Artikler

Flertallet i Randers Byråd begik magtmisbrug, da de fjernede 3 udvalgsformænd fra deres poster

Af Mads Bloch Kristensen
Blad nr 82
3. maj 2018
Lovgivning,

3 maj 2018

Randers har en særstilling i dansk kommunalpolitik. Det er den eneste kommune, hvor lejerne er repræsenteret ved deres egen liste, Beboerlisten. Listen har i mange år været repræsenteret i Randers Byråd af Bjarne Overmark, der er næstformand i Randers Lejerforening. Beboerlisten ejes af Randers Lejerforening, som er Danmarks mest aktive lejerforening. På grund af Beboerlistens skarpe profil, har der været et meget aktivt debatklima, og fronterne har været trukket skarpt op i debatten om blandt andet skolelukninger i kommunen.

Især har Beboerlisten og en anden lokalliste, Velfærdslisten været i skarp opposition til det dominerende borgerlige parti, Venstre, som har haft borgmesterposten. Det er denne politiske konflikt, der endte som en retssag.

Ved en opsigtsvækkende dom den 5. april 2018 blev Randers Byråd dømt i en sag anlagt af tre byrådsmedlemmer,  Bjarne Overmark fra Beboerlisten, Kasper Fuhr Christensen fra Velfærdslisten og  Daniel Madié fra De Konservative. De tre byrådsmedlemmer var formænd for henholdsvis børne- og skoleudvalget, socialudvalget og erhvervs- og landdistriktsudvalget.

De tre byrådsmedlemmer nedlagde påstand om, at de var blevet offer for en politisk udrensning. Formålet med den ændring af udvalgsstrukturen der blev vedtaget den 22. juni 2015, og som førte til at de blev afsat som formænd, var at straffe dem for deres meninger og lovlige politiske handlinger.

Randers Kommune nedlagde påstand om frifindelse og anførte, at styrelsesvedtægten blev ændret for at opnå en mere hensigtsmæssig udvalgsstruktur.

Dommen gav de tre byrådsmedlemmer fuldstændig medhold og slog fast, at de tre udvalgsformænd ved en beslutning  var blevet afsat fra deres poster ved en ulovlig beslutning.

Nedenfor bringer vi en artikel fra martsnummeret af Lejer i Randers, skrevet af Mads Bloch Kristensen forud for domsafsigelsen.

I slutningen af artiklen bringer vi dommernes begrundelse for at give det tre byrådsmedlemmer medhold.

 

 

Var det en politisk udrensning?

Af Mads Bloch Kristensen

Var det dårlige udvalgstrukturer eller politisk udrensning, da et flertal i Randers Byråd besluttede at lave om på kommunens stående udvalg midt i en valgperiode?

De tre afsatte udvalgsformænd, Bjarne Overmark (Beboerlisten), Kasper Fuhr Christensen (Velfærdslisten) og Daniel Madié (Konservative), som har valgt at sagsøge Randers Kommune, fordi de mener, der var tale om en ulovlig og usaglig omkonstituering midt i en valgperiode.

Randers Kommune fastholder, at det var saglige grunde, der tillod byrådsflertallet at vedtage ny styrelsesvedtægt den 22. juni 2015, som samtidig igangsatte en omkonstituering, der kostede de tre udvalgsformænd deres poster.

 

Udløber af skoleforhandlinger

De tre afsatte formænd mener, at sagen tog sin start, da borgmester Claus Omann (V) kaldte sine konstitueringspartnere ind til forhandlinger om en ny skolestruktur i Randers Kommune.

Her meddelte både Velfærdslisten, Beboerlisten og Radikale Venstre, at de ikke ville deltage i forhandlingerne, som ville betyde lukning af flere lokale folkeskoler.

Både Konservative og SF deltog på møderne, men endte med at forlade forhandlingerne, mens Venstre og Dansk Folkeparti gennemførte aftalen om den nye skolestruktur sammen med Socialdemokratiet.

Forløbet omkring skolelukningerne blev hurtigt betændt, og Konservatives byrådsmedlem, Daniel Madié, endte med at forlade forhandlingerne, blandt andet fordi forhandlingskredsen tilbageholdt dokumenter for byrådets mindretal bestående af Radikale, Velfærdslisten og Beboerlisten, på trods af de små partiers adskillige anmodninger om sagsindsigt i forhandlingerne.

På møderne blev de forhandlende medlemmer af byrådet introduceret for både power point-præsentationer og beregninger fra Ernest & Young, som enten blev vist på en skærm eller efterfølgende indsamlet igen.

I forvaltningens øjne var der på den måde ikke udleveret materiale, som var omfattet af sagsindsigten. Den praksis blev senere rettet af Social- og Indenrigsministeriet, som skrev en 35 sider lang vejledning, der indskærpede forvaltningens pligt til at sikre tilgængelig information for alle byrådsmedlemmer, som ønsker sagsindsigt.

Åben krig i byrådet

Retorikken fra de små partier blev skærpet under omstændighederne, og gruppeledere fra både DF og V kritiserede især de små liste-partier for at bruge usagligt sprog i debatten mod de politiske modstandere i skoleforligskredsen.

Dansk Folkeparti og Venstre opfordrede både Kasper Fuhr og Bjarne Overmark til at forlade deres udvalgsformandsposter i hhv. Socialudvalget og Børne- og Skoleudvalget.

Men de to udvalgsformænd ville ikke frivilligt forlade deres poster, og det fik i oktober 2014 Dansk Folkepartis Morten Grosbøl til at kontakte Statsforvaltningen på partiets vegne.

Han ville vide, om det var muligt at foretage en omkonstituering under en byrådsperiode. Grosbøl bad om eksempler på lovgrundlag og kommuner, som havde gjort det muligt.

– Jeg mente, at de slet ikke var værdige til at sidde i byrådet, sagde Morten Grosbøl i retten med henvisning til Kasper Fuhr og Bjarne Overmark.

Socialdemokraterne ville imidlertid ikke være med til at vælge nye formænd i de stående udvalg, og planerne blev derfor skrinlagt, fordi der ikke kunne mønstres et flertal i udvalgene udenom S.

Partihoppere gjorde udslaget

Men da to socialdemokrater, Susanne Ringe Sørensen og Ole Skiffard, i maj 2015 hoppede over til Venstre, blev det startskuddet til at genoptage diskussionerne om udvalgsformandsposterne.

Det nye byrådsflertal, bestående af Venstre og Dansk Folkeparti igangsatte straks en ændring af styringsvedtægterne i udvalgene, som ville tillade en omkonstituering.

Den nye konstituering fjernede både Bjarne Overmark og Kasper Fuhr som udvalgsformænd, men også Daniel Madié måtte se sin formandspost gå til anden side.

Daniel Madié ser sin egen omkonstituering som en hævnaktion for, at han støttede de små partier i skolestruktur-sagen og talte åbent om det lukkede forløb.

– Det er ikke noget, jeg tror, det er noget, jeg ved, sagde Daniel Madié til de tre dommere i byretten.

Ændringer opfundet til lejligheden

Hverken kommunens forvaltning eller politikerne fra det daværende byrådsflertal lægger skjul på, at et af formålene med omkonstitueringen var at genetablere tillid i byrådet ved at vælge nye formænd til de berørte udvalg.

Men det primære formål var ifølge tidligere borgmester Claus Omann og forvaltningens embedsmænd at ændre udvalgenes problematiske strukturer.

Overfor Retten i Randers forklarede socialdemokraternes Mikael Mouritsen, som sad i Børne- og Skoleudvalget med Bjarne Overmark, at han ikke havde hørt om nogen uhensigtsmæssigheder i udvalgsarbejdet.

– Det var noget, man for mig at se, opfandt til lejligheden. Man lavede ændringen, fordi man gerne ville af med formændene.

Hans opfattelse blev bakket op af vidneudsagn fra radikales Mogens Nyholm, som heller ikke havde hørt om problemer med udvalgene, men derimod havde fået adskillige henvendelser fra de partier, der ville af med formændene.

– Der var ingen tvivl om, at nogen skulle fjernes. Det handlede ikke om en ny udvalgsstruktur. Vi snakkede om personer 95 procent af tiden.

Dommerne voterer

Retten i Randers havde sidste dag med advokaternes procedurer torsdag den 8. februar og dommen blev afsagt den 5. april 2018

 

Sagens udfald

Uddrag af pressemeddelelse fra Retten i Randers

Med dommerstemerne 2 mod 1 fik de tre byrådsmedlemmer fuldt medhold i sagen. Rettens flertal fastslog, at ændringen i kommunens styrelsesvedtægt efter en samlet vurdering af sagens omstændigheder var begrundet i uvedkommende hensyn, og at ændringen dermed var ugyldig.

Der blev bl.a. lagt vægt på, at det af en visionsplan ”Randers i fremdrift”, der blev offentliggjort forud for ændringen af styrelsesvedtægten, fremgik som et centralt punkt, at et flertal i byrådet ønskede at foretage en omkonstituering af udvalgene med det formål at besætte sagsøgernes udvalgsformandsposter med personer, der var enige i hovedtrækkene i den førte politik, og som accepterede flertallets beslutninger.

I en samtidig udsendt pressemeddelelse var det om baggrunden for ønsket videre anført, at de grupper, som udvalgsformændene repræsenterede, havde valgt at modarbejde flertallets beslutninger og stå uden for indflydelse. I tiden både før og efter offentliggørelsen af ”Randers i fremdrift” gav fremtrædende repræsentanter for byrådets flertal i medierne udtryk for tilsvarende synspunkter, og rettens flertal lagde efter de foreliggende oplysninger til grund, at disse synspunkter var dækkende for den samlede holdning i byrådets flertal.

De tre udvalgsformænd havde derfor godtgjort, at den afgørende reelle begrundelse for byrådets beslutning om at ændre styrelsesvedtægten var, at man ønskede en omkonstituering af de stående udvalg, således at der i disse blev skabt flertal for at kunne afsætte sagsøgerne fra deres formandsposter.

Da dette formål lå uden for det område, der efter kommunestyrelsesloven lovligt kan begrunde en ændring af styrelsesvedtægten, var byrådets beslutning af 22. juni 2015 om ændring af styrelsesvedtægten ugyldig, og Bjarne Overmark, Kasper Fuhr Christensen og Daniel Madié fik derfor medhold i deres principale påstand. Randers Kommune blev endvidere pålagt at betale sagens omkostninger.

Sagen var en tredommersag, og dommerne var uenige om sagens udfald, idet en dommer stemte for at frifinde Randers Kommune.

 

Kilde

De tre byrådsmedlemmer var repræsenteret af advokat Lasse Hummelhof Frandsen.

Hele dommen kan læses her:

http://www.domstol.dk/randers/nyheder/domsresumeer/Documents/BS%20338-2017.pdf

Ulovligt overskud på 2,3 mio i to bebyggelser i Køge

Af Jakob Lindberg
Blad nr 82
20. marts 2018
Almen udlejning, Lovgivning

20 marts 2018

På trods af klare regler bliver DAB ved med at opkræve systematiske overskud i mange afdelinger i Køge

 

Af Jakob Lindberg

Det er aldrig muligt at ramme helt præcist, når man lægger budget for en almen boligafdeling og dermed fastlægger huslejen. De fleste afdelinger i Danmark har hvert år små overskud og ind i mellem får de også underskud, hvilket som regel er helt uproblematisk. Men forholdene i Nordgården og Møllegården er helt unormale.

Efter reglerne skal det årlige overskud opføres på en konto i regnskabet, som hedder ”Opsamlet resultat”. I følge det seneste regnskab stod der pr. 30/6 2017 over 881.000 kr på denne konto i Nordgården og knap 1.391.000 kr i Møllegården

 

Nordgården

I den nordlige del af Køge By ligger en lille afdeling af Køge Almennyttige Boligselskab – afdeling Nordgården. Lejerne betaler i 4.549 kr i husleje for en gennemsnitslejlighed på 64 m2.

I Køge er det en meget lav husleje – men den er alligevel for høj. Det kan ses af afdelingens regnskaber, som viser, at lejerne har betalt for meget i husleje siden 2005. Den årlige overskudsprocent har svinget mellem 7,33 % og 16,41 %.

. Det svarer til at hver lejer er blevet påtvunget en ulovlig opsparing på over 16.626 kr i de sidste 10 år.

 

Møllegården

I Herfølge syd for Køge ligger afdelingen Møllegården. Her er de 72 husstande gennem de seneste 4 år blevet påduttet en ulovlig tvangsopsparing på 19.319 kr. for hver husstand.

I Møllegården er huslejen ellers rigeligt høj, 956 kr. pr m2. Det svarer til 6.443 kr. pr. måned i ren husleje for en gennemsnitslejlighed på 81 m2

Oveskuddet er blevet ophobet gennem de sidste 4 år. Det største overskud fik afdelingen i 2015-16 nemlig 599.585 kr. I dette regnskabsår betalte lejerne dermed 8.328 kr for meget i leje. I 2016-17 var overskuddet en anelse mindre, men i begge regnskabsår var overskuddene på knap 11 % af de samlede udgifter.

 

Overbudgettering

Udviklingen skyldes, at DAB, som administrerer de to afdelinger for Køge Almennyttige Boligselskab bevidst overbudgetterer. Indtægterne bliver undervurderet og udgifterne overvurderet, når man udarbejder afdelingens budget.

I Nordgården har der ikke været underskud i de sidste 20 år – tværtimod har der systematisk været opkrævet for meget i leje.

 

Tilsynets svigt

Dette kan kun lade sig gøre, fordi Køge Kommune forsømmer sit tilsyn med de almene afdelinger i kommunen. I nogle tilfælde har man accepteret, at afdelinger og lokale boligselskaber har kørt med underskud – f.eks. afdelingerne under Lejerbo Køge Bugt.

Men man har heller ikke skredet ind over for de ulovlige overskud i bl.a. afdeling Nordgården, til trods for at Køge Lejerforening flere gange har gjort byrådet opmærksom på de systematiske overskud.

 

Læs artiklen “Overskud, hvad siger loven”

Regler for afholdelse af fraflytningsyn

Af Jakob Lindberg
Blad nr 82
20. marts 2018
Lejemåls afslutning, Lovgivning, Privat udlejning

20 marts 2018

En udlejer, der ejer mere end 1 beboelseslejlighed skal overholde følgende regler:

1) Der skal afholdes flyttesyn senest 2 uger efter, at udlejeren er blevet bekendt med, at lejeren er flyttet.

2) Lejeren skal indkaldes til synet med 1 uges varsel.

3) Udlejeren skal udarbejde en fraflytningsrapport, som skal udleveres til lejeren ved synet.

4) Hvis lejeren ikke vil skrive under på, at han har modtaget rapporten, skal udlejeren sende den til lejeren senest 2 uger efter synet. Det samme gælder, hvis lejeren ikke var tilstede ved synet.

En udlejer, der kun ejer 1 beboelseslejlighed, skal ikke overholde punkt 1) og 2), men han skal udarbejde og sende fraflytningsrapporten efter reglerne i punkt 3 og 4.

Overholder udlejeren ikke punkt 1-4, bortfalder hans krav på betaling for istandsættelse.

Kilde: Lejeloven § 98

Udlejer tabte, fordi han rettede i synsrapporten

Af
Blad nr 82
20. marts 2018
Lovgivning, Privat udlejning

17 marts 2018

En udlejer nægtede at udlevere synsrapporten til en lejer under fraflytningssynet. Derfor kunne han ikke få betaling for istandsættelse ved lejerens fraflytning.

Af Jakob Lindberg

Ved ændringerne af lejelovgivningen i 2015 blev reglerne strammet for hvordan private udlejere skal tilrettelægge fraflytningssynet. På visse punkter er fraflytningsproceduren blevet de samme, som de regler, de almene boligselskaber har skullet overholde siden 1987.

Se artiklen:

regler-for-afholdelse-af-fraflytningssyn

Kravet bortfalder

Folketinget vedtog samtidig, at sikre overholdelsen af disse regler ved at beslutte, at udlejerens krav på istandsættelse bortfalder, såfremt han ikke overholder reglerne om flyttesyn og fraflytningsrapport.

Der har allerede været en del sager om de nye regler ved huslejenævnene, men indtil videre er der kun blevet behandlet ret få sager ved domstolene.

 

Reglen om udlevering skal tages bogstaveligt

En sag fra boligretten i København illustrerer, hvor vigtigt det er at overholde reglen om, at fraflytningsrapporten skal udleveres til lejeren ved synet.

Her endte sagen med, at udlejeren skulle tilbagebetale lejerens depositum ubeskåret, fordi han ikke havde udleveret rapporten.

 

Straksaftale

Sagen angik en fraflytning fra en lejlighed i Colbjørnsensgade på Vesterbro i København, hvor udlejeren ejede en mindre ejendom med 5 lejemål. Han drev ejendommen som bibeskæftigelse.

En af hans lejere skulle flytte efter at have boet i lejligheden i knap 2 år. Hun blev indkaldt til synet som blev afholdt den 28. juli 2015. Udlejeren gennemgik lejligheden sammen med lejeren og hendes samlever og udlejeren noterede forskellige mangler ned i rapporten.

På et tidspunkt foreslog udlejeren at de lavede en såkaldt straksaftale. Lejeren skulle betale 20.000 kr. inklusive moms som skulle fratrækkes depositum, hvorefter lejeren ville få resten af depositummet udbetalt. Derved ville sagen kunne afsluttes hurtigere.

Det ville lejeren ikke sige ja til med det samme, da hun synes de 20.000 kr. var et stort beløb i betragtning af de istandsættelser der skulle foretages. Derpå afsluttede man synet. Men måden det foregik på var man ikke enige om bagefter.

En eller to rapporter?

I følge udlejer udfærdigede han to eksemplarer af fraflytningsrapporten ved at lægge et gennemslagspapir mellem to stykker papirer, hvorved der fremkom to rapporter. Han lagde de to rapporter på bordet og fortalte lejeren, at den ene kopi var til hende. Men hun undlod at tage den med.

Lejerens version var anderledes, da hun afgav forklaring i boligretten. Under synet havde udlejeren bedt dem om at forlade lejligheden, så han kunne gennemgå den alene. Da de kom tilbage, var der skrevet 3 punkter på fraflytningsrapporten. Det var nogle småting, som hun gerne ville betale for.

Udlejer sagde, at hun skulle skrive under på fraflytningsrapporten. Det ville hun ikke, men da han forklarede, at hun blot skulle kvittere, skrev hun under.

Under vidneforklaringen i boligretten sagde hun med fast stemme, at der kun havde været 1 fraflytningsrapport. Der havde ikke været noget gennemslagspapir eller andre kopier. Der var kun det ene stykke papir, og det ville udlejer ikke udlevere til hende. Derimod fik hun udleveret et stykke papir, hvor udlejeren havde skrevet udkastet til den omtalte straksaftale.

 

Efter synet

Et par dage efter ringede lejeren til udlejeren for at få en kopi af fraflytningsrapporten. Det udviklede sig til et skænderi. Udlejeren ringede derpå til ejendomsforeningen for at få råd. De rådede ham til hurtigst mulig at sende en kopi af fraflytningsrapporten til lejeren. Det gjorde han.

Da lejeren modtog rapporten, konstaterede hun, at der var tilføjet 8 punkter mere end de 3 punkter, der stod på fraflytningsrapporten ved fraflytningssynet.

 

Ankenævnet

Da de ikke kunne blive enige om, hvor meget hun skulle have tilbage, klagede hun til huslejenævnet. Huslejenævnets afgørelse blev senere indbragt for Københavns Ankenævn.

Ankenævnet gav hende medhold i, at hun skulle have sit depositum tilbage, og at hun ikke skulle betale for istandsættelse ved fraflytningen. Grunden var, at udlejers krav var bortfaldet, fordi han ikke havde udleveret fraflytningsrapporten til hende ved synet.

 

Boligretten

Under afhøringerne i retten fremviste udlejer den originale synsrapport. Dommene kunne se, at der var brugt to forskellige kuglepenne ved udfyldelsen af rapporten.

Dette støttede lejers forklaring om, at der kun havde været 1 rapport, og at der efter synet var blevet tilføjet flere punkter til fraflytningsrapporten. 2 af dommerne skrev derfor følgende:

”Da sagsøgte (lejeren) var til stede ved flyttesynet, hvor hun underskrev fraflytningsrapporten, var sagsøger (udlejeren) forpligtet til at udlevere denne ved synet, jf. lejelovens § 98, stk. 4. Da sagsøger hverken forsøgte at udlevere eller udleverede fraflytningsrapporten til sagsøgte under flyttesynet , kan sagsøger ikke gøre krav på istandsættelse gældende mod sagsøgte, jf lejelovens § 98, stk. 5”.

En af dommerne ville give udlejer medhold, fordi han mente, at det papir med tilbud om et straksaftale, som udlejeren havde givet til lejeren under synet, erstattede synsrapporten.

 

Kommentar

Det er vigtigt for huslejenævnene og domstolene, at der foreligger en fraflytningsrapport, fordi dette dokument er selve grundlaget for, at man senere kan afgøre en uenighed mellem parterne om, hvem der skal betale for hvad.

Når en sag ender i boligretten, er lejligheden for længst istandsat, så boligretten har ingen mulighed for at afgøre tvisten ved at besigtige lejemålet.

Derfor skal der foreligge en fraflytningrapport som begge parter kan anerkende. Men papir er taknemmeligt. Der kan altid tilføjes eller ændres noget efterfølgende. Det er derfor logisk, at det er den udgave af fraflytningsrapporten, som begge parter har set under selve synet, der skal lægges til grund for boligrettens afgørelse.

Den eneste måde, hvorpå man kan sikre dette, er at påbyde udlejeren at udlevere en kopi af rapporten ved selve synet. Derfor har folketinget bestemt, at udlejers krav til lejeren bortfalder, hvis han ikke har udleveret rapporten.

 

Kilde: Dom afsagt af Københavns byret den 19. september 2017 i sag nr. BS 40S-5069/2016.

Lejeren var repræsenteret af advokat Henrik Palmkvist

 

Udlejeren indkaldte ikke lejeren til syn og tabte 12.800 kr

Af
Blad nr
15. marts 2018
Lejemåls afslutning, Privat udlejning

16 marts 2018

Reglen om skriftlig indkaldelse til fraflytningsyn skal overholdes 100 %

Af Jakob Lindberg

I en dom fra boligretten i Kolding blev de nye regler i lejeloven om afholdelse af fraflytningssyn taget i anvendelse.

Læs om de nye regler for fraflytningsyn

Denne sag drejede sig om, hvorvidt lejeren var blevet indkaldt skriftligt til synet med 1 uges varsel. Hvis en udlejer ikke overholder denne regel, bortfalder hans krav på at få betaling fra lejeren for istandsættelse ved fraflytning.

 

 

Opsigelse

I denne sag opsagde en kvindelig leje i sommeren 2015 sin lejlighed i Kolding. Lejlighedens ejer var en tømrermester, der arbejdede med at renovere og istandsætte ejendomme. Lejeren skrev til udlejeren, at hun gerne ville flytte i midten af september.

Hun opsagde lejligheden ved et almindeligt brev, men i tiden op til fraflytningen var der en del SMS-korrespondance mellem lejer og udlejer. Da hun havde tømt lejligheden sendte hun den 13. september en SMS-besked til udlejer, fordi hun gerne ville aflevere nøglerne.

Den 15. september 2015 ventede hun på udlejeren i lejligheden. Han kom og gik derefter rundt i lejligheden og tog billeder. Samtidig fortalte han, hvad han mente, der skulle males. Hun fik besked på at få det ordnet ved en professionel maler inden for 24 timer.

 

Skrev under

Udlejeren skrev noget ned på et stykke papir og han bad hende skrive under. Det gjorde hun, for hun ville gerne have flytningen overstået, men hun vidste ikke, hvad det var hun havde skrevet under på. Da hun var født og opvokset i Portugal, havde hun svært ved at forstå tekster skrevet på dansk.

Hun var heller ikke klar over, at det var et fraflytningssyn, hun havde deltaget i.

Da hun ikke selv istandsatte lejligheden, gjorde han det for hendes regning.

 

Boligretten

Sagen blev først indbragt for Huslejenævnet, som gav lejeren medhold. Derpå ankede udlejeren sagen til boligretten.

I boligretten påstod udlejers advokat, at lejeren i henhold til kontrakten skulle betale for malerarbejdet ved fraflytning, fordi der stod at lejemålet skulle afleveres nyistandsat. Advokaten påstod også, at bestemmelserne i lejelovens § 98 kunne fraviges.

Lejerens advokat påstod, at udlejer havde mistet sin ret til at kræve, at lejeren betalte for istandsættelsen, da udlejer ikke havde indkaldt lejeren til synet med mindst 1 uges varsel.

 

Dommen

I de begrundelser, som de tre dommere refererer fra deres votering, kan man se, at de udelukkende lægger vægt på, om lejeren var blevet indkaldt skriftligt til synet. Begrundelserne kan koges ned til følgende:

  1. Indkaldelsen skal ske skrifligt dvs pr. brev, medmindre der er aftalt ”digital kommunikation” mellem parterne, f.eks. SMS eller e-mail. I denne sag var der ikke aftalt digital kommunikation. SMS-erne mellem lejer og udlejer kunne derfor ikke erstatte en skriftlig indkaldelse.
  2. Dommerne bemærker, at lejerens SMS til udlejeren den 13. september ikke kunne tolkes som et ønske om at der blev afholdt flyttesyn den 15. september.
  3. Der er således ikke indkaldt til flyttesyn. Derfor bortfalder udlejerens eventuelle krav på istandsættelse.

Allerede af den grund havde udlejeren tabt sagen. Derfor tog dommerne ikke stilling til alle de andre argumenter, som parterne var kommet med under domsforhandlingen.

Udlejeren mistede dermed de 12.800 kr. han havde brugt på istandsættelsen og skulle desuden betale sagens omkostninger med 8.705 kr.

 

Kommentar

Hvorfor er det så vigtigt, at der sker skriftlig indkaldelse til fraflytningssyn med 1 uges varsel?

Mange udlejere mener, at kravet er unødigt bureaukratisk og at det forhindrer lejer og udlejer i at få overstået synet, hvis de f.eks. mødes tilfældigt og aftaler at gennemføre det.

For det første skal reglen så vidt muligt sikre, at lejeren er til stede ved synet.

For det andet giver reglen lejeren mulighed for at forberede sig på fraflytningssynet – f.eks. at rengøre lejligheden og at søge rådgivning i en lejerforening.

For det tredje er reglen med til at styrke lejerens retsstilling over for udlejeren

 

Kilde:

Dom ved Retten i Kolding i sag af 23. oktober 2017 i sag BS 3-163/2017. Lejeren var repræsenteret af advokat Søren Vangsgaard.

Renovation må ikke opkræves særskilt

Af Jakob Lindberg
Blad nr 82
15. marts 2018
Ikke-kategoriseret, , ,

15 marts 2018

Højesteret har slået fast, at denne regel gælder for alle lejeboliger også i ejendomme, der er taget i brug efter 1. januar 1992

Højesteret ligger på Christiansgård i København
Af Jakob Lindberg

I sidste nummer af bladet gennemgik jeg regler for, hvilke udgifter en udlejer skal medtage som en del af huslejen og hvilke, der kan opkræves som særlige beløb ved siden af huslejen.

Jeg skrev, at skatter og afgifter er en del af huslejen, og at udlejeren ikke må opkræve dem særskilt. Under skatter og afgifter hører:

  • grundskatter
  • renovationsafgifter
  • rottebekæmpelse og lignende

Der havde gennem tiderne været mange retssager, der omhandlede spørgsmålet om hvilke udgifter man lovligt kunne opkræve ved siden af huslejen. Men i 2009 afsagde Højesteret en dom, som satte tingene på plads. Troede man. Alligevel kom der en ny sag nogle år efter.

 

Højesterets præmis i 2009

Dommen fra 2009 omhandlede spørgsmålet om en udlejer kan opkræve aconto vandbidrag fra lejeren, i ejendomme, hvor der ikke er individuelle vandmålere. Højesteret slog fast, at det kan man ikke. Det skyldes, at det i lejeloven står, at reglerne om vandregnskaber kun gælder, når der er individuelle målere i alle lejligheder. Men Højesteret formulerede det i en generel præmis, der i kort form lyder således.

  • Lejelovgivningen åbner ikke generel adgang til som tillæg til lejebetalingen at lade lejeren dække udlejerens driftsudgifter ved refusion.
  • En adgang for udlejeren til at udskille dele af lejen til særskilt betaling ved refusion, kræver derfor lovhjemmel.

“Hjemmel” er et gammelt ord, der betyder det samme som ret eller rettighed. Hvis der er lovhjemmel til noget betyder det at man gerne må gøre det.

Lejer vandt 9.900 kr., fordi udlejer havde opkrævet ulovligt vandbidrag

Særlig hjemmel

Som følge af Højesterets klare fortolkning skulle man tro, at nu var sagen sat på plads. For lejeloven siger helt tydeligt at der kun er følgende udgifter, hvor der er hjemmel til at opkræve driftsudgifter ved refusion.

  • Aconto varmebidrag
  • Aconto vandbidrag
  • Aconto elbidrag
  • Aconto kølingsbidrag
  • Antennebidrag

Der for er alle andre driftsudgifter, f.eks. skatter, vedligeholdelse, administration en del af huslejen.

 

Uregulerede lejemål

Men en udlejer fra Fyn forsøgte alligevel at slå hul i dette klare princip, da han udlejede en række dobbelthuse. De var opført i 2011 og omfattet af to undtagelsesregler om huslejefastsættelse, § 15 a  i boligreguleringsloven og § 53, stk 3 i boligreguleringsloven.

Disse paragraffer siger, at lejemål i ejendomme, der er opført efter 1. januar 1992 er undtaget fra reglerne om omkostningsbestemt husleje i boligreguleringsloven og reglerne om det lejedes værdi i lejeloven. I stedet har udlejeren af sådanne ejendomme ret til at leje ud til den højeste leje, han kan få. Det kaldes princippet om markedsleje.

I lejelovens § 53, stk 3 står:

”Uanset stk. 1 og stk. 2 kan §§ 47-52 [i lejeloven] fraviges i lejeaftaler om ejendomme, der er taget i brug efter den 31. december 1991”

Udlejeren mente nu, at da §§ 47-52 kunne fraviges, så var han også i sin gode ret til at indsætte en bestemmelse i lejekontrakterne om, at lejer skulle betale for renovation ved siden af huslejen.

 

Gennem tre instanser

En lejer gik til huslejenævnet, som gav ham medhold i, at bestemmelsen om betaling for renovation var ugyldig. Udlejeren ankede til boligretten, som stadfæstede huslejenævnets afgørelse. Så gik han videre til Østre Landsret, hvor han også tabte. Landsretten skrev:

– ”Det fremgår af lejekontrakten, at skatter og afgifter indgår i lejen, samt at lejen reguleres med eventuelle stigninger i skatter og afgifter. På denne baggrund finder landsretten, at udlejer ikke har hjemmel til i tillæg til lejebetalingen at opkræve særskilt betaling for renovation, som må antages at udgøre en afgift, jf lejelovens § 51, stk. 1”

 

Højesteret

Til sidst fik udlejer særlig bevilling til at anke til Højesteret.

Højesteret gennemgik den lovændring fra 1991, der åbnede op for markedslejeprincippet, og herunder de forarbejder der blev gjort Folketinget. Konklusionen lød:

– ”Højesteret finder på denne baggrund, at bestemmelserne om fravigelighed må forstås sådan, at der kan aftales en husleje, som overstiger det lejedes værdi, herunder eventuelt med andre reguleringsmekanismer end dem, der fremgår af loven, men at bestemmelserne ikke angår, hvilke driftsudgifter, der skal indgå i huslejen, og hvilke der kan kræves særskilt refunderet som tillæg til huslejen. Dette stemmer også med det formål om gennemskuelighed for lejeren, som er omtalt i forarbejderne.

– På den anførte baggrund tiltræder Højesteret, at der ikke er hjemmel til at aftale, at der skal ske særskilt betaling for renovation som et tillæg til huslejen. ”

Regeringen tegner et alt for sort billede af de udsatte boligområder

Af Jakob Lindberg
Blad nr
6. marts 2018
Almen udlejning, Boligpolitik

6 marts 2018

 

Ungdomskriminaliteten er faldende både i de udsatte boligområder og i Danmark som helhed.

Af Jakob Lindberg

Man vinder ikke et folketingsvalg på at fortælle gode nyheder. Sådan tænker de i regeringen. I stedet vil VLAK-partierne pirre til de etniske danskeres frygt for indvandrerne i håb om at få tilstrækkelige stemmer, når der skal være valg senest i 2019.

Da indvandrerne er overrepræsenteret i de udsatte boligområder, forsøger regeringen nu at gøre disse områder til politiske slagmarker. Det er derfor områderne bliver kaldt “ghettoer”. Herved kan man appellere både til visse vælgeres frygt for jøder og arabere og frygten for de sorte i USA’s slumområder.

 

Statistisk tendens

Det er for dumt. I stedet burde regeringen gå ud med følgende budskab: I løbet af de seneste 12 år er ungdomskriminaliteten faldet både i de udsatte boligområder og i Danmark som helhed.

I de udsatte boligområder var antallet af sigtede unge mellem 16 og 20 år i 2003: 95 pr 1000 unge. Det var i 2015 faldet til knap 70 pr 1000 unge i samme aldersgruppe.

I Danmark som helhed var antallet af sigtede unge mellem 16 og 20 år i 2003: 39 pr 1000 unge. Det var i 2015 faldet til knap 25 pr 1000 unge i samme aldersgruppe.

Faldet var dermed 25 ud af 1000 unge i de udsatte boligområder, men kun 14 ud af 1000 i Danmark som helhed. Risikoen for ungdomskriminalitet nærmer sig hinanden på et stadigt lavere niveau.

Især Venstre og Konservative kunne med en vis ret bryste sig denne udvikling, fordi de har haft regeringsmagten i 8 af årene, mens S, SF og Rad kun har haft den i 4 år.

 

Fattigdom skaber kriminalitet

Som det ses af tallene ovenfor er der stadig en overrepræsentation af unge kriminelle i de udsatte boligområder.

Men det er sandsynligvis ikke fordi de bor i disse områder, men skyldes andre faktorer:

Hudfarve: Der bor flere brune danskere i de udsatte boligområder end i Danmark som helhed. Brune danskere har større risiko for at blive stoppet af politiet end hvide danskere. Derfor har de også større risiko for at blive sigtet for besiddelse af narko, våben og stjålne varer end hvide. Brune og hvide danskere har muligvis den samme grad af kriminalitet – det ved man ikke – men de brune har større risiko for at blive opdaget.

Indkomst: Der bor flere fattige familier i de udsatte boligområder end i Danmark som helhed. Deraf følger, at lommepengene er mindre i de udsatte boligområder. Hvis lommepengene ikke rækker til den nyeste smartphone, kan de fattige unge – både de hvide og de brune – blive fristet til at stjæle den.

Kriminalitet er ikke en medfødt egenskab. Det har heller ikke noget med religion og kultur at gøre. Men det har en hel del med ulighed at gøre.

 

Hvorfor falder kriminaliteten?

Helt sikre kan vi ikke være endnu. Men meget tyder på, at den boligsociale indsats, som aktive beboere i samarbejde med kommunale støttepersoner og politiet har gjort har været en medvirkende årsag.

Den udvikling bør fortsætte. Men lad dog for søren være med at skylde skylden på de udsatte boligområder.

 

Kilder:

Rapport udgivet af Center for Boligsocial Udvikling

https://www.cfbu.dk/udgivelser/bag-om-de-faldende-kriminalitetsrater/

Ulovlig ekspropriation af Landsbyggefondens midler

Af Jakob Lindberg
Blad nr 82
6. marts 2018
Almen udlejning, Boligpolitik

6 marts 2018

Regeringen foreslår, at lejerne i det ældre almene byggeri skal betale 15 mia kr for at få afskaffet de udsatte boligområder, som regeringen kalder “ghettoer”.

Af Jakob Lindberg
Pengene skal tages fra Landsbyggefonden, hvis penge stammer fra huslejen i de ældre almene bebyggelser. Det betyder, at de ældre bebyggelser ikke kan få tilskud og lån til renoveringer fra Landsbyggefonden. Pengene skal i stedet bruges til f.eks. nedrivninger i de udsatte boligområder, eller til ekstra politi, eller til flere daginstitutioner, fordi man vil tvinge børn til at gå i børnehave.
Ingen kan forhindre Regeringen i at gennemføre “ghettoplanen”, hvis den kan få flertal i Folketinget. Men det skal den-onde-lyne-mig ikke ske for Landsbyggefondens penge. Landsbyggefonden er en privat fond, og hvis Folketinget vil beslaglægge fondens penge, er der tale om ulovlig ekspropriation.
Landsbyggefonden bør sætte hælene i og sige NEJ til at finansiere “ghettoplanen”. Det vil tvinge Regeringen til at sagsøge Landsbyggefonden. Så vil sagen ende i Højesteret, og her vil Regeringen tabe med et brag. Hvis der skal bruges penge på en “ghettoplan”, så må man skaffe pengene over Finansloven og sætte skatterne op.
Med mindre Løkkefonden vil betale politiske stunt.

P.S. Det er desværre ikke første gang, regeringen tager af Landsbyggefondens penge. F.eks. er det Landsbyggefonden, der finansierer “Center for boligsocial udvikling”. Læs mere her:

Den sunde fornuft i boligretten reddede lejer i et småhus

Af
Blad nr
25. februar 2018
Privat udlejning,

26 februar 2018

Småhuskapitlet i boligreguleringsloven fortsætter med at give absurde sager i retssystemet. Læs om denne sag fra Retten i Helsingør, som var lige ved at gøre hundredevis af huslejenævnsafgørelser i hele landet ugyldige

Af Jakob Lindberg

De særlige regler for lejefastsættelse i de såkaldte småhuse bliver ved med at føre til domme, der stritter i øst og vest. Det skyldes at Folketinget i1995 vedtog en lovgivning, der er nærmest umulig at administrere.

Småhuse er ejendomme, hvor der findes færre end 7 beboelseslejemål. I disse ejendomme skal uenigheder om lejens størrelse afgøres efter reglen i § 29 c i Boligreguleringsloven. I denne paragraf står der, at krav om lejeforhøjelse og krav om lejenedsættelse skal behandles efter Lejelovens regler i henholdsvis § 47 og § 49. Efter disse bestemmelser må lejen ikke være væsentlig højere end det lejedes værdi, som jeg herefter kalder Overgrænse-1.

Denne grænse finder man ved at sammenligne det omtvistede lejemål med lejemål af samme størrelse og kvalitet, der ligger i samme område.

Men efter boligreguleringslovens § 29 c, findes der også en Overgrænse-2. Huslejenævnet kan finde frem til Overgrænse–2 ved at sammenligne lejen i det omtvistede pågældende småhus med lejen i ejendomme, hvor lejen er reguleret ved hjælp af et omkostningsbestemt budget over ejendommens udgifter.

Det er den laveste af disse to overgrænser der skal anvendes, når huslejenævnet fastsætter lejen. I praksis er det næsten altid Overgrænse 2, der bruges, fordi den er lavere end Overgrænse 1.

 

Skyggebudget

Hvis der ikke i kommunen findes større ejendomme med omkostningsbestemt leje, kan huslejenævnet selv finde frem til Overgrænse-2 ved at udarbejde et såkaldt skyggebudget.

I sagen fra Gilleleje havde en lejer klaget til huslejenævnet over huslejens størrelse.

Huslejenævnet startede sin sagsbehandling med at rekvirere en liste fra Grundejernes Investeringsfond (GI) over alle de ejendomme i kommunen, som har pligt til at binde en del af deres vedligeholdelsesmidler på en konto i GI. Disse ejendomme er de samme som har pligt til at udregne lejen efter boligreguleringslovens regler om omkostningsbestemt leje – altså Overgrænse-2.

 

Omkostningsbestemt leje

I mange mindre kommuner ved udlejerne ofte ikke, at de har pligt til at bruge den omkostningsbestemte leje – og lejerne ved det heller ikke. Så selv om en udlejer i en ejendom med 10 boliglejemål betaler penge til GI, er det ikke givet, at huslejen er fastsat efter reglerne om omkostningsbestemt leje.

Da huslejenævnet i Frederiksværk fik listen fra GI, skrev de derfor ud til de udlejere, der stod på listen og spurgte om de anvendte omkostningsbestemt leje. Nogle af dem svarede, at det gjorde de ikke, og mange af dem svarede slet ikke på nævnets brev. Dette tog nævnsmedlemmerne som en bekræftelse af deres egen erfaring fra kommunen, nemlig at reglerne om omkostningsbestemt leje ikke bliver brugt af udlejerne i Gribskov Kommune.

Som konsekvens heraf fastsatte de lejen ved hjælp af et skyggebudget. Skyggebudgettet viste, at Overgrænse-2 var 417 kr. pr kvadratmeter. Som konsekvens heraf blev lejen nedsat fra 12.855 kr pr måned 5.869 kr pr måned.

Læs om huslejenævnssagen her:

Lejer i Gilleleje fik lejen halveret

Boligretten

Udlejeren kunne have anket nævnets afgørelse inden for 4 uger efter, at den var udsendt. Det gjorde udlejeren ikke. Han betalte heller ikke pengene til lejeren, og vedkommende var derfor nødt til selv at starte en boligretssag for at få sine penge.

Da sagen skulle afgøres hævdede udlejers advokat, at nævnets kendelse var ugyldig, fordi nævnet – og dermed også lejeren –ikke havde bevist, at der ikke fandtes lejemål i Gribskov Kommune, hvor lejen var fastsat som omkostningsbestemt leje.

Dermed krævede udlejers advokat, at lejeren skulle føre et negativt bevis. Et negativt bevis er et bevis på at noget ikke findes. Dette er en logisk umulighed og i strafferetten er krav om negativt bevis bandlyst. Hvis min nabo bliver myrdet, så kan jeg jo aldrig bevise, at det ikke er mig, som er morderen. Men det skal jeg heller ikke. Det er politiet, der skal præstere et positivt bevis. Politiet skal bevise, at jeg har myrdet min nabo.

Men det generede ikke udlejers advokat.

 

Forskellige begrundelser

Boligrettens medlemmer hoppede dog ikke på udlejer-advokatens argumenter. Udlejeren tabte 3-0, men begrundelserne var forskellige.

To af dommerne skrev:

”En stillingtagen til udlejerens indsigelser vedrørende gyldigheden af huslejenævnets afgørelse forudsætter en prøvelse af afgørelsen, som ikke kan finde sted i den foreliggende situation, hvor afgørelsen ikke er indbragt for boligretten inden udløbet af søgsmålsfristen i boligreguleringslovens § 43, og hvor afgørelsen derfor er retskraftig. Indsigelserne vedrørende afgørelsens gyldighed kan derfor heller ikke tages under pådømmelse, og afgørelsen står således ved magt.”

Flertallet fandt altså, at udlejeren – allerede fordi han ikke havde overholdt ankefristen – havde fortabt muligheden for at få ændret afgørelsen.

 

Mindretallet

Udlejersidens lægdommer havde et andet synspunkt. Han anerkendte, at hvis en afgørelse lider af væsentlige mangler, så kan den være en såkaldt ”nullitet” og dermed ugyldig. Men i dette tilfælde mente han ikke, at der var tale om ”en væsentlig og åbenbar retlig mangel ved afgørelsen”, når huslejenævnet ikke var gået videre i sine undersøgelser af, om der skulle være andre ejendomme, der havde omkostningsbestemt husleje. Derfor var nævnets kendelse ikke ugyldig.

Når afgørelsen ikke var ugyldig, så skulle udlejeren have overholdt ankefristen, og da han ikke havde gjort det, tabte han sagen.

 

Udlejeradvokatens argumenter

Men det kunne være gået grueligt galt for lejersiden. I sit påstandsdokument skrev udlejerens advokat således:

– ”Det bemærkes videre, at Huslejenævnets manglende modtagelse af oplysninger fra de pågældende udlejere ikke løfter bevisbyrden for, at ingen af boligerne i disse ejendomme er sammenlignelige med lejemålet omfattet af nærværende sag.

– Huslejenævnet har intet foretaget sig for at søge oplyst, om disse ejendomme opfylder kriterierne for at kunne udgøre sammenligningslejemål.

– Huslejenævnets afgørelse er derfor ugyldig, idet den er behæftet med væsentlige mangler ved sagsbehandlingen.”

Advokaten anførte endvidere, at en udlejer ikke er forpligtet til at overholde den 4-ugers frist for at anke, når afgørelsen er ugyldig.

 

Konsekvenser

Hvis udlejerens advokat havde fået ret i denne argumentation, ville det betyde at hundredevis af afgørelser fra huslejenævnene hvert år skulle være ugyldige. Alle afgørelser fra Bornholms huslejenævn ville f.eks. være ugyldige. Nævnet har for mange år siden besluttet, at der altid skal udarbejdes skyggebudget i småhussager, fordi hverken nævnet eller Bornholms Regionskommune er bekendt med, at der findes ejendomme med omkostningsbestemt husleje. Det er heller aldrig blevet påvist af nogen udlejer på Bornholm, at denne antagelse er forkert.

I afgørelserne fra Københavns Ankenævn i småhussager, fremgår det f.eks. heller aldrig, hvilke ejendomme nævnet har sammenlignet med, når man nedsætter eller godkender huslejer i småhuse. Af afgørelserne fremgår typisk, at ”nævnet har fastsat lejen ud fra sit almindelige kendskab til lejen i området.”.

Hvis Frederiksværk Huslejenævns afgørelse skulle være ugyldig, fordi, der var væsentlige mangler ved sagsbehandlingen, så er Københavns ankenævns afgørelser mindst lige så ugyldige.

 

Kilder

  • Afgørelse fra Det fælleskommunale huslejenævn i Frederiksværk (Halsskov kommune) af 15. september 2016. (Halsskov kommune og Gribskov kommune har fælles huslejenævn)
  • Dom fra Retten i Helsingør af 9. november 2017 i sag nr. BS 2C-137/2017.
  • Lejeren var boligretssagen repræsenteret af advokat René Wøhler

Lejer i Gilleleje fik lejen halveret

Af Jakob Lindberg
Blad nr 82
25. februar 2018
Privat udlejning, ,

26 februar 2018

Huslejenævnet nedsatte lejen fra næsten 13.000 kr om måneden til 5.569 kr. Sagen viser, at markedslejen i mange kommuner er helt ude af trit med den lovlige leje, der kan opkræves efter boligreguleringsloven

Af Jakob Lindberg

Når en udlejer sætter en lejlighed til leje, vil vedkommende ofte anvende markedslejeprincippet. Dvs. lejen udlejes til den højeste pris, man kan få på markedet.

I de fleste store og mellemstore byer betyder det, at lejen ligger milevidt fra det, en udlejer lovligt kan opkræve.

Boligreguleringsloven gælder i langt de fleste byer. Og efter denne lov, skal lejen i de fleste lejligheder være beregnet som det, man kalder budgetleje eller omkostningsbestemt leje.

Meget tit udlejes almindeligt udstyrede lejligheder til f.eks. 1.000 – 1.500 kr pr. m2, mens budgetlejen ligger mellem 600 og 900 kr pr. m2.

 

Hvordan regner man lejen ud?

I tilfældet fra Gilleleje, var der tale om en stor lejlighed på 160 m2 i en småhusejendom i midten af byen. Her nedsatte huslejenævnet lejen fra 964 kr. pr. m2 til 417 kr. pr. m2.

Huslejenævnet fastsatte huslejen efter de omkostninger, der er forbundet med at have en sådan lejlighed, f.eks. skatter og afgifter, forsikringer, el til fællesarealer, administration.

Man lægger dertil to tillæg pr. m2 til vedligeholdelse, der er udregnet efter nogle særlige satser i loven.

Endelig har udlejeren også ret til at beregne sig afkast af eventuelle forbedringer i ejendommen.

Herunder kan man se det såkaldte skyggebudget

 

Skyggebudget

 

Beløb pr. år
Ejendomsforsikring (skøn)

5.000
Fælles el  

3.000
Kapitalafkast – beregnet efter boligreguleringsloven: 7% af ejendommens værdi ved 15. almindelige vurdering i 1973: 650.000 * 0,07

45.500
Tillæg til kapitalafkast – beregnet efter boligreguleringslovens § 9, stk. 7:

596 m2 á 13 kr

7.748
Skatter, afgifter og renovation  

27.870
I alt  

89.119
I alt pr m2, kr/m2  

149,53
Budgetleje for lejemålet pr. år (149,23*160)

23.925
Administration, Normtal ink. moms

3.531
Budgetleje ink. administration   27.456
Budgetleje inkl adm. pr m2 27.456:160 172
Hensat til vedligeholdelse, § 18 i boligreguleringsloven – kr/m2  (skøn) 80
Hensat til vedligeholdelse, § 18 B i boligreguleringsloven – kr/m (skøn) 73
I alt pr m2   324,60
 
Budgetleje inkl adm. og vedligeholdelse m2 pr m2 * lejemålets arel

324,60 * 160

 51.936
 

Tillæg for forbedringer

  
Køkken – udført i 2008. Udgift: 70.000 kr. Herfra fratrækkes for sparet vedligeholdelse: 17.500. Den gennemsnitlige ydelsesprocent var 9,5 i 2008. Beregning: 9,5 % af (70.000-17.500) 4.987
Badeværelse

 

 – udført i 2008. Udgift: 110.000 kr. Herfra fratrækkes for sparet vedligeholdelse: 27.500. Den gennemsnitlige ydelsesprocent var 9,5 i 2008. Beregning 9,5% af (110.000-27.500) 7.837
Termoruder – udført i 2008. Udgift: 30.000 kr. Herfra fratrækkes for sparet vedligeholdelse: 7.500. Den gennemsnitlige ydelsesprocent var 9,2 % i 1994-2010: 2.065
Leje i alt pr år   66.826
Leje i alt pr m2 66.826/160 418
Månedlig leje 66.826 : 12 5.569

Huslejenævnet foretog ikke bare en skrivebordsberegning. De var ude at se lejemålet, blandt andet for at konstatere, lejemålets indretning, vedligholdelsesstand, mm.. Inden et nævn træffer afgørelser skal man også indhente oplysninger fra udlejeren om, hvilke forbedringer, der er sket i ejendommen siden 1973.

 

Afkast

Ved lovens start bestemte man, at en udlejer må opkræve et afkast, der blev beregnet som 7 % af en ejendoms værdi ved ejendomsvurderingen i 1973. Filosofien var, at udlejerens afkast skulle være det samme, som udlejeren kunne få ved at investere sine penge i en almindelig obligation på 7 %. Derudover kan udlejeren medregne afkast af forbedringer, der er sket i ejendommen siden 1973.

Hvis der f.eks. i en ejendom var toilet på trappeopgangen i 1973, så kan udlejeren beregne sig et afkast af den ombygningsudgift han har afholdt, hvis han på et senere tidspunkt bygger om og laver toilet i hvert enkelt lejemål.

Et andet eksempel kan være, at udlejeren indlægger centralvarme i lejligheder, hvor der før var petroleumsovne i lejlighederne.

 

Udlejer dummede sig

I sagen fra Gilleleje valgte udlejeren ikke at samarbejde med huslejenævnet, da lejer indbragte sagen. Han besvarede slet ikke nævnets breve.

Det burde han have gjort i egen interesse. I de fleste ejendomme er der sket flere forbedringer end dem, der er med i skemaet ovenfor: køkken, bad og termoruder. Hvis udlejeren havde kunnet dokumenteret eller sandsynliggjort, at der var sket ombygninger af ejendommen siden 1993 er det tænkeligt, at han kunne have fået et større tillæg til forbedringer end de 15.000 som huslejenævnet kom frem til.

 

Ankefristen blev sprunget

Han kunne måske have reddet noget, hvis han straks havde anket sagen til boligretten. Men det gjorde han heller ikke. Først efter at ankefristen på 4 uger var udløbet, gik han til en advokat.

Advokaten forsøgte at redde sin klient ved at påstå at afgørelsen var ugyldig, og at hele sagen dermed skulle gå om. Hvordan denne feberredning endte, kan man læse om i den anden artikel på denne side.