5. november 2015

Sag fra Boligretten

Af Jakob Lindberg

Det sker af og til at udlejerne tror, at værelseslejere ikke er beskyttet på samme måde som lejere af lejligheder, og at de derfor kan opsiges vilkårligt med 1 års varsel. Grunden kan være, at opsigelsesreglerne for ejerlejligheder er meget komplicerede. I mange tilfælde viser det sig, at opsigelsen er ugyldig.

Fire unge studerende flyttede i 2011 og 2012 ind i hvert deres værelse i en ejerlejlighed i Århus. Der var tale om en stor 6-værelses lejlighed med bad, toilet og køkken. Den var ejet af en privatperson.

Den pågældende havde ondt i økonomien og var endt i en konkurs. To af lejerne havde derfor kontrakt med ejeren, mens de to sidst ankomne havde indgået lejekontrakt med konkursboet.

Af alle 4 lejekontrakter fremgik det, at lejerne kunne opsiges med 3 måneders varsel. Dette korte varsel var af udlejeren begrundet i, at han havde søgt Århus Kommune om tilladelse til at sammenlægge værelserne til én lejlighed.

Lejligheden blev i 2014 solgt af konkursboet til en forsikringsmand og hans kæreste. De nye ejere fik deres advokat til at sende opsigelser med 1 års varsel til de 4 unge mænd. Det skete efter den bestemmelse i lejelovens § 83 a, som giver en udlejer ret til at opsige en lejer, hvis udlejeren selv ønsker at bo i lejligheden.

Boligretten

Århus Lejerforening gjorde indsigelse mod opsigelsen på lejernes vegne og fremtvang dermed en sag ved boligretten.

Her begrundede lejernes advokat sine klienters indsigelse med, at udlejerne ikke kunne opsige lejerne, fordi de ikke selv havde boet i lejemålet, jf. lejelovens § 84, stk. 1, litra d.

Ved boligrettens behandling af sagen viste det sig, at de 4 værelser slet ikke var godkendt af kommunen til udlejning som separate enkeltværelser, men kun til samlet udlejning som én lejlighed.

Udlejers advokat forsøgte at drage fordel af den ulovlige udlejning, da sagen blev procederet i retten. Han hævdede, at da lejligheden ikke var udlejet som en ejerlejlighed, men som 4 separate værelser, kunne lejerne ikke påberåbe sig den beskyttelse mod opsigelsen, som står i § 84, stk. 1, litra d.

Dommen

Dette blev underkendt af boligrettens dommere. Da hverken den oprindelige konkursramte udlejer eller konkursboet havde boet i lejligheden. kunne ingen af dem have opsagt lejerne. Det er et almindeligt princip, at en senere ejer af en ejendom ikke kan få en bedre retsstilling over for sine lejere end den udlejer, der ejede ejendommen, da lejeaftalerne blev indgået.

Derfor gav boligretten lejerne medhold i at opsigelsen var ugyldig.

Landsretten

Udlejer ankede sagen til Vestre Landsret. Her slog dommerne fast, at beskyttelsesreglen i lejelovens § 84, stk. 1, litra d også gælder når en ejerlejlighed er udlejet som flere enkeltværelser. Lejerne fik derfor medhold.

Kilde: Vestre Landrets dom af 28. Oktober 2015, (VL B-0501-15).

Lejerne var repræsenteret af advokat Lasse Hummelhof Frandsen, Videbæk