I 2014 blev lovgivningen lavet om, således at kommunale lejeboliger kunne blive administreret af de almene forretningsførerorganisationer. I nogle tilfælde er disse boliger blevet til pengemaskiner for kommunerne.
Af Jakob Lindberg
VAB er en mindre boligorganisation, der administrerer 163 afdelinger med 4.814 boliger fordelt på en lang række kommuner på Sjælland, først og fremmest Odsherred Kommune, Kalundborg Kommune, Holbæk Kommune og Slagelse Kommune.
Mange af afdelingerne er små – med færre end 20 boliger.
Opsamlet overskud ved slutningen af 2019
En gennemgang af afdelingerne viser, at 16 ud af de 164 afdelinger (10 %) havde et opsamlet overskud på mere end 15.000 kr pr bolig.
Afdelinger i VAB, fordelt efter overskudskategori
Antal
%
Overskud af 3. grad: mindst 15.000 kr/bolig
16
10
Overskud af 2. grad: 5.000 – 14.999 kr/bolig
112
68
Overskud af 1. grad eller balance: Op til 4.999 kr/b.
29
18
Underskud
7
4
Kun afdelingerne med overskud af 1. grad eller balance lever op til balancelejeprincippet. I VAB udgør denne gruppe af afdelinger kun 18 %. 78 % af afdelingerne havde for højt opsamlet overskud, mens 4 % af afdelingerne havde undeskud.
Mange af afdelingerne i VAB er kommunale ældreboliger eller såkaldte lette kollektivboliger, som i 2014 havde fået status af almene boliger
Eksempel: St. Merløse V, Ørnevej
Denne afdeling er eksempel på en boligafdeling, der er kommunalt ejet.
Afdelingen havde ved udgangen af 2019 et ophobet overskud på 539.639 kr, svarende til 33.737 kr pr bolig. Overskuddet er ophobet over en 6 årig periode, hvilket betyder at hver af de 16 lejere i gennemsnit har betalt 5.621 kr formeget i leje hvert år.
I seks-årsperioden har der været et samlet overskud på 636.192 kr, men kun indtægtsført 178.000 kr
Dette er meget bemærkelsesværdigt. Jeg har derfor spurgt direktør, Inge Nielsen fra VAB, hvad årsagen var hertil. Hun har oplyst, at afdelingen nu er tømt for beboere, idet Holbæk Kommune har ønsket at flytte beboerne til andre boliger, der lå tættere på et nyt plejecenter i Tølløse. Der er nu forhandlinger i gang mellem kommunen, Indenrigsministeriet og Landsbyggefonden om afhændelse af boligerne.
Om overskuddene udtaler Inge Nielsen:
– Baggrunden for at vi de sidste par år har haft overskud i en del af vores afdelinger, skal ses i at vi har formået at oppebære en fornuftig forrentning i forhold til forventet, samt at vi har haft budgetlagt dispositionsfonds bidrag, men grundet dispositionsfondens udvikling, har vi ikke opkrævet bidraget.
Da beboerne nu er flyttet er der ikke mere mulighed for, at de kan få glæde af alle de mange penge, de har betalt for meget, idet man må gå ud fra, at de 540 tusind kr nu vil tilfalde kommunekassen.
Konklusion
Vestsjællands Almene Boligselskab har et meget ubekymret forhold til balancelejeprincippet. Man sørger ikke for konsekvent at indtægtsføre de enkelte års overskud, således at de kommer lejerne tilgode. I stedet for kræver man for meget husleje op til fordel for boligernes ejer – i dette tilfælde Holbæk Kommune.
Almene boligafdelinger opkræver husleje i strid med grundtanken bag det almene byggeri
De følgende artikler her på hjemmesiden omhandler princippet om balanceleje. Ordet betyder, at et boligselskab ikke må opkræve højere husleje end nødvendigt for at dække udgifterne. Indtægter og udgifter skal være i balance.
Dette grundprincip er truet, fordi mange almene administrationsselskaber ikke tager det alvorligt. I stedet overbudgetterer man og ophober overskud.
Det er denne lovstridige praksis, som vi i dette tema vil dokumentere sort på hvidt.
Læs og stil så spørgsmålet: Er det OK at opkræve for høj husleje og derved gøre det almene byggeri dyrere end nødvendigt?
For at dække over et alt for stort ophobet overskud har boligselskabet – uden godkendelse på afdelingsmødet – foretaget en såkaldt ”ekstraordinær henlæggelse”
Af Jakob Lindberg
I en artikel her i bladet fra december 2019 beskrev jeg, hvordan Danmarks største administrator i den almene boligsektor, KAB opkrævede for meget i leje i den lille almene afdeling, Ravnsborg i Køge. Det ophobede overskud ved udgangen af 2018 var på næsten 1,3 mio kroner – svarende til mere end 17.000 kr pr bolig.
Jeg påviste, hvordan KAB forsyndede sig mod princippet om ”balanceleje” i de almene boliger ved at ophobe store overskud. Balancelejeprincippet betyder, at en almen udlejer kun må opkræve det beløb i leje, der skal til for at dække de nødvendige omkostninger samt opsparing til den fremtidige vedligeholdelse.
Regnkabet for 2019
Nu er regnskabet for 2019 kommet. Det viser sig, at det ophobede overskud nu kun er 880.997 eller 12.486 kr pr bolig. Det kunne umiddelbart se ud som om KAB havde lært af kritikken. KAB havde brugt 358.000 kr af det opsamlede overskud til at formindske den årlige lejestigning.
Men ak. Så positivt var det desværre ikke. For samtidig med, at KAB med den ene hånd havde nedsat lejen, havde man med den anden hånd overbudgetteret en lang række poster i budgettet. Resultatet var at indtægterne oversteg udgifterne med 368.529 kr.
Smart manøvre
Dette overskud blev dog tryllet væk ved hjælp af kreativ bogføring. Det gjorde KAB ved at udgiftsføre et beløb, som ikke er blevet godkendt af beboerne, da de i 2018 godkendte budgettet for 2019.
I regnskabet for 2019 optræder på konto 120.7 en udgift til “Ekstraordinær henlæggelse” på 368.529 kr. Denne udgift var der ikke budgetteret med, men i kraft af denne post fik man tryllet overskuddet i afdelingen væk.
Den ekstraordinære henlæggelse er ulovlig, da alle henlæggelser skal besluttes af beboerne på budgetmødet. På budgetmødet i 2018 blev beløbet på konto 120.7 godkendt med 480.000 kroner, men da regnskabet var afsluttet, lagde KAB 368.529 koner oven i, således at der i alt blev henlagt 848.529 kr.
Beløbet på 368.529 svarer nøjagtigt til det overskud, der ville have været i 2019, hvis KAB ikke havde ”opfundet” denne ekstraordinære henlæggelse.
Hvis KAB havde fulgt reglerne ville det ophobede overskud være steget således:
Konto 407: Opsamlet resultat
Saldo ved årets begyndelse
1.238.997
Årets overskud
368.529
Tilbageørt tilbage til regnskabet
-358.000
Saldo ved årets slutning
1.249.526
Dermed er det reele ophobede overskud pr. bolig steget fra 17.700 kr til 17.850 kr.
Det sidste ord i denne sag er ikke sagt. Mit råd til beboerne vil være, at stemme nej til regnskabet, og dermed tvinge det kommunale tilsyn til at tage stilling i sagen.
Sydkystens boligselskab
KAB administrerer afdeling Ravnsborg på vegne af den lille boligorganisation, Sydkystens Boligselskab.
Afdeling Ravnsborg er imidlertid ikke den eneste afdeling i Sydkystens Boligselskab, som har alt for store ophobede overskud. Værst er det for de 31 beboere i Baldershus, hvor hver lejer i gennemsnit har betalt 34.199 kr for meget i løbet af de seneste 10 år. Baldershus ligger i Ishøj Kommune. Se nederst i artiklen
Også det økologiske bofællesskab, Permatopia i Faxe Kommunen har et meget højt opsamlet overskud på 17.172 kr pr bolig – et overskud, som er skabt i løbet af blot 1 år.
Nedenfor ses listen over de 8 afdelinger med opsamlet overskud på mere end 10.000 kr pr. bolig
Efter reglerne i almenboligloven må et opsamlet overskud på konto 407 kun bruges til én ting, nemlig at nedsætte lejebetalingen i de efterfølgende år. Overskuddet må ikke lægges oven i henlæggelserne, og man må heller ikke bevidst underbudgettere i de følgende år. Den eneste lovlige metode er, at indtægtsføre beløbet på konto 203.6, som hedder Overført fra opsamlet resultat.
Eksempel Afdeling Ravnsborg
I 2020 betaler beboerne i Ravnsborg i gennemsnit 7.682 kr om måneden i leje, svarende til 92.186 kr i husleje pr. år. Hvis de beslutter det på afdelingsmødet, kan de indtægtsføre hele saldoen konto 407 (1.249.526 kr) på konto 203.6. Dette svarer til 17.850 kr pr bolig.
Derved vil lejen på en gennemsnisbolig blive nedsat til en årlige husleje på 74.336 kr (92.186-17.850). Den månedlige leje vil derved blive nedsat til 6.194 kr i 2021. Det skal understreges, at der er tale om en engangsnedsættelse.
De 31 beboere i Baldershus kan nedsætte deres leje i 2021 med 2.850 kr pr. måned.
Eksempel Afdeling Baldershus
I 2020 betaler beboerne i Baldershus i gennemsnit 8.438 kr om måneden i leje, svarende til 101.262 kr i husleje pr. år. Hvis de beslutter det på afdelingsmødet, kan de indtægtsføre hele saldoen på konto 407 (1.060.169 kr) på konto 203.6. Dette svarer til 34.199 kr pr bolig
Derved vil lejen på en gennemsnisbolig blive nedsat til 67.063 kr (101.262-34.199). Den månedlige leje vil derved blive nedsat til 6.194 kr i 2021. Det skal understreges, at der er tale om en engangsnedsættelse.
Er ”ghettolovgivningen” racistisk eller (kun) fremmedhadsk? Artiklen forsøger at præcisere begreberne.
Af Jakob Lindberg
Mordet i USA på den sorte statsborger, George Floyd under en anholdelse, har udløst gigantiske demonstrationer i store dele af verden. Også i Danmark har der været omfattende demonstrationer og heftig debat . Mange mennesker har påpeget, at der foregår ubehagelig mobning f.eks. i det daglige, hvor udtryk som ”perkere”, ”niggere” og ”gedekneppere” rammer borgere, der ser ud til at komme fra Mellemøsten eller Afrika.
I den private boligsektor viser racismen sig ved, at folk med et udenlandsk klingende navn ofte sorteres fra, når de søger bolig. På sammen måde oplever mange, at de aldrig kommer til samtale ved jobsøgning, fordi deres navn ikke er dansk.
Protest mod opsigelser
Men hvad med det almene byggeri og specielt ”ghettolovgivningen”? Er den også racistisk eller fremmed-hadsk?
I Helsingør ligger bebyggelsen Nøjsomhedsvej, som er en afdeling af boligorganisationen, Boliggården. Afdelingen er kommet på ”ghettolisten”, først og fremmest fordi der bor mere end 50 % lejere, der kommer fra ikke-vestlige lande. Som følge heraf har Boliggårdens ledelse besluttet at opsige et stort antal lejere med det formål at nedbringe antallet af ikke-vestlige lejere.
Kaare Dybvad. Foto: Steen Brogaard
Et stort antal lejere har protesteret mod opsigelserne af deres boliger, hvilket betyder, at beboerne kan blive boende indtil sagerne har været igennem retssystemet. Dette har gjort opsigelsessagerne interessante for medierne og politikerne. I juni 2020 var boligminister Kaare Dybvad på besøg på Nøjsomhedsvej.
Her forsøgte direktøren for Boliggården Bent Christensen og boligminister Kaare Dybvad at miskreditere de protesterende beboere ved at antyde, at de nok var medlemmer af Hibz-Ut-Tahrir. Ifølge referatet i Helsingør Dagblad (11. juni 2020) udspandt der sig følgende samtale på rundvisningen:
Kaare Dybvad ville gerne vide, om det er korrekt, at der blandt nogle af beboerne er en tilknytning til det islamiske politiske parti Hizb ut-Tahrir.
– Det har vi en klar formodning om, lød det fra Boliggårdens direktør.
Kaare Dybvad fortsatte:
– Hvis der er en tilknytning til Hizb ut-Tahrir, så er det et tegn på, at nogle af beboerne befinder sig i et parallelsamfund. De anerkender ikke vores folkestyre, de mener at kvinder er mindre værd end mænd, og alt er underlagt religiøse dogmer. Det er nogle værdier, der slet ikke er danske, og det er der grund til at være opmærksom på.
Dette kan kun forstås som et politisk angreb på de lejere, der ikke vil acceptere opsigelserne. På baggrund af en løs formodning – og uden skygge af bevis – sviner boligministeren de protesterende beboere til. Han tillægger dem nogle ubehagelige politiske motiver. Deres værdier er ”slet ikke danske”. Og koblngen til Hizb ut-Tahrir er endnu mere problematisk. Selv om organisationen kun bruger fredelige metoder, så er alene bruge af navnet nok til at få læserne til at tænke på terrorisme.
Fremmedfrygt
Ministeren leger med ilden. En beskyldning om terrorisme kan provokere til vold fra begge sider. Måske kommer der indlæg på de sociale medier fra folk, der er bange for, at bomberne begynder at sprænge på Nøjsomhedsvej. Måske bliver muslimer provokeret og sender modindlæg. I bedste fald bliver det ved ordene.
I værste fald fører konfrontationen til, at politikerne på højrefløjen rejser krav på Christiansborg om, at politiet skrider ind og anholder beboere med et udenlandsk navn. En ond spiral af fremmedfrygt kan blive sat i gang. De protesterende borgere skal være glade, hvis de slipper for at blive arresteret. Under alle omstændigheder har boligministeren stemplet dem som folkefjender.
Man kan ikke frigøre sig fra den mistanke, at Kaare Dybvads motiv er at påvirke dommerne i de kommende retssager. Hvis det er rigtigt, så er han ude på meget dybt vand. En boligminister må selvfølgelig ikke forsøge at lægge pres på domstolene. Kaare Dybvad begår i så fald et lovbrud, der er langt mere alvorligt end det, Inger Støjberg er blevet beskyldt for.
Systemisk fremmedhad
Politiken har i en leder den 6. juni 2020 betegnet anvendelsen af begrebet ”ghetto” som ”systemisk racisme”. Det ville være mere korrekt, at kalde det ”systemisk fremmedhad”, fordi det, der foregår i Danmark, ikke kun rammer fremmede racer men generelt indvandrere fra ”ikke-vestlige lande”.
Problemet kan bedst illustreres ved to tænkte eksempler
I boligområde A bor der 51 % beboere, som er sorte, men som kommer fra f.eks. USA, Storbrittanien og Frankrig. Til trods for deres hudfarve, vil dette boligområde ikke komme på ”ghettolisten” fordi de stammer fra vestlige lande.
I boligområde B bor der 51 % af borgere, som er hvide, men som stammer fra ikke-vestlige lande som Rusland, Ukraine, Kazakstan, Serbien, Georgien og Sydafrika eller fra Latinamerika. Dette område kommer på ”ghettolisten”
”Ghettopolitikken” vil jeg dermed betegne som systemisk fremmedhad. Det er systemisk – dvs. indbygget i ”systemet” fordi det er blevet en del af dansk lovgivning, at diskriminere mod beboere udfra deres oprindelse. Men det ville være forkert at kalde det for ”racisme”, fordi kriterierne for diskrimination ikke baserer sig på racebegrebet.
Fremmedhad og antisemitisme
Da man i 2018 vedtog loven om indgreb mod paralellsamfund, genindførte Lars Løkke Rasmussen og den daværende boligminister, Ole Birk Olesen samtidig begrebet ”ghetto”, om de boligområder, der skulle opløses. Derved genanvendte man et ord, som havde været et nøglebegreb for nazisterne under anden verdenskrig i deres forsøg på at udrydde verdens jøder.
Jødeforfølgelserne var 1900-tallets alvorligste forbrydelse mod menneskeheden, og alligevel brugte Løkke og Olesen det som en overskrift på deres boligpolitik. Deres hadefulde lovgivning var ikke rettet mod jøderne, hverken i Danmark eller andre steder. Alligevel vil jeg kalde de to herrer for systemiske antisemitter, fordi de har skabt et system, der anvender det antisemitiske begreb ”ghetto”.
Efter sin tiltrædelse sagde Kaare Dybvad, at han ikke selv ville bruge ordet ”ghetto”, men ordet står stadig i loven. Konklusionen er at paralellsamfundspakken er et udslag af systemisk fremmedhad under en antisemitisk overskrift.
Regeringen vil gerne løse manglen på studieboliger i København og Aarhus. Men med den nuværende boligpolitik bliver manglen kun større og større år for år
Af Jakob Lindberg
I de sidste 20 år er det gået tilbage med at få bygget tilstrækkelige almene boliger. Vi har fået flere hjemløse og flere lavtlønnede borgere, der er låst fast i uhensigtsmæssige boliger, fordi der ikke er billige boliger nok. Og hver sommer – når de unge får meddelelse om, at de er optaget på en uddannelse i en af de store byer – kan vi konstatere, at der mangler boliger.
Det er ikke så slemt, hvis man er født i en velhavende familie. Så træder far og mor til og køber en ejerlejlighed til barnet. Men kun få er så heldige. Børn af almindelige lønmodtagere er henvist til at konkurrere om de få ledige kollegieværelser, eller leje sig ind på private værelser, hvor der ofte skal betales 4-8.000 kr om måneden. I stedet for at studere effektivt må de mindrebemidlede unge arbejde mange timer hver uge blot for at kunne betale huslejen.
Et utiltalende og uhensigtsmæssigt træk ved klassesamfundet.
Blå blok har skylden
Det er de siddende regeringer op gennem 0-erne og 10-erne – ledet af Fogh og Løkke, der må påtage sig hovedansvaret for denne misere. Der er dem, der har forsømt at sørge for, at den almene boligsektor kunne få lov at bygge tilstrækkeligt med boliger i de store byer
Heldigvis har vi nu fået en regering, der har besluttet sig til at føre en socialt ansvarlig boligpolitik. Boligminister Kaare Dybvad har igen og igen påpeget, at regeringens mål er at gøre det lettere for mindrebemidlede borger at få en bolig.
Det vil man gøre ved at stimulere de kommuner, hvor manglen er størst til at bygge flere almene boliger. Det er godt.
S og SF har et medansvar
Når det er sagt, så kan vi ikke komme uden om, at også nogle af de røde partier har støttet en politik, der forværrer boligmanglen. I 2018 stemte Socialdemokratiet og SF for Parallelsamfundspakken, der med et antisemitisk udtryk kaldes “ghettolovene”. Med dette udtryk sammenligner man beboerne i f.eks. Mjølnerparken og Gellerupparken med de jøder, der var spærret inde i de polske ghettoer, inden de blev sendt videre til udryddelseslejrene.
Jeg ved godt, at Lars Løkke og tidligere boligminister, Ole Birk Olesen ikke går ind for udrydde nogen. Men når de herrer overhovedet kan få sig selv at bruge samme udtryk som nazisterne, så rumsterer der en syg tankegang i deres baghoved. I stedet for “ghetto” kunne man bruge ordet PISTO, som står for Projektområde for Integration, Sammenhængskraft, Tryghed og Orden.
Nedrivning og salg
Parellelsamfundspakken er endnu ikke gennemført, men den pålægger boligorganisationerne til at lave planer for, hvordan man kan nedrive og sælge tusindvis af billige almene boliger i København, Århus, Odense, Slagelse, Helsingør, Kolding og mange andre byer.
Hensigten med denne destruktive politik er at gøre det sværere for medborgere, der stammer fra ikke-vestlige lande at få en bolig i de såkaldte parallelsamfund. Men da de beboere, der skal opsiges, trods alt ikke skal bo på gaden, er man nødt til at anvise dem boliger i andre almene boligområder. Resultatet er, at der bliver færre boliger til rådighed for andre boligsøgende med lave indkomster.
Og som om dette ikke er nok, tvinger man boligorganisationer til bære en kostbar administrativ byrde med at udarbejde de såkaldte helhedsplaner. Disse planer vil sandsynligvis være spildt, fordi det alligevel ikke vil hjælpe yderligere på problemerne med integration i de udsatte boligområder.
Boligministeren har fastsat midlertidige regler for beboerdemokratiet under coronaen
Et repræsentantskabsmøde eller en ordinær generalforsamling
– kan udskydes så længe sundheds- og ældreministeren har udstedt forbud mod større forsamlinger. Når forbuddet er blevet ophævet skal de pågældende møder indkaldes uden “unødigt ophold”
Medlemmer af bestyrelsen kan fortsætte deres hverv indtil mødet bliver afholdt.
Afdelingsmøder
Bestyrelsen for boligorganisationen kan beslutte at udskyde eller helt aflyse afdelingsmøder så længe der er forbud mod større forsamlinger. Medlemmer, som er på valg kan fortsætte indtil ordinært indtil næste afdelingsmøde er afholdt.
Budgetlægning
Boligorganisationen kan fastsætte et driftsbudget for det kommende budgetår uden at det godkendes på et afdelingsmøde, sålænge forsamlingsforbuddet er i kraft.
Normalt er der ikke mulighed for at sætte et budgetforslag til urafstemning blandt en afdelings lejere. Men som følge af forsamlingsforbuddet kan en boligorganisation nu beslutte, at budgetforslaget skal sættes til urafstemning blandt beboerne.
Aflæggelse af regnskab
Bekendtgørelsen er desværre meget forvirrende med hensyn til dette punkt.
I § 3, stk. 2, står: “Det godkendte årsregnskab skal sammen med bestyrelsens årsberetning, revisors beretning og udskrift af revisionsprotokol uden unødigt ophold indsendes til kommunalbestyrelsen til gennemgang efter afholdelse på et ordinært repræsentantskabsmøde eller generalforsamling”. Hvis forsamlingsforbuddet varer til f.eks. 1. august, skal regnskabet for 2019 mm. først indsendes efter 1. august.
I § 5, stk. 1 står: “Boligorganisationen indsender regnskaber m.v. i overensstemmelse med de frister, der fremgår af § 74”..i driftsbekendtgørelsen. I denne bekendtgørelse står, at .. “Regnskabet for den almene boligorganisation og samtlige afdelingsregnskaber bilagt bestyrelsens årsberetning og udskrift af revisionsprotokollen indsendes inden 6 måneder efter regnskabsårets afslutning til den tilsynsførende kommunalbestyrelse, jf. kapitel 21…” Dette betyder at regnskaber der er afsluttet pr. 31. december 2019 senest skal være indsendt den 30. juni.
Begge dele kan ikke være rigtigt.
Tilsvarende regler gælder for selvejende institutioner, som ejer ungdomsboliger.
Klageadgang
I følge bekendtrørelsen kan man ikke klage over beslutninger og afgørelser, der er truffet efter disse bestemmelser, men det har kun ringe betydning, da hele bekendtgørelsen – bortset fra § 3 – ophæves den 1. juli 2020.
Kilde:
Bekendtgørelse om fravigelse af regler på boligområdet som følge af coronavirussygdon 2019 (COVID-19). Nr. 361 af 4/4 2020. Transport og Boligministeriet.
Konflikten om paralellsamfundspakken med indgrebet mod de såkaldte “ghettoer” spidser til. Boligministeren forsøger nu at påvirke domstolene ved at hænge de protesterende beboere ud som islamister
Af Jakob Lindberg
Kære Kaare Dybvad
Du har den været på besøg i bebyggelsen Nøjsomhed i Helsingør, hvor selskabet Boliggården har opsagt et stort antal beboere i et forsøg på at undgå at komme på den skadelige ghettoliste. Flere af beboerne har nu protesteret mod opsigelserne, hvilket bevirker, at sagerne skal gennem retssystemet før de pågældende kan sættes ud.
I følge Helsingør Dagblad den 11/6 udspandt der sig følgende samtale mellem dig og boligselskabets direktør:
– Kaare Dybvad ville gerne vide, om det er korrekt, at der blandt nogle af beboerne er en tilknytning til det islamiske politiske parti Hizb ut-Tahrir.
– Det har vi en klar formodning om, lød det fra Boliggårdens direktør.
Kaare Dybvad fortsatte:
– Hvis der er en tilknytning til Hizb ut-Tahrir, så er det et tegn på, at nogle af beboerne befinder sig i et parallelsamfund. De anerkender ikke vores folkestyre, de mener at kvinder er mindre værd end mænd, og alt er underlagt religiøse dogmer. Det er nogle værdier, der slet ikke er danske, og det er der grund til at være opmærksom på.
Beboerne svines til
En sådan nederdrægtighed havde jeg ikke ventet fra din side. Uden skygge af bevis sviner du de protesterende beboere til. Du tillægger dem nogle antidemokratiske holdninger ved at slå dem i hartkorn med den islamistiske bevægelse, Hizb ut-Tahrir.
Jeg kan ikke frigøre mig fra den mistanke, at dit motiv er at påvirke dommerne i de kommende retssager om opsigelserne. Hvis det er rigtigt, så er du ude på meget dybt vand. En boligminister må selvfølgelig ikke forsøge at lægge pres på domstolene. Du begår i så fald et lovbrud, der er langt mere alvorligt end det, Inger Støjberg er blevet beskyldt for.
Folketinget har vedtaget en lov om udsættelse af flere frister på lejeområdet – blandt andet fristen for aflæggelse af varmeregnskab, der er udsat til 4. oktober.
Af Jakob Lindberg
Vi har modtaget dette spørgsmål fra et af vore medlemmer
I disse coronatider er administrator, i den ejendom, jeg er lejer i, forsinket med fremlæggelse af varmeregnskabet, hvilket naturligvis er forventet.
Da jeg trods flere henvendelser til administrator, stadig intet havde hørt vedrørende forsinkelsen af varmeregnskabet, bad jeg blot om at få forelagt de tal, der var blevet aflæst.
Dette er heller ikke modtaget af administrator, der derimod oplyste, at de havde modtaget en frist for varmeregnskabet til oktober 2020, men administrator kunne ikke oplyse, hvoraf fristen fremgik, blot at det stod i en bekendtgørelse – uden nærmere præcisering – da medarbejderen ikke var i besiddelse af tallene.
Kunne brevkassen præcisere, hvilken bekendtgørelse der kan være tale om, samt hvad bekendtgørelsen indeholder ?
En anonym
Svar
Desværre er den god nok. Bekendtgørelsen er udsendt den 6. april 2020 af boligministeriet og hensigten er at tage højde for følgerne af coronaen.
To af punkterne i bekendtgørelsen omhandler fristen for aflæggelse af varme og vandregnskaber i det private og almene lejebyggeri. I begge tilfælde har man vedtaget, at forlænge fristen, således at de regnskaber, der skulle være kommet frem til lejerne i perioden i mellem den 4. april og den 3. oktober først skal være kommet frem den 4. oktober.
Fire måneder
I dit tilfælde drejer det sig om varmeregnskabet for kalenderåret 2019. I følge loven skal dette regnskab udsendes til lejerne senest den 30. april 2020. Det er denne frist, der nu er rykket til den 4. oktober, fordi der er en frist på 4 måneder.
Bemærk, at der i fjernvarme- eller naturgasfyrede ejendomme i nogle tilfælde gælder en senere frist, nemlig 3 måneder fra det tidspunkt, hvor udlejer får tilsendt opgørelsen fra værket. I dette tilfælde bliver udlejers frist 15. maj.
Men i begge tilfælde er fristen nu udsat til 4. oktober 2020.
Virkning af fristen
Når man betaler a-conto bidrag til varme eller vand, er der tale om en forudbetaling, som een gang om året skal udlignes. Lejeren får tilbagebetalt, det beløb, hen har betalt for meget eller efterbetale, hvis der er betalt for lidt. Derfor er det vigtigt, at udlejer overholder fristen. Havde man ikke den frist i loven ville en udlejer kunne trække regnskabet i langdrag.
Hvis en udlejer ikke overholder fristen, kan hen ikke kræve efterbetaling.
Desværre kan lejerne ikke gøre noget for at få varmeregnskaberne fremlagt tidligere end 4. oktober, og en udlejer har heller ikke pligt til at oplyse lejerne om resultatet af aflæsningen.
I de efterfølgende artikler gennemgår jeg de andre midlertidige regler i bekendtgørelsen.
Kilde: Bekendtgørelse om fravigelse af regler på boligområdet som følge af coronavirussygdon 2019 (COVID-19). Nr. 361 af 4/4 2020. Transport og Boligministeriet.
Forligspartierne er blevet enige om en lang række initiativer, der skal sikre, at lejerne står stærkere end i dag i tilfælde af uenigheder mellem lejere og udlejere.
Huslejenævnets behandling effektiviseres:
A: Der etableres et huslejeregister for at øge gennemsigtigheden i lejeniveauerne. Forligspartierne blev enige om, at undersøge mulighederne for at etablere et system, hvor samtlige huslejenævnsafgørelser offentliggøres.
B: Ved huslejenævnenes vurderinger af sammenligningslejemål skal der lægges vægt på sammenligningslejemål, som allerede er prøvet ved huslejenævnene. Hensigten er at sikre, at lejen i højere grad fastsættes på et korrekt niveau. Samtidig skal huslejenævnene besigtige lejemålene før forbedringer efter § 5-2 gennemføres. Udlejeren skal betale et særligt gebyr for disse besigtigelser.
C: Det skal sikres, at lejere ikke først betaler for arbejderne gennem vedlige- holdelsesbetalingerne, der er indeholdt i lejen, og derefter igen ved en for- bedringsforhøjelse, som udlejeren varsler. Derfor indføres et krav om, at det er de samme oplysninger, som benyttes ved behandlingen af sager ved huslejenævnene og Grundejernes Investeringsfond.
D: Det skal sikres, at lejerne bliver bekendt med afgørelser afsagt om lejefor- hold i ejendommen og derved får øget kendskab til sine rettigheder. Derfor indføres det nu som et krav, at udlejerne skal oplyse beboerrepræsentatio- nen eller de enkelte lejere om huslejenævnsafgørelser, der er afsagt i ejen- dommen.
E: Strafgebyret til udlejere i sager, hvor lejer får fuldt medhold i huslejenæv- net, hæves fra 2.180 kr. til 6.000 kr. Dermed får gebyret samme niveau som gebyret for erhvervsdrivende i forbrugerklagesager. Samtidig forhøjes det beløb, som beboerrepræsentationen kan opkræve fra lejerne fra 352 kr. år- ligt til 500 kr. årligt. pr. lejemål.
Skrup-af-penge forbydes
F: Der skal indføres et forbud mod at udlejere tilbyder lejere penge for at flyt- te. Der har været eksempler på at udlejerne har tilbudt lejerne i de billige lejligheder penge for at flytte, således at udlejer kan modernisere og sætte lejen op. Dette bliver nu forbudt.
G: Der nedsættes et udvalg, der skal komme med forslag til, hvordan man kan løse tvisterne mellem lejere og udlejere bedre, f.eks. ved at professionalisere arbejdet, sikre kortere og mere ensartet sagsbehandling på tværs af landet og styrke lejernes retssikkerhed.
Lejen må fremover ikke kunne sættes 10% højere end huslejenævnet bestemmer
Af Jakob Lindberg
Partierne bag boligforliget var enige om, at fjerne den såkaldte margin for det lejedes værdi på 10%. I dag er det sådan, at huslejenævnet kan nedsætte den aftalte leje, hvis den er for høj i forhold til det lejedes værdi. Alligevel skal huslejenævnet godkende den aftalte leje, hvis nedsættelsen er mindre end 10%. Denne margen har virket som en bagatelgrænse, og den skal nu fjernes.
Man forstår bedst virkningerne af denne ændring, hvis man ser på et konkret eksempel:
Reglerne i dag
En sag om lejefastsættelse efter § 5-2 kan f.eks. starte med, at en lejer klager over lejens størrelse i den lejeaftale, han har indgået med udlejeren. Lad os antage, at lejen er aftalt til 1.500 kr. pr kvadratmeter om året. Huslejenævnet bestemmer, at lejen højst må være f.eks. 1.200 kr. pr kvadratmeter om året. Forskellen mellem de to beløb er 300 kr. Det svarer til 20% af de 1.500 kr. I dette tilfælde er nedsættelsen højere end bagatelgrænsen på 10%, og udlejer skal derfor sætte lejen ned.
Hvis huslejenævnet derimod havde sat det lejedes værdi til 1.400 kr. pr kvadratmeter ville nedsættelsen kun være 100 kr., svarende til 6,7% af 1.500 kr. Efter de nuværende regler kan udlejeren stadig opkræve de 1.500 kr. pr m2 om året., fordi de 6,7% er lavere end bagatelgrænsen på 10%.
I fremtiden
Når forligspartiernes aftale er blevet gennemført, bortfalder bagatelgrænsen. I tilfældet ovenfor vil lejen blive sat ned til 1.400 kr. pr kvadratmeter. Huslejenævnets bedømmelse af det lejedes værdi være gyldig, uanset om lejenedsættelsen er over eller under 10%.
Det er en klar fordel for de lejere, der klager til over, at lejen er for høj i § 5-2 lejemål.
Af Jakob Lindberg
Af Jakob Lindberg