Artikler

Parallelsamfundsloven er blevet en menneskelig og økologisk katastrofe

Af Jakob Lindberg
Blad nr 97
29. marts 2023
Almen udlejning, , ,

Diskriminationen mod ”ikke-vestlige” beboere i omdannelsesområderne er det første skridt ud på den glidebane, der fører til etnisk og racemæssig forskelsbehandling

Af Jakob Lindberg

”Vi har i de ca. 6 måneder, vi har været her, fået styr på en del, men langt langt fra alt. Vores bolig ligner en byggeplads. Og vore finansielle reserver er blevet drænet. Vores liv er i ruiner. Af en komplet ligegyldig og grundløs beslutning. Det besvarer sikkert også dit spørgsmål om vi er faldet godt til. Vi savner vores gamle lejlighed, men hvor meget vi end måtte savne den, så kommer den aldrig tilbage..”

Sådan beskriver en tidligere beboer fra Bispehaven sin families situation, efter deres fraflytning, der er sket som følge af Aarhus Kommunes vedtagelse af helhedsplanen for afdeling Bispehaven under Østjysk Boligselskab.

I efteråret 2021 stemte beboerne nej til helhedsplanen, som vil betyde nedrivning af ca. 300 boliger i Bispehaven, som ligger i bydelen, Hasle i det nordlige Aarhus. På trods af beboernes afvisning godkendte byrådet helhedsplanen 1. marts 2023.

I foråret 2022 blev beboerne sagt op endnu før det lovmæssige grundlag for udførelsen af hele projektet var på plads. Blandt andet var der endnu ikke vedtaget en lokalplan, der gav boligselskabet ret til at nedrive de eksisterende boliger. Det skete først på et byrådsmøde i december 2021.

De fleste af de opsagte beboere rettede sig efter diktatet og flyttede.

Stil nedrivningerne i bero

De 1 februar 2023 kom sagen endnu engang på byrådets dagsorden. Enhedslisten havde stillet forslag om, at alle byrådets vedtagelse og påbud om nedrivninger i Gellerup og Bispehaven blev sat i bero. Begrundelsen var de eksisterende retssager mellem kommunen, boligselskabet, afdelingsbestyrelserne og beboerne om lovligheden af nedrivningerne:

Sag 1: Aarhus kommune er indstævnet i retten af beboere og afdelingsbestyrelse i både Gellerup og Bispehaven for med nedrivningerne at diskriminere mennesker og for ekspropriation af privat fælles ejendom.

Sag 2: Brabrand Boligforening har indstævnet de beboere i Gellerup, som har gjort indsigelse mod opsigelse af deres lejemål i de nedrivningsdømte boliger.

Sag 3: Ved Østre Landsret verserer en principiel sag vedrørende Mjølnerparken i København. Sagen drejer sig om hvorvidt begrebet ”ikke-vestlige beboere” lovligt kan anvendes som kriterie for opsigelse af beboere i et boligområde. Beboernes advokat har anført, at kriteriet indebærer etnisk diskrimination. Østre Landsret har derfor besluttet at bede EU domstolen udtale sig om, hvorvidt begrebet er foreneligt med menneskerettihedskonventionens forbud mod diskrimination.

Spøgelsesbyer

Enhedslistens ordfører, Solveig Munk skrev i sin motivation for forslaget:

¨Mange beboere er allerede flyttet fra de nedrivningsudpegede boligblokke i både Gellerup og Bispehaven. Blokkene står spøgelsesagtige med tømte boliger og enkelte barrikaderede vinduer.
Hærværk med utryghed for de tilbageblevne beboere bliver nemt følgen.
De boliger og flere andre boliger i området kan boligorganisationen ikke leje ud. Siden ”Ghettostemplingerne” og Byrådets beslutning om at Gellerups almene boliger ikke er attraktive, vil ingen af de for byrådet attraktive beboere bo her. De uattraktive hindres i at flytte ind grundet særlige udlejningsregler, vedtaget af byrådet.”

Resultatet har været masser af lejligheder, der ikke kunne udlejes. Som følge heraf er afdelingerne blevet påført store huslejetab, som skal betales af lejerne.

Enhedslisten foreslog, at de ledige boliger i både Bispehaven og Gellerup midlertidigt udlejes til flygtninge, f.eks. fra Ukraine. Kommunen har en forpligtelse til at begrænse tab og skal samtidig skaffe boliger til flygtninge.

Det er Enhedslistens opfattelse, at byrådet påføres et omfattende erstatningsansvar, ved ikke at stille nedrivningerne i bero indtil der foreligger endelige afgørelser i retssagerne.

Enhedslisten forslag blev nedstemt

Enhedslistens tre medlemmer af byrådet – Solveig Munk, Katrine Vinter Nielsen og Thure Hastrup – støttede forslaget.

De øvrige partier i byrådet – Socialdemokratiet, Socialistisk Folkeparti, Konservative, Radikale Venstre, Venstre og Nye Borgerlige stemte imod

Parallelsamfundsloven

Den beslutning, der henvises til i indledningen til denne artikel, er et resultat af Parallelsamfundsloven fra 2018, som tidligere gik under den antisemitiske betegnelse, Ghettoloven.

Denne lov tvinger en række boligselskaber til at omdanne deres boligområder, hvis disse boliger står på listen over de såkaldteomdannelsesområder. Omdannelsesområderne blev tidligere kaldt hårde ghettoområder, som var de mest belastede blandt de udsatte boligområder. Boligområder, der står på Omdannelseslisten kan blive tvunget til at nedrive hele boligblokke eller alternativt at sælge lejlighederne om ejerboliger.

Baggrunden for Parallelsamfundsloven var, at Løkke-regeringen, som var ved magten i 2018, havde set sig gal på de udsatte boligområder, fordi de havde:

  • for mange beboere af ikke-vestlig oprindelse
  • for mange fattige,
  • for mange arbejdsløse,
  • for mange kriminelle
  • for mange beboere uden erhvervsuddannelse.

De borgerlige partier fik følgeskab af Socialdemokratiet og SF. Sammen stemte dette kompakte flertal loven igennem. Kun Enhedslisten, Alternative og Radikale Venstre stemte imod. Den efterfølgende socialdemokratiske regering fortsatte bestræbelserne på at fjerne parallelsamfundene fra Danmarkskortet.

Kommentar

Parallelsamfundsloven vil for eftertiden komme til at stå som en skamstøtte over det kompakte flertal i Folketinget. Endnu har vi ikke set resultatet af denne udvikling. Men diskriminationen mod ”ikke-vestlige” beboere i omdannelsesområderne er det første skridt ud på den glidebane, der fører til etnisk og racemæssig forskelsbehandling.

Dertil kommer de skadelige konsekvenser, som Parallelsamfundsloven vil få for boligpolitikken. Nedrivningerne og salget af de almene boliger i omdannelsesområderne vil komme til at koste befolkningen hundreder af milliarder kroner – penge som statskassen skal hente ind igen i form af forøgede skatter eller besparelser på velfærden.

Måske vil EU-domstolen og andre internationale organer tvinge Danmark til at opgive Parallelsamfundsloven. Hvis det sker, kan det medføre en ny byge af retssager fra de borgere, der har tabt penge på grund af parallelsamfundspolitikken.

De økonomiske konsekvenser vil blive store, men de største skadevirkninger bliver politiske.

Hvis ikke vi ændrer kurs vil Danmark blive placeret i samme gruppe som en række udemokratiske regimer, som ingen herhjemme har lyst til at være i selskab med, f.eks.

  • Sydafrika før apartheidsystemets afskaffelse,
  • Israel med dets undertrykkelse af palestinenserne.
  • Kina med dets undertrykkelse af det muslimske mindretal

Kommune begår økonomisk misbrug

Af Lone Nestved
Blad nr 97
29. marts 2023
Almen udlejning, Demokrati,

Lejere bliver tvunget til at betale for udgifter, der ikke har noget med deres boliger at gøre

Af Lone Nestved

I årene efter kommunens sammenlægning af ældreboligerne viste det sig, at sammenlægningen førte til andre – uforudsete – problemer. I dag er konflikten mellem lejere og kommune gået i hårdknude.

Beboerdemokrati

Et af problemerne var, at de kommunale ledere tilsyneladende ikke havde gjort sig klart, at lejerne efter almenboligloven har ret til medindflydelse på driften af ejendommene. For eksempel skal der være afdelingsbestyrelse, der er valgt af beboerne, og denne bestyrelse har efter loven medindflydelse på, hvad huslejen skal bruges til.

For eksempel er det afdelingsbestyrelsen, der skal forelægge budgettet til godkendelse på afdelingsmødet. På afdelingsmødet har alle beboere adgang og stemmeret. Denne ret til at bestemme gælder også større arbejder i ejendommen som f.eks. forbedringer og vedligeholdelse. Det kræver blot, at beboerne godkender en husleje, der er høj nok til at betale for omkostningerne.

Afdelingsbestyrelsen og afdelingsmødet skal også godkende regnskabet. Det følger naturligt heraf, at afdelingsbestyrelsen skal have fuld regnskabsindsigt, og mulighed for at se ethvert bilag for udgifter, der betales af beboerne.

Før de kommunale boliger blev sammenlagt til én almen boligafdeling var der en naturlig samdrift mellem f.eks. plejehjemmene i kommunen og de boliger, der lå i nærheden. Så længe man ikke har udskilt boligerne til en særlig organisation, er det kommunekassen, der betaler alle udgifter. Men når man slår boligerne sammen til en organisatorisk enhed, så gælder der andre spilleregler.

Efter almenboligloven, er det beboerne i den almene afdeling, der skal betale alle de udgifter, der har med boligerne at gøre. Derfor skal der være vandtætte skotter mellem afdelingens penge og kommune kassen. Noget kunne tyde på, at kommunens ledelse ikke havde gjort sig dette klart, da man i 2007 besluttede sig til, at sammenlægge de kommunale ældreboliger til en almen boligafdeling.

Økonomiske misforhold

Flere år efter sammenlægningen opdagede den nuværende afdelingsbestyrelse nogle kritisable forhold. I afdelingens årsregnskaber havde der i gennem flere år været indregnet udgifter, der ikke lovligt kan indgå i boligafdelingens regnskaber.

Udgifterne vedrørte f.eks. institutionsarealer og lignende på de 2 kommunalt ejede plejecentre, der lå i tilknytning til den sammenlagte afdeling. Det var f.eks. udgifter til:

  • Vaskemaskiner
  • Opvaskemaskiner
  • Tørretumblere
  • Møbler
  • Markiser
  • Gardiner
  • Service til plejecentrene
  • TV-pakker til plejecentrene

Nægtet adgang til regnskabsbilag

Afdelingsbestyrelsen har i de seneste år, forgæves forsøgt at få adgang til regnskabsbilag.

Derudover har afdelingsbestyrelsen blandt andet bedt om, at de enkelte kreditforeningslån (Fra Kommunekredit) angives i regnskabet, i stedet for som nu, hvor alle lånene er sammenskrevet til et beløb i regnskabet. Det fremgår ikke af regnskabet hvilke lån afdelingen betaler til. Administrationsselskabet har nægtet at angive de enkelte kreditforeningslån i regnskabet, trods afdelingsbestyrelsens anmodning om dette.

En kommune må f.eks. ikke optage et lån, der har med plejehjemmene at gøre, og så lade lejerne i ældreboligerne betale ydelserne på lånet. Derfor var det helt berettiget, at afdelingsbestyrelsen krævede oplysninger om, hvad lånene var blevet brugt til.

Det er afdelingsbestyrelsen der skal godkende regnskaberne for boligafdelingen. Derfor har den nuværende bestyrelse nægtet at godkende regnskaber, hvor der ikke er givet adgang til regnskabsbilag. Det er også klart, at hvis afdelingsbestyrelsen påtaler fejl i regnskabet for boligafdelingen, så må kommunen rette disse fejl, før regnskabet kan godkendes.

Normalt behandles uenigheder af denne art ved en dialog mellem afdelingsbestyrelsen og den kommunale forvaltning. Men hvis de to parter ikke kan godkende regnskabet, så skal kommunalbestyrelsen behandle en sag om godkendelse af regnskabet.

Eksempel: Regnskabet for 2019

En godkendelse af regnskab 2019 blev behandlet på kommunalbestyrelsens dagsorden den 22. oktober 2020. Afdelingsbestyrelsen havde indsendt bestyrelsens indsigelspunkter. Resultatet blev, at kommunalbestyrelsen besluttede at afdelingens økonomi skulle undersøges nærmere.

Økonomiudvalget nægtede at efterkomme kommunalbestyrelsens beslutning. Den 23. marts 2021 besluttede økonomiudvalget, at tilsidesætte kommunalbestyrelsens beslutning fra 22. oktober 2020. Økonomiudvalget besluttede, at de økonomiske forhold ikke skulle undersøges.

De udgiftsposter, som afdelingsbestyrelsen havde gjort indsigelse over, indgik fortsat i regnskaberne, og dermed i lejernes husleje.

Efterfølgende er hverken regnskab 2020 og regnskab 2021 blevet behandlet i kommunalbestyrelsen, selvom afdelingsbestyrelsen ikke har kunnet godkende disse regnskaber.

I forbindelse med at afdelingsbestyrelsen forkastede begge regnskaber, har bestyrelsen beskrevet baggrunden for den manglende godkendelse.

Intet svar fra kommunen

Afdelingsbestyrelsen skrev den 5. september 2022 til kommunen, og opfordrede til at de alvorlige økonomiske fejl vil blive rettet. Intet skete fra kommunens side. Afdelingsbestyrelsen fik endda ikke et svar på bestyrelsens henvendelse. Kun en bekræftelse på at bestyrelsens henvendelse var blevet modtaget.

Afdelingens økonomiske midler bliver stadig anvendt til udgiftsposter, der ikke lovligt må indgå i regnskaberne. Dermed betaler lejerne stadig for udgifter til plejehjemmene, som intet har med boligerne at gøre.

Lone Nestved er medlem af bestyrelsen i Køge Lejerforening

Lejere i nedslidte ældreboliger betaler for en kommunal undladelsessynd

Af Lone Nestved
Blad nr
29. marts 2023
Ikke-kategoriseret,

Kommune undlod at efterkomme et påbud fra ministeriet om at foretage en korrekt regulering af lejen, da de kommunale ældreboliger blev slået sammen.

Af Lone Nestved

I 2007 besluttede en kommune på Sjælland at sammenlægge 12 kommunalt ejede bebyggelser med i alt 117 boliger til én almen afdeling, der fremover skulle administreres efter almenboligloven. Den ældste kommunale bebyggelse var fra 1972 og den nyeste bebyggelse var på tidspunktet for sammenlægningen ikke færdigbygget. Det skete først i 2010.

Samtidig besluttede kommunalbestyrelsen, at der ved genudlejning skulle ske en lejeudligning, således at kvadratmeterprisen for alle lejemål blev ens uanset boligernes beliggenhed, udstyr m.v.

Dette har medført, at de dårligste af ældreboligerne fra 1970-erne betaler den samme husleje, som moderne boliger opført i 2010. Dette oplever lejerne som klart urimeligt. Selv om lejeren i 70-er lejligheden har gamle og dårlige installationer skal vedkommende betale det samme pr kvadratmeter om lejeren i en lejlighed fra 2010. Begge steder er kvadratmeter-lejen 1105 kr. pr kvadratmeter.

Lejere klagede over lejefastsættelsen efter sammenlægningen

Nogle lejere i den sammenlagte afdeling henvendte sig til Ældresagen i København. Ældresagen anmodede ved brev af 19. april 2010 Socialministeriet om en principiel stillingtagen til den metode, som kommunen havde anvendt til lejefastsættelse i kommunale ældreboliger efter en sammenlægning af 12 afdelinger med ældreboliger.

I et brev af 19. april 2010 skrev Ældresagen følgende til Almenboligkontoret i Socialministeriet, , som her gengives i uddrag:

”(……) Kommunes Kommunalbestyrelse har den 11. oktober 2007 besluttet at sammenlægge de kommunalt ejede almene ældre- og plejeboliger til én boligafdeling, jfr. Brev til beboerne af 17. december 2007”

”(…..) Kommune har svaret ved brev af 24. marts 2010 (bilag), hvor der alene henvises til udtalelse af 18. december 2009 fra administratoren af boligerne. Heri bekræftes dels, at kvadratmeterlejen er den samme i alle boliger og dels, at der er store forskelle i lejlighedernes alder, beliggenhed og udstyr, og dermed naturligvis i deres indbyrdes brugsværdi”

Ministeriets svar

Socialministeriet besvarede den 28. maj 2010 Ældresagens brev

I Socialministeriets besvarelse indgik følgende udtalelser:

Socialministeriet kan oplyse, at det fremgår af lov om leje af almene boliger § 9, stk. 2, at lejen for en afdelings boliger skal fastsættes efter deres indbyrdes brugsværdi

… På tidspunktet for kommunalbestyrelsens beslutning var bekendtgørelse nr. 641 af 15. juni 2006 om drift af almene boliger m.v. gældende. Af bekendtgørelsens § 78, stk. 2, fremgår, at lejen ved sammenlægning af afdelinger skal tilpasses under hensyn til boligernes indbyrdes værdi over en årrække på højst 10 år

… Det følger af denne bekendtgørelse, at lejeforskelle, der skyldes forskellige kapitaludgifter i de tidligere afdelinger, dog kan opretholdes.

I brevets side 3, udtalte Socialministeriet følgende:

I afdelinger, hvor nogle lejligheder er indrettet senere end andre, eller hvor nogle af lejlighederne er moderniseret af afdelingen, skal fordelingen af den samlede leje ske på en sådan måde, at der ikke herved sker urimelige overførsler af udgiftsposter fra den ene gruppe lejligheder til den anden. Generelt bør man i disse tilfælde være opmærksom på, at medens moderniserede lejligheder normalt har en større brugsværdi end de øvrige lejligheder i afdelingen, der ikke er moderniseret, er dette ikke nødvendigvis tilfældet ved lejligheder, der er opført på et senere tidspunkt

Socialmisteriet udtalte til sidst i brevet:

Socialministeriet kan henholde sig til det i vejledningen anførte for så vidt angår de forskelle mellem boligerne, der skal udløse differentiering af lejen.

Kommunen foretog sig intet

Der blev aldrig gennemført nogen differentiering af lejen. Kommune foretog sig intet, selvom Socialministeriet i deres brev tydeliggjorde problemet med at fastsætte ens kvadratmeterpris, hvis boligerne ikke har den samme indbyrdes brugsværdi. I den sammenlagte afdeling, har boligerne ikke den samme indbyrdes brugsværdi.

I dag 16 år efter sker lejefastsættelsen stadig i modstrid med almenlejelovens § 9, stk. 2. Den lejeudligning, som Socialministeriet krævede i 2010, er ikke blevet gennemført.

Lone Nestved er medlem af bestyrelsen i Køge Lejerforening

Kommunalt misbrug fører til alt for høj leje for pensionister

Af Jakob Lindberg
Blad nr 97
29. marts 2023
Almen udlejning,

Almene lejere i kommunale ældreboliger betaler for høj leje. I disse to artikler beskriver forfatteren to problemer, der kan opstå, når en kommune beslutter at ældreboligerne skal slås sammen til én almen afdeling.

Det ene problem er, der ikke sker en regulering af lejen, således at lejen kommer i overensstemmelse med boligernes indbyrdes brugsværdi. Det andet problem er, at lejerne kan komme til at betale for udgifter, som ikke har noget med deres boliger at gøre.

Eksemplerne i de to artikler er autentiske. Men indtil videre har de berørte lejere valgt ikke at hænge kommunen ud med navn.

 

Vi mangler en plan B for klimaet

Af Jakob Lindberg
Blad nr 97
28. marts 2023
Boligpolitik, Miljø

Hvis vi skal komme i gennem de næste 50 år med de klimakatastrofer der vil indtræde, behøver vi først og fremmest handlekraft fra regering og folketinget.

Af Jakob Lindberg

Siden 1990 er CO2-udledningen fra de danske husholdninger faldet betydeligt – fra ca. 57 mio. tons CO2 i 1990 til 38 mio. tons i 2020. Især er forbruget af elektricitet, varme, vand og renovation faldet kraftigt, takket være udbygningen af den danske energiforsyning med vedvarende energi. I dag udgør dette forbrug 18 % af husholdningerne samlede udledning.

Det meste af dette forbrug har med vore boliger at gøre, men derudover er vores boligforbrug ikke nogen stor klimasynder. Kun 5 % af CO2-udledningen skyldes opførelse og vedligeholdelse af boligerne og nogenlunde den samme andel skyldes vores forbrug af elektronik og boligudstyr.

Da udviklingen inden for vedvarende energi og erstatningen af fyringsolie/gas med fjernvarme fortsætter i de kommende år, vil de CO2-udledninger, der har med boligerne at gøre, udgøre en stadig mindre del af CO2-udledningen i fremtiden. Inden for en overskuelig fremtid kan vi forvente, at det samlede boligforbrug vil udgøre mindre end 20% af de samlede udledninger.

Fortidens og fremtidens syndere

Tænketanken Concito vurderer, at vi i Danmark skal halvere vores udledninger af CO2 frem til 2030 i forhold til udledningerne i 2020, hvis Paris-aftalens klimamål skal holdes. Der er langt igen og meget kort tid til 2030. Befolkningens private udledninger er alene 6,5 tons pr indbygger og dertil kommer forbruget i hos staten og kommunerne og i erhvervslivet.

Regner vi det hele med, kommer vi op på 11 tons pr indbygger. Klimaeksperterne vurderer at vi på længere sigt (2050) skal ned på 2 tons CO2 pr indbygger, hvis vi skal undgå at klimaforandringerne løber løbsk. I så fald skal vi reducere vores forbrug med 9 tons pr indbygger. Det svarer til en reduktion på 82 %. Det bliver rigtig svært.

Transport og fødevarer

Tabellen her på siden viser, at føde- og drikkevarer og transport tilsammen udgør 19 mio. tons, hvilket svarer til 50 % af husholdningernes udledning. I disse to forbrugskategorier er der ikke sket noget fald af betydning i de sidste 10 år.

Vi har alle et ansvar, men nogen har mere, de skal rette op på end andre. Vi kan alle gøre noget for at nedsætte vores forbrug – spise mere bæredygtigt, rejse mindre osv. Det bør vi gøre. Men som mindre bemidlede lejere er det begrænset, hvor meget vi kan påvirke udviklingen. Det er afgørende, at regeringen og folketinget går forrest og tager de svære beslutninger som kun statsmagten kan gennemføre.

Spørgsmålet er, om vore ledere kan vise tilstrækkelig handlekraft. I mere end 30 år har vi været klar over, at Danmarks fødevareproduktion ikke var bæredygtig. Men hvad er der sket på området. Stort set intet. Danmarks husdyrproduktion er mega stor og bærer ansvaret for hovedparten af landbrugets CO2-udledninger. Er der gjort noget for at ændre på dette misforhold? Nej intet.

Regeringens ansvar

I mange år har klimabevægelserne foreslået, at der skulle indføres en CO2-afgift på landbrugets udledninger. Nu – omsider – er politikerne gået i gang med at diskutere, om det kunne være en god idé. Ja selvfølgelig. Det skulle bare være gjort for 20 år siden.

Men det blå flertal i Folketinget, som har regeret landet fra i 14 ud af de sidste 22 år, har opført sig som landbrugsorganisationernes nikkedukker. Hensynet til landbrugserhvervets interesser har være styrende for de borgerlige regeringer, hvad enten statsministeren hed Fogh eller Løkke.

Da Mette Frederiksens regering kom til magten i 2019 var der dog håb om at noget ville ske. Men ak. Socialdemokratiet turde ikke regere videre med de røde partier og de radikale. I stedet har man efter valget sidste år dannet regering med Lars Løkke og Jakob Ellemann. De er begge opdraget med troen på, at landbrugets interesser skal være styrende for, hvad der kan vedtages i Folketinget. Syltekrukken er endnu engang kommet i brug.

Stormfloder, tørke og havstigninger

Den globale opvarmning er et globalt problem. Vi har allerede udledt så meget CO2 til atmosfæren, at de negative virkninger, som stormfloder, tørke og havstigninger vil komme, selv om vi stoppede al udledning af CO2 i morgen. Vi kan desværre ikke stoppe den proces på kort sigt. Men jo hurtigere vi udfaser brugen af fossil energi (olie, kul og gas) jo nemmere bliver det at håndtere de negative følgevirkninger.

Hvor stiller denne udvikling lejerne? Lejerne hører til den fattigste del af befolkningen. Når klimaforandringerne for alvor sætter ind, vil det gå mest ud over de fattige.

Lad os tage et eksempel. Den bebyggelse, jeg bor i hedder Ringen og ligger i den nordlige del af Køge Kommune. Husene ligger meget lavt, da hele bydelen er opført på en strandeng. Allerede i dag kan vi mærke konsekvenserne af de stigende nedbørsmængder i Danmark, der er et resultat af klimaforandringerne.

Det betyder at det øverste lag af grundvand ligger 50 cm under jordoverfladen. Allerede i dag er flere lejligheder i bebyggelsen blevet fugtskadet af det stigende grundvand. Fortsætter denne udvikling kan hele Ringen og de omliggende parcelhuskvarterer blive truet af grundvandet. På længere sigt trues hele byen af det stigende havniveau i Køge Bugt

I øjeblikket forhandler vi med Landsbyggefonden om en helhedsplan, der blandt andet skal resultere i en forbedret afledning af regnvand, renovering af de fugtskadede boliger og meget andet. Planen vil formentlig vil koste mellem 50 og 100 mio. kr. at føre ud i livet. Takket være landsbyggefonden er der håb om, at pengene kan skaffes. De 134 beboere i Ringen har ingen mulighed for at betale et beløb i den størrelsesorden.

Plan B

Når vi taler om Køge Bugt må vi have gang i en offentlig debat om Klimaforandringernes Plan B. Vi ved, at de kommer en stigning i verdenshavene som følge af den globale opvarmning, men vi ved ikke om den bliver på 0,5 meter, 1 meter eller 2 meter, og vi ved ikke hvornår den kommer. Samtidig vil der komme flere katastrofehændelser i form af storme, kombineret med kraftigt regn.

I 1872 blev det østlige Danmark, Køge Bugtområdet, Møn Falster og Lolland ramt af den største stormflod i Danmarks historie.

Hvis noget lignende skulle ske igen vil det ikke kun være nogle få hundreder, der mister deres bolig. Så vil ofrene skulle tælles i titusinder, fordi Køge Bugt-området inklusive Købehavn har en befolkning, der nærmer sig 1 mio.

Lynetteholmen

Da Lars Løkke sidst var statsminister, fik han en lys idé. Han ville beskytte København mod havstigninger ved at opføre en kunstig ø nord for indsejlingen til Københavns havn. Den blev navngivet Lynetteholmen, og planen var, at man samtidig kunne skaffe plads til 40 tusinde nye beboere i København.

I dag ved vi, at Lynetteholmen aldrig kan beskytte København mod en stormflod. Kun hvis stormen kommer nordfra, kan Lynetteholmen være til gavn.

Kommer stormen østfra og sydfra vil Lynetteholmen ingen gavn gøre. Drop det projekt

Grundejerne skal selv betale

Sådan lyder beskeden, hvis man som grundejer gerne vil gøre noget for at beskytte sin ejendom mod en stormflod. Men princippet er forkert, når vi taler om miljøkatastrofer som dem, vi kan risikere at opleve i fremtiden. Stormfloder vil ramme tusinder af borgere på samme tid. ”Løs selv problemet” er et meningsløst svar til borgerne.

Vi skal forebygge problemerne. Bygge diger eller flytte byerne længere ind i landet eller noget helt tredje. Der skal findes kollektive løsninger. Betalingen skal ske over skatten. Og planlægningen skal i gang nu.

Fattige lejere kan blive fortroppen i den grønne omstilling

Af Jakob Lindberg
Blad nr 97
28. marts 2023
Boligbyggeri, Boligpolitik

Statsstøtten skal målrettes således, at den kommer derhen, hvor der er mest brug for den – til de fattigste i samfundet.

Af Jakob Lindberg

Man kan ikke bruge de samme penge 2 gange. Alligevel sker det. I mange år har alverdens nationer mødtes til klimakonferencer og blevet enige om, at at bremse udledning af kuldioxid (CO2) til atmosfæren. Man har været enige om at investere i vindmøller, solceller og anden bæredygtig teknologi. Alligevel viser det sig, at mange lande har gjort det stik modsatte.

De fleste stater er blevet ved med at yde tilskud til opførelse af kraftværker, der bruger fossil energi, f.eks. kulkraftværker. Derved er skatteydernes penge blevet brugt til at gøre klimaforandringerne endnu værre, end de var i forvejen. En fransk chefforhandler ved klimakonferencerne kom med et grotesk eksempel: I 2022 havde Frankrig brugt 14 mia. Euro – ca. 100 mia. kr.- på at støtte kulforbruget i Frankrig. På globalt plan er støtten til kul- og oliesektorerne langt større end støtten til den vedvarende energi.

Mange vil tænke, hvad kommer det os ved, hvad de gør i Frankrig. Herhjemme giver staten ikke støtte til den fossile energi. Jo det gør vi – blandt andet på boligområdet. Det sker mere indirekte, f.eks. via skattesystemet.

Nybyggeri giver højere CO2 udslip

Hver gang der opføres en ny bolig, får ejeren et indirekte tilskud fra staten. Det sker ved at ejeren kan trække renteudgifterne fra i skatten. Ejeren kan også trække renterne fra ved at renovere boligen. Men da det er meget dyrere at opføre en ny bolig end at renovere, så er tilskuddet tilsvarende dyrere ved nybyggeri end ved renovering

I en rapport fra firmaet Rambøll fra 2020 sammenlignede man to forskellige former for energirenovering. Den ene var at renovere eksisterende bygninger ved at isolere tag og ydervægge i bygningen. Den anden var at bygge nye boliger. Ved begge metoder kan man opfylde de officielle målsætninger til boligernes energiforbrug og dermed til at nedbringe CO2-udslippet. Sammenligningen viste, at det er billigere at renovere boligerne end at opføre en ny bolig (ca. 13.000 kr. pr. m2). Renovering kostede 5.000 kr./m2. Nybyggeri kostede 13. 000 kr./m2.

Samtidig var CO2-udledningerne markant lavere – ca 200 kg. CO2-ækvivalenter ved renovering mod 400 kg ved nybyggeri. Kombinerer vi de to tal bliver resultatet, at reduktionen i CO2-udledningen bliver 4,6 gange større ved at renovere end ved at bygge nyt.

Derfor burde regeringen lave skattesystemet om, eller også burde man på anden måde favorisere indsatsen med at renovere eller vedligeholde boligerne.

Tvinger almene boligselskaber til nedrivning

Man gør det modsatte. Man tvinger f.eks. de almene boligselskaber til at nedrive gode moderne boliger og man tvinger dem til at sælge lejelejlighederne som ejerlejligheder. Nedrivning medfører i sig selv et øget CO2-udslip, som kunne være undgået, hvis man havde fortsat med at vedligeholde og renovere lejlighederne.

Ulemper ved salg af boliger

Salg af almene boliger som ejerlejligheder bevirker også et øget CO2-udslip. Processen starter med, at lejeren opsiges. De opsagte lejere skal genhuses, med mindre, de skal være hjemløse. Nogle af dem finder midlertidige plads hos venner og bekendte eller de bor illegalt på campingpladser. I bedste fald har de penge nok til at flytte ind i det dyre nybyggeri, hvis de er så heldige, at noget sådant findes i den egn, de bor i. Nybyggeri medfører i sig selv et øget CO2-udslip, men også i den nye ejerlejlighed, vil der ske en stigning i CO2-udledningerne.

De fleste ejere vil i forbindelse med købet investere i boligen, f.eks. ved at installere et nyt køkken og bad. Materialerne til køkkenet og transporten af håndværkerne vil bevirke et øget CO2 udslip. Prisen herfor vil ejeren betale ved at optage et lån, og renterne af lånet kan ejeren trække fra i skat. Derved har statskassen medvirket til at forværre klimaforandringerne.

Dertil kommer, at selve flytningerne medfører større benzinforbrug. Dermed øges CO2-udledningen yderligere.

Kommentar. Kampen mod parallelsamfund

Nedrivning og salg af almene boliger sker som led i kampen mod parallelsamfund i de udsatte boligområder, som tidligere blev kaldt ”ghettoer”. I dette blad har vi ofte kritiseret parallelsamfundsloven for at være diskriminerende, fordi den fører til forskelsbehandling mellem hvide og brune borgere. Politikerne på den danske højrefløj elsker parallelsamfundsloven, fordi de drømmer om at slippe af med indvandrerne fra Asien, Mellemøsten og Afrika. Dansk Folkeparti fandt på at kalde loven for et ”paradigmeskifte”, som er et fint ord for racisme. Der er i sig selv oprørende og menneskefjendsk. Men loven er altså også skadelig i forhold til den grønne omstilling og det er endnu værre. Det kommer til at skade os alle sammen, når havstigningerne ender med at gøre kystområderne i Danmark ubeboelige.

En klog mand sagde engang: Fordommene er en ensrettet gade med stopforbud for forstanden.

Jeg er enig.

 

 

 

 

 

Vi mangler en plan B for klimaet

Af Jakob Lindberg
Blad nr 97
26. juni 2023
Ikke-kategoriseret

Hvis vi skal komme i gennem de næste 50 år med de klimakatastrofer der vil indtræde, behøver vi først og fremmest handlekraft fra regering og folketinget.

Af Jakob Lindberg

Siden 1990 er CO2-udledningen fra de danske husholdninger faldet betydeligt – fra ca. 57 mio. tons CO2 i 1990 til 38 mio. tons i 2020. Især er forbruget af elektricitet, varme, vand og renovation faldet kraftigt, takket være udbygningen af den danske energiforsyning med vedvarende energi. I dag udgør dette forbrug 18 % af husholdningerne samlede udledning.

Det meste af dette forbrug har med vore boliger at gøre, men derudover er vores boligforbrug ikke nogen stor klimasynder. Kun 5 % af CO2-udledningen skyldes opførelse og vedligeholdelse af boligerne og nogenlunde den samme andel skyldes vores forbrug af elektronik og boligudstyr.

Da udviklingen inden for vedvarende energi og erstatningen af fyringsolie/gas med fjernvarme fortsætter i de kommende år, vil de CO2-udledninger, der har med boligerne at gøre, udgøre en stadig mindre del af CO2-udledningen i fremtiden. Inden for en overskuelig fremtid kan vi forvente, at det samlede boligforbrug vil udgøre mindre end 20% af de samlede udledninger.

Fortidens og fremtidens syndere

Tænketanken Concito vurderer, at vi i Danmark skal halvere vores udledninger af CO2 frem til 2030 i forhold til udledningerne i 2020, hvis Paris-aftalens klimamål skal holdes. Der er langt igen og meget kort tid til 2030. Befolkningens private udledninger er alene 6,5 tons pr indbygger og dertil kommer forbruget i hos staten og kommunerne og i erhvervslivet.

Regner vi det hele med, kommer vi op på 11 tons pr indbygger. Klimaeksperterne vurderer at vi på længere sigt (2050) skal ned på 2 tons CO2 pr indbygger, hvis vi skal undgå at klimaforandringerne løber løbsk. I så fald skal vi reducere vores forbrug med 9 tons pr indbygger. Det svarer til en reduktion på 82 %. Det bliver rigtig svært.

Transport og fødevarer

Tabellen her på siden viser, at føde- og drikkevarer og transport tilsammen udgør 19 mio. tons, hvilket svarer til 50 % af husholdningernes udledning. I disse to forbrugskategorier er der ikke sket noget fald af betydning i de sidste 10 år.

Vi har alle et ansvar, men nogen har mere, de skal rette op på end andre. Vi kan alle gøre noget for at nedsætte vores forbrug – spise mere bæredygtigt, rejse mindre osv. Det bør vi gøre. Men som mindre bemidlede lejere er det begrænset, hvor meget vi kan påvirke udviklingen. Det er afgørende, at regeringen og folketinget går forrest og tager de svære beslutninger som kun statsmagten kan gennemføre.

Spørgsmålet er, om vore ledere kan vise tilstrækkelig handlekraft. I mere end 30 år har vi været klar over, at Danmarks fødevareproduktion ikke var bæredygtig. Men hvad er der sket på området. Stort set intet. Danmarks husdyrproduktion er mega stor og bærer ansvaret for hovedparten af landbrugets CO2-udledninger. Er der gjort noget for at ændre på dette misforhold? Nej intet.

Regeringens ansvar

I mange år har klimabevægelserne foreslået, at der skulle indføres en CO2-afgift på landbrugets udledninger. Nu – omsider – er politikerne gået i gang med at diskutere, om det kunne være en god idé. Ja selvfølgelig. Det skulle bare være gjort for 20 år siden.

Men det blå flertal i Folketinget, som har regeret landet fra i 14 ud af de sidste 22 år, har opført sig som landbrugsorganisationernes nikkedukker. Hensynet til landbrugserhvervets interesser har være styrende for de borgerlige regeringer, hvad enten statsministeren hed Fogh eller Løkke.

Da Mette Frederiksens regering kom til magten i 2019 var der dog håb om at noget ville ske. Men ak. Socialdemokratiet turde ikke regere videre med de røde partier og de radikale. I stedet har man efter valget sidste år dannet regering med Lars Løkke og Jakob Ellemann. De er begge opdraget med troen på, at landbrugets interesser skal være styrende for, hvad der kan vedtages i Folketinget. Syltekrukken er endnu engang kommet i brug.

Stormfloder, tørke og havstigninger

Den globale opvarmning er et globalt problem. Vi har allerede udledt så meget CO2 til atmosfæren, at de negative virkninger, som stormfloder, tørke og havstigninger vil komme, selv om vi stoppede al udledning af CO2 i morgen. Vi kan desværre ikke stoppe den proces på kort sigt. Men jo hurtigere vi udfaser brugen af fossil energi (olie, kul og gas) jo nemmere bliver det at håndtere de negative følgevirkninger.

Hvor stiller denne udvikling lejerne? Lejerne hører til den fattigste del af befolkningen. Når klimaforandringerne for alvor sætter ind, vil det gå mest ud over de fattige.

Lad os tage et eksempel. Den bebyggelse, jeg bor i hedder Ringen og ligger i den nordlige del af Køge Kommune. Husene ligger meget lavt, da hele bydelen er opført på en strandeng. Allerede i dag kan vi mærke konsekvenserne af de stigende nedbørsmængder i Danmark, der er et resultat af klimaforandringerne.

Det betyder at det øverste lag af grundvand ligger 50 cm under jordoverfladen. Allerede i dag er flere lejligheder i bebyggelsen blevet fugtskadet af det stigende grundvand. Fortsætter denne udvikling kan hele Ringen og de omliggende parcelhuskvarterer blive truet af grundvandet. På længere sigt trues hele byen af det stigende havniveau i Køge Bugt

I øjeblikket forhandler vi med Landsbyggefonden om en helhedsplan, der blandt andet skal resultere i en forbedret afledning af regnvand, renovering af de fugtskadede boliger og meget andet. Planen vil formentlig vil koste mellem 50 og 100 mio. kr. at føre ud i livet. Takket være landsbyggefonden er der håb om, at pengene kan skaffes. De 134 beboere i Ringen har ingen mulighed for at betale et beløb i den størrelsesorden.

Plan B

Når vi taler om Køge Bugt må vi have gang i en offentlig debat om Klimaforandringernes Plan B. Vi ved, at de kommer en stigning i verdenshavene som følge af den globale opvarmning, men vi ved ikke om den bliver på 0,5 meter, 1 meter eller 2 meter, og vi ved ikke hvornår den kommer. Samtidig vil der komme flere katastrofehændelser i form af storme, kombineret med kraftigt regn.

I 1872 blev det østlige Danmark, Køge Bugtområdet, Møn Falster og Lolland ramt af den største stormflod i Danmarks historie.

Hvis noget lignende skulle ske igen vil det ikke kun være nogle få hundreder, der mister deres bolig. Så vil ofrene skulle tælles i titusinder, fordi Køge Bugt-området inklusive Købehavn har en befolkning, der nærmer sig 1 mio.

Lynetteholmen

Da Lars Løkke sidst var statsminister, fik han en lys idé. Han ville beskytte København mod havstigninger ved at opføre en kunstig ø nord for indsejlingen til Københavns havn. Den blev navngivet Lynetteholmen, og planen var, at man samtidig kunne skaffe plads til 40 tusinde nye beboere i København.

I dag ved vi, at Lynetteholmen aldrig kan beskytte København mod en stormflod. Kun hvis stormen kommer nordfra, kan Lynetteholmen være til gavn.

Kommer stormen østfra og sydfra vil Lynetteholmen ingen gavn gøre. Drop det projekt

Grundejerne skal selv betale

Sådan lyder beskeden, hvis man som grundejer gerne vil gøre noget for at beskytte sin ejendom mod en stormflod. Men princippet er forkert, når vi taler om miljøkatastrofer som dem, vi kan risikere at opleve i fremtiden. Stormfloder vil ramme tusinder af borgere på samme tid. ”Løs selv problemet” er et meningsløst svar til borgerne.

Vi skal forebygge problemerne. Bygge diger eller flytte byerne længere ind i landet eller noget helt tredje. Der skal findes kollektive løsninger. Betalingen skal ske over skatten. Og planlægningen skal i gang nu.

En udlejer skal fortælle lejerne, hvis han taber en sag.

Af Jakob Lindberg
Blad nr 97
28. marts 2023
Privat udlejning, Retssystemet

For at styrke respekten for lov og ret, skal en udlejer underrette de øvrige lejere i ejendommen, hvis huslejenævnet eller boligretten træffer afgørelse i en sag, der giver den klagende lejer medhold

Af Jakob Lindberg

Reglen står i den nye lejelovs § 194, men fandtes også i den tidligere lov (§ 107 a). Reglen gælder ikke, hvis udlejeren har fået fuldt medhold.

Eksempel

En lejer, der betaler 8.000 kr.i leje om måneden, klager til huslejenævnet over lejens størrelse. Lejeren kræver lejen nedsat til 6.000 kr.om måneden. Udlejeren afviser at nedsætte lejen. Huslejenævnet når frem til, at lejen skal være 5.000 kr.om måneden. Lejeren har derfor fået delvis medhold, og udlejer har pligt til at orientere de øvrige lejere.

En kopi af afgørelsen skal vedlægges meddelelsen.

Pligten gælder ikke afgørelser om husordenssager, da sådanne sager ikke har direkte interesse for de øvrige lejere

Hvornår skal lejerne have meddelelsen?

Det skal ske 2 uger fra den dag, hvor afgørelsen er endelig. Udlejeren har en frist på 4 uger fra til at anke huslejenævnets afgørelse til boligretten. Først derefter er afgørelsen endelig. Meddelelsen skal altså være udsendt til de øvrige lejere senest 6 uger efter, at udlejer har modtaget huslejenævnets afgørelse. Hvis der er beboerrepræsentation i ejendommen, skal udlejer sende meddelelsen til beboerrepræsentationen. I ejendomme uden beboerrepræsentation, skal meddelsen udsendes til alle lejerne i ejendommen.

Straf

Overholder udlejer ikke denne pligt, kan han straffes med bøde eller fængsel i indtil 4 måneder.

Lejelovens ord

§ 194. Udlejeren skal inden for 2 uger fra den endelige afgørelse meddele det til beboerrepræsentationen, når der træffes afgørelser om boliglejeforhold, som giver en lejer helt eller delvist medhold og ikke angår husordenssager i den eller de ejendomme, som beboerrepræsentationen vedrører. I ejendomme, hvor der ikke findes en beboerrepræsentation, skal udlejeren inden for 2 uger fra den endelige afgørelse meddele det til samtlige lejere, når der træffes afgørelser om lejeforhold, som giver en lejer helt eller delvist medhold og ikke angår husordenssager i ejendommen.

Stk. 2. Meddelelsen skal gives skriftligt og indeholde oplysning om tvistens emne og afgørelsens resultat. Meddelelsen skal tillige indeholde kopi af den trufne afgørelse. Indeholder meddelelsen ikke disse oplysninger, er den ugyldig. De oplysninger, der er nævnt i 1. pkt., kan gives digitalt, herunder ved at gøre oplysningerne tilgængelige på en digital platform, når udlejeren har givet lejeren meddelelse herom.

Stk. 3. Overtrædelse af stk. 1 straffes med bøde eller fængsel indtil 4 måneder, medmindre højere straf er forskyldt efter anden lovgivning.

Stk. 4. Der kan pålægges selskaber m.v. (juridiske personer) strafansvar efter reglerne i straffelovens 5. kapitel.

 

Lejer fik nedsat lejen med 1.667. kr. om måneden

Af Jakob Lindberg
Blad nr 97
28. marts 2023
Lejenedsættelse, Privat udlejning,

Boligretten besluttede, at lejen i et småhus skulle nedsættes ved sammenligning med andre lejemål fra samme byggeperiode, hvor der fandtes omkostningsbestemt leje.

Af Jakob Lindberg

Sætningen ovenfor lyder som en selvfølgelighed. Men det er det ikke. I mange kommuner overholdes dette princip ikke, selv om det står i loven. Det skyldes først og fremmest lejernes uvidenhed. Mange ved ikke, hvad omkostningsbestemt leje er. Derfor betaler de ofte dobbelt så meget i husleje, som de skulle efter lejeloven. Hvad der er endnu værre: Huslejenævnene, som behandler klagesager fra lejere, fortolker loven forkert og godkender af og til en alt for høj leje. Derom handler denne sag.

Gammel lejlighed til 9.000 om måneden

Et ungt par havde lejet en lejlighed i Nørre Boulevard oven på en slikbutik i Køge. Det var en stor lejlighed – 110 m2 ifølge lejekontrakten, mens der i BBR-registret stod 121 m2. Lejligheden var dårligt vedligeholdt, og præget af den tid den var bygget i, 1937. Lejen var 9.000 kr. om måneden. Den månedlige leje var fastsat inklusive varme, hvilket er ulovligt.

Lejerne fik bistand i Køge Lejerforening, som indbragte sagen for huslejenævnet med påstand om, at lejen skulle nedsættes til 6.000 kr. om måneden eksklusive varme. Dette svarede til 655 kr./kvadratmeter, hvis lejligheden var 110 kvadratmeter og 595 kr./kvadratmeter hvis lejligheden var 121 kvadratmeter.

Huslejenævnet

Lejerne fik delvis medhold i huslejenævnet, som nedsatte lejen fra 9.000 kr. om måneden til 8.319 kr om måneden ud fra en lejlighedsstørrelse på 121 kvadratmeter. Huslejenævnet flertal havde fastsat lejen ud fra en sammenligning med 3 ejendomme, hvor der var omkostningsbestemt husleje. Den ene var en ejendom, fra 1960-erne, hvor lejen var maks. 600 kr./kvadratmeter. De to andre ejendomme var fra 1990-erne, hvor lejen var over 1.100 -1.200 kr./kvadratmeter.

Lejerrepræsentanten kunne ikke acceptere flertallets afgørelse og stemte for, at lejen skulle fastsættes ved udarbejdelse af et såkaldt skyggebudget, da to af de ejendomme, som flertallet havde sammenlignet med ikke kunne bruges. Der var tale om atypiske ejendomme, med en helt anden afkastberegning end den, der gælder ejendomme fra 1930-erne

Boligretten

Det var lejerne ikke tilfredse med og de ankede sagen til boligretten. Her krævede lejernes advokat lejen nedsat til 4.385 kr. om måneden svarende til 500 kr./kvadratmeter. Dette niveau svarede stort set det niveau, der var gældende i fire ejendomme, hvor det var lykkedes Køge Lejerforening at indhente oplysninger. Det var blandt andet Køge Kommunes boliger i centrum, der alle var opført før 2. verdenskrig, ligesom det unge pars lejlighed.

Kommunen overholder boligreguleringsloven til punkt og prikke. En af ejendommene lå tæt på det unge pars lejlighed og her var tallene for 2019 følgende:

Allégade

Kr./kvadratmeter

Budgetleje

311

Vedligeholdelse

195

I alt

506

Forbedringstillæg

342

I alt inkl. forbedring

848

Lejen i alt var 848 kr. pr m2, inklusive forbedringer, som var usædvanligt høje i denne kommunale ejendom, hvor lejlighederne var udlejet til pensionister. Samtidig var vedligeholdelsen tip-top og de var løbende moderniserede – på et langt højere niveau end i de unges lejlighed. Det var derfor de 506 kr., som huslejenævnet burde have lagt til grund. Praksis er at man ser bort fra moderniseringerne i sammenligningslejemålene og i stedet ansætter værdien af forbedringerne i det omtvistede lejemål ved en konkret vurdering. Havde huslejenævnet gjort det, ville kvadratmeterlejen næppe være komme op over 600 kr. pr kvadratmeter.

Men den største fejl, Huslejenævnet begik var at inddrage de to ejendomme fra 90-erne i sammenligningen.

Lejernes advokat fremlagde nogle meget illustrative beregninger, der viste, hvorfor der er så stor forskel på gamle ejendomme fra før 1964 og nyere ejendomme fra 1990-erne. Det skyldes, at afkastet er meget større i nye end i gamle ejendomme

Allégade (1902)

Skt. Gertruds Torv (1992)

Afkast (udlejerens profit)

77.764

10.762.489

Budgetleje i alt

469.505

11.859.408

Afkast i % af budgetleje

16,56 %

90,75 %

Det ses, at afkastet i en gammel ejendom kun udgør ca. 17% af budgetlejen, mens det i nyere ejendomme udgør omkring 90 %. Grunden til denne store forskel i afkastet skyldes lovgivningen. I ejendomme opført før 1964 beregnes afkastet som 7 % af ejendommens værdi ved den 15. almindelige vurdering i 1973. I nyere ejendomme beregnes afkastet ud fra de konkrete omkostninger ved byggeriets opførelse.

Dette gør en stor forskel, dels fordi opførelsesomkostningerne var meget større i ejendomme fra 90-erne end i de ældre ejendomme, dels fordi rentniveauet var meget højere end 7 % i 1990-erne.

Det var derfor misvisende, at huslejenævnet overhovedet inddrog de nyere ejendomme i sammenligningen, når de skulle fastsætte huslejen for de unges lejemål, der var fra 1937.

Uenige dommere

To dommere gav lejerne medhold. De fastsatte lejen til 7.333 kr. om måneden. Lejen blev derfor nedsat med 1.667 kr. om måneden. Dette svarer til en årlig leje på 88.000 kr. eller 800 kr. pr kvadratmeter, hvis lejligheden var 110 kvadratmeter

En dommer ville fastsætte lejen til 600 kr. pr kvadratmeter

Lejerne skal derfor have refunderet for meget betalt leje for 25,5 måneder eller i alt 44.175,50 kr.

Anke

Selv om flertallets lejefastsættelse efter min mening var for høj, når man tager lejlighedens kvalitet i betragtning, besluttede lejerne at acceptere resultatet.

Udlejeren har nemlig anket dommen til Østre Landsret med påstand om at lejen skal beregnes ud fra 121 m2 i stedet for 110 m2. Desværre for lejerne fik de ikke en endelig afgørelse på sagen. .

Men for andre lejere i Køge og mange andre kommuner var det et godt resultat. Udlejeren har ikke har anket boligrettens fortolkning af hvilke ejendomme der kan bruges som sammenligningslejemål. Derfor er det nu slået fast, at lejen i småhuse skal fastsættes ved sammenligning med ejendomme af samme alder. Dette princip kan få stor betydning for alle lejere, der bor i småhuse.

Lejernes advokat var Morten Tarp

Boligpolitiske bomber

Af Bjarne Riisgaard
Blad nr 97
28. marts 2023
Boligpolitik, Privat udlejning

Inflationens himmelflugt og liberaliseringen af lejeboligmarkedet har lagt en bombe under den sociale stabilitet i storbyerne.

 

Af Bjarne Riisgaard

Med det boligpolitiske ”septemberindgreb” sidste år, fik folketinget i sidste øjeblik demonteret en social bombe, men det var en akutløsning, der satte spotlys på et dybere problem med de sidste 25 års deregulering af det private udlejningsmarked.

Indtil midten af 1990`erne var omkostningsbestemte lejemål det mest almindelige på lejemarkedet udenfor den almene boligsektor. De sikrede et udbud af små billige boliger, der kunne opfange den stigende tilflytning til storbyerne fra ”prekariatet” – Dvs. lavindkomstgrupper med usikker jobsituation og dårlig privatøkonomi.

Prekariatet

”Prekariat”- betegnelsen blev oprindeligt introduceret af den britiske økonom Guy Standing, som beskrivelse af en ny socialgruppe, der gradvist vokser frem i de moderne postindustrielle samfund: I takt med den teknologiske udvikling ændres industristrukturen; andelen af ufaglærte eller kortvarige og lavtlønnede job i servicesektoren øges, på bekostning af mere traditionelle job på arbejdsmarkedet, og dermed skifter hele samfundet karakter. Som nutidens version af fortidens daglejere udgør dette prekariat også en stigende andel af storbyernes befolkning. For den gruppe er den almene boligsektor for dyr og ejerboligmarkedet slet ikke relevant. De små lejligheder i de ældre ejendomme var den løsning der passede til deres behov, og udbuddet fungerede dermed som social sikkerhedsventil.

Siden 90´erne er der imidlertid foregået en liberalisering på lejemarkedet, som gradvist har elimineret den type lejemål. Effekten var i starten moderat, fordi størstedelen af lejeboligmassen i storbyerne ejes af pensionskasserne, der indtil finanskrisen i 2008 primært så boligejendommenes rolle som et stabiliserende element i porteføljen, analogt med f.eks. statsobligationer, og med et tilsvarende sekundært krav til afkast. Det ændrede sig med den finansielle krise, fordi liberaliseringen på lejeboligmarkedet havde medført at afkastet på storbyejendommene kunne vokse, hvorimod de traditionelle værdipapirinvesteringer blev mere usikre efter krakket i 2008.

Modernisering

Derefter har især pensionskasserne i stor stil spekuleret i at renovere omkostningsregulerede boliglejemål efter den nu forhenværende Boligreguleringslov § 5 stk. 1, så de i stedet blev til ”moderniserede” og dermed markedsregulerede lejemål efter lovens § 5 stk. 2. ”Modernisering” som alternativ til vedligehold af de små lejligheder blev et investeringsredskab der kunne give fordoblede huslejer, og afkast der kunne blive bedre end de traditionelle værdipapirafkast. Ofte som ”greenwashing”, hvor renoveringerne markedsføres som klimavenlige, men altid med det resultat, at omkostningsregulerede lejemål bliver til mere lukrative markedsregulerede ditto.

Konsekvensen er blevet et privat lejeboligmarked hvor nybyggeri og ”moderniserede” lejemål har overtaget det meste af udbuddet i storbyerne. Alternativerne er enten ejerboliger eller dyre almene boliger, der er utilgængelige for tilflyttere med dårlig økonomi og ingen tilknytning til boligselskaberne. Sideløbende er indholdet af ”markedsregulering” blevet løsere. Det betyder i stigende grad også automatisk huslejestigning efter nettoprisindekset, som supplement til lejeforhøjelser med henvisning til generelle værdistigninger på boligmarkedet.

Udviklingen har dels udelukket prekariatet og andre lavindkomstgrupper som f.eks. folkepensionister fra en prismæssigt overkommelig bolig, og dels skabt en privatøkonomisk ustabil boligsituation for den lidt bedrestillede middelklasse der stadig bor til leje. Kombinationen af deregulerede markedskræfter, og pensionskasser med en mere hæmningsløst asocial strategi for ejendomsinvesteringer, har skabt en sprængfarlig social bombe.

Inflation

Det er blevet sat på spidsen af den accelererende inflation. Det lille privilegerede mindretal af lejere der stadig sidder i et omkostningsreguleret lejemål, har boligmæssigt kunnet holde sig oven vande. Derimod ser det værre ud for de relativt nye lejere i de markedsregulerede lejemål. Især dem med lejemål reguleret efter nettoprisindekset. Indtil Folketingets hasteindgreb i september 2022 stod den gruppe i akut risiko for at blive sat på gaden med kort varsel på grund af indeksets himmelflugt, og endnu flere med lidt mindre usikre markedsregulerede lejeaftaler risikerede stadig at skulle træde vande på ubestemt tid, uden udsigt til snarlig redning.

”Septemberindgrebet” fra 2022 var en redningskrans, som midlertidigt stabiliserede situationen, men det er et tidsbegrænset lovindgreb med kortvarig effekt. Lovindgrebet begrænser stigningen til 4 procent, og udløber til januar 2024. Det vil sige, at om ca. trekvart år kan indekslejeforhøjelserne slå igennem med fuld kraft, hvorefter krisen igen bliver akut…

Dermed har den aktuelle Inflation med dramatisk effekt afsløret hvor farlig kombinationen af et dereguleret lejeboligmarked og store asociale pensionskasser er: Det er en giftig cocktail, der kan blive fatal for samfundets stabilitet.