Her er en forklaring på de svære begreber og hvad de betyder for en almindelig lejlighed i privat udlejningsbyggeri

Af Jakob Lindberg

Denne artikel omhandler lejefastsættelsen i den ældre del af det private udlejningsbyggeri, dvs. ejendomme, der er opført før 1. januar 1992.

Omkostningsbestemt leje

Når huslejen er omkostningsbestemt, betyder det, at den er beregnet ud fra de udgifter udlejeren har til at drive ejendommen. Dertil kommer henlæggelser til vedligeholdelse, afkast til udlejeren og eventuelt et beregnet forbedringstillæg efter bolig reguleringslovens § 5, stk. 1

En typisk årlig husleje for en lejelighed på 80 m2 i en ejendom opført før 1970 i Storkøbenhavn kan være sammensat således.

Budgetudgifter: Skatter og afgifter, fælles eludgifter, forsikringer, mm. – 250 kr. pr. m2

Hensættelser til vedligeholdelse: 150 kr. pr. m2

Afkast: 50 kr. pr. m2

Forbedringstillæg for ældre forbedringer 100 kr. pr. m2

I dette tilfælde vil lejen være 550 kr./m2 om året. Dette svarer til en årlig leje på 44.000 kr. – eller pr måned 3.667 kr.

Hvis der gennemføres en ny gennemgribende modernisering med et forbedringsværdi til 300.000 kr. kan lejen forøges med et tillæg på 1.875 kr. til 5.542, kr.

Det lejedes værdi

I de ejendomme, hvor lejen er omkostningsbestemt, er det i nogen tilfælde muligt at udleje en lejlighed til en højere leje end den beregnede omkostningsbestemte leje. Der sker efter reglerne i § 5, stk. 2.

Hvis lejen er gennemgribende moderniseret, kan lejen fastsættes efter det lejedes værdi. Det er den leje, der er almindeligt gældende i kvarteret for lejemål af tilsvarende kvalitet og størrelse.

Det lejedes værdi fastsættes af huslejenævnene, ankenævnene og boligretterne efter et skøn. I de senere år har f.eks. ankenævnet i København ofte godkendt at det lejedes værdi er 1.300 – kr./pr kvadratmeter for gennemgribende moderniserede lejligheder. For en lejlighed på 80 kvadratmeter betyder det en månedlig leje på 8.667 kr. om måneden.

Markedsleje

Det er svært at sige hvad markedslejen ville være for ældre ejendomme fra før anden verdenskrig, som dem Carlsberg nu sælger. Da der ikke er noget marked for uregulerede beboelsesejendomme opført før 1992 i de store byer, kan man kun gætte sig til hvad markedslejen ville være hvis lejen blev givet fri

Jeg beskrev i afsnittet om omkostningsbestemt leje en lejlighed på 80 kvadratmeter. Efter en gennemgribende forbedring på 300.000 kr. beregnede jeg den forhøjede leje til 5.542 kr. efter reglerne § 5, stk 1.

Hvis der var markedsleje så ville samme lejlighed formentlig kunne udlejes til 10.000 – 15.000 kr. i København, Frederiksberg og Gentofte – alt afhængigt af beliggenhed. Det skyldes, at der netop i disse kommuner er en meget stor knaphed på lejelejligheder.