Artikler

Betalte 18.000 for meget for almen bolig

Af
Blad nr
5. december 2019
Almen udlejning

Læs om hvordan administrationsselskabet KAB trækker for mange penge op af lejernes lommer

 

 

Af Jakob Lindberg

Bebyggelsen Ravnsborg ligger i Køge Kommune og er en del af Sydkystens Boligselskab, som administreres af Danmarks største selskab inden for den almene boligsektor, KAB (Københavns Almindelige Boligselskab).

Ravnsborg består af 70 lejemål opført som rækkehuse i 2011. I 6-års perioden 2013-2018 har der hvert år været et betydeligt overskud på mellem 250.000 kr og 650.000 kr. Kun i 2014 var der et mindre underskud på 97.000 kr.

Overskud og underskud opføres på en særlig konto (konto 407) i afdelingens regnskab. Ved udgangen af 2018 stod der 1.298.998 kr på denne konto. Det betyder, at hvert lejemål i tidens løb har betalt 18.557 kr for meget i leje.

Alene i 2018 betalte hver lejer 7.633 kr for meget i leje.

Balanceleje

Princippet om balanceleje betyder, at afdelingen ikke må opkræve højere leje end det, der kan dække de direkte udgifter til driften samt et beløb til henlæggelse til fremtidig vedligeholdelse. De eneste former for profit, der må lægges oven i, er et lovpligtigt beløb til boligselskabets dispositionsfond og arbejdskapital.

Hvis den opkrævede leje overstiger udgifterne, er der tale om overskud. Administrationsselskabets økonomimedarbejder kan aldrig ramme helt præcist, når der skal laves et forslag til budget for afdelingen. Når året er gået, vil der altid være et lille overskud eller et lille underskud.

Men i øjeblikket er inflationen så lav i Danmark, at en erfaren administrator bør kunne ramme plet med en margen på plus/minus 2.000 kr pr lejemål.

Overbudgettering

Det har imidlertid vist sig, at de administrerende selskaber som f.eks. KAB ikke bestræber sig på at ramme plet, men tværtimod overbudgetterer.  Det sker tilsyneladende systematisk.

Overbudgettering forekommer, når man i budgettet sætter udgifterne for højt og indtægterne for lavt.

I tilfældet, Ravnsborg ser tallene således ud:

År:       Overskud pr bolig              

2013:   9.329

2014:  -1.393  (underskud)

2015:   3.608

2016:   8.303

2017:   5.207

2018:   7.633

Kun i år 2014 ramte KAB plet.

Indtægtsføring af overskud

Hvis der alligevel kommer et overskud, siger reglerne, at det skal indtægtsføres ved den førstkommende budgetlægning efter at regnskabet er færdigt.  Derved bliver lejen nedsat, eller stigningen bliver mindre.

Administrator skal indtægtsføre overskuddet over højst 3 år. Det er ikke sket fuldt ud i afdeling Ravnsborg. En del af overskuddet stammer fra perioden 2013-15 og burde være helt udlignet. Ved budgettet for 2020 skal der derfor indtægtsføres følgende beløb:

Tal for 70 boliger                                              Kr

Rest fra perioden 2013-15:                         590.028

1/3 af overskud 2016:                                 193.732

1/3 af overskud 2017:                                 121.494

1/3 af overskud 2018:                                 178.097

I alt                                                                  1.083.351

Af de 1.083.351 blev 358.000 indtægtsført i 2019. Resten er 725.351, som skal indtægtsføres i 2020. Beløbet er det mindste, man kan indtægtsføre, hvis KAB skal overholde reglerne.

På afdelingsmødet i efteråret 2019 blev det besluttet kun at indtægtsføre 485.000 kr. Der er altså indtægtsført 240.351 kr for lidt. Da der er 70 boliger på Ravnsborgvej, betyder det, at de 70 lejere i på Ravnsborgvej kommer til at betale 3.434 kr for meget i 2020 eller 286 kr for meget hver måned.

Man ved endnu ikke, hvor stort årets overskud bliver i 2019 og 2020, hvis det bliver lige så højt som gennemsnittet for perioden 2013-18, så vil beboerne ved udgangen af 2020 stadig have betalt 1.158.644 kr for meget eller 16.552 kr pr bolig.

Store ulovlige overskud i den almene sektor

Af Jakob Lindberg
Blad nr 87
5. december 2019
Almen udlejning,

Manglende overholdelse af non-profit-princippet truer med at ødelægge den almene boligsektor gode ry. Det opsamlede overskud er steget med 75 % på tre år

 

Af Jakob Lindberg

Selvom den almene boligsektor officielt drives på non-profit-basis, opkræves der store overskud i de almene boligafdelinger. Mellem 2015 og 2018 er det årlige overskud steget med 40 %. I 2018 var overskuddet 1,3 mia kroner.

De almene boligafdelinger hober penge op til ingen nytte. Ved udgangen af 2018 var det opsamlede overskud i sektoren på 2,8 mia kroner Ved udgangen af 2015 var det kun 1,6 mia kroner. Dermed er det samlede overskud steget med 75 % på kun tre år.

 

Boligorganisationerne holder på pengene

Efter reglerne skal det opsamlede overskud bruges til at nedsætte huslejen eller mindske eventuelle huslejestigninger.

Mange almene administrationsselskaber overholder dog ikke reglerne herom. I stedet holder de på pengene. Dette truer med at ødelægge lejernes og offentlighedens tiltro til at boligorganisationerne drives uden profit-motiv. Derved risikerer administrationsselskaberne også at ødelægge den almene boligsektors gode ry.

Danmarks Lejerforeninger har lavet en undersøgelse af regnskaberne for 2015 og 2018, der dokumenterer dette.

 

Balancelejeprincippet

Undersøgelsen viser, at der i stort omfang ophobes overskud i de almene afdelinger i strid med det princip om balanceleje, der officielt gælder for sektoren. Med balanceleje menes, at lejen i en almen afdeling (bebyggelse) fastsættes således, at den kan dække de udgifter, der er i afdelingen. Der må således ikke budgetteres med overskud.

Hvis der alligevel kommer et overskud, skal dette tilbageføres til lejerne som en indtægt i de efterfølgende år, hvorved lejestigninger kan undgås eller formindskes.

Undersøgelsen viser, at de almene boligorganisationer, som administrerer afdelingerne, kun i ca. halvdelen af tilfældenene opfylder dette princip.

 

Det årlige overskud var 1,3 mia kr i 2018.

I 2018 var årets overskud 1,30 mia kr for alle afdelinger tilsammen. I 2015 var overskuddet kun 0,93 mia kr. På tre år var det årlige overskud derfor steget med 40 %, hvilket er langt over den almindelige inflation i samfundet.

De penge, som en boligafdeling får i overskud, skal opspares og bruges til at nedsætte lejen i de følgende år. Mange administratorer foretrækker dog at holde på pengene, således at det kun er en del af dem, som bliver ført tilbage til lejerne.

Derved stiger det opsamlede overskud år efter år.

 

Hvad er opsamlet overskud

Med opsamlet overskud (eller underskud) menes summen af overskud/underskud, siden man begyndte at registrere dette omkring 2010.

I den almene sektor er der fælles regnskabsregler. Efter de fælles regnskabsregler i den almene sektor regler skal det samlede overskud/underskud ved årets slutning bogføres på en konto i passiverne, der kaldes opsamlet resultat.

 

Store forskelle mellem boligorganisationerne

I undersøgelsen er det opsamlede overskud for hver enkelt afdeling blevet udregnet. Derudfra er hver afdeling placeret i kategorierne efter hvor stort de opsamlede overskud var. Resultatet ses her:

Overskudskategori Antal boliger Andel i % af alle boliger Opsamlet overskud i gennemsnit pr bolig
3. grads overskud

(mindst 15.000 kr/bolig)

 31.185 5,4 22.941
2. grads overskud

(5.000-14.999 kr/bolig)

 221.948 38,7 8.510
1. grads overskud og balance

(op til 4.999 kr/bolig)

 262.577 45,7 2.179
Underskud 58.334 10,2 -6.376

 

Det ses, at i mere end 31.000 boliger har beboerne over de sidste 10 år betalt 22.941 kr for meget i husleje. Dvs. knap 191 kr for meget hver måned.

Beløbet er et gennemsnitstal. Der findes 3 afdelinger hvor det opsamlede overskud er over 100.000 kr/bolig, og der findes 22 afdelinger, hvor det opsamlede overskud er over 50.000 kr/bolig.

 

Årsager

Grunden til de store overskud er, først og fremmest, at administratorerne i forretningførerselskaberne finder det bekvemt, at der er overskud på afdelingernes regnskaber. Derfor overbudgetterer de fleste af dem. Det vil sige, at de overvurderer udgifterne og undervurderer indtægterne

Andre undlader de at føre årets overskud tilbage som en indtægt i budgettet, således som reglerne siger.

En anden årsag er, at langt de fleste afdelingsbestyrelsesmedlemmer og menige beboere ikke har indsigt i regnskaberne, og at de derfor vælger at stole på konsulenten fra administrationen, når budgetterne skal godkendes.

En tredje årsag er, at den kontrol, som kommunerne fører med de almene boligorganisationer er meget overfladisk. Tilsynet forlader sig på, at et revisionsfirma har godkendt regnskabet, og revisorerne gør kun meget sjældent opmærksom på overtrædelserne af reglerne om overskud.

Derfor får overtrædelserne af princippet om balanceleje lov til at fortsætte.

En kopi af undersøgelsen kan rekvireres hos Jakob Lindberg ved henvendelse til koege@dklf.dk

Kreative udlejere underminerer forbud mod nyistandsættelse ved fraflytning

Af Jakob Lindberg
Blad nr 87
5. december 2019
Lejemåls afslutning, Privat udlejning,

Hvis man ikke ser sig godt for som lejer, kan man risikere at være stavnsbundet til en dyr lejlighed i flere år

Af Jakob Lindberg

En sagsbehandler i Aarhus Lejerforening, Carl Aage Jønsson har skrevet en artikel i Information om manglen på studieboliger.

I artiklen gør han opmærksom på et interessant problem, der er blevet større efter den sidste lejelovsændring i 2015. En af ændringerne har medført, at udlejerne ikke kan kræve nyistandsættelse efter en kort boperiode. Det betyder, at udlejerne taber penge, fordi de selv må betale for malerarbejdet ved fraflytningen. Men hvad gør de kreative udlejere så? Jo, de indfører en stavnsbindende aftale i lejekontrakten om, at lejerne ikke kan opsige lejligheden det første år eller to.

Når først en lejer har boet et eller to år i lejligheden kan udlejer kræve nyistandsættelse med maling og gulvbehandling.

Stavnsbindingen er blevet et mere alvorligt problem i de senere år, hvor lejen i nybyggeriet er blevet så høj, at mange lejligheder står tomme. I den situation kan en aftale om uopsigelighed blive dyr for lejerne ved fraflytning, fordi de kan blive tvunget til at betale husleje for den lejlighed de er flyttet fra i flere måneder og måske år.

Er en sådan aftale gyldig? Både ja og nej.

 

Ugyldig kontrakt

Selve kontrakten kan være ugyldig, fordi den ikke overholder de formelle regler der står i lejelovens § 4 til 5. Reglerne er meget komplicerede, og jeg vil ikke i detaljer beskrive dem her, bortset fra en enkelt af dem:

Hvis en udlejer har brugt en forældet standardblanket og har skrevet i den, at lejemålet er uopsigeligt, så gælder denne del af lejekontrakten ikke. Det skyldes at der i lejelovens § 5, stk. 2 står, at man kun må bruge de statsautoriserede standardblanketter. I 2015 kom der en ny standardblanket (A 9. udgave), og derved blev tidligere blanketter gjort ugyldig. Efter den 1. oktober 2015 må udlejere ikke mere benytte standardblanket A 8. udgave.

 

Forskelsbehandling

Hvis lejeren bor i en ejendom med mere end 6 lejemål i en reguleret kommune, er aftalen om uopsigelighed i de fleste tilfælde ugyldig, med mindre bestemmelsen om uopsigelighed gælder for alle lejere i ejendommen. Efter boligreguleringslovens § 5, stk. 9, må en udlejer nemlig ikke indføre aftaler i lejekontrakten, der efter “en samlet bedømmelse” er mere byrdefulde for lejeren end de aftaler, der gælder for de andre lejere i ejendommen.

Lejeren kan gå til huslejenævnet, som kan træffe aftale om, at der foreligger ulovlig forskelsbehandling. Men hvis udlejer ikke vil efterkomme huslejenævnets afgørelse og anker sagen til boligretten, er det lejeren, der skal bevise forskelsbehandlingen, f.eks. ved at indhente en masse lejekontrakter fra de andre lejere og fremlægge dem for boligretten. Det er svært, fordi der skal ske en “samlet bedømmelse”.

Det er ikke alene vilkåret om uopsigelighed, der skal sammenlignes. Hvis lejeren samtidig har en lavere husleje end de øvrige lejere, eller hen har andre vilkår der er mere gunstige, skal dommerne veje æbler og agurker op mod hinanden, og så bliver resultatet af sagen som regel helt uforudsigeligt.

 

Aftaleloven

Lejeren kan også forsøge at bruge aftaleloven. I denne lovs paragraf 36 står der: “En aftale kan ændres eller tilsidesættes helt eller delvis, hvis det vil være urimeligt eller i strid med redelig handlemåde at gøre den gældende.”

Personligt er jeg ikke i tvivl om, at det er “helt urimeligt og i strid med redelig handlemåde”, at tvangsbinde en lejer til at bo i flere år i en meget dyr lejlighed. Men et er at ha’ ret, noget andet er at få ret. Domspraksis om denne bestemmelse i aftaleloven er så restriktiv, at der nærmest skal være tale om slaveri eller lignende førend dommerne i boligretten vil tage den i anvendelse.

 

Lav loven om

Det er lejelovgivningen det er galt med. Det kan ikke være rigtigt, at lejerne skal bruge aftaleloven for at undgå at blive tvangsbundet til en dyr lejlighed. Det enkleste vil være at lave lejeloven om, således at det bliver forbudt at træffe aftale om at et lejemål er uopsigelig fra lejers side.

Ekspertgruppens rapport om boligreguleringslovens § 5 – 2

Af Jakob Lindberg
Blad nr 87
5. december 2019
Boligpolitik, Privat udlejning

Rapporten er udarbejdet af en arbejdsgruppe, der har bestået af

  • en universitetsprofessor med kendskab til lejelovgivningen
  • en dommer med kendskab til reglernes anvendelse i praksis
  • en boligøkonom med kendskab til boligøkonomi og finansiering
  • en repræsentant for udlejere (EjendomDanmark)
  • en repræsentant for lejere (LLO)

Den indeholder en grundig beskrivelse af det private lejeboligmarked og den nuværende lovgivnings virkning på både lejere og udlejere. Rapporten munder ud i en række alternative forslag til, hvad man kan gøre for at løse problemet med de høje huslejer ved gennemgribende moderniseringer:

 

Model A. Afskaffelse af boligreguleringslovens § 5-2

Forslaget indebærer, at muligheden for anvendelse af § 5 – 2, i boligreguleringsloven bortfalder. Fremadrettet beregnes forbedringsforhøjelser efter reglerne i § 5-1, i boligreguleringsloven, hvor lejeforhøjelsen bliver beregnet ud fra omkostningerne til forbedringerne.

Virkningen vil formentlig være at antallet af gennemgribende moderniseringer falder i København og Århus, hvor disse moderniseringer giver et meget højt afkast til udlejerne. Samtidig vil de meget store genudlejningsforhøjelser forsvinde. I de fleste provinsbyer vil ændringerne være mindre, fordi det i disse byer i forvejen er ligeså rentabelt for udlejerne at modernisere efter § 5, stk. 1.

 

Model B. Skærpet krav til energistandard ved § 5-2 moderniseringer

Forslaget indebærer, at energimærkningskravet for ejendomme, der kan foretage moderniseringer efter § 5 – 2, skærpes fra minimum D til minimum C. Det beløb, som en udlejer skal investere for at blive undtaget fra kravet om energimærke C forøges.

Virkningen af forslaget vil være at det bliver umuligt, at lave gennemgribende moderniseringer efter § 5 – 2 for ca 50 % af de boliger der er opført før 1960 med mindre at udlejerne samtidig laver energiinvesteringer. Hvis udlejerne gennemfører de rentable investeringer der er angivet i energimærket for hver enkelt ejendom, kan lejen stige til det lejedes værdi. De rentable energiinvesteringer angives til mellem 53.000 kr og 166.000 kr pr. bolig alt efter hvilket energimærke ejendommen havde før moderniseringen. Det vil forhindre mange gennemgribende moderniseringer og dermed huslejestigninger, men omfanget er uvist.

 

Model C. Forhøjelse af beløbsgrænser i boligreguleringslovens § 5-2.

Forslaget indebærer, at muligheden for at anvende boligreguleringslovens § 5, stk. 2, fastholdes, men fremadrettet hæves investeringsgrænserne til et beløb politikerne fastsætter

I øjeblikket skal en udlejer lave forbedringer for minimum 2.555 kr pr kvadratmeter for at kunne leje lejligheden ud efter § 5 – 2. En undersøgelse har vist, at udlejerne i gennemsnit laver forbedringer for 4.675 kr pr kvadratmeter. Politikerne skal derfor sætte investeringsgrænsen for minimum 5.000 kr pr kvadratmeter før det vil få nogen effekt på antallet af § 5 – 2 moderniseringer.

Antallet af § 5 – 2 moderniseringer vil formentlig falde betydeligt alle andre steder end i København, Frederiksberg og Aarhus. I de tilfælde hvor udlejerne vælger at bruge § 5 – 2 vil huslejestigningerne kunne blive større fordi udlejerne vil det forøgede investeringsniveau vil gøre lejlighederne mere attraktive.

 

Model D. Afskaffelse af § 5 -2 samtidig med en forhøjelse af det afkast, som anvendes for forbedringer i forbindelse med lejefastsættelse efter boligreguleringslovens § 5, stk. 1

Forslaget sigter mod at begrænse huslejestigningerne i den ældre del af de private udlejningsmarked, hvor stigningerne som følge af § 5 – 2 har været størst. Virkningerne vil være de samme som i Model A, dog således at udlejerne kompenseres ved at de får et større afkast, hvis de laver forbedringer efter § 5 – 1

Derudover har ekspertgruppen beskrevet 3 alternative modeller, som kan læses i selve rapporten, som kan hentes her:

https://www.trm.dk/media/4322/ekspertgruppens-rapport-om-boligreguleringslovens-5-stk-2.pdf

Tar regeringen klimaproblemerne alvorligt?

Af Jakob Lindberg
Blad nr 87
4. december 2019
Privat udlejning,

Mange vil svare ja på spørgsmålet, for aldrig har klimaet fyldt så meget i den offentlige debat. Men har man husket boligerne?

 

Af Jakob Lindberg

Den danske regering har med stor tilslutning fra vælgerne besluttet, at Danmark skal reducere udledningen af klimagasser med 70 % senest i 2030. Man er gået til opgaven med stor energi, og målsætningen er så populær, at selv de klimanølende, borgerlige partier har sluttet op om den.

I denne folketingssamling skal der vedtages en ny klimalov, hvor målet er at politikerne skal binde sig til at opfylde 70%-målet. Derefter begynder arbejdet med at finde ud af, hvordan man kommer derhen.

 

Boligsektoren mangler

Diskussionen er allerede begyndt. Der tales om flere vindmøller, der tales om en grønnere varmeforsyning, der tales om udskiftning af bilparken og om hvordan landbruget skal gøres mere bæredygtigt. Med hvad med nybyggeriet eller problemet med den gamle boligmasse?

Fire regeringsmedlemmer med Mette Frederiksen i spidsen skrev en kronik den 13 november 2019 en begejstret kronik med titlen Den grønne omstilling er moderne industripolitik. Her fortæller man om dansk industris muligheder for at tjene penge på at løse klimaproblemerne og kommer med opløftende eksempler fra mange brancher.

Men byggebranchen og boligsektoren omtales ikke med ét ord.

 

§ 5-2 er en barriere for den grønne omstilling

For nylig udgav boligministeriet en rapport om hvordan, man kan ændre lovgivningen for det private udlejningsbyggeri, således at udlejernes afkast ved gennemgribende forbedringer i den gamle boligmasse begrænses.

Problemet er, at den nuværende praksis omkring boligreguleringslovens § 5-2 betyder, at en udlejer ved en beskeden investering i nyt køkken og bad kan forhøje lejen næsten helt op til markedslejen. For at det ikke skal være løgn, har man formuleret loven således, at lejen kan sættes op, hver gang en bolig skifter lejer. Har lejligheden først en gang opnået godkendelse som 5-2-lejemål, så kan huslejen sættes op i takt med, at ejerlejlighedspriserne i området stiger, uden at udlejer behøver at lave yderligere forbedringer.

Det sætter gift for den grønne omstilling. Hvorfor skulle en udlejer investere i f.eks udvendig isolering af ejendommen for at spare på energien, når hen kan få den samme husleje ind ved ingen ting at gøre? Og så længe den opkrævede leje ligger så tæt på markedslejen, vil lejerne ikke have penge til at betale for den yderligere huslejestigning, som skal finansiere energiforbedringerne

Det ekspertudvalg, der har udarbejdet boligministeriets rapport, har ikke vurderet denne alvorlige konsekvens, fordi det ikke var blevet bedt om det.

 

Udvalgets forslag

Udvalget peger på 4 muligheder for at begrænse udlejernes afkast. Læs gennemgangen i den næste artikel her på hjemmesiden.

Foruden at afskaffe § 5, stk. 2 helt skitserer man 7 muligheder. Kun én af disse løsninger forholder sig til klimaproblematikken.

Det er Model B – Skærpet krav til energistandard ved § 5, stk. 2- moderniseringer. Ifølge denne model skal en ejendom leve op til Energimærke C, for at udlejer kan få lov til at bruge § 5-2. Dog skal en udlejer af en ejendom med energimærke D-G kunne blive anerkendt som § 5-2, hvis udlejer investerer et ekstra beløb. Dette beløb er ikke nærmere fastsat i forslaget.

Forslaget er alt for uambitiøst. Som det ses af nedenstående figur fra rapporten, vil det kun forhindre ca halvdelen af alle lejligheder i at få § 5-2 status. Det er dem, som er mærket med D i figuren. En del af disse vil alligevel kunne få denne status hvis udlejer betaler et engangsbeløb.

Det værste er, at alle de lejligheder med D-mærke, der allerede er omdannet til § 5-2 lejemål, efter dette forslag fortsat skal kunne hæve huslejen til det lejedes værdi i al fremtid. Det samme gælder de lejligheder der har C-mærke, men endnu ikke er blevet gennemgribende moderniseret. De vil kunne gennemføre moderniseringen og dermed få adgang til at fordoble eller tredoble huslejen.

 

Sagen sat på spidsen

I rapporten nævnes det, at det muligvis vil at krænke den private ejendomsret, hvis man indskrænker udlejernes ret til at hæve huslejen ved hjælp af § 5-2. Tankegangen er, at hvis Folketinget vedtager en lov, der afskaffer § 5-2, så er denne lov i strid med grundloven. Man kan også formulere udlejernes tankegang således: Hvis man én gang har erhvervet sig en ret til plukke lejerne for penge, så kan det aldrig laves om af Folketinget – ligegyldigt hvor skadeligt det er.

Hvis Ejendomsforeningen Danmark tør, kan de stævne staten for Højesteret. Statens modargument vil så være, at indgrebet er lovligt, fordi det sker af hensyn til almenvellet, Befolkningen har en almen interesse i at forhindre klimakatastrofer.  Bevarelsen af § 5-2 vil sandsynligvis betyde, at hundrede tusinder af lejligheder aldrig bliver energirenoveret, og § 5-2 er derfor uforenelig med målsætningen om at begrænse udslippet af drivhusgasser.

En afskaffelse af § 5-2 vil soleklart være begrundet i hensynet til almenvellet. Paragraffen skal derfor ikke alene afskaffes for lejernes skyld. Den skal afskaffes for klimaforbedringernes skyld.

De rige bliver stadig rigere – og lejerne betaler regningen

Af Jakob Lindberg
Blad nr
1. december 2019
Boligpolitik

Den nye regering vil bryde den negative spiral på det danske boligmarked, der gør det sværere og sværere for folk med små indkomster at bo i de store byer i Danmark. Held og lykke. Meget tyder på, at det bliver op ad bakke.

Af Jakob Lindberg

Billedresultat for penge

 

I 2007 kom den vestlige verden ud for endnu en af de kriser, som åbenbart er et tilbagevendende træk ved det kapitalistiske samfundssystem. Den manglende regulering på boligmarkedet var denne gang skyld i at millioner af boligejere havde købt ejendomme, som de ikke havde råd tl at sidde i.

 

Pyramidespillet

Nu kunne de ikke betale deres afdrag. Det satte en kædereaktion i gang: Bankerne begyndte af stramme op og ville ikke mere låne penge til deres kunder og til hinanden. Dernæst kom virksomhederne i vanskeligheder, fordi de ikke kunne betale lønninger, når de ikke kunne låne penge i bankerne. Mange virksomheder måtte dreje nøglen om, hvorefter lønmodtagerne havde endnu færre penge til at betale deres boliglån med. Det endte med, at staterne måtte træde til og forhindre storbankerne i at gå konkurs ved hjælp af bankpakker, betalt af skatteyderne.

Mange af os håbede, at denne krise ville blive startskuddet til at politikerne gjorde op med dette syge pyramidespil. Men det var naivt. Man gjorde ikke op med den grundlæggende skavank i det kapitalistiske samfund: at boligejerne får lov til at berige sig på resten af samfundets bekostning. Det sker ved at de får lov til at score de kæmpe arbejdsfrie gevinster, der kommer når deres boliger stige i værdi

Politikerne gjorde intet for at stoppe gældsætningen. Tværtimod. Man førte en økonomisk politik, der pressede renterne i bund. Man stimulerede, at boligejerne optog nye lån til at betale de gamle tilbage. Det har fået boligpriserne til at stige igen efter et kortvarigt fald i de sidste år af nullerne. Dermed har man lagt grunden til en ny krise og man har forstærket ulighederne i samfundet.

 

Ulighed

Finansanalytikeren Frank Hvid Petersen har i Politiken givet en glimrende fremstilling af denne deprimerende udvikling. Han skriver, at politikerne fører en såkaldt “trickle-down-politik”, hvilket betyder at hvis man sørger for, at de rige får en indkomst stigning på 10 %, så falder der nok 1 % af til de fattige. Det er en dyr kur, især for de fattige. Han fortsætter :

“Et simpelt regneeksempel viser, at det på ulighedsfronten ikke er småpenge, vi taler om. Den private boligmasse i Danmark er ifølge Danmarks Statistik over 4.000 mia. kr. værd.

Det vil sige, at for hver 1 procent boligpriserne i Danmark stiger, gør det boligejerne 40 mia. kr. rigere, og det gør det 40 mia. kr. dyrere for lejere at komme ind på ejerboligmarkedet. Antages det forsigtigt, at de rekordlave renter og den førte ’trickle-down’-politik har løftet boligpriserne herhjemme med 10 procent siden 2009, hvilket nok er lavt sat, så har det gjort boligejerne 400 mia.kr. rigere og gjort det 400 mia. kr. dyrere for alle andre at komme ind på ejerboligmarkedet.

Udviklingen har skabt social uro i flere lande og øget opmærksomheden blandt politikere, økonomer og centralbanker om problemet med dyre boliger, ulighed og segregering.

Men så længe hovedtankegangen bag en stor del af den førte økonomiske politik i EU, USA og Asien uforandret er at holde renterne nede og boligpriserne oppe, bliver det svært at vende udviklingen.

Måske det var på tide, at politikerne gav centralbankerne nogle nye mål at styre efter, f.eks. at de skal arbejde imod øget ulighed og segregering i stedet for at holde hånden under boligpriserne.” (Politiken den 1. november 2019)

Godt brølt løve!

 

Krisen og grisen

Da den store økonomiske krise startede i 1929 tog den svenske arbejderleder Per Albin Hansson op til Nordsverige for at forklare sine vælgere, hvad det var der var ved at ske. På et stort massemøde råbte han ud til forsamlingen: “Nu står verdens største krise for døren!” En gammel tunghør arbejder troede det var en gris han talte om og sagde begejstret: “Jamen det er godt, for kartofler det har vi jo selv. ”

Kan I ha’ en rigtig god jul

Airbnb – velsignelse eller forbandelse

Af Jakob Lindberg
Blad nr
25. november 2019
Boligmangel, Boligpolitik,

Airbnb er en tjeneste på internettet, der tilbyder turister og andre rejsende overalt i verden mulighed for privat indlogering i kortere tid. Tjenesten er en del af den såkaldte deleøkonomi, som har gjort det muligt for private boligejere at udleje deres egen bolig, når de ikke selv bruger den. Airbnb og andre lignende tjenester har dermed været med til at puste til den økonomiske vækst i hundreder af storbyer verden over – på godt og ondt.

 

Af Jakob Lindberg

Navnet, Airbnb er en forkortelse af Air-Bed-and-Breakfast, der bedst kan oversættes til ”Luft-Madras-og-Morgenmad”.

Tjenesten blev oprettet i 2008 af to studerende i San Francisco, USA, som havde svært ved at klare huslejen i deres dyre lejlighed. De fandt på at tjene lidt ekstra penge ved at tilbyde overnatning og morgenmad i deres egen lejlighed.

Bed-and-Breakfast har som fænomen eksisteret i århundreder, men har udviklet sig i takt med udviklingen af internettet. I mange år har man f.eks. kunnet booke sommerhuse og ferielejligheder på nettet uden at skulle være afhængig af postvæsenet og telefonen som mellemled mellem en rejsende kunde og en udlejer.

Med udviklingen af online betaling på verdensplan blev det i begyndelsen af 0-erne endnu nemmere for både kunde og udlejer at gennemføre aftaler om ophold. Det var disse teknologiske muligheder, som de to studerende udnyttede, da de skabte Airbnb.

Airbnb ejer ikke værelser og lejligheder, men fungerer som mægler mellem kunden og udlejeren. Airbnb har fastsat nogle spilleregler for de to parter, og som betaling herfor modtager Airbnb et honorar.

Vækst

Tjenesten blev i løbet af få år en kæmpe kommerciel succes. I februar 2011 passerede man den første million overnatninger. På det tidspunkt havde fænomenet spredt sig fra USA til andre verdensdele. Der blev oprettet kontorer i masser af hovedstæder – herunder København – og i juni 2012 meddelte Airbnb, at de første 10 mio overnatninger var nået. Heraf var 75 % fra markeder uden for USA.

Airbnb var så stor en succes, at man var i stand til at opkøbe konkurrende virksomheder. Senest har man i marts 2019 overtaget HotelTonight, et website for sidste-øjebliks-bestillinger af hotelværelser. Prisen var 400 mio dollars. Airbnbs markedsværdi er i 2019 ansat til 38 mia dollars eller ca 259 mia kroner.

Turisme skaber efterspørgsel

Bag firmaets kommercielle succes ligger udviklingen i den globale turisme. Velstandsudviklingen overalt i verden har gjort det økonomisk overkommeligt for hundreder af millioner mennesker at rejse til andre verdensdele. Medvirkende hertil har været billiggørelsen af flyrejser og liberalisering af reglerne for udrejse og indrejse i de fleste lande.

Før 1990 var det et særsyn at se russiske og kinesiske turister i Danmark. De eneste asiater, der kom til Danmark i større tal, var japanere. Det ændrede sig med murens fald og med den økonomiske opblomstring i Kina, Indien og andre asiatiske lande.

Denne udvikling har skabt et kolossalt behov for korttids-overnatning i hele Europa og særligt i hovestæderne og de største byer. Samtidig har realisering af det indre marked i EU skabt behov for boliger til migranter, hvilket yderligere har presset efterspørgslen efter korttids-overnatning.

Bagsider af medaljen

Enhver efterspørgsel skaber sit eget udbud. I dette tilfælde er udbyderne beboere i de store byer, som har lejligheder og værelser, de ikke udnytter fuldt ud. Beboerne kan være lejere, andelshavere, ejerlejlighedsejere eller ejere af enfamilieshuse. De har gennem Airbnb fået et forum, hvor de kan udbyde deres lokaler. Fælles for udbyderne er formentlig, at de selv sidder så dyrt i det, at de har behov for at få turisterne til at dække en del af boligudgiften.

Men det er ikke uden problemer at udleje gennem Airbnb. Korttidsudlejning skaber ofte problemer i forhold til naboer, udlejere og myndigheder.

Husordensproblemer

Et af problemerne er turisternes overtrædelse af de husordensregler, der gælder i en etageejendom. Når turisterne kun skal bo i en lejlighed i kort tid, har de ingen motivation for at tage hensyn til naboerne. Ansvarsfølelsen er omvendt proportional med opholdets længde. Samtidig er turisterne på ferie og opfører sig ofte derefter med hensyn til alkohol, støj og roderi.

Er man på hotelferie, bor man et sted, hvor den slags adfærd er almindelig. Et hotel har ansat personale, der kan skride ind over for husordensovertrædelser, hvis de bliver et problem for hotellets øvrige gæster.

Skadedyr

Et andet problem ved den voksende turisme er spredning af smitsomme sygdomme og skadedyr. Et eksempel herpå er problemerne med væggelus.

Væggelus er en lille blodsugende insekt, som om natten overfalder sovende mennesker. I sig selv er insektet ikke sundhedsfarligt, og i modsætning til f.eks. skovflåten er den ikke kendt for at bære på sygdomsfremkaldende bakterier eller virus. Men væggelus er en alvorlig plage, og de er særdeles svære at komme af med.

Væggelus gemmer sig om dagen i hulrum og sprækker i lejligheder, men også i madrasser, møbler, kufferter og lignende. Specielt det sidste medvirker til en global spredning af problemet.

Eksempelvis kan en turist have væggelus med i sin kuffert. Når han ankommer til sit midlertidige sted på rejsen – et hotelværelse eller et Bed-and-Breakfast – vil nogle af lusene sprede sig i lejligheden og angribe de efterfølgende brugere af rummet. Hvis der i en periode ikke er beboere i rummet, har man eksempler på, at væggelusene vandrer gennem sprækker i huset og angriber beboere i andre lejligheder.

Det er meget bekosteligt at bekæmpe væggelusene, hvis de først er kommet, fordi man ikke kan bruge gift, så længe en lejlighed er beboet. Som regel kræver en effektiv bekæmpelse, at beboeren midlertidigt genhuses i en anden lejlighed.

Som regel vil et angreb af væggelus medføre at man må kassere indbo og tøj for tusinder af kroner.

Konflikter omkring husorden og skadedyr har skabt et særligt behov for lejeregulering, som jeg vil gennemgå i det følgende.

Private lejeboliger

I Danmark er der snævre grænser for korttidsudlejning – i hvert fald, når det gælder lejeboliger.

Korttidsudlejning er reguleret gennem lejelovgivningen. Som udgangspunkt må man ikke overlade en lejelejlighed til andre uden udlejerens accept. Undtagelserne herfor står i lejelovens bestemmelser om fremleje: En lejer har ret til at fremleje højst halvdelen af sin lejligheds beboelsesrum til en anden person. Dette forudsætter dog, at der indgåes en fremlejekontrakt, og at kopi af denne fremsendes til udlejeren.

En lejer vil kunne benytte denne regel til korttidsudlejning, hvis han eller hun husker sin informationspligt over for udlejeren.

En lejer kan også fremleje hele sin lejlighed til en anden person, men kun når .. ”lejerens fravær er midlertidigt og skyldes sygdom, forretningsrejse, studieophold, midlertidig forflyttelse el. lign.” Der er derimod ikke ret til fremleje af lejligheden, fordi lejeren ønsker at spare penge eller fordi man gerne vil flytte sammen med sin kæreste andetsteds.

Også ved fremleje af hele lejligheden skal udlejer have kopi af fremlejekontrakten.

Disse regler har til formål at undgå ureguleret fremleje. En lejer, der ikke overholder informationspligten over for sin udlejer, risikerer at få ophævet sit lejemål i henhold til Lejelovens §  93, stk. 1, litra f. Denne bestemmelse giver udlejer ret til at ophæve lejemålet, .. ”når lejeren helt eller delvis overlader brugen af det lejede til en anden i tilfælde, hvor han ikke er berettiget hertil, og trods udlejers indsigelse ikke bringer forholdet til ophør.”

Mange private udlejere ønsker ikke, at der sker fremleje. Dels fordi de mener, det medfører et ekstra slid på ejendommen, dels fordi de ofte kommer under pres fra de andre beboere, som klager over støj fra de midlertidige lejere.

Almene boliger og private andelsboligforeninger

Tilsvarende regler findes i den almene lejelov, og her administreres reglen mindst lige så snævert som i den private udlejningssektor.

De private andelsboligforeningernes vedtægter følger som regel på dette punkt lejelovgivingen med hensyn til reglerne for fremleje og ophævelse af lejemålet.

Ejerlejligheder

De beboere, der har nemmest ved at bruge Airbnb, er ejere af ejerlejligheder og enfamilieshuse. Her er der ingen lejelov, der sætter grænser for korttidsudlejning. Hvis en ejerlejlighedsejer foretager korttidsudlejning, som medfører støjgener eller angreb af skadedyr, vil ejerforeningen være nødt til at anlægge en retssag med påstand om at ejerlejlighedsejeren skal sælge sin lejlighed.

På grund af beskyttelsen af den private ejendomsret, er sådanne sager meget sjældne, og det er endnu sjældnere, at sagen ender med et tvangssalg.

Boligpriserne presses i vejret

Airbnb og andre tjenester inden for dele-økonomien har medført en ny dynamik i turismeerhvervet. Pludselig har hotellerne fået konkurrence fra de private boligejere. Samtidig er der blevet skabt en åbning for, at spekulanter kan tjene penge på korttidsudlejning ved at opkøbe lejligheder eller villaer og udleje værelser på korttids-basis.

De nye muligheder for boligformidling har også gjort det nemmere for danske arbejdsgivere at tiltrække udenlandsk arbejdskraft. Airbnb mfl. har gjort det nemt for arbejdgiverne at komme i kontakt med boligejere, der gerne vil udleje deres boliger i kortere eller længere perioder.

Sandsynligvis er det denne faktor, der ligger bag ved det store efterspørgselspres på boliger, der på ny har sendt boligpriserne på himmelflugt. Jo flere erhvervsvirksomheder der importerer arbejdskraft, jo større bliver efterspørgselen på boliger og jo højere bliver prisen på ejerlejligheder og enfamilieshuse. Erhvervslivet vil bifalde denne udvikling, som er med til at nedbryde den barriere for vækst, som knapheden på boliger udgør.

En analyse fra Københavns Kommune har vist, at antallet af besøgende i København, der overnatter via Airbnb, fra 2012 til 2016 er steget fra godt 20.000 til godt 450.000 personer. Det fik dengang Københavns overborgmester Frank Jensen (S) til at advare om, at de mange udlejninger kan presse boligmarkedet i København.

Boligpolitik

Denne udvikling har skabt en ny skillelinje i dansk boligpolitik

De vækstorienterede partier som Venstre, Konservative, Liberal Alliance, og de Radikale støtter udviklingen af deleøkonomien, mens partier som Socialdemokratiet og Dansk Folkeparti er mere forbeholdne ud fra en udlændingekritisk holdning.

SF, Enhedslisten og Alternativet har et modsigelsesfyldt forhold til denne udvikling. På den ene side er man kritisk over for dyrkelsen af vækst som den vigtigste parameter i politik. På den anden side ønsker man ikke at støtte Dansk Folkepartis brændemærkning af udlændinge som folkefjender.

Denne politiske skillelinje blev tydelig, da regeringen i 2017 fremlagde et forslag om lettere vilkår for deleøkonomi. I følge forslaget skulle en ejer kunne udleje sin bolig 90 dage om året. Lejeindtægten skulle være skattepligtig, men bundfradraget blev forøget.

I 2018 indgik VLAK-regeringen forlig med Socialdemokratiet, hvorefter tidsbegrænsningen blev nedsat til 70 dage om året.

Et eksempel på boligspekulation

En migrant-arbejder havde lejet et værelse i et parcelhus, beliggende i en af Københavns omegnskommuner. Parcelhusets ejer havde lejet det ud til en erhvervsvirksomhed, som havde EU-borgere ansat. Virksomheden videreudlejede huset som bolig for sine ansatte.

En af lejerne klagede efter sin fraflytning over huslejens størrelse. Det skete 10 måneder efter indflytningen, og sagen blev derefter indbragt for huslejenævnet af en lejerforening som krævede huslejen nedsat med virkning fra lejerens indflytning. Lejeren havde betalt 8.000 kr om måneden – eller 96.000 for et af de tre værelser i huset med adgang til fælles køkken, stue mm.

Huset var på knap 147 m2, og da lejerens andel var 1/3 deraf, rådede lejeren derfor over derfor 49 m2. Kvadratmeterlejen kan dermed udregnes til  96.000/49 = 1.959 kr/år ekskl. forbrug. En sådan kvadratmeterleje er langt over det lejedes værdi for et parcelhus af denne art i den pågældende kommune.

Da huslejenævnet fik sagen til behandling viste det sig, at lejeren ifølge lejekontrakten havde lejet hele huset og ikke kun et værelse. Hvis dette var rigtigt, ville kvadratmeterlejen kun være 653 kr pr år, hvilket ikke overstiger det lejedes værdi.

Lejerforeningen påpegede at lejekontrakten ikke var i overensstemmelse med de faktiske forhold, idet der beviseligt boede andre lejere i huset. Lejerforeningen påstod, at disse andre lejere også betalte husleje til udlejeren.

Det bestred udlejerens advokat. Han fastholdt, at det var den klagende lejer, der alene havde rådighed over hele huset, og at det måtte være den klagende lejer, der havde videreudlejet værelser til andre af virksomhedens ansatte.

Det lykkedes ikke huslejenævnet at komme til bunds i sagen. Nævnet forsøgte gennem lejerforeningen at skaffe dokumentation for, at de andre lejere også havde betalt leje til deres arbejdsgiver. Dette lykkedes ikke, og huslejenævnet måtte opgive at træffe afgørelse i sagen.

Som medlem af det pågældende nævn er jeg overbevist om, at lejerforeningen havde ret. Formentlig har den klagende lejer ikke forstået, hvad han har skrevet under på, grundet manglende kendskab til det danske sprog.

Airbnb og flygtningene

Tendensen til at Airbnb medfører stigende boligpriser og huslejer er ikke kun et amerikansk og dansk fænomen. Det kan formentlig konstateres i alle europæiske lande.

I USA er Airbnb blevet inddraget i striden om landets indvandringspolitik, som efter valget af Donald Trump er blevet endnu mere højspændt og giftigt end før.

Da Trump i 2017 annoncerede sit forslag om indrejseforbud for statsborgere i en række muslimske lande gik Airbnbs leder direkte ind i debatten og tilbød gratis overnatning til imigranter og turister, der var strandet i lufthavne som følge af forbuddet.

Artiklen har tidligere været bragt i on-line-tidsskriftet, Kritisk Debat

 

Links:

Artikel i Wikipedia

https://en.wikipedia.org/wiki/Airbnb

 

Artikel af Rachel More i tidsskriftet Slate, februar 2014: More Guests, Empty Houses

https://slate.com/business/2014/02/airbnb-gentrification-how-the-sharing-economy-drives-up-housing-prices.html

 

The Washington Post, 29 januar 2017: Airbnb offers free housing to refugees…

https://www.washingtonpost.com/news/the-intersect/wp/2017/01/29/airbnb-offers-free-housing-to-refugees-and-others-in-limbo-after-trumps-executive-order/

 

Artikel i Altinget, 14 marts 2017: Airbnb er en del af Københavns boligpolitik

https://www.altinget.dk/by/artikel/frank-jensen-airbnb-regulering-er-en-del-af-koebenhavns-boligpolitik

Artikel i Netavisen Pio, 16 maj 2018: Tilfredshed i København med loft over

Airbnb-udlejning

https://piopio.dk/tilfredshed-i-koebenhavn-med-loft-over-airbnb-udlejning

Ønskes: Retfærdige forbedringstillæg

Af Jakob Lindberg
Blad nr
25. november 2019
Privat udlejning,

Ud med spekulationen og ind med gennemskuelighed og retfærdighed ved forbedringer af de gamle boliger

Af Jakob Lindberg

Danmarks Lejerforeninger mener, at § 5-2 helt skal skrottes. I stedet kan udlejerne anvende § 5-1 til at gennemføre moderniseringer. Denne bestemmelse findes i forvejen i boligreguleringsloven, og der er en lang og troværdig retspraksis, der siger hvordan den skal anvendes.

Ved en modernisering efter § 5-1 skal huslejen stige med et beregnet tillæg til den omkostningsbestemte husleje. Beregningen foregår således:

 

Eksempel på forbedring efter 5-1

Vi tager udgangspunkt i den samme lejlighed på 100 kvadratmeter, som i eksemplet med § 5-2. Før moderniseringen koster den 779 kr pr kvadratmeter årligt. Det svarer til 6.492 kr om måneden, heraf er det faste afkast til udlejeren, på 1.298 kr.

En udlejer gennemfører en forbedring af køkken og bad samtidig med en vedligeholdelse/genopretning ved fraflytning, f.eks. maling og gulvbehandling. Omkostningen ved vedligeholdelse/genopretning medfører ikke huslejestigning, da den enten er blevet betalt af den fraflyttende lejer, eller skal bekostes af udlejer, fordi der er tale om almindeligt slid og ælde.  Derimod skal den nye lejer betale et tillæg for forbedring, der beregnes som 6,6 % af omkostningen.

 

Hvorfor 6,6 % i forbedringstillæg

Da man indførte den omkostningsbestemte husleje i 1975 blev det besluttet, at lejerne skulle betale det samme for en forbedring af lejligheden, som de skulle have betalt, hvis de selv skulle have optaget et sædvanligt kreditforeningslån med en tilbagebetaling over 10, 20 eller 30 år.

Da de fleste forbedringsarbejder mister deres værdi over tid, er det blevet praksis i huslejenævnene og boligretterne, at forbedringstillægget normalt skal udgøre ydelsen på et sædvanligt kreditforeningslån med en løbetid på 20 år. Udlejeren må selv bestemme, om hen vil låne pengene eller betale af egen lomme, når regningen skal betales til håndværkeren.

Hvis en udlejer investerer 100.000 i forbedring af lejligheden, kan han opkræve 6.600 kr om året i lejeforhøjelse eller 550 kr hver måned. De 6,6 % er ikke en fast rentesats. I 90-erne var det sædvanligt med en afkastprocent på 10 %

 

Hvad koster en gennemsnitlig forbedring

Emnet for denne artikel er at forklare forskellen mellem en § 5-2 modernisering og en § 5-1 modernisering. Derfor bruger jeg de gennemsnitstal, der fremgår af boligministeriets undersøgelse. Ifølge denne undersøgelse blev der i Købehavn forbedret for 4.828 kr pr kvadratmeter i København, 4.313 kr pr kvadratmeter i Aarhus, Aalborg og Odense. I andre provinsbyer med mere end 40.000 indbyggere blev der forbedret for 3.212 kr pr kvadratmeter.

Vi tager København som eksempel. Lad os sige, at hele istandsættelsen af en lejlighed på 100 m2 koster 643.733 kr. Deraf er vedligeholdelsen 160.933 kr. Resten – 482.800 kr – er værdien af forbedringen. Det årlige tillæg bliver 6,6 % af dette beløb eller 31.865 kr. Det giver en månedlig huslejeforhøjelse på 31.865:12 – eller 2.655 kr om måneden

 

Tillægget ligger fast

Huslejen stiger dermed med 2.655 kr. om måneden. Den nye leje bliver dermed 9.147 kr pr måned (6.492+2.655). Det er overkommeligt for de fleste lønmodtagerfamilier. Selv en enlig lønmodtager med f.eks. to børn vil kunne klare en sådan husleje.

En tilsvarende lejlighed der renoveres efter §5, 2 ville typisk koste 12.133 kr pr måned.

Efter § 5, stk. 1. skal forbedringstillægget ligge fast. Det er retfærdigt og rimeligt også for udlejer. Hvis udlejer i stedet ville købe for 500.000 kr obligationer ville han også kun få et fast afkast (rente) af obligationen.

 

Hvor meget belaster forbedringstillægget familiens økonomi

Lad os antage at en enlig erhvervsuddannet forsørger med 2 børn har en disponibel indkomst efter skat på 25.731 kr. (løn og offentlige tilskud). Indkomsten efter skat stiger med 2% om året og det samme gør ejendommens driftsomkostninger. Da familien flytter ind i den nye lejlighed sluger huslejen på 9.147 kr – 35,5 % af indkomsten efter skat. Det vil være hårdt, men overkommeligt.

Men år for år vil det blive en mindre og mindre del af indkomsten, fordi afkastet af forbedringen og det oprindelige afkast ikke stiger. Med en inflation på 2% vil huslejens andel af indkomsten efter skat falde til 33 % efter 10 år. Indkomsten efter skat og husleje vil tilsvarende stige til 67 %.

Tabel 1. Huslejeudvikling i lejlighed der moderniseres efter § 5-1

 2017 2026
Disponibel indkomst efter skat 25.731 kr 30.751 kr
Husleje pr måned 9.147 kr (35,5 %) 10.160 kr (33,0%)
Indkomst efter skat og husleje 16.584 (64,5 %) 20.591 kr (67,0 %)

 

Hermed kan vi sammenligne § 5-1 moderniseringer med § 5-2 moderniseringer.

 

Tabel 2. Huslejeudvikling  – sammenligning mellem § 5-1 og § 5-2

Lejlighed i København på 100 m2, der forbedres for 482.800 kr.
Husleje pr måned i 2017 Husleje pr måned i 2026
Modernisering 5-1 9.147 10.160
Modernisering 5-2 12.133 17.270

 

Boligminister! Hold fast – § 5-2 skal væk

Af Jakob Lindberg
Blad nr
24. november 2019
Privat udlejning,

Regeringen er under hårdt pres fra udlejerorganisationerne og de danske pensionskasser for at få lov til at fortsætte udplyndringen af lejerne i de store byer. Men regeringen bør stå fast. Den nuværende situation er ubærlig og vil medføre en stigende ulighed i befolkningen

Kaare Dybvad. Foto: Steen Brogaard
Af Jakob Lindberg

Miraklet er sket. Vi har fået en boligminister – Kaare Dybvad Bek – der ønsker at gøre noget ved den uholdbare huslejeudvikling inden for det private boligmarked.

Han er bekymret over de kraftige huslejestigninger i Storkøbenhavn og Aarhus, som i stigende grad forhindrer mennesker med almindelige mennesker i at bosætte sig i de to byer.

Derfor nedsatte han i foråret en hurtigt arbejdende ekspertgruppe, der skulle beskrive problemerne med den grimme § 5, stk. 2 i boligreguleringsloven og komme med forslag til ændring af lovgivningen.

I denne og andre artikler om dette emne vil vi omtale paragraffen som § 5-2.

Arbejdsgruppens rapport er nu kommet og skal nu omsættes til politik. Men først en opdatering.

 

Hvad er der galt med § 5-2?

Paragraffen blev indført i boligreguleringsloven i 1996, som en økonomisk gulerod til de store udlejere, herunder pensionskasserne. Som følge af denne paragraf er 60.000 lejligheder blevet undtaget fra det sunde princip i boligregulerings loven, der sætter et loft over huslejestigninger som følge af moderniseringer af ældre lejligheder.

  • 5-2-moderniseringer kaldes også gennemgribende moderniseringer. Så snart en udlejer har gennemført en sådan modernisering kan lejen den pågældende lejlighed i al fremtid sættes op i takt med markedslejen, hver gang en lejer flytter og en ny skal flytte ind.

På grund af det store pres på lejlighedsmarkedet i København og Aarhus har det betydet huslejer på 9.622 -15.482 kr pr måned for 100 kvadratmeter (tallene angiver henholdsvis 25% fraktilen og 75% fraktilen)

Fortsætter § 5-2- moderniseringerne vil de gamle billige lejligheder helt forsvinde og det private lejlighedsmarked blevet lukket land for almindelige lønmodtager-familier og pensionister.

Dette kan ses af nedenstående tabel, som bygger på tallene i ekspertgruppens rapport. Tabellen viser udviklingen i månedslejen og den disponible indkomst for en gennemgribende moderniseret lejlighed, der skifter lejer hvert tredje år.

 

Lejeudvikling i København 2017-2026 og lejelighed på 100 m2

De 4 lejere er alle enlige forsørgere med erhvervsuddannelse
Månedlig leje Disponibel indkomst pr måned Leje i % af disponibel indkomst Disponibel indkomst efter betaling af leje
2017: 1. lejer flytter ind 12.133 25.731 47 13.597
2020: 2. lejer flytter ind 15.285 27.306 56 12.021
2023: 3 lejer flytter ind 19.254 28.977 66 9.723
2026: 4 lejer flytter ind 24.255 30.751 79 6.496
Note: Skemaet er dannet ud fra ekspertgruppens rapport. Månedlig leje pr m2 i København: 1.456 kr/m2. Den månedlige leje stiger i samme takt som ejerlejligheder 8% pr. år. Lejeren er en enlig erhvervsuddannet forsørger med barn, der har en årsindkomst på 419.822 kr, og en disponibel indkomst på 308.769. Disponibel indkomst = Indkomst – skat + børnetilskud.   Disponibel indkomst stiger 2% pr. år

 

Allerede da den første lejer flytter ind vil familiens økonomi være eget anstrengt, da den kun har 13.597 kr til overs til alle andre faste udgifter i husleje og til mad og øvrige udgifter. Da lejen stiger ved hvert lejerskifte, vil en ny lejer med denne indkomst, som flytter ind i 2026 kun have halvdelen  eller 6.496 kr tilbage.

 

Hvor moderne er de?

En af begrundelserne for at indføre § 5-2 var, at det medførte en bedre vedligeholdelse af boligerne. Når udlejerne fik et stadig stigende afkast af forbedringerne, blev de også forpligtet til at vedligeholde dem. På den måde regnede folketinget formentlig med, at boligerne løbende ville blive opdateret.

Den forudsætning holdt ikke. Jeg har været boligdommer i Københavns Byret i gennem de sidste 10 år og være til besigtelse af hundreder af sammenligningslejemål, som alle er blevet moderniseret efter § 5-2.

Men bliver de ved med at være ”moderne”?

Svaret er nej. Det høje lejeniveau ses typisk for lejligheder, der er moderniseret for f.eks. 10-15 år siden, og hvor køkkenerne slet ikke har den funktionalitet og brugervenlighed som et nyt køkken fra 2018 besidder. F.eks. er det sjældent, at disse halvgamle køkkener har selvlukkende skuffer og skabslåger, som er standard i dag.

Også lejligheder på f.eks. 60 kvadratmeter er blevet moderniseret med fliser i de små badværelser og en håndbruser på væggen. Før kostede de ofte 3-4.000 pr måned. Efter den ”gennemgribende modernisering, og koster de 7.000 kr om måneden og opefter.

Alligevel følger de halvgamle moderniseringer med i huslejernes himmelflugt.

Lejen bestemmes nemlig ikke af kvaliteten af moderniseringen, men af udbud og efterspørgsel på boligmarkedet.

 

Truslen fra kapitalfondene

Senest har DR i flere udsendelser beskrevet, hvordan en stor amerikansk kapitalfond, Blackstone har etableret sig på det københavnske boligmarked og opkøbt tusinder af lejligheder. Udsendelserne dokumenterede, hvordan Blackstone arbejdede.

Med en kombination af pression og tilbud om kontant præmie til lejere, der vil flytte frivilligt, forsøger man at få tømt lejlighederne således at man kan modernisere køkken og bad efter reglerne i § 5, stk. 2 og derefter fordoble huslejen.

Jeg har i artikler her på hjemmesiden beskrevet, hvordan § 5, stk. 2 virker i praksis. Se f.eks. den lange tekniske gennemgang i artiklen

https://www.dklf.dk/artikler/en-skadelig-pengemaskine/

 

Stop for spekulation i ældre ejendomme

Af Lars Vestergaard
Blad nr 86
8. juni 2019
Privat udlejning,

Forfatteren anviser 3 farbare muligheder for at forhindre spekulation i gamle ejendomme

 

Af Lars Vestergaard

For tiden drukner medierne i sager om fredning, bevaring eller spekulation, og om beboernes husleje og leve-vilkår.

Utallige pensionskasser er fyldt med ”tålmodige”, langsigtede penge, som forsøges forrentet. Bankerne giver ikke renter, og Nationalbanken kræver betaling for at modtage indskud.

Pengerigeligheden skyldes et politisk ønske om at fremme det private forbrug for at holde ”hjulene” og beskæftigelsen i gang.

 

Pensionskasser køber gamle ejendomme til overpris

En del af pengene, som altså også er vores egen opsparing anbringes i fast ejendom til vi engang i fremtiden skal have dem tilbage med renter.

For at kunne få investeringerne forrentet køber pensionskasser og projektmagere gamle ejendomme, som endnu ikke er omdannet til ejer- / andelsboliger, ofte til overpris, da det fremmer de hidtidige ejeres lyst til at sælge ejendomme, som i generationer har fungeret, som billige boliger til forskellige befolkningsgrupper, fattige, studerende, kunstnere osv.

 

19.000 billige boliger forsvandt

Fonde og foreninger med velmenende bestyrelsesmedlemmer uden kendskab til bygningsdrift og husleje-regler, har langsomt ført mange ejendomme i forfald.

Københavns Ejendomme med ca. 19.000 billige og dårligt vedligeholdte boliger, måtte sælges i 1990-erne, fordi kommunen ikke forstod at drive og vedligeholde dem inden for gældende regler

Der forsvandt 19.000 billige boliger fra det københavnske leje-marked på kort tid. Der var sandelig også mange tusinde, der fik hurtige skattefri kapitalgevinster på de nye andelsboliger, men derefter blev det langt dyrere for andre at få tag over hovedet.

 

Større afkast

Uanset om ejerne er fonde, kommuner eller private, så medfører manglende ekspertise i bygningsdrift, at bygningerne forfalder, og at et salg før eller siden bliver en fristende løsning.

Investorerne, de nye ejere, sætter eksperter til at ”udvikle” ideer til hvordan bygninger og boliger kan renoveres, og sikre bedre afkast i fremtiden. Større afkast til ejerne er større huslejer for lejerne.

Større udbytte kan komme ved at indrette og bygge flere kvadratmeter i og ovenpå husene, samt ved de berygtede ”gennemgribende moderniseringer jfr. § 5 stk. 2”. som kun kræver ”dokumentation” for store udgifter, men ingen tekniske kvalitetskrav.

 

Muligheder for at stoppe spekulation

Der er måske 3 politisk farbare muligheder for indførelse af stop for spekulation i ældre ejendomme:

  • Hvis kommuner, byråd og tekniske forvaltninger ville fastholde de gamle byggelinjer og bygningshøjder, i stedet for at fortætte og forhøje, i en uendelighed, ville der fortsat være lys og luft til mennesker mellem husene, og spekulationerne blive bremset..
  • Indførelse af tekniske krav om at bygningerne mindst skal bringes til at overholde BR 82 eller BR 95 for at huslejerne må stige jfr. § 5 stk.2, kunne formentlig bremse de såkaldte ”fup”-moderniseringer.
  • Hertil kommer forslaget om at indføre bevarende lokalplaner.

 

FUP eller ikke-fup

Jeg har  tidligere omtalt nogle ”dygtige” mænd, der hver for sig havde ”entreprenør virksomhed” i èn skuffe på kontoret og ejendomsselskab i én anden skuffe. Når så den smarte mand og nogle hjælpere havde smukkeseret en indkøbt ældre ejendom, sendte bogholderen fine fakturaer fra den ene skuffe til den anden. Fra entreprenøren til udlejeren. Naturligvis med forskellige navne og adresser, men bogholder og bogholderi var samme sted.

Alle de store udgifter til gennemgribende moderniseringer fremgik af fine fakturaer og alle huslejestigninger blev godkendt efter reglerne.

Fordi der ikke stilles krav om bygningsteknisk kontrol og dokumentation for noget som helst.

 

Energimærker som fri fantasi

Tilsvarende baseres oplysninger om Energimærke ved ejendomshandel på sælgers udsagn. Energimærker kan være baseret på fri fantasi.

Der må og skal indføres krav om teknisk kontrol med alle oplysninger om energimærkning og bygningstilstand ved ejendomshandel og ikke mindst ved husleje-forhøjelser,

Der skal være en grænse for hvornår, der kan tillades ”moderne” huslejer.

Den store skillelinie i lejelov og boligregulering går ved ibrugtagning før eller efter 31.12 1991. Efter 1991 er der stort set fri husleje.

 

Manglende isolering

Etageboliger, der er opført længe før 1991, ofte med massive mure, opfylder stort set aldrig de simpleste isoleringskrav, som kom ind i Bygningsreglementerne efter oliekriserne i 1976 & 1979.

BR 82 og endnu bedre BR 95 kræver isolering i kældre, lofter og ydervægge. Disse krav var ukendte i etagebyggeri før oliekriserne, og de er ofte umulige eller ekstremt kostbare at opfylde ved efterisolering senere.

Netop derfor bør der trækkes en grænse for forhøjede huslejer, når og hvis bygningerne ikke lever op til BR 82.

Kan man ikke ved termografering dokumentere at der er isoleret, bør huslejen ikke kunne forhøjes væsentligt.