Dette element i forliget vil begrænse antallet af ejendomme, der bliver omfattet af § 5-2, men effekten er usikker
Af Jakob Lindberg
Denne bestemmelse drejer sig om hvilke ejendomme, der lovligt kan renoveres efter § 5-2, og dermed udløse den store gevinst til udlejerne: retten til at sætte huslejen op til det lejedes værdi (næsten det samme som markedslejen).
I øjeblikket er det alle ejendomme, der har Energimærke D og derover, som uden ekstrainvesteringer kan komme ind under § 5-2. Fremover skal ejendommen have Energimærke C.
Beregninger viser at 72-80% af de private boliger opført før 1961 har Energimærke D eller dårligere. Det skærpede energikrav betyder, at udlejer først skal investere i energiforbedringer, der fører hele ejendommen op i Energimærke C, før hen kan lave de individuelle moderniseringer, som er nødvendig for at kunne komme ind under § 5-2.
Varmeforbruget
Forligsparterne skønner, at det for 64.000 boliger vil betyde, at lejerne får mindre udgifter til varme.
Det er et meget usikkert skøn. Det kommer helt an på, hvor meget det konkret koster, at lave de pågældende energirenoveringer. For nogle ejendommes vedkommende vil det koste mange penge at bringe ejendommen op på Energimærke C – eksempelvis 1 mio. pr. bolig. I så fald kan det betyde, at udlejeren vil afstå fra at bruge § 5-2 og i stedet lave forbedringer efter § 5-1, hvor det ikke gælder noget energikrav. Dette vil i øvrigt være en fordel for lejerne fremover, fordi ejendomme forbedret efter § 5-1 får mindre lejestigninger.
Energikonsulenten
Der er dog én metode en investor kan bruge til at komme over denne forhindring: Man kan skifte energikonsulent. Hvis den første konsulent kun vil give ejendommen et D-mærke, kan udlejeren forsøge sig med en anden, indtil han finder en, der vil skrive under på et C-mærke. Den der smører godt, kører godt.
Boligministeriet er godt klar over at Energimærkningsordningen er for dårlig i øjeblikket. Nogle energikonsulenter sjusker med arbejdet og overholder ikke de faglige regler, for hvordan energimærkerne skal beregnes. Andre lader sig bestikke. Ministeriet har bedyret, at man vil forbedre kontrollen. Vi må se det, før vi tror det.
Kommentar
Danmarks Lejerforeninger foreslog at det grønne energikrav skulle være Energimærke B. At bringe den gamle boligmasse op på Energimærke C er ikke nok til at opnå en tilstrækkelig høj grad af isolering og dermed opfylde målsætningen om en 70% reduktion i udslippet af drivhusgasser. Men vi erkender, at der ikke kunne opnås enighed om en mere ambitiøs indsats.
En karensperiode er en pause, hvor en ny ejer af en ejendom først kan sætte huslejen op for nye lejemål, når hen har ejet ejendommen i 5 år. Hensigten med reglen var at gøre det mindre attraktivt for spekulanter, der går efter kortsigtet profit, at udnytte reglerne i § 5-2.
Af Jakob Lindberg
Uenigheden om karensperioden var tæt på at få forhandlingerne til at bryde sammen.
Det var besynderligt, at netop denne detalje skilte parterne. Det er tvivlsomt om karensperiodens længde overhovedet får betydning for spekulanter og andre investorer, som f.eks. pensionskasserne. Hvorfor skulle en investor afholde sig fra at købe en ejendom, fordi hen skal vente 5 år med at sætte lejen op. Det rentetab, hen lider ved at skulle vente, er pebernød- der i forhold til den gevinst, der er ved at sætte lejen op efter § 5-2.
I langt de fleste tilfælde vil en investor alligevel være nødt til at vente. Hen kan først sætte lejen op, når de nuværende lejere er flyttet, og lejligheden er blevet renoveret. At få påvirket alle lejerne til at flytte, er typisk noget der tager flere år.
Undtagelsen for karensperioden
Dette får kun en meget begrænset effekt på investorernes lyst til at købe ejendomme op. Hvorfor skulle en investor ofre ekstra 300.000 på at renovere en lejlighed på 100 kvadratme- ter, når han kan slippe for denne ekstraudgift ved at vente i 5 år.
Det politiske spil om karensperioden var mest et spil for galleriet. Glem det!
Det var et mindre mirakel at opleve, at politikerne på Christiansborg og samtlige danske medier begyndte at diskutere boligreguleringslovens § 5-2
Af Jakob Lindberg
Takket være Lejernes LO’s lobbyarbejde og en effektiv indsats fra boligminister Kaare Dybvad Bek gik der omsider hul på bylden omkring § 5-2.
I januar 2020 indgik et flertal i folketinget en aftale om § 5-2. Det var uenighed om længden af karensperioden, som fik forhand- lingerne mellem regeringen og de Radikale til at bryde sammen. Regeringen ville have en aftale på 10 år, men de Radikale Venstre og Konservative, var i mod karensperioden i det hele taget. Som bekendt indgik boligminister Kaare Dybvad Bek i stedet lavede en aftale med Dansk Folkeparti.
Hovedpunkter
Karensperiode: Der indføres en periode, hvor en ny udlejer er i en karensperiode, såle- des at der efter at en boligudlejningsejendom har skiftet ejer, først kan opkræves husleje ef- ter § 5-2 i renoverede lejemål efter 5 år.
Undtagelse for karensperiode: Der indføres et grønt incitament, så karensperioden ikke skal gælde, når en ejendoms energiklasse hæves med mindst 3 niveauer eller energiforbedres for mindst 3.000 kr. pr. m2.
Grønt energikrav: Der indføres et grønt energikrav, så der først kan gennemføres forbedringer efter § 5-2, når ejendommen er bragt op på energiklasse C eller udlejer har løftet ejendommens energiklasse mindst 2 niveauer.
Begrænsning af huslejestigningen: Det begrænses, hvor meget huslejen efter § 5-2, kan stige via en fjernelse af den såkaldte margin for det lejedes værdi.
Foreløbig er der tale om et forlig. Virkningen for lejerne kan først bedømmes når der kommer et lovforslag fra boligministeren.
Vurdering
Lejerbevægelsen fik ikke ønsket opfyldt om en total afskaffelse af § 5-2. Alligevel er vi til- fredse med at denne skadelige bestemmelse nu er blevet trukket frem i det politiske ram- pelys. Det havde ingen troet muligt for bare 2 år siden. Nu gælder det om at få forligsparti- ernes aftale omsat til lovgivning på bedst mulig måde for lejerne.
Efter et dramatisk forhandlingsforløb lykkedes det den 30. januar for boligminister Kaare Dybvad at få en politisk aftale i hus. Nærmere betegnet aftalen om tiltag der skal bremse skadevirkningerne af boligreguleringslovens § 5, stk. 2.
Af Bodil Kjærum, landsformand i Danmarks Lejerforeninger
Vi vil ikke fordybe os i forløbets detaljer, men kan foreløbigt lykønske boligministeren med resultatet.
Det udgør en god start på det svendestykke, som den fuldt gennemførte lovgivning kan ende med at blive for den relativt nye ministrer.
Hvordan tegner resultatet så for landets lejere ? Ja det er som nævnt endnu ’blot’ en politisk aftale, så meget afhænger af den endelige omformning til konkret lovgivning. Uden at gå i detaljer kan vi dog trække nogle hovedlinjer op.
Først må vi konstatere, at den indgåede aftale lader rigtigt meget tilbage at ønske. Der er tale om det der politisk har været muligt. Men vi kan også konstatere, at der er elementer i aftalen der kan få positiv virkning. Først og fremmest har vi noteret os følgende elementer:
Karensperiode på 5 år: Med en effektiv implemen- tering vil dette sandsynligvis kunne stoppe de mest ’BlackStone’-agtige cirkusnumre fremadrettet.
En vis skærpelse af kravet til forudgående energire- novering af ejendommene: Hvis kravet gennemføres generelt kan det få en vis opbremsende virkning.
Hensigt om en vis dæmpelse af lejeniveauet: Måske
en virkning, hvis lovformuleringen bliver så klar at den reelt ændrer huslejenævnenes praksis.
Krav om konkrete besigtigelser af hvert enkelt lejemål før og efter 5.2-modernisering: Fin intention, og det vil også kunne få virkning i praksis, hvis de formelle krav bliver klare nok.
Derudover et par hensigtserklæringer mere, eksem- pelvis om en vis styrkelse af huslejenævnene; og løfte om visse punktvise forbedringer af lejernes rettigheder: Udmærkede intentioner, hvor en eventuel virkning i praksis igen fuldkommen afhænger af hvordan lovbe- stemmelserne udformes.
Yderligere er der et par ekstra indirekte gevinster, som sandsynligvis vil gavne:
På grund af det omtalte dramatiske forhandlingsforløb er der opstået en ændret sammensætning af forligs- kredsen bag lejelovsforliget. Radikale blev udskiftet med DF. Og med kendskab til de to partiers holdning overfor lejerpolitik kan der dermed forventes en mere lejervenlig praksis fremover.
Den signalværdi som dette lejelovsforlig kan tillægges overfor domstolene, kan man håbe på vil påvirke retspraksis i gunstig retning.
Forligskredsen har aftalt at følge med i udviklingen og evaluere senest i 2022.
Et første udkast til lovtekst er allerede sendt i forhånds- høring hos organisationerne. Det rummer misforståelser og der er brug for en del opstramninger. Dette vil vi naturligvis kommentere på i et regulært høringssvar. Og
så må vi efterfølgende se hvordan den endelige lovtekst forhandles på plads mellem forligspartierne, før vi for alvor kan konkludere. Det vil være glædeligt for landets lejere og godt for samfundsøkonomien, hvis ovennævnte optimisme rent faktisk bliver indfriet.
I så fald kan der blive anledning til at lykønske Kaare Dybvad med et vellykket svendestykke.
Boligminister Kaare Dybvad Bek har flere gange udtalt, at det, der får ghetto-områdernes beboere i arbejde, er ghettoplanen. Boligministeriet erkender dog, at der ikke er belæg for ministerens udtalelse.
Af Sally Jensen, Respons
Hvert år kommer flere beboere i Danmarks såkaldte ghetto-områder i arbejde. Det kan ses som et udtryk for, at ghettolisten og lovgivningen bag ghettoplanen virker, har boligminister Kaare Dybvad Bek flere gange udtalt til DR.
Argumentet for, at det at komme på ghettolisten skulle have en positiv effekt på beskæftigelsesgraden, er, at det vil få de pågældende boligforeninger til at arbejde hårdere for at få folk i arbejde.
Respons har dog tidligere beskrevet, hvordan boligsociale indsatser, der blandt andet skal hjælpe beboere i arbejde, nedprioriteres i regeringens ghettoplan.
Derfor tog vi på baggrund af Kaare Dybvad Beks udtalelser kontakt til Transport- og boligministeriet og spurgt til belægget for, at det at komme på listen over ghettoområder skulle have en positiv effekt på beboernes beskæftigelsesgrad.
Svaret var, at der intet belæg er. Der er nemlig slet ikke foretaget nogle undersøgelser af ghettolistens effekt på områdernes beboere.
Boligsociale indsatser virker
Til gengæld er de boligsociale indsatser i landets udsatte boligområder løbende blevet monitoreret og evalueret, og mange undersøgelser har vist, at målrettede, lokale initiativer har positive effekter på tallene for kriminalitet, uddannelse og beskæftigelse blandt beboerne.
De boligsociale indsatser er ikke afhængige af ghettolisten, men derimod af kommunernes individuelle helhedsplaner, der har eksisteret længe før ghettolisten. De boligsociale projekter støttes økonomisk af Landsbyggefonden, der både får penge fra lejerne i de almene boligområder og fra staten. Den statslige støtte er dog med ghettoplanen blevet beskåret med 100 millioner kroner.
Modsat effekt
Det synes derfor svært at få øje på, at ghettolisten skulle hjælpe områdernes beboere i arbejde. Faktisk lader det til, at ghettolisten i nogle sammenhænge har den modsatte effekt, fortæller Jesper Kurdahl Larsen, der er boligsocial chef i Brabrand boligforening i Aarhus:
“Det er uhensigtsmæssigt, at man stempler et område som Gellerup, hvor man gerne vil have flere beboere i arbejde, som en hård ghetto. Det kan medføre, at beboerne bliver mødt med fordomme, der gør det sværere for dem at komme i jobs, fordi mange arbejdsgivere reagerer negativt på, at en ansøger siger, at vedkommende bor i en hård ghetto. Det kommer til at give et indtryk af, at Gellerup er én stor bande.”
Jesper Kurdahl Larsen kan se, at det, der faktisk virker i et område som Gellerup, er lokale initiativer, som kommunen og boligforeningen samarbejder om. Når der skal bygges nye boliger eller andre faciliteter i Gellerup, tager boligforeningen kontakt til bygherrer og entreprenører og sørger for, at de ansætter nogle af de arbejdsløse beboere fra området. Det har en dobbelt effekt, eftersom det både får flere af beboerne i arbejde, og samtidig giver det mindre hærværk i området, siger Jesper Kurdahl Larsen:
“Det giver en følelse af lokalt ejerskab over de bygninger, der bliver opført. Hvis man selv har hjulpet med at bygge et bibliotek, passer man også bedre på det bagefter.”
Jobdating
Boligforeningen har desuden oprettet “jobdating” fire gange om året. Her kontakter de virksomheder som supermarkeder, rengøringsfirmaer og anlægsgartnere og inviterer dem til at komme ud og tale med nogle af de jobsøgende beboere i Gellerup, som normalt oplever at blive valgt fra i bunken af jobansøgninger på grund af deres fremmedklingende navne, fortæller Jesper Kurdahl Larsen:
“Til jobdating bliver folk ansat samme dag, som jobsamtalen er blevet afholdt, og det er en kæmpe hjælp både til beboerne og til virksomhederne. Det giver en optimisme og en fantastisk energi i boligområdet, og det er så enormt vigtigt, at den erfaring bliver videregivet, og at vi får fortalt, at det godt kan lade sig gøre!”
Siden 2015 er arbejdsløsheden i Gellerup/Toveshøj i Aarhus faldet fra cirka 52% til cirka 49%. Kriminaliteten er næsten halveret, og den gennemsnitlige indkomst er steget. Området er dog stadig på regeringens ghettoliste.
Om forfatteren
Sally Jensen er skribent på internetmediet, Respons.
Respons er et journalistisk kollektiv, der skriver om repræsentation af politisk marginaliserede og udsatte grupper i samfundet. Dets mission er at hjælpe vigtige, men oversete historier og vinkler frem i lyset gennem grundig journalistik og derigennem bidrage til en demokratisering af det danske medielandskab.
Der er ikke noget galt med statistikken – det er brugen af den, der lugter
Af Jakob Lindberg
I regeringens officielle statistik over de almene boligområder skelner man mellem Udsatte boligområder og det, man med et nedværdigende udtryk kalder Ghettoer. Men hvad forstår man nu med de to betegnelser:
Det gælder for begge typer af områder, at der bor mindst 1000 personer i området.
De Udsatte boligområder er karakteriseret ved følgende 4 forhold:
Andelen af beboere i alderen 18-64 år, der er uden tilknytning til arbejdsmarked eller uddannelse, overstiger 40 pct. opgjort som gennemsnittet over de seneste 2 år.
Andelen af beboere dømt for overtrædelse af straffeloven, våbenloven eller lov om euforiserende stoffer udgør mindst 3 gange landsgennemsnittet opgjort som gennemsnit over de seneste 2 år.
Andelen af beboere i alderen 30-59 år, der alene har en grunduddannelse, overstiger 60 pct. af samtlige beboere i samme aldersgruppe.
Den gennemsnitlige bruttoindkomst for skattepligtige i alderen 15-64 år i området (eksklusive uddannelsessøgende) er mindre end 55 pct. af den gennemsnitlige bruttoindkomst for samme gruppe i regionen.
To af disse fire forhold skal være opfyldt, hvis et område skal kunne kaldes et Udsat boligområde
En ”Ghetto” er en særlig type af et Udsat boligområde. Det er et udsat boligområde hvor mindst 50 % af beboerne er indvandrere eller efterkommere fra ikke vestlige lande
Det er kompliceret at holde styr på alle disse faktorer på én gang. Så for at gøre det mere forståeligt har jeg lavet en forkortelse af de faktorerne 1-4 ovenfor
Udsatte boligområder
I kort form kan man udtrykke det således:
Beboerne i et Udsat boligområde er:
(1) mere arbejdsløse/syge end gennemsnittet
(2) mere kriminelle end gennemsnittet
(3) dårligere uddannede end gennemsnittet
(4) fattigere end gennemsnittet.
Men da blot to af de fire kriterier skal være opfyldt for at komme i kassen med Udsatte boligområder kan områderne være meget forskellige.
Eksempler:
Område A opfylder (2) og (4). Her bor mennesker, der i gennemsnit er lidt mere kriminelle end gennemsnitsbefolkningen og samtidig er de Men de er ligeså lidt arbejdsløse og lige så veluddannede som gennemsnittet af befolkningen.
Område B opfylder (1) og (3). Her bor mennesker der er mere arbejdsløse/syge og dårligere uddannede end gennemsnittet. Men de er lige så lidt kriminelle som gennemsnitsbefolkningen og heller ikke fattigere end gennemsnittet.
De to områder er således meget forskellige. Man skulle derfor ikke tro, at politikerne skulle have nogen grund til at sætte dem i samme bås. Da Lars Løkke i 2018 fik ideen til ”Ghettopakken” tilføjede han et samlende kriterium:
Ved et ”ghetto”område forstod han et Udsat boligområde, der samtidig havde mindst 50 % indvandrere og efterkommere fra ikke-vestlige lande.
Fordeling efter etnisk oprindelse
Lars Løkke har ret i, at der i visse dele af den almene boligsektor bor uforholdsmæssigt mange indvandrere og efterkommere fra ikke-vestlige lande.
I figuren nedenfor kan vi se, at 9 % af hele landets befolkning er ikke-vestlige indvandrere. Dette tal er langt lavere end de mindst 50 % som bor i ”ghettoerne”. Det er en vigtig oplysning, hvis man vil vide noget om Danmark i det 21. århundrede.
Kilde: Danmarks Statistik
Nytårstalen
Men hvordan brugte Lars Løkke så denne oplysning. Det så vi i hans nytårstale, 2018
Han brugte som den første statsminister i Danmark det antisemitiske begreb ”ghetto” om de almene boligområder. Disse områder var ”parallelsamfund”, hvormed han mente, at mange mennesker med de samme problemer er klumpet sammen. ”Ghettoerne” var befolket af mennesker, der havde ”stillet sig udenfor ” (Var det hoveddøren eller julefrokosten, han mente?)
”Ghettoerne” havde ”slået huller” i Danmarkskortet. (Fy for den) og de havde sendt ”fangarme ud på gaderne, hvor kriminelle bander skaber utryghed, og ind i skolerne, hvor forsømte børn hænger på kanten”
Fangarmene var også ”dykket ned i kommunekassen”, hvor indtægterne var blevet mindre og udgifterne større, end de behøvede at være – ”og ud i samfundet, hvor danske værdier som ligeværd, frisind og tolerance taber terræn”. (Man bliver rundforvirret af at læse så meget vrøvl på én gang).
Men: Hvor var den skyldige?
Den skyldige var udlændingepolitikken: ”Jeg er overbevist om, at årtiers slappe udlændingepolitik har gjort sit. Der blev lukket flere ind i Danmark, end vi magtede at integrere” – sluttede Lars Løkke af.
Dermed fik han endelig sagt det ord, der skulle blive hovedkriteriet på indsatsen mod paralellsamfundene: Udlændingene.Dette ord blev hovedkriteriet for en ”ghetto”: Et område, hvor andelen af indvandrere og efterkommere fra ikke-vestlige lande var højere end 50 %.
Det blev en nytårstale, der fik stor betydning for Danmark. For det var dette signal, som førte til, at de almene boligorganisationer begyndte at planlægge den største bølge af nedrivninger og salg af gode moderne boliger i danmarkshistorien.
Samtidig fik regeringen slået hul på princippet om, at almene boliger ikke må sælges til private.
Fremmedfjendsk
Var Løkkes nytårstale racistisk? Nej. Han taler hverken om ”perkere” eller ”niggere”. Men at den var fremmedfjendsk er hævet over enhver tvivl. Og dette underliggende tema var ikke noget tilfælde. Fremmedfjendskheden – eller fremmedangsten – var den følelse, som Løkke kunne bruge politisk.
Angst æder sjæle op, siger man. Men den kan også binde vælgere sammen. Selv om en landmanden, forretningsmanden, fabriksarbejderen og pensionisten ikke har meget tilfælles politisk, så kan de bevæges i samme retning, hvis de har et fælles uhyre at frygte. Fremmedangsten blev det fælles uhyre, som både Venstre, Socialdemokraterne og Dansk Folkeparti udnyttede.
FN-komité vendte sig imod den danske regerings overtrædelse af menneskerettighederne i forbindelse med ”ghetto-lovene”
Af Jakob Lindberg
FN’s økonomiske og sociale Råd (herefter benævnt FN-komiteen) har udsendt en belastende rapport om Danmarks problemer med at overholde menneskerettighederne.
Alle FN’s medlemslande bliver rutinemæssigt overvåget i en åben proces, hvor FN-komiteen beskriver udviklingen inden for menneskerettighederne for hvert enkelt land. I den forbindelse udtaler komiteen sin bekymring over eventuelle overtrædelser af disse rettigheder.
I august 2019 var Danmark sidst til eksamen, og det resulterede i udsendelse af en rapport den 12 november 2019.
FN-komiteen undersøger en lang række områder, hvor der kan forekomme diskrimination, der spænder vidt – f.eks. kønsdiskrimination og diskrimination af handicappede.
I denne artikel vil jeg omtale to former for diskrimination, som har med boliger at gøre: – diskrimination af lejere, der bor i pistoer og diskrimination af hjemløse
FN går direkte i kødet på den berygtede Lov 38, som normalt kaldes ”ghetto-pakken”, og som i de kommende år vil tvinge tusinder af beboere ud af deres hjem, fordi de bor i et boligområde, hvor flertallet er beboere med en forkert hudfarve. I de officielle kriterier, står der beboere fra ”ikke-vestlige lande”, men det gør ikke sagen bedre set fra FN-ks synspunkt.
FN-komiteen mener, at ved at betegne områder som ”ghettoer” ud fra antallet af beboere fra ”ikke-vestlige lande” resulterer det i en diskrimination baseret på etnisk oprindelse og nationalitet. Desuden marginaliserer det beboerne i pistoerne.
FN-komiteen anbefaler direkte at fjerne betegnelsen ”ikke-vestlige-lande” fra lovgivningen.
FN-komiteens bedømmelse af ”ghetto-pakken” bestyrker mange juristers opfattelse af at denne lovgivning er i strid med de konventioner, Danmark har forpligtet sig til at overholde.
I yderste konsekvens kan det betyde, at Danmark bliver underkendt, når en eller flere retssager om ”ghetto-lovene” bliver bedømt af Højesteret eller Den europæiske menneskrettigheds domstol.
Det vil have næsten uoverskuelige konsekvenser. Tænk, hvis et stort antal mennesker har mistet deres bolig og boligerne er enten solgt eller revet ned – hvorefter hele ghettopakken bliver kendt ulovlig.
Endnu er hele processen ved at blive forberedt. Der er endnu ikke sket nogen konkrete overgreb. Spørgsmålet er om de ansvarlige politikere tør åbne deres øjne. Det må man håbe. Politikerne kunne passende starte med at læse rapporten fra FN-k.
Forøgede strafzoner
En anden udløber af Lov 38 har påkaldt sig FN-komiteens opmærksomhed. Det er loven om indførelsen af ”forøgede strafzoner”, der trådte i kraft den 1. januar 2019. Der er her tale om områder, som udpeges af politiet, og hvor straffen fordobles for visse alvorlige forbrydelser, f.eks. vold og salg af narko. Den fordoblede straf rammer dog ikke beboerne, men forbryderne, og kun hvis forbrydelsen begås inden for den forøgde strafzone. Zonerne kan udpeges i alle byområder, men var oprindelig tiltænkt ”ghettoerne”
Tvungen sprogundervisning
Det bekymrer også FN-komiteen, at folketinget i stedet for at sørge for støtte til forældrene har indført en lov, som fratager forældrene børneydelsen, hvis deres børn ikke deltager i et obligatorisk sprogprogram
Ved misligholdelse forstås skader, der er opstået som følge af uforsvarlig adfærd, forkert brug af lejligheden eller forkert vedligeholdelse.
Ved normalistandsættelse forstås maling af lofter og vægge. Udgifterne hertil reduceres med 1% for hver måned lejeren har boet i lejemålet.
Udlejeren skal oplyse lejerne om samtlige regler om vedligeholdelse og istandsættelse ved lejerens indflytning. Hvis denne oplysning ikke er givet, kan lejeren kun afkræves udgifter som følge af misligholdelse.
Flyttesyn og fraflytningsrapport
Udlejer skal afholde flyttesyn senest 2 uger efter, at udlejeren er blevet bekendt med, at fraflytning har fundet sted.
2. Lejer skal indkaldes skriftligt til synet med mindst 1 uges varsel. Udlejer og lejer kan dog aftale et kortere varsel, når lejemålet er opsagt eller ophævet
3. Fraflytningsrapporten skal indeholde oplysninger om hvilke istandsættelsesarbejder, der er sket som følge af misligholdelse og hvilke der er sket som følge af normalistandsættelse. Udgifter til istandsættelser, der ikke står i fraflytningsrapporten er lejeren uvedkommende.
4. Rapporten skal udleveres til lejeren ved synet eller sendes senest 14 dage efter synet, såfremt lejeren ikke er til stede eller ikke vil kvittere for modtagelsen af rapporten
5. Hvis der er fastsat et fast normalistandsættelsesbeløb skal dette være oplyst i fraflytningsrapporten
Foreløbig opgørelse og endelig opgørelse
6. Senest 14 dage efter synet skal lejeren have en foreløbig opgørelse over den anslåede udgift til istandsættelse.
7. Istandsættelsesarbejderne skal udføres uden unødigt ophold.
8. Den endelige opgørelse skal tilsendes lejeren uden unø- dig forsinkelse.
9. Den endelige opgørelse skal indeholde oplysning om, hvilke istandsættelsesarbejder der er udført, og hvad hvert enkelt arbejde har kostet.
10. Den endelige opgørelse skal indeholde oplysning om hvorledes lejerens andel af istandsættelsesudgifterne er beregnet.
11. Det skal udtrykkeligt fremgå af den endelige opgørelse, hvilke arbejder der er udført som følge af misligholdelse og hvilke andre istandsættelsesarbejder, der er udført.
12. Hvis den anslåede udgift i punkt 6 er overskredet, skal det udtrykkeligt fremgå, hvordan lejerens andel er bereg- net. Overskridelser, der forhøjer lejerens samlede andel af den anslåede udgift med mere end 10 % er lejeren uvedkommende.
Konsekvens ved overtrædelse
13. Ved overtrædelse af disse regler bortfalder udlejerens krav på istandsættelse. Dog ikke såfremt lejeren er fraflyttet uden at oplyse sin nye adresse.
Udlejeren Boliggrøn skulle betale samtlige istandsættelsesomkostninger ved en lejers fraflytning, fordi selskabet ikke havde udleveret en kopi af fraflytningsrapporten ved synet af lejligheden
Af Jakob Lindberg
Boliggrøn er en almen boligorganisation med et blakket ry. I tidligere artikler i dette blad har jeg skrevet om Boliggrøns fiasko ved opførelsen af den almene boligafdeling, Uglevænget i Køge Kommune. Se artiklen:
Hvis der var en kategori i Guinness Rekordbog om byggesjusk, ville Boliggrøn være kandidat til en topplacering.
Denne artikel handler ikke om byggesjusk, men om Boligselskabet Sjællands behandling af et lejerpar ved deres fraflytning. Boligselskabet Sjælland er administrator af bebyggelsen på Boliggrøns vegne.
Aktive lejere
Lejerne, Heidi og René Rolff var blandt de lejere, der flyttede ind i en helt ny lejlighed i bebyggelsen.
Begge var meget aktive i den periode på 18 måneder, hvor de boede i Uglevænget. Blandt andet var det René, som tog initiativ til en lejerforening, der meldte sig ind i Køge Lejerforening. Dette fik betydning, da de skulle flytte.
Der var mange af Uglevængets beboere, der flyttede ud af Uglevænget i 2015 og 2016. Jeg deltog i mange af disse flyttesyn i denne periode. De blev næste alle sammen afsluttet med forlig. De medarbejdere fra Boligselskabet Sjælland, der deltog i flyttesynene, var imødekommende og tog i vidt omfang hensyn til byggesjuskproblemerne. Disse problemer havde i mange tilfælde bevirket, at lejlighederne ikke var håndværksmæssigt korrekt udført, da lejerne flyttede ind.
Som led i forligene indgik blandt andet, at lejerne fik nedslag i udgiften til malerarbejdet. Så vidt så godt.
Fraflytningssynet
Men da familien Rolff skulle flytte, var der ingen vilje til forlig fra Boligselskabet Sjællands side.
Der blev afholdt flyttesyn den 15. april 2016. Selv de mindste ridser i gulvene blev skrevet på synsrapporten. Hvad angår malerarbejdet, insisterede Boligselskabet Sjælland på, at lejerne skulle betale for normalistandsættelse af hele lejemålet med undtagelse af den lovbestemte rabat på malerarbejdet, som alle lejere får. Selvom lejerne bad om det, fik de ingen yderligere nedslag, selvom lejligheden havde været i dårlig stand ved indflytningen.
Boligselskabet Sjælland krævede, at lejerne skulle betale følgende: Normalistandsættelse minus rabat, 15.060 kr – og gulvafslibning: 8.190 kr.
Det er min opfattelse, at familien blev straffet for deres kritiske indstilling til Boliggrøn og Boligselskabet Sjælland.
Fraflyningsrapporten blev ændret
Selve synet foregik på den måde, at medarbejderen gik rundt og noterede fejl og mangler ned på sin komputer. Ved afslutningen af synet skrev lejerne under på modtagelsen af rapporten i et pegefelt på medarbejderens komputer, men de kunne ikke få udleveret en papirkopi af rapporten, som der står i reglerne, fordi medarbejderen ikke havde taget nogen printer med.
Medarbejderen tilbød lejerne, at de kunne køre med til kontoret og få udleveret en papirkopi, men det afslog lejerne, fordi kontoret lå 10 km væk
Senere samme dag modtog lejerne på mail to forskellige kopier af synsrapporten med kort tids mellemrum. I den ene udgave, stod der, at lejerne ikke havde deltaget i synet, hvilket var direkte forkert. Denne udgave var kun underskrevet af Boligselskabet Sjælland’s medarbejder.
I den anden udgave stod der at lejeren havde deltaget, men hverken lejerens eller medarbejderens underskrift fremgik af rapporten.
Bebeoerklagenævnet
Lejeren klagede over forløbet af synet til Beboerklagenævnet i Køge Kommune. Afgørelsen kom efter 4 måneders sagsbehandling.
Ved indbringelsen havde jeg på lejernes vegne krævet, at alle beløb til istandsættelse skulle bortfalde, fordi udlejer havde overtrådt reglene i Vedligeholdelsesbekendtgørelsens § 13, stk. 4, hvori der står:
”Rapporten udleveres til lejeren ved synet eller sendes lejeren senest 14 dage efter synet, såfremt denne ikke er tilstede ved synet eller ikke vil kvittere for modtagelsen af rapporten.”
I Vedligeholdelsesbekendtgørelsens § 17, stk. 1 står der, at udlejers krav på istandsættelse bortfalder, hvis blot en af bestemmelserne i bekendtgørelsens paragraffer 13, 14 eller 15 ikke er overholdt.
Lejerne havde ikke fået udleveret rapporten. De havde beviseligt været til stede, og de havde ikke nægtet at kvittere for modtagelsen. Derfor måtte det være indlysende for nævnet, at udlejers krav skulle bortfalde.
Nævnet gav udlejer medhold
Flertallet i nævnet henholdt sig til, at lejeren ved udfyldelse af hans opsigelse havde krydset af i felt, hvorefter der var aftalt digital kommunikation. Dette berettigede efter flertallets opfattelse til, at udlejer senere kunne fremsende synsrapporten pr mail.
Flertallet godkendte også udlejerens påstand om, at lejerne ikke havde ønsket at kvittere for modtagelsen af rapporten ved synet. Derfor var udlejeren berettiget til at sende fraflytningsrapporten på mail efter synets afslutning.
Mindretallet i nævnet – lejerrepræsentanten – ville give lejerne medhold i sagen.
Boligretten
Lejerne ankede sagen med støtte fra Køge Lejerforening. Det tog boligretten 3,5 år at behandle sagen, blandt andet fordi udlejersidens boligdommer glemte at møde frem til den ene domsforhandling, og var syg ved den næste domsforhandling.
Endelig – den 21 januar 2020 – kom dommen fra Boligretten i Roskilde.
Her fik lejerne fuldt medhold i, at de ikke skulle betale for hverken normalistandsættelse eller gulvafslibning. Dommen var ikke enstemmig, men flertallet af de tre dommere – den juridiske dommer og den lejerudpegede boligdommer – udtalte:
“Da sagsøgerne (lejerne) var til stede på synet og underskrev fraflytningsrapporten, var sagsøgte forpligtet til at udlevere denne ved synet – enten fysisk eller i elektronisk form i henhold til parternes aftale om digital kommunikation. Da sagsøgte (Boligselskabet Sjælland) ikke gjorde dette, men først efterfølgende fremsendte fraflytningsrapporten til sagsøgerne (lejerne), stemmer vi for, at sagsøgtes krav på istandsættelse bortfalder, jf. vedligeholdelsesreglementet §17, stk. 1.”
Udlejersidens boligdommer var uenig med flertallet, og mente ikke at lejerne havde underskrevet fraflytningsrapporten. Han ville derfor give Boligselskabet Sjælland medhold i sagen.
Forholdsmæssigt afslag
Boligretten skulle også tage stilling til et krav fra lejerne om et forholdsmæssigt afslag i lejen på 20.000 kr, fordi byggeriet ikke levede op til de løfter om energibesparelser, som Boliggrøn havde stillet i udsigt ved udlejningen.
Dette fik lejerne ikke medhold i, da alle dommerne fandt, at det ikke var bevist, at Boliggrøn ved udlejning af boligen til sagsøgerne havde ”tilsikret eller garanteret et lavt varmeforbrug”.
Kilde: Dom afsagt af Retten i Roskilde den 21. januar 2020 i sag nr. BS 2A-81/2017
Lejerne var repræsenteret af advokat Morten Tarp
Læs mere om reglerne for fraflytning i alment byggeri i næste artikel:
Synes du også at overskriften er upassende? Så læs videre!
Af Jakob Lindberg
Den fiktive ligestillingsminister, jeg har citeret i overskriften, mener det godt. Han eller hun er overbevist om, at det vil styrke det danske samfund, hvis erhvervslivet får flere kvinder ind i topledelserne. Man kan udnytte talentmassen bedre, hvis man rekrutterer lederne fra en større del af befolkningen.
Men sprogbrugen i ligestillingsministerens budskab er forkert. Ordet “kællinger” er nedvurderende, og det strider mod selve budskabets mening.
Et andet eksempel: “Der skal flere niggere ind på FCK’s førstehold”. Det er også et positivt budskab, fordi der findes så mange fremragende fodboldspillere i Afrika. Men ordet “nigger” virker imod hensigten. En afrikaner, der læser sætningen, vil formentlig aldrig melde sig ind i klubben.
Lars Løkkes sprogbrug
Når jeg nævner disse eksempler på krænkende sprogbrug, er det fordi Lars Løkke som statsminister genindførte ordet “ghetto” i dansk lovgivning. I følge Lov 38 er en ghetto et udsat boligområde “hvor andelen af indvandrere og efterkommere fra ikke-vestlige lande overstiger 50 pct.”. I debatten forud for loven sagde han, at ghettoerne var “sorte huller” på danmarkskortet.
Ordet “ghetto” er ligsom “kælling” og “nigger” et stærkt nedvurderende og fornærmende ord. I sammenhæng med “sorte huller” bliver det direkte racistisk.
Ghetto
Ordet stammer fra italiensk, og betegnede en bydel i Venedig, hvor man for flere hundreder af år siden spærrede jøderne inde om natten, for at de ikke skulle blande sig med byens øvrige befolkning. Det var et led i den tids diskrimination mod jøderne.
Senere blev det brugt i hele Europa om kvarterer, hvor der boede mange jøder. Under Anden Verdenskrig spærrede nazisterne de polske jøder ind i f.eks Warszawa-ghettoen. Det var praktisk, fordi man så havde lettere ved at ekspedere dem videre til gaskamrene i det østlige Polen.
Ghettoen i Warszawa under 2. verdenskrig
Når det danske folketing vedtager en lov, der anvender begrebet “ghetto” om danske boligområder, betyder det at de mennesker, der bor i f.eks. Mjølnerparken eller Gellerupplanen er ligeså uønskede og mindreværdige som jøderne var under Anden Verdenskrig.
Den nye antisemitisme
I disse år oplever man overalt i Europa, at antisemitismen – eller jødehadet – igen begynder at dukke op til overfladen, først og fremmest i agitationen fra ekstreme højreorienterede partier og grupper. Vores nye statsminister, Mette Frederiksen har selv i en stærk tale advaret mod antisemitismen.
I denne situation er det direkte pinligt, at vi i Danmark – som det eneste land i verden – har en lov, der anvender et begreb, som er hentet fra antisemitismens ordbog.
Se dog at få lavet den lov om, Mette. Det kan gøres ved en simpel søg-og-erstat kommando, hvor man i lovteksten indsætter ordet “pisto” i stedet for “ghetto”. PISTO står for “Projektområde for Integration, Sammenhold, Tryghed og Orden” se artiklen: https://www.dklf.dk/artikler/fra-ghetto-til-pisto/
Til slut
vil jeg bare sige: Jeg respekterer Kim Jung Un. Han har aldrig kaldt Mjølnerparken for en “ghetto”.
Takket være Lejernes LO’s lobbyarbejde og en effektiv indsats fra boligminister Kaare Dybvad Bek gik der omsider hul på bylden omkring § 5-2.
Efter et dramatisk forhandlingsforløb lykkedes det den 30. januar for boligminister Kaare Dybvad at få en politisk aftale i hus. Nærmere betegnet aftalen om tiltag der skal bremse skadevirkningerne af boligreguleringslovens § 5, stk. 2.
