Artikler

Lejere i Roskilde fik nedsat lejeforhøjelse for vinduesudskiftning

Af
Blad nr
6. december 2017
Privat udlejning

5 december 2017

En dårlig udførelse af en vinduesudskiftning medførte, at boligretten nedsatte lejeforhøjelsen fra ca. 350 kr om måneden til 180 kr om måneden

Af Jakob Lindberg

Størrelsen af forbedringsforhøjelser giver ofte anledning til retssager. Det var også tilfældet, da lejerne på Fælledvej i Roskilde fik varslet en huslejestigning for forbedringer i ejendommen. Usikkerheden skyldes som regel at lejerne og udlejerne ikke er enige om hvor stor forbedringen er i forhold til vedligeholdelsen/fornyelsen.

Forbedringerne bestod dels i indførelse af fjernvarme i ejendommen, som der ikke var uenighed om – dels i udskiftning af gamle termovinduer med nye og mere energibesparende termovinduer. Udlejer varslede i begyndelsen af 2016 forhøjelse på grund af fjernvarme på 60 kr. pr. kvadratmeter og for udskiftning af vinduer på 71 kr. pr. kvadratmeter

 

Forbedring contra fornyelse

Lejerne i gamle ejendomme betaler over deres husleje både til vedligeholdelse og fornyelse af vinduer, men de betaler ikke til fremtidige forbedringer af vinduerne. Når en udlejer udskifter gamle vinduer, der har et-lags ruder, med nye vinduer, der har to-lags energiglas, så sker der samtidig en fornyelse og en forbedring.

Udlejeren skulle under alle omstændigheder have erstattet de gamle vinduer med nye vinduer af samme kvalitet – uden omkostning for lejerne. Men i dag sætter man ikke nye vinduer i en ejendom uden at gå over til energiruder.

I stedet for må man skønne over, hvor stor en del af vinduernes pris, som udlejeren skulle have betalt, hvis vinduerne var med gammeldags termoruder. Det beløb skal trækkes fra prisen på de nye vinduer.

Ved huslejenævnene og domstolene bruger man ofte nogle procent-satser. De står ikke i loven, men er opstået ved praksis. F.eks. godkender domstolene ofte, at der er 50 % forbedring og 50 % fornyelse, når man erstatter vinduer med enkelt-lags ruder med vinduer, hvor der er energiruder.

 

Huslejenævnet

Lejerne på Fælledvej gjorde indsigelse mod huslejevarslingen og huslejenævnet skulle derfor behandle sagen. Huslejenævnet godkendte forhøjelsen vedrørende indførelse af fjernvarme, men nævnet kunne ikke blive enige om størrelse af huslejeforhøjelsen for vinduerne.

Nævnets flertal godkendte udlejers beregning af lejeforhøjelsen, som var baseret på, at der var en skønnet vedligeholdelse/fornyelse på 67 % af udgifterne. Denne del skulle derfor betales af udlejeren.

Som følge heraf var der en forbedring på 33 % af udgifterne ved udskiftning af vinduerne. Denne del skulle betales af lejerne som en lejeforhøjelse. Ved denne forbedringsprocent blev lejernes månedlige huslejeforhøjelse for vinduerne beregnet til ca. 350 kr./måned

Lejerrepræsentanten nedlagde en såkaldt dissens (mindretalsudtalelse). Han mente, at lejeforhøjelsen skulle beregnes ud fra en forbedring på 20%. Det svarede til en huslejeforhøjelse på 180 kr./måned.

 

Boligretten

Lejerne besluttede sig til at anke huslejenævnets kendelse til boligretten i Roskilde. De nedlagde påstand om, at huslejeforhøjelsen skulle nedsættes til det beløb, der var anført i dissensen. Da boligretten kom ud på besigtigelse, havde lejerne boet i 1,5 år med de nye vinduer. Det viste sig at få stor betydning for udfaldet af sagen.

I den første lejlighed påviste lejeren hvor dårligt arbejdet med montering af de nye vinduer var udført. Under demontstrationen kom lejeren til at trække i vinduet, så det nær var faldet ud af murværket.

Flere af lejerne udtalte under fremvisningen, at de gamle vinduer var tættere, og at der ikke havde været nogen varmebesparelse efter indførelsen af de nye vinduer.

Det medførte at der i boligrettens dom blev anført følgende:

– ”Retten har ved besigtigelsen kunnet konstatere, at der en række steder er større revner mellem vinduesrammerne og væggen, at det en række steder trækker mærkbart fra vinduesrammerne, og at arbejdet i vidt omfang fremtræder ufærdigt. Retten har endvidere kunnet konstatere, at der i de lejligheder, hvor der fortsat er ældre termovinduer, der ikke er blevet udskiftet, ikke kan konstateres sådanne problemer.”

Lejerne vandt således sagen

 

 

Kilde: Dom afsagt af Retten i Roskilde den 21. november 2017 i sag nr. BS 4A-1222/2016.

Under sagen var lejerne repræsenteret af advokat Morten Tarp

Forkert at kalde ventelister en fed forretning

Af
Blad nr
17. oktober 2017
Almen udlejning, Boligmangel

17. oktober 2017

Det er direkte forkert, når Danmarks Lejerforeninger påstår, at DAB har fordoblet ventelistegebyret fra 2015 til 2016.

Dementi fra DAB

I en artikel bragt af Danmarks Lejerforeninger den 29. august 2017 kan man læse, at ventelistegebyrerne, som ”de store” boligselskaber [administrationsselskaber] opkræver, er blevet en fed forretning.

Læs: Opnoterings- og ventelisteindtægter fordoblet siden 2010

Artiklen, der er skrevet af Lars Vestergaard, underbygger påstanden med fakta om, hvordan gebyrerne for opskrivning på ventelister har udviklet sig siden 2012. DAB påstås i den forbindelse at have fordoblet venteliste-indtægterne fra 2015 til 2016 til 23,9 millioner kroner. Det tal er forkert.

– Det ærgrer mig, at Danmarks Lejerforeninger ikke har taget fat i os for at verificere tallene inden de går videre med så markant en udmelding. Vi kunne jo med det samme have fortalt dem, at det korrekte tal for ventelistegebyrer er 10,1 millioner kroner – altså under halvdelen af det påståede beløb, og i øvrigt uændret i forhold til 2015, forklarer Niels Olsen, administrerende direktør i DAB.

De 23,9 millioner kroner, som artiklen refererer til, er summen af de samlede gebyrer og særlige ydelser, DAB har opkrævet i alt i 2016. Det gælder eksempelvis restancer, lønrefusion og deltagerbetaling for kurser afholdt af DAB. Tallet dækker altså over langt mere end blot ventelistegebyrerne.

 

Indtægter modsvarer udgifterne

De indtægter, DAB har haft på ventelistegebyrerne modsvarer fuldt ud de udgifter, der er forbundet med vedligeholdelse af ventelisterne.

– Vi er meget opmærksomme på, at de gebyrer, vi opkræver, står mål med vores udgifter på området. Ikke blot fordi lovgivningen kræver det, men fordi vi ser det som vores pligt. Netop i år har vi lanceret en ny fælles opskrivning, som betyder, at boligsøgende med bare én opskrivning kan skrive sig op til alle de boliger, DAB administrerer, fortæller Niels Olsen.

 

Billigere at skrive sig op i flere selskaber

Hvor hvert lokale boligselskab før tog 150 kroner pr. år for en opskrivning, koster det nu blot 180 kroner om året i det nye system – uanset, hvor mange selskaber den boligsøgende er skrevet op i.

– Vi har lagt stor vægt på, at det nye system både skal være nemt at gå til og at det ikke skal give de boligsøgende flere omkostninger. Og det synes jeg, vi er lykkedes med, slutter Niels Olsen.

Ventelister: Hvem har uorden i data, og hvem er det mest flovt for?

Af
Blad nr
17. oktober 2017
Almen udlejning, Boligpolitik

17. oktober 2017

DAB protesterer 6.oktober over egne fejl i indberetninger til Landsbyggefonden

Af Lars Vestergaard

Det er en tidskrævende, løbende proces, at verificere ventelisteproblemerne og boligmangelen, som medfører mange kontakter rundt om.

Den 19. juni 2017 skrev jeg til Landsbyggefondens analyse-afdeling at, der var åbenlyse fejl i DABs regnskabs-indberetninger, som LBFs kontrollanter lovede at få rettet. Derefter har jeg og formentlig LBF forventet at tallene var korrigerede og korrekte; men jfr. DABs ”nyheds-opslag” af 6. oktober 2017 har DAB vidst at indberetningen var fejlbehæftet og vildledende.

Læs: Forkert at kalde ventelister en fed forretning

Alle almennyttige bolig-selskaber skal benytte og indberette samme kontoplan af hensyn til Boligministeriet, LBF, forskningen og offentlighedens interesser, herunder ikke mindst statistikker, analyser og sammenligninger.

Når organisation 9005 DAB på konto 1602.010, ”Indmeldelse/ kontingent”, indberetter 23.912.000 kr. burde man kunne forvente, at regnskabsindberetningen efter godkendelse og underskrift af selskabets ledelse og revision samt kontrol og korrektion i LBF er korrekt.

I nyheds-opslaget af 6.10.2017 på DABs hjemmeside gør DAB indsigelse mod deres egen uspecificerede og dermed vildledende indberetning til LBF, og forklarer:

”De 23,9 millioner kroner, som artiklen refererer til, er summen af de samlede gebyrer og særlige ydelser, DAB har opkrævet i alt i 2016. Det gælder eksempelvis restancer, lønrefusion og deltagerbetaling for kurser afholdt af DAB. Tallet dækker altså over langt mere end blot ventelistegebyrerne.”

Kontoplanen kræver at alt på konto ”602 LOVMÆSSIGE GEBYRER OG SÆRLIGE YDELSER” udspecificeres på underkonti og derefter summeres på ”Konto 602 i alt [1602.300]”

F.eks.:

1 – Indmeldelse/kontingent [1602.010]

2 – Fraflytningsgebyr [1602.020]

3 – Restancegebyr (påkravsgebyr) [1602.030]

4 – Ventelistegebyr [1602.040]

21 – Refusion af lønudgifter m.v. [1602.210]

24 – Deltagerbetaling, kursusvirksomhed o. lign. [1602.240]

DABs registrerede indberetning har ikke respekteret kontoplanens specifikationskrav. Beløbene er ikke udspecificerede på underkonti; men helt i overensstemmelse med DABs nyhedsopslag indberettet samlet på konto 1602.010, hvor de ikke nødvendigvis hører til.

Jeg skal derfor beklage at jeg har tilladt mig at fæste lid til DABs indberetning til LBF og viderebragt disse data.

Når/ hvis DAB får korrigeret selskabets regnskabsindberetninger til LBF skal jeg meget gerne rette mine tabeller.

Meningen med artiklen er ikke ”pindehuggeri” om bogførings- eller indberetningsfejl i millionklassen, men at gøre opmærksom på at stort set ingen boligsøgende i Hovedstaden har interesse i at kunne se, at der kan være ledige boliger i Hirtshals, Sønderborg og Esbjerg.

Derimod kunne det have stor interesse, og der kunne opnås store besparelser, ved at de storkøbenhavnske boligselskaber samlede deres ventelister i én fælles venteliste, som ville være langt billigere for selskaberne at drive i fællesskab. Samtidig ville mængden af aktivt / desperat boligsøgende i Hovedstaden ville fremgå med stor tydelighed. Alt til gavn for de almene boligselskaber, samt ikke mindst de boligsøgende.

Er containere svaret på den københavnske boligmangel?

Af
Blad nr
27. september 2017
Boligmangel

27. september 2017

Manglen på billige boliger i København og andre større uddannelsesbyer vokser og vokser. Dette gør ideen om midlertidige boliger aktuel. Læs her om et nyt initiativ.

Af Jakob Lindberg

Et nyt firma – CHP Containers – vil ombygge brugte containere til midlertidige boliger for studerende. En af iværksætterne bag firmaet – Frederik Noltenius Busck har i Information udtalt sig således om grundideen:

»Mange er umiddelbart skeptiske, når de hører, at vi bygger boliger i containere. Men vores seneste prototype viser, at man kan skabe både miljø- og energivenlige boliger af meget høj kvalitet. Vi genanvender brugte materialer og skaber mobile byer, der kan flyttes rundt på de tomme grunde i byen, så unge kan få tag over hovedet,«

Læs: Information 8 september 2017

Ifølge artiklen, der er skrevet af Sebastian Kjeldtoft, er der bred opbakning til ideen. For eksempel støttes den både af Danske Studeriendes Fællesråd, boligselskabet Lejerbo og Lejernes LO i Hovedstaden. Blandt folketingets partier har følgende udtalt sig positivt om containerboligerne: Britt Bager (Venstre), Merete Dea Larsen (Dansk Folkeparti) og Kaare Dybvad (Socialdeemokraterne)

 

Hindringer

Med opbakning fra et massivt flertal i Folketinget, skulle det være en let sag, at komme i gang med at bygge containerboliger. Men som sædvanligt er der hindringer for den gode vilje. I København er Borgerrepræsentationen skeptisk over for midlertidige boliger, fordi man frygter at der bliver opført skurbyer, der skæmmer hovedstaden.

Den største hindring er dog staten. Det er ikke muligt at opføre midlertidige boliger af høj kvalitet med den nuværende planlov. Det har tre partier, Socialdemokratiet, Dansk Folkeparti og Konservative, forsøgt at ændre på. De har lavet en aftale om en ændring af planloven, som skal i gennem Folketinget i samlingen, der starter 1. oktober 2017. Aftalen indebærer, at det bliver muligt at opstille midlertidige boliger i uudviklede byområder i tre år.

Frederik Noltenius Busck er dog ikke tilfreds med denne løsning:

»Ingen låneinstitutioner vil låne os penge til et boligprojekt, der kun har tre års sikkerhed. Har man kun tre år til at afskrive en boligejendom, vil man få huslejer, der ikke er til at betale. Vi lægger op til, at perioden forlænges til ti år, sådan som vi ser det i Sverige. Med en investeringshorisont på ti år er der grundlag for fornuftige huslejer.«

CHP Containers forventer at kunne udleje en studiebolig for 3.850 kr pr. måned, såfremt man kan afskrive boligen over 10 år.

Det bliver interessant at se om de velmenende politikere har gennemslagskraft nok til at skære igennem og skabe de rette økonomiske rammer for at dette eksperiment kan blive realiseret.

Læs: Containerboliger – dobbeltmoral og dårlig planlægning

 

Containerboliger: Dobbeltmoral og dårlig planlægning

Af
Blad nr
27. september 2017
Boligmangel

27 september 2017

Boligmanglen er et resultat af Københavns Kommunes bevidste nedprioritering af små billige, almene boliger

Af Lars Vestergaard

København nedrev store dele af den gamle boligmasse og sammenlagde desuden mange små lejligheder til halvt så mange store, samtidig med at man nægtede tilladelse til nye små boliger og alment byggeri, og desuden solgte 19.000 billige kommunale lejligheder til andelsboliger

Dette medførte et fald i antal små boliger op til 60 m2 fra 1983 til 2010 på 25.505 boliger.

Fra midt i 90-erne har Københavns borgmestre og Borgerrepræsentationen satset på privat byggeri af store boliger, og frem til omkring 2005, hvor Ritt kom til, forhindret opførelse af små, og almene boliger herunder kollegier. Kravet om at kommunerne skal betale dummebøder på 10-14 % for alment byggeri, spiller naturligvis ind, som generel årsag til boligmangelen.

En væsentlig del af miseren er foregået mens Jens Kramer Mikkelsen var bykonge.

Den storkøbenhavnske boligmangel kan altså tilskrives en politisk beslutning om at satse på store private boliger, i stedet for de små støttede boliger, befolkningen efterspørger.

Det ses af de almene boligselskabers ventelister, som må omfatte ca. 200.000 aktivt boligsøgende i Storkøbenhavn.

Midlertidige løsninger bliver let til permanente problemer:

  • Det midlertidige udsigtstårn ved verdensudstillingen i Paris står der stadig.
  • Det sociale eksperiment, Christiania, som blev besat af slumstormere, er nu selveje og forbliver.
  • Københavns Universitets midlertidige anneks på Amager er kun sent og langsomt blevet erstattet af nyt monotont element byggeri.

 

Containerboliger er ingen nyhed

Man har i mange år kunnet købe og opstille billige, velbyggede container-pavilloner til kontor og bolig-formål fra danske producenter, men kommunerne har ikke villet kendes ved dem, på trods af at de er fremragende til de hjemløse ”skæve eksistenser”, som har behov for lidt mere frirum end andre; men heller ikke ”skæve boliger” bliver der opført ret mange af, trods pæne statstilskud.

Så kommer nogle unge med et “privat initiativ” med støtte fra Wunderboy Bjarke Ingels og vil opstille ombyggede skrotningsmodne skibscontainere til midlertidige studie-boliger. – Alt det som Borgmestre og Borgerrepræsentation har været i mod, i et par årtier, og wupti falder de på halen.

 

Kollegier er næsten bandlyst, mens studie-boliger er godt!

Det ser ud til at de små boliger ikke længere er “farlige”, bare det ikke skal være støttet byggeri, men baseret på privat kapital, og uden sociale hensyn.

Ved ændringer i Landsbyggefondens retningslinier kunne man sikre finansiering af mange små, sunde boliger, inkl. kollegier; men det kræver initiativ på Christiansborg.

Endnu bedre ville det være hvis MF-erne erkendte ansvaret for boligmangelen og de hjemløse, og fjernede kravet om kommunal grundkapital til kollegier og mindre almene boliger; men så langt når erkendelsen næppe.

 

Københavns planlægning er i kaos

Den tidligere planchef Ingvar Sejr Hansen erkendte på et møde på Amager sidste vinter at væsentlige dele af kommunens planlægning manglede og svigtede, (i min fortolkning).

Københavns dårlige planlægning omgås og undergraves gang på gang af den frie kapitals initiativer i samarbejde med overborgmesterens økonomi- & plan-forvaltning. Nu ser den ud til endnu en gang at blive saboteret af gamle containere. Det, der er brug for, er tusinder af permanente, langtidsholdbare kollegier og små lejeligheder, samt større respekt for Fingerplanen, som anviser masser af byggeplads ude i de 5 fingre, i stedet for overbebyggelse af det oprindelige København.

Læs:

Er containerboliger svaret på den københavnske boligmangel

Mange boligsøgende er til grin for deres egne penge

Af
Blad nr
1. september 2017
Almen udlejning,

1. september 2017

Mange danskere er skrevet op til en bolig i den almene sektor. Men ønsker man at bo alment f.eks. i Københavns Kommune, Frederiksberg, Roskilde, Århus eller andre byer, hvor der er stor mangel på boliger, er det i dag spild af penge.

 

Af Jakob Lindberg

 

Ganske vist har alle de almene administrationsselskaber ventelister, som omhyggeligt bliver administreret, men i realiteten er ventelistesystemet i mange kommuner sat ud af kraft.

Det skyldes flere ting: For det første har kommunalbestyrelsen efter loven anvisningsretten til hver fjerde almene bolig, som bliver ledig.

For det andet kan et boligselskab indgå̊ aftale med kommunalbestyrelsen om at stille endnu flere ledige familieboliger til rådighed til løsning af påtrængende boligsociale opgaver. Det står i almenboliglovens § 59, stk. 2. Aftalen kan dække op til 100 pct. af de ledige boliger i en afdeling, og kommunalbestyrelsen og boligorganisationen kan i forbindelse hermed aftale kriterier for, hvilke af boligorganisationens ledige boliger som stilles til rådighed for kommunalbestyrelsen, f.eks. boligernes størrelser, beliggenhed og husleje.

 

Fleksibel udlejning

For det tredje kan et boligselskab indgå aftale med kommunalbestyrelsen om såkaldt “fleksibel udlejning”. Ved fleksibel udlejning forstås en ordning, hvor boligselskaberne giver fortrinsret for bestemte typer af lejere, f.eks. lønmodtagere, der arbejder inden for kommunens område.

For det fjerde har lejerne bytteret. Hvis man opfylder kriterierne for bytteret i den almene lejelov, kan man bytte med en anden lejer. For nogle få lejere kan dette være en smutvej til at komme ind i det billige almene byggeri, hvis man er så heldig at finde en byttepartner.

 

Har ventet i 45 år

Dette sammensurium af regler vækker naturligvis vrede hos mange mennesker der i årevis har stået på venteliste

En af dem er Rolf Nielsen, der bor på Samsø, men gerne vil flytte tilbage til Hovedstadsområdet, hvor han kommer fra.

Han blev i 1973 af sin farmor skrevet op til en lejlighed i Frederiksberg Kommune i boligselskabet AAB (Arbejdernes Andelsboligforening). Han har snart været medlem af foreningen i 45 år og i den periode betalt flere tusinde kroner i gebyr for at stå på ventelisten.

I 2005 lod han sig skrive op til en lejlighed i AABs afdeling 39-Bjælkevangen. Dengang blev der sendt tilbud ud til 25 personer ad gangen, og den med lavest medlemsnummer fik lejligheden. Frem til 2010 modtog han tilbud på lejligheder, men alle sammen gik til andre ansøgere.

Efter 2010 fik han ikke flere tilbud og nu har han fået nok. Han har klaget til kommunen over den behandling, han har fået.

 

Klage

Rolf Nielsen skrev i en mail til kommunen:

Jeg … kan se at mere end 40 års medlemsskab og tålmodig venten på en bolig er nytteløst efter at Frederiksberg kommune har sørget for at kun 7,5 % af boligerne bliver tildelt dem som ikke opfylder de nye regler som Frederiksberg kommune har fået gennemført. Mere end 40 års medlemsskab er tabt ved, at Frederiksberg kommune har opstillet regler som hindrer medlemmerne i at opnå en bolig i deres egen boligforening.

Jeg bemærker, at der vil blive indgået en ny aftale med AAB og håber den aftale vil være mere rimelig overfor dem med mere end 40 års medlemsskab og tålmodig venten på en bolig. Jeg håber det er muligt at blive informeret omkring den nye aftale, da jeg agter at skrive til Folketingets Boligudvalg om at mit 45 år lange medlemsskab ikke tillægges betydning i Frederiksberg kommune. Jeg føler mig snydt og urimeligt behandlet af både Frederiksberg kommune og AAB. Medlemstanken er jo ikke meget værd når mere end 40 års medlemsskab ikke tillægges større betydning.

Jeg agter også at bringe spørgsmålet op i medierne, da alle skal vide hvor meget Frederiksberg kommune og AAB tillægger mere end 40 års medlemsskab, som parterne har ændret på uden at tage skyggen af hensyn til de medlemmer som dermed mistede muligheden for en bolig, som de i årevis tålmodigt har ventet på.

 

Kommunen vasker hænder

En kommunal jurist – Birgitte Garval – blev sat til at besvare Rolf Nielsens henvendelse:

I mail den 7. juni 2017 har du givet udtryk for utilfredshed med den aftale, som Boligforeningen AAB har indgået med Frederiksberg Kommune om fleksibel udlejning og kommunal anvisning af almene boliger.

Til belysning af baggrunden for aftalen sendes et link til de rammeaftale, som blev godkendt af Frederiksberg Kommunalbestyrelse på møde den 9. november 2015, hvor formålet med aftalen udførligt er beskrevet. Rammeaftalen er endvidere godkendt af repræsentantskabet for BL – Danmarks Almene Boliger, 1. kreds, den 29. oktober 2015.

De individuelle aftaler med de enkelte boligorganisationer, der udmønter rammeaftalen, er godkendt af boligorganisationernes beboerdemokratiske organer, og din dialog om, hvorvidt Boligforeningen AAB burde have indgået aftalen med Frederiksberg Kommune, må således foregå med Boligforeningen AAB.

Sådan fortsætter meningsudvekslingen mellem Rolf Nielsen og den kommunale jurist. Som det ofte sker bruger kommunerne det såkaldte beboerdemokrati til at vifte borgernes klage væk.

 

Slutsalve

Rolf Nielsen slutter af med denne kommentar til kommunens jurist:

Tak for dine kommentarer, men jeg må havde forklaret mig dårligt, såfremt man tror jeg vil rejse problemerne i de beboerdemokratiske organer. Deres indstilling til min plads i boligkøen kender jeg. Jeg mener, at det er dem, som har frataget mig min plads i boligforeningen som er ansvarlige for dette. Det er i strid med de betingelser, som jeg er indmeldt på, og som i årtier har været gældende, indtil kommunen sammen med boligforeningen inddrog min plads på ventelisten.

At jeg efter 45 år på ventelisten ikke kan få en bolig anser jeg for brud på den aftale som blev indgået ved indmeldelse i foreningen. Og det er min opfattelse at de skyldige er både kommunen og boligforeningen.

 

I to andre artikler her på hjemmesiden dokumenterer Lars Vestergaard, hvordan ventelistesystemet fungerer som en pengemaskine for de almene administrationsselskaber

Læs:

De almene ventelister gav 189 mio. i indtægter i 2016, men intet overblik over udbud og mangel på almene boliger. 

Opnoterings og venteliste-indtægter i de almene boligorganisationer.

Opnoterings og venteliste-indtægter i de almene boligorganisationer.

Af
Blad nr
29. august 2017
Almen udlejning

29. august 2017

Landbyggefondens statistikker viser at de store boligadministrationer tjener godt på de mange aktivt boligsøgende samt de mere passive, der har tegnet en ”bolig-forsikring” ved at lade sig opnotere til senere behov.

 

Af Lars Vestergaard

 

Venteliste-gebyrerne er blevet en betydelig indtægtskilde i Hovedstaden.

For de store selskaber er det blevet så fed en forretning, at de vil bevare de mange lister, og hindre en sammenlægning, som kunne give besparelser og overblik.

 

Årlig indtægt på ventelister

År – Antal boligorganisationer

og andel regnskaber indberettet

2016 – 717/1008 = 100 % (12.08.17)

189.425.430 kr.
2015 – 728 = 100 %

167.073.590 kr.
2014 – 742 = 99,8 %

153.781.321 kr.
2013 – 747 = 99,8 %

150.991.699 kr.
2012 – 780 = 99,8 %

148.767.678 kr.
2011 – 804 = 100 %

135.371.419 kr.
2010 – 581 = 100 %, kontinuitets-brud

94.722.580 kr.
2009 – 870 regnskaber = 100 %

95.996.940 kr.
2008 – 863 regnskaber = 100 %

97.228.446 kr.

 

De store selskabers indtægter på ventelisterne i mio kr

navn

område

 2012 2013 2014 2015 2016
KAB Hovedstaden 20,0 21,1 22,2 23,1 24,1
DAB, af 1942 s.m.b.a. Hele DK 6,6 7,5 8,3 10,1 23,9
Lejerbo Hele DK 7,7 8,6 7,8 14,5 15,8
Domea Hele DK 11,9 11,4 11,4 11,8 13,2
Boligforeningen AAB København+omegn 7,0 7,6 8,8 9,4 9,7
Boligkontoret Danmark Hele DK 6,2 6,9 6,6 7,0 7,8

fsb

 København+omegn 3,2 3,9 5,2 5,3 6,1

Boligselskabet Sjælland

 Midt+Vest-Sjælland 4,7 5,1 5,6 6,0 6,1

Boligforeningen 3B

 København+omegn 3,2 2,9 4,0 3,8 3,9

CIVICA, Højstrup Bolig & OAB

 Odense 2,1 2,4 3,2 3,8 3,5

Fællesadministrationen af 2009  FA09

 København+omegn 1,5 1,6 2,0 2,4 2,6

Randersbolig

 Randers 2,3 2,3 2,4

Boligforeningen VIBO

 København+omegn 2,7 2,8 2,4 1,6 2,3

Arbejdernes Andels Boligforen.

 Aarhus 2,6 2,2 2,1 2,3 2,3

BO-Vest Boligsam. på Vestegnen

 Kbh. Vestegnen 2,8 2,6 4,8 2,5 2,2

ALBOA, Aarhus

 Aarhus 1,7 1,8 1,8 1,9 1,9

Ventelisteindtægternes stigning i perioden 2008-2016

De almene ventelister gav 189 mio. i indtægter i 2016, men intet overblik over udbud og mangel på almene boliger.

Af
Blad nr
29. august 2017
Almen udlejning, Boligmangel

Selskabernes indtægter på boligsøgendes gebyrer stiger og stiger. KAB har mere end 100.000 opnoteringer i hovedstadsområdet. Samlet må der være ca. 1 million opnoteringer ud over landet.

29. august 2017

 

Af Lars Vestergaard

 

Overblikket over efterspørgslen, – mangelen, på almene boliger savnes, og i dele af landet bliver boligerne heller ikke bygget.

Gebyrerne skal opkræves, og efter reglerne dække omkostningerne til ventelisteadministration.

Reglen er udpræget elastisk, da nogle selskaber kan nøjes med 99 kr. årligt, mens andre kræver 250 eller 300 kr. for den samme ydelse: År efter år, at udsende et brev med indbetalingskort eller registrere indbetalingen via PBS, hvilket kun koster få kroner.

Naturligvis er der mere arbejde når, der efter mange års venten, udsendes tilbud om ledige boliger, men det kan digitaliseres. Hvis ventelisterne bliver samlet til større fælles portaler, kan der opnås store besparelser ved automatisering og mindre manuelt arbejde.

Desværre er indtægterne blevet for lukrative til at selskaberne selv tager initiativ til en rationalisering og effektivisering af ventelisterne. Det ville ellers være til gavn og glæde for de boligsøgende, foruden at fælles ventelister vil være det sikreste planlægningsgrundlag for kommunernes by og boligplanlægning.

 

Den omvendte verden!

Skulle nogen have glemt det, så er betaling for ventelister til private lejeboliger ulovlig dusør!

Det private erhvervsliv betaler for adresselister og kundedatabaser, men i den almene sektor skal kunderne betale for at stå i kø. Det er den omvendte verden. I sin selvforståelse er sektoren, nøjagtigt som i Østeuropa før murens fald, leverandør af en rationeret ydelse til en umættelig efterspørgsel. Behovet for markedsføring er ikke forstået.

Nogle selskaber har kun ganske korte ventelister. Andre har på samme tid både lange ventelister og ledige boliger. Det viser at opnoteringerne i et vist omfang er ”forsikringer” for fremtidige behov, snarere end et akut boligbehov. Vi har ikke tal på det, men fælles ventelister kunne vise forskellen på passive og aktive, akutte boligsøgende!

 

Overskud og mangel

Kommuner, der for nogle år siden insisterede på byggeri i landsbyerne i håb om at opretholde befolkningstallene, må se i øjnene at boligerne er og bliver tomme, og at kommunerne risikerer at skulle indfri garantierne for byggelånene, hvis husene skal sælges eller rives ned, fordi folk trods alt flytter fra land til by.

Århus og Hovedstadsområdet har derimod lange ventelister ikke mindst fordi København, Frederiksberg, Gentofte, Dragør og Vallensbæk i mange år har afvist at bygge de nødvendige almene boliger.

Ventelisterne kan være korte eller lange, det påvirker ikke det almene boligbyggeri. Gebyrerne går til løn i udlejningsafdelinger og boligadministrationer.

Det almene byggeri styres af kommunerne, som ikke har lyst til at betale den ”dummebøde” på 10 % af byggesummen til staten, som hedder grundkapital-indskudslån.

Kravet om grundkapital-indskud øges og sænkes af regering og folketing alt efter om man vil øge eller bremse beskæftigelsen i byggefagene. Resultatet er for lidt alment byggeri, når boligbehovene vokser.

 

Boligsøgning

Akut boligsøgende er henvist til det private boligmarked fx via www.Boliga.dk, som ud over praktisk taget alle ejer- & andels-boliger viser en del private og almene lejeboliger på www.lejnu.dk. Sommeren 2017 viser www.lejnu.dk 634 almene boliger og i alt 2.166 lejeboliger.

Søndagsavisens www.Boligportal.dk viser 863 ledige almene boliger, og i alt 8.400 lejeboliger af meget forskellig pris, kvalitet og beliggenhed.

Den landsdækkende portal http://www.danmarkbolig.dk/ er blevet forbedret. Den viser nu, dag for dag, samtlige landets 1500-1700 ledige almene boliger; men den er ikke en venteliste. Der henvises til de relevante selskaber og ventelister.

Desuden har de fleste kommuner social boliganvisning.

 

Løsning: Fælles ventelister

Unik.dk og EG.dk er 2 seriøse og altdominerende IT- leverandører til boligadministration i Danmark, som konkurrerer om at levere de bedste IT- systemer, så alle administrationer, uanset størrelse kan være effektive. Det skal vi være glade for. Tænk hvis der kun var en leverandør, som kunne hvile trygt på laurbærrene.

Unik.dk leverer til over 400 private og almene administrationer med over 500.000 lejemål.

EG.dk / EG Bolig leverer ligeledes systemer til administration af 500.000 boliger, heraf 366.000 almene boliger i 112 organisationer, herunder fælles venteliste-systemer til:

 

https://www.aarhusbolig.dk/ 45.973 almene boliger i Århus kommune med tilstødende områder.

Aarhusbolig har 118.250 boligsøgende, fordelt på 50.384 aktive og 67.866 passive.

Gebyr er 100 kr. årligt, men adgang til telefonisk hjælp og vejledning koster ekstra 100 kr. årligt.

https://www.boiaalborg.dk/ 20.000 almene boliger i 9 selskaber og 5 kommuner. Gebyr 200 kr.

http://www.boviborg.dk/ 8.300 boliger i 2 administrationer for 6 selskaber i 4 kommuner. Gebyr 250,- / 150,-. Imponerende små fraflytningsprocenter = meget stabile og tilfredse beboere.

http://www.syddanskbolig.dk/ 3.002 boliger i 3 selskaber i Sønderborg kommune. Årligt gebyr 200,-.

https://www.lejehuset.dk/ 9.801 boliger i 3 selskaber i 8 midt-vestjyske kommuner ff. Herning, Ikast. Gebyr 400,- dog kun 150,- ved ”E-tilbud”.

https://www.randersbolig.dk/ 8.500 boliger i 8 selskaber i 5 kommuner. Randers, Mariager, Hadsund, Djursland. Gebyr 200,-

 

Skræk og rædsel!

Samlet opnotering i Esbjerg koster 830,- årligt

http://www.esbjergbolig.dk/ fælles side, men 5-6 opnoteringer, 7 selskaber, 3 administrationer og 9.000 boliger i Esbjerg og Fanø. Opnoteringsgebyrer: ABE 200,- DAB Fremad, DAB B32, DAB Esbjerg alm. Boligselskab samlet 180,- Ungdomsbo 200,- Nybo 125,- ESB 125,- Studieboligesbjerg uden beregning.

 

Kaos i Hovedstaden      

Hovedstaden, med et areal som Horsens kommune, består af 17 små kommuner: København, Frederiksberg og Københavns amt. Ca. 160 almene selskaber med 166.292 almene boliger.

Flertallet hører under store administrationer med egne ventelister, men hvor mange ventelister, der er, er ikke lige til at gøre op.

Dermed giver ventelisterne intet overblik, hverken for boligsøgende eller kommunerne, men ekstreme gebyr-udgifter for hundrede tusinde boligsøgende.

 

Oversigt og markedsføring

Det eneste rigtige er sammenlægning og automatisering af ventelisterne i de større byområder på samme måde, som www.aarhusbolig.dk hvor samtlige kommunens almene boliger er i en venteliste, i stedet for tidligere 12 lister i 12 selskaber.

Den almene sektor er i sin selvforståelse leverandør af en rationeret ydelse til en umættelig efterspørgsel. Behovet for rationel markedsføring og samarbejde om fælles ventelister på internet, forstås uendeligt langsomt. Nogle vil ikke, med mindre kommunerne presser dem.

Effektiv markedsføring med enkel og gennemskuelig boligsøgning forudsætter at kommuner og Folketinget tage initiativ. Det kommer næppe fra selskaberne, og boligministeriet træffer ingen beslutninger.

 

Planlægningsgrundlag

Når ventelisterne samles for de større byområder, kan de give kommunernes byplanlæggere et solidt grundlag for hvad og hvor, der bør bygges alment, så efterspørgslen kan tilfredsstilles uden fejldispositioner.

Mulighederne udnyttes desværre langt fra, hvilket undrer, men Århus kommune har dog støttet den fælles venteliste www.aarhusbolig.dk ved at kræve tilslutning, som forudsætning for tilsagn til alment nybyggeri.

Alle andre større kommuner og byområder burde tilsvarende kræve tilslutning til fælles venteliste som forudsætning for tilsagn til nyt alment boligbyggeri.

 

Mulige forslag:

 

Kommunerne

Kommunerne kan med kommunalfuldmagten og deres sociale bolig-ansvar kræve at boligselskaberne tilslutter sig en fælles venteliste-portal, som forudsætning for støtte og tilsagn til nybyggeri.

 

Folketinget

Hvis Folketingets boligudvalg vil, kan ministeriet i en bekendtgørelse, lægge loft over indmeldelses- & venteliste-gebyrer i områder, hvor boligsøgende presses til at betale til flere ventelister, mens gebyrer til ventelister, der omfatter mindst 80-90 % af alle områdets almene boliger kan være omkostnings-dækkende.

Når manglende samarbejde betyder, at flere ventelister konkurrerer om de boligsøgendes penge, bør gebyret pr. liste være max. 50 kr.

Hvis selskaberne finder sammen om en fælles venteliste, bør gebyrerne sættes så indtægterne ikke overstiger dokumenterede omkostninger ved drift og administration af venteliste-portalen.

En ny bekendtgørelse fra ministeriet vil formentlig hurtigt kunne ændre formen for ventelister, fra mange uoverskuelige enkelte lister til få, der dækker de større sammenhængende byområder.

Med større sammenhængende byområder tænkes her eksempelvis på Trekantområdet ved Lillebælt og Fredericia, Fyn/Odense og omegn, Stor-Århus, Kbh.Frb.-Københavns Amt.

 

Landsretsdom gav lejer fra Randers fuldt medhold i skimmelsvampsag

Af
Blad nr
30. juni 2017
Privat udlejning

2. juli 2017

Udlejer fik af landsretten besked på at tilbagebetale al opkrævet husleje til lejer på grund af skimmelsvamp på stuevæg ud for udendørs nedløbsrør

 

Af Ole Kragelund

Vestre Landsret har den 21. Juni 2017 afsagt en dom, som uden tvivl vil blive brugt af lejere og deres advokater i fremtidige sager ved landets boligretter – især i sager om skimmelsvamp og sager om fugtskader eller andre fejl i lejeboligens ydermure.

Herunder gengives citater fra landsretsdommens afsluttende tekst, “Landsrettens begrundelse og resultat”. Dog er personnavne ændret til “lejer” og “udlejer” og der er indsat overskrifter.

 

Landsrettens begrundelse og resultat

Skimmelsvampen var koncentreret om en del af en væg i stuen. En undersøgelse af et tapetstykke fra denne væg, foretaget af Hussvamp Laboratoriet ApS, viste ifølge erklæring af 13. februar 2015 massiv vækst af skimmel med mange sporer.

Der var ifølge erklæringen desuden mange bakterier som tegn på, at konstruktionen var opfugtet, og en høj kim-belastning…. den høje kimbelastning i sig selv ville kunne medvirke til at fremkalde symptomer på indeklimasyge.

På ydermuren – netop på det sted, hvor der på den indvendige væg var skimmelsvamp – var der et nedløbsrør, som på et tidspunkt blev skiftet. Udlejeren havde ifølge taksator-rapport (fra udlejers forsikringsselskab) af 29. december 2014 anmeldt en fugtskade igennem en facademur som følge af et utæt nedløbsrør, og skaden skyldtes ifølge forsikringsselskabets besigtigelsesrapport et utæt udvendigt nedløbsrør.

Fugtteknikeren (fra udlejers forsikringsselskab, red.) har forklaret, at der det pågældende sted blev målt meget høje fugtighedstal, og at han fandt det påfaldende, at de høje tal blev målt netop det sted, hvor der på muren udenfor var et nedløbsrør. Han har endvidere forklaret, at han ikke kunne se andre årsager end et utæt nedløbsrør til, at så megen fugt kunne opstå.

 

Årsag til skimmelsvampen

Landsretten finder det ubetænkeligt at se bort fra, at skimmelsvampen skyldtes manglende udluftning, og det lægges i stedet til grund, at skimmelsvampen skyldtes fugt-indtrængning som følge af et utæt nedløbsrør – og dermed et forhold, som udlejer var ansvarlig for.

Udlejer foretog sig ikke noget effektivt for at afhjælpe problemerne, og da lejligheden som følge deraf måtte anses for uegnet til beboelse, var lejers ophævelse af lejemålet derfor berettiget.
…..
Ved vurderingen af, om lejers krav om tilbagebetaling af betalt husleje kan tages til følge, må der tages udgangspunkt i, at udlejer vidste eller i hvert fald burde have vidst, at den lejlighed, som selskabet lejede ud til lejer, uden effektiv afhjælpning af problemerne var uegnet til beboelse.

Selskabet har dermed udlejet en lejlighed, som ikke med rette kunne udlejes, og den betalte leje må derfor betegnes som en uberettiget berigelse, som selskabet bør fralægge sig.

Under disse omstændigheder, og uanset at lejer har boet i lejligheden i den pågældende periode, tager Landsretten også denne del af lejers krav til følge.

 

Dommens resultat

Udlejer skal til lejer betale 49.847,76 kr. med procesrente fra den 1. maj 2015.
Udlejer skal betale sagens omkostninger for begge retter til lejer med 63.542,86 kr.
Det idømte skal betales inden 14 dage.

 

Kommentar

For mig minder landsretsdommen – og den forudgående behandling af sagen ved Boligretten i Randers den 3. maj 2016 – om de aktuelle 2017-problemer med brandfarlige ydermure/”klimaskærme”.

Sammenligningen gælder i det mindste på dette ene punkt: hvem har det økonomiske ansvar – udlejer eller lejer?

I landsretsdommen er hovedpointen, at skimmelsvamp-angreb i et hjørne af boligen i det ca. 115 år gamle etagehus primært skyldtes, at regnvand var trængt ind gennem den tykke mur. På netop dette sted havde et gammelt udvendigt nedløbsrør været utæt, og her havde regnvandet over tid trængt ind i – og igennem – murværket og forårsaget fugtskader på stuevæggen.

Dermed var den indvendige skimmelsvamp i boligen primært udlejers ansvar – så landsretten sendte en regning på ca. 110.000 kr. til udlejer, incl. sagsomkostninger.

Personligt håber jeg, at boligministeriet og Folketingets boligudvalg vil tage denne landsretsdom med i betragtning, når de forhåbentlig snart vil præcisere lovgivningen og andre landsdækkende regler om brandfarlige “klimaskærme”/facader/ydermure i fler-etagers udlejnings-ejendomme?

 

Kilde

Dom afsagt af Vestre Landsrets 4. afdeling den 21. juni 2017. Lejer var under sagen repræsenteret af advokat Bjarne Overmark.

Hvorfor bliver de etniske minoriteter låst fast i det almene boligbyggeri?

Af
Blad nr
26. juni 2017
Almen udlejning, Boligpolitik

26 juni 2017

 

Vi bringer her en reaktion på det borgerlige folketingsflertals vedtagelse om at ”danskere ikke bør være i mindretal i boligområder i Danmark”

 

Af Niddal El-Jabri, MINO Danmark

I februar barslede Folketinget med en ny vedtagelsestekst, som blev kraftigt debatteret: ”Folketinget konstaterer med bekymring, at der i dag er områder i Danmark, hvor andelen af indvandrere og efterkommere fra ikke-vestlige lande er over 50 procent. Det er Folketingets opfattelse, at danskere ikke bør være i mindretal i boligområder i Danmark”.

Det skabte selvfølgelig stor debat. Det er kritisabelt, at Folketinget mener, at en høj andel af indvandrere og efterkommere uden videre forklaring kan vække bekymring ved deres blotte tilstedeværelse.

De Radikale rettede henvendelse til MINO Danmark og spurgte, hvordan selvsamme tekst skulle se ud, hvis vi skulle lave et forslag. Ydmyge og forstående overfor, at vi først påbegynder vores medlemskampagne til efteråret og ikke har et reelt bagland, takkede vi ja til udfordringen.

I processen blev vi kontaktet af Lendager Group, der inviterede os med på deres hold, som arbejder på at udvikle Høje-Taastrups strategi 2040 for socialt udsatte boligområder.

 

Ressourcestærke unge

Det gav os indsigt i, hvordan kommunerne arbejder med det samme spørgsmål. Vi lærte blandt andet, at et af kerneområderne er at tiltrække ressourcestærke borgere. Men kunne man i stedet have fokus på efterkommerne? 82 procent af efterkommerne fra ikke-vestlige lande er stadig ikke fyldt 25. De uddanner sig på niveau med deres majoritetsvenner, og såfremt de ikke diskrimineres på arbejdsmarkedet, vil man over de næste 15 år opleve, at det reelle skift fra ressourcesvag til ressourcestærk kan være at finde blandt de ressourcesvages børn.

Vores undersøgelse viste, at Folketinget burde bekymre sig om, at en større del af minoritetsborgerne føler sig utrygge om aftenen end deres majoritetsvenner. Vi fandt også ud af, at jo flere der bor i et lokalt område med minoritetsbaggrund, jo mindre er antallet af dømte beboere procentmæssigt.

 

Boligmangel

Vi lærte, at de vigtigste udfordringer for minoritetsborgere i socialt udsatte områder tager afsæt i:

– manglen på boliger i storbyerne, der er til at betale,

– diskrimination på det private lejeboligmarked,

– stigende priser på andelsboliger

– koncentrationen af det etniske mindretal i almennyttige boliger.

Til det anbefalede vi Folketinget at se på den engelske model: ‘Home To Buy Scheme’, lanceret i 2013. Modellen er designet til at hjælpe alle, der kan have svært ved at spare op til udbetalingen på en andels- eller ejerbolig. Derfor foreslog vi denne tekst som et alternativ:

”Folketinget konstaterer, at der i dag er områder i Danmark, hvor andelen af danske borgere med rødder i ikke-vestlige lande er over 50 procent. Dette tyder på, at der eksisterer en strukturel udfordring på boligområdet, der i højere grad rammer det etniske mindretals mulighed for at finde betalelige boliger. Det er Folketingets opfattelse, at dette bør imødekommes, således at den skæve udvikling på boligområdet ikke fastlåser mindretalsgrupper i en uhensigtsmæssig og skævvreden boligsituation gennem flere generationer”.

 

Hvad er MINO

MINO Danmark er en handletank, der arbejder for det dansk-etniske mindretals ligestilling og engagement i samfundet. Et af MINO’s mål er at opbygge viden og indsigt i minoriteters forhold. Desuden søger handletanken at lette samtalen mellem de etniske danskere og minoritetsborgerne. Målet er at engagere minoritetsborgerne som borgere i Danmark.