. Den nærmeste lokalforening, Amager Lejerforening gik ind i sagen og klagede til Beboerklagenævnet. Dette skete efter at organisationsbestyrelsen den 3. september 2015 endnu engang havde nægtet beboerne at vælge en afdelingsbestyrelse.

Juristerne i kommunens tilsyn med almene boliger godkendte organisationsbestyrelsens beslutning.

 

Beboerklagenævnet

Nævnet traf i januar 2016 beslutning i sagen. Nævnet fandt ikke grundlag for at tilsidesætte organisationsbestyrelsens beslutning som ugyldig.

Beboerklagenævnet henviste ikke til almenboligloven i begrundelsen, men kun til den såkaldte ”driftsbekendtgørelse”, som en fortolkning af loven. En bekendtgørelse er underordnet i forhold til loven. I driftsbekendtgørelsens § 12 står:

”Boligorganisationens bestyrelse har den overordnede ledelse af boligorganisationen og dens afdelinger. Bestyrelsen er ansvarlig for driften, herunder for at udlejning, budgetlægning, regnskabsaflæggelse, lejefastsættelse og den daglige administration sker i overensstemmelse med de regler, der gælder herfor.”

Der står ikke noget om, at en boligorganisation kan nedlægge en afdelingsbestyrelse eller afsætte den.

Som konkret begrundelse anførte beboerklagenævnet, ”at afdelingsbestyrelsen i en lang periode op til den 17. marts 2014 ikke havde ageret i overensstemmelse med de beboerdemokratiske regler”. Nævnet skrev ikke, hvad det var for handlinger fra afdelingsbestyrelsens side, der var udemokratiske.

 

Boligretten

Den 26. februar 2016 anlagde Birte Vestergaard sag ved boligretten i Helsingør for at få omstødt beboerklagenævnets afgørelse. Domsforhandlingen strakte sig over 2 dage.

Dommerne gjorde deres arbejde grundigt. De undersøgte blandt andet, hvad der stod i forarbejderne til loven, f.eks. bemærkningerne til lovforslaget fra boligministeriets embedsmænd til folketinget, forud for lovens vedtagelse i 1996. Heri stod blandt andet, ”at det er afdelingsmødet der har kompetence til at afsætte afdelingsbestyrelsen og dens enkelte medlemmer.”

Organisationsbestyrelsen har ikke en sådan kompetence. Det eneste tilfælde, hvor en organisationsbestyrelse, kan overtage afdelingsbestyrelsens funktioner er, når det ikke har været muligt at vælge en afdelingsbestyrelse, f.eks. fordi ingen har villet stille op.

Dommerne konkluderede:

”Imod almenboliglovens § 34’s klare ordlyd og forarbejder, finder boligretten at der ikke i almenboliglovens bestemmelser om målsætninger, driftsbekendtgørelsen eller boligforeningens vedtægter er hjemmel til, at Boligforeningen 3B’s bestyrelse kunne beslutte at afskære boligtagerne i boligafdelingen til at udøve medindflydelse.”

Dermed fik Birte Vestergård fuldstændigt medhold i sagen.

 

Kommentar

Sagen er enestående. Det er første gang at en boligorganisations bestyrelse er blevet dømt for at nægte beboerne at vælge en afdelingsbestyrelse. Det er formentlig sket tidligere, men uden at det har ført til en retssag.

Men man kan man ane en tendens til at boligorganisationernes bestyrelser og forretningsførerselskaberne går længere og længere i retning af at indskrænke afdelingsbestyrelserne og afdelingsmøderne i at udøve den kompetence de er tillagt ifølge almenboligloven.

Som eksempel kan nævnes sagen om Lejerbo Køge Bugt, hvor boligorganisationens bestyrelse afskaffede afdelingernes ret til at have deres egne funktionærer hen over hovedet på beboerne. Desværre blev sagen afvist i Østre Landsret kort før, sagen skulle afgøres. Det skyldtes, at Lejerbo Køge Bugt selv nedlagde den nye ordning, fordi den var blevet en økonomisk fiasko. Dermed er det stadig uafklaret, om beboerne i en afdeling skal godkende f.eks. centralisering af funktionærbetjeningen.

Beboerklagenævnets rolle i sagen afføder en særlig kommentar, fordi nævnets formand er Marianne Dons, den tidligere sekretariatsleder for nævnene i København. Hun er kendt som en meget kompetent og uvildig lejeretsekspert. Det er overraskende, at netop hun kunne tage så meget fejl i en sag, der drejer sig om fortolkning af en klar bestemmelse i almenlejeloven.

 

Seneste: 3B anker dommen

Formanden for 3B, Steffen Morild har i en pressemeddelelse den 21. april 2017 fortalt, at boligorganisationen har anket dommen til Østre Landsret og uddyber beslutningen således:

“Dommen er relativt kortfattet og indeholder ikke en fuldstændig sagsfremstilling. Den tager ikke stilling til det, der for 3B var kernen i sagen, nemlig boligorganisationens repræsentantskabs og bestyrelses ansvar for et velfungerende beboerdemokrati i den enkelte boligafdeling.

Vores håb er, at vi med anken får et mere klart billede af, hvilket ansvar en organisationsbestyrelse og et repræsentantskab har for beboerdemokratiet i en almen boligafdeling, hvor beboerdemokratiet ikke fungerer efter hensigten”, slutter Steffen Morild

3B vil følge dommen og tage initiativ til, at der kan blive valgt en afdelingsbestyrelse inden sommerferien.

Ulovlig omgang med beboernes penge

Af
Blad nr
2. april 2017
Almen udlejning, ,

2. april 2017

 

Lejerbos afdeling 134, som ligger på Østre Sandmarksvej i Køge, har været centrum for en retssag i Retten i Roskilde. Formanden Finn Holten begik en ulovlighed, da han i 2014 egenhændigt besluttede, at afdelingen skulle tilsluttes antenneforeningen TVIT, som han selv var leder af

 

Af Jakob Lindberg

Det slog Retten i Roskilde fast i en dom, som blev afsagt i den 30. marts.
Lejerne havde på et afdelingsmøde i 2011 besluttet, at man ville modtage antennesignal fra Boxer. Da Boxer opsagde aftalen traf Finn Holten beslutningen om tilslutning til TVIT uden at spørge sine medbeboere

Citat fra dommen: ‘


“Boligretten finder, at en beslutning om ny leverandør af signaler burde være truffet på et afdelingsmøde og ikke af afdelingsformanden alene. Retten bemærker i denne forbindelse, at der ved overgangen fra Boxer til TVIT blev investeret i en ny hovedstation, som alle beboere afdrager på, uanset om beboerne aftager ydelser fra TVIT, ligesom retten bemærker, at TVIT vil opnå ejerskab til hovedstationen, når alle afdrag er betalt.”

Dermed har boligretten slået fast, at TVIT er blevet beriget på de andre beboeres bekostning. Klokkeklart misbrug.

Forhistorien

Da Finn Holten i 2014 traf sin beslutning om at afdelingen skulle tilsluttes TVIT protesterede en stor gruppe af de 32 beboere i afdelingen. Tre lejere klagede til kommunen og senere blev sagen indbragt for Beboerklagenævnet. I 2015 traf nævnet beslutning om, at formandens beslutning var ulovlig, fordi det var en overtrædelse af de beboerdemokratiske regler.

Denne afgørelse ville formanden ikke finde sig i. Han fik overtalt Lejerbo og et flertal på et nyt afdelingsmøde til at stævne de tre lejere for boligretten for at få en dom for, at beboerklagenævnets afgørelse var ugyldig.

Hvis Finn Holten havde fået medhold ville de tre lejere blive dømt til at betale sagens omkostninger

 

Selvmål

Men sagen endte med at blive et selvmål for Finn Holten og Lejerbo. Boligretten erklærede sig enig med beboerklagenævnet og slog dermed fast, at formandens beslutning var ulovlig.

Dermed er det slået fast, at hvis en beslutning om valg af antenneleverandør er blevet taget af beboerne på et afdelingsmøde, så skal en ændring heraf også træffes på afdelingsmødet.

Det er en lille – men vigtig – sejr for beboerdemokratiet.

 

Sagsomkostninger

Desværre kommer denne sag til at koste afdelingens lejere penge. De tre lejere blev tilkendt 12.000 kr i sagsomkostninger og dertil kommer honoraret til den advokat, som Lejerbo havde hyret til at føre sagen for Finn Holten.  Disse omkostninger skal betales af afdelingen

Sagen er også pinlig for forretningsførerorganisationen Lejerbo, som i hele forløbet har støttet Finn Holten i hans misbrug af afdelingens penge.

 

Kilde: Dom afsagt af Retten i Roskilde den 30. marts 2017 i sag nr. BS 8A-1862/2015. Lejerne var repræsenteret af advokat Morten Tarp.

 

Dementi:

Finn Holtens advokat har opfordret mig til at korrigere to detaljer i artiklen. I en tidligere udgave her på hjemmesiden, har jeg anvendt overskriften: “Lejerboformand dømt for ulovlig omgang med beboernes penge”. Denne overskrift var faktuelt forkert. I retssagen var formanden ikke tiltalt, og han blev derfor heller ikke dømt. Retssagen drejede sig om, hvorvidt beboerklagenævnets kendelse om, at formanden havde overtrådt de beboerdemokratiske regler, skulle underkendes eller stadfæstes. Retten stadfæstede kendelsen. Se ovenfor. Den forkerte overskrift er hermed dementeret.

Jeg havde også skrevet: ”Dermed har boligretten slået fast, at TVIT og Finn Holten er blevet beriget på de andre beboeres bekostning.” Boligretten har kun udtalt sig om at TVIT er blevet beriget, men ikke om hvorvidt Finn Holten er blevet personligt beriget. Denne formulering er hermed også dementeret.