Høje overskud i almene boliger er ikke kun et storbyfænomen.

 

Af Jakob Lindberg

Som et eksempel på en jysk boligorganisation i en mindre kommune vil jeg nævne Hobro Boligforening. Den består af 36 afdelinger med i alt 1.325 boliger, hvoraf de fleste ligger i Hobro og nogle få i Hadsund og Arden.

 

Hobro Boligforening

Det er bemærkelsesværdigt, at afdelingerne i Hobro Boligforening har store problemer med for høje overskud. Som det fremgår af tabellen nedenfor ligger 15,3 % af boligerne i kategorien Overskud af 3. grad. Det samme gør sig kun gældende for 5,4 % af boligerne på landsplan. Det gennemsnitlige overskud i denne kategori er 21.111 kr/bolig hvilket svarer til landsgennemsnittet.

 

 

 

 

 

I kategorien Overskud af 2. grad er andelen mindre end på landsplan, men til gengæld er det gennemsnitlige overskud pr. bolig større, nemlig 11.344 kr/bolig mod 8.510 kr/bolig på landsplan.

 

Opsamlet overskud i afdelinger af Hobro Boligforening fordelt efter størrelse. 2018
	% af alle boliger		Saldo v udgang af 2018 pr bolig (kr)
Afdelinger med:	Hobro Boligfor.	Hele landet	Hobro Boligfor.	Hele landet
– Overskud af 3. grad: mindst 15.000 kr/bolig	15,3	5,4	21.111	22.941
– Overskud af 2. grad: 5.000 – 14.999 kr/bolig	29,4	38,7	11.344	8.510
– Overskud af 1. grad eller bal.: op til 4.999 kr/bolig	44,7	45,7	2.686	2.179
– Underskud	10,6	10,2	-2.526	-6.356
1.325 boliger	100	100

 

Afdeling 4, Krogsvej i Hobro

Nummer 1 på listen over overskudsafdelinger er afdeling 4 Krogsvej i det centrale Hobro med kun 10 rækkehusboliger. Afdelingen er fra 1944 og huslejen er lav, ca 4.500 kr om måneden. Her er det gennemsnitlige opsamlede overskud over 41.000 kr. pr. bolig. Årsagen til overskuddet er at afdelingen i de sidste 3 år har overbudgetteret kontoen for almindelig vedligeholdelse

I andre afdelinger har vi set at, uventede indtægter har været en medvirkende årsag til højt opsamlet overskud. Dette gælder ikke for afdelingerne i Hobro Boligforening. Her spiller Korrektioner vedrørende tidligere år kun en marginal rolle. I 2018 var der kun 2 afdelinger i Hobro, hvor disse uventede indtægter udgjorde mere en 2 % af overskuddet.

Konklusionen er, at administrationen i Hobro Boligforening i deres iver efter at ”være på den sikre side” ikke er opmærksom på, at det er ulovligt at opkræve systematiske overskud.

 

 

Møllevænget-Storgaarden i Randers

Randers er en by med mange flere lejeboliger end Hobro. Det bevirker, at boligafdelingerne er mere udsat for indbyrdes konkurrence, hvilket presser huslejerne ned. I hvert fald er der forholdsvis få afdelinger fra Randers i kategorien, Overskud af 3 grad.(Mere end 15.000 kr/bolig)

Jeg har analyseret resultaterne fra boligorganisationen Møllevænget-Storgaarden, som er en mellemstor boligorganisation med 50 afdelinger og mere end 2600 boliger. Denne boligorganisation har kun 1 afdeling i kategorien, Overskud af 3 grad.(>15.000 kr/bolig). Det drejer sig om en afdeling med kun tre boliger. Her er det gennemsnitlige opsamlede overskud 23.193 kr. Dette overskud ligger meget tæt på det gennemsnitlige overskud for hele landet, som er 22.941

Det gennemsnitlige overskud i kategorien, Overskud af 1. grad elle balance svarer også meget godt til landsgennemsnittet.

Derimod er det gennemsnitlige overskud i kategorien Overskud af 2. grad væsentlig mindre end i landet som helhed (6.548 kr mod 8.510 for landet som helhed)

Dette hænger også sammen med, at fordelingen er anderledes for Møllevænget-Storgården end for landet som helhed. Flertallet af boligerne befinder sig i den kategori med det laveste opsamlede overskud. Kategorien Overskud af 1. grad eller balance rummer  54,8 % af boligerne mod kun 45,6 % for landet som helhed, se nedenfor

Møllevænget-Storgaarden har også et lavere andel boliger med underskud, kun 5,8% mod 10,2% på landsplan.

 

Brabrand Boligforening i Aarhus

Situationen i Århus minder også meget om Randers. Der er langt mellem de århusianske afdelinger hvor det opsamlede overskud er mere end 15.000 kr pr. bolig. Som eksempel kan nævnes den store boligorganisation, Brabrand Boligforening, der har 25 afdelinger. Af dem har kun 3 afdelinger Overskud af 3. grad (Mere end 15.000 kr/bolig), mens 10 afdelinger har Overskud af 2. grad. Det er især de små afdelinger der har høje overskud.

Brabrand har ingen boligafdelinger med underskud og langt hovedparten af boligerne – 63,4 % – ligger i kategorien Overskud af 1. grad eller balance.

 

Sammenligning mellem Hobro, Randers og Aarhus

I de følgende tabeller har jeg vist de tre østjyske boligorganisationer og sammenlignet dem med landsgennemsnittet.

Tabel 14

Sammenligning ml. tre boligorganisationer i Aarhus, Randers og Hobro
	Opsamlet overskud pr bolig i kr
Afdelinger med:	Brabrand, Aarhus	Møllev-St., Randers	Hobro Boligfor.	Hele landet
– Overskud af 3. grad: mindst 15.000 kr/bolig	22.107	23.193	21.111	22.941
– Overskud af 2. grad: 5.000 – 14.999 kr/bolig	8.989	6.548	11.344	8.510
– Overskud af 1. grad eller bal.: 0 – 4.999 kr/b.	2.317	1.970	2.686	2.179
– Underskud	0	-3.624	-2.526	-6.356

Alle 4 boligorganisationer har nogenlunde det sammen gennemsnit for overskud af 3. grad. Det ligger i intervallet 21.000-23.200 kr. pr bolig. Men de tre boligorganisationer har meget forskellige gennemsnit for overskud af 2. grad og overskud af 1 grad.

Randers ligger lavest med henholdsvis 6.548 / 1.970 kr. Hobro ligger højest med 11.344 / 2.686 kr. Århus har gennemsnit på 8.989 / 2.317, der nogenlunde svarer til landsgennemsnittet.

Dermed er Møllevænget & Storgaarden fra Randers den boligorganisation, der bedst lever op til balancelejeprincippet, mens Hobro Boligforening er i klar konflikt med dette princip.

Et lidt andet billede får vi ved at se på fordelingen af boligerne i de tre overskudskategorier:

 

Fordeling af boliger efter overskud i Aarhus, Randers og Hobro
	%-fordeling af boliger efter overskudsgrad
Afdelinger med:	Brabrand, Aarhus	Møllev-St., Randers	Hobro Boligfor.	Hele landet
– Overskud af 3. grad: mindst 15.000 kr/bolig	3,9	0,1	15,3	5,4
– Overskud af 2. grad: 5.000 – 14.999 kr/bolig	32,7	42,5	29,4	38,7
– Overskud af 1. grad eller bal.: 0 – 4.999 kr/bolig	63,4	51,6	44,7	45,7
– Underskud	0,0	5,8	10,6	10,2
Antal boliger: Brabr: 5.057 – Møl: 2.608 – Hobro: 1.325	100,0	100,0	100,0	100,0

 

Tabellen viser at der er Aarhus, der lever bedst op til balancelejeprincippet. Brabrand Boligforening har den største andel af boliger i kategorien, Overskud af 1.grad eller balance, nemlig 63,4 %. Derefter kommer Randers, hvor Møllevænget-Storgården har 54,8 % i denne kategori, mens Hobro Boligforening ligger under landsgennemsnittet med 44,7 %.

Samtidig scorer Hobro Boligforening højest, når det gælder andelen af boliger, med overskud af 3. grad. I denne kategori er Hobro Boligforenings andel 3 gange så høj som landsgennemsnittet.