Cirkelhuset er en af de afdelinger der blev ramt af det mislykkede eksperiment
3. maj 2017
Et af Danmarks største almene administrationsselskaber – Lejerbo – påførte over 300 lejere i Køge et milliontab ved et mislykket eksperiment med centralisering af afdelingernes personale. Det skete få år før administrationsselskabernes brancheorganisation i 2016 lovede regeringen at spare 1,5 mia. kr. ved effektivisering. Sagen viser, at der er stor risiko for, at effektiviseringen vil føre til huslejeforhøjelser i stedet for at mindske huslejen.
Af Jakob Lindberg
Det mislykkede centraliseringsforsøg foregik i Lejerbo Køge Bugt – en lokal boligorganisation, der omfatter 14 afdelinger i Køge og Ishøj Kommuner. I Køge Kommune har Lejerbo Køge Bugt 10 afdelinger med i alt 803 lejemål. I 8 af afdelingerne med i alt 370 lejemål medførte centraliseringsforsøget tab på omkring 3 mio. kr. i forhold til det budgetterede.
Som resultat heraf står afdelingernes lejere i dag med massive underskud, som skal afdrages ved huslejeforhøjelser de kommende år. I de fleste af de 8 afdelinger er der pr. 1. oktober 2016 ophobet underskud på mellem 10.000 og 28.000 kr. pr. lejemål.
Den øverste leder af Lejerbo i Danmark er Palle Adamsen. Han er samtidig formand for brancheorganisationen, BL-Danmarks Almene Boliger, tidligere Boligselskabernes Landsforening. Blandt boligorganisationerne i BL foregår der i disse år store bestræbelser på at effektivisere sektoren, særligt gennem centraliseringen af personalet i afdelingerne.
Den inkompetence, som Lejerbo har lagt for dagen i forsøget i Køge, må vække bekymring, både blandt lejerne, i regeringen og i folketinget. Læs mere om den landsdækkende centraliseringsplan i afsnittet, Den Store Effektivisering sidst i denne artikel.
Først vil jeg beskrive de alvorlige konsekvenser af forsøget i Lejerbo Køge Bugt.
Lokalinspektørordningen
Lejerbo Køge Bugt er interessant fordi Lejerbo allerede for 5-6 år siden planlagde at centralisere ejendomsfunktionærernes arbejde i denne lokale boligorganisation. Initiativtagerne døbte forsøget ”Lokalinspektørordningen” og den øverste leder af ejendomsfunktionærerne blev kaldt ”lokalinspektøren”.
Efter nogle års forberedelse blev den nye ordning sat i gang den 1. oktober 2014. Der var ikke enighed om omfanget af ordningen. Den største afdeling i Lejerbo Køge, Søparken krævede at blive holdt fri, og det accepterede organisationsbestyrelsen. Den næststørste afdeling, Ringen blev under kraftige protester tvunget med.
Ringen
Det udløste en retssag, fordi beboerne modsatte sig centraliseringen og protesterede mod, at organisationsbestyrelsen havde indført ordningen uden at den var blevet godkendt på et afdelingsmøde. Retssagen endte uafgjort, fordi Lokalinspektørordningen blev nedlagt i foråret 2016 inden Østre Landsret skulle afgøre spørgsmålet.
Allerede, da udkastene for afdelingernes regnskaber for regnskabsåret 2014-15 forelå i januar 2016 blev det klart, at lokalinspektørordningen var blevet en økonomisk fiasko, og i april besluttede organisationsbestyrelsen at nedlægge ordningen og genoprette stillingerne som ejendomsmestre og ejendomsassistenter i de enkelte afdelinger. Det skete pr. 1. oktober 2016.
Lokalinspektørordningen kom derfor til at fungere i 2 år, fra 1. oktober 2014 til 30. september 2016. Man kan derfor nu gøre erfaringerne fra forsøget op:
Udgiftseksplosion
Administrationen i Lejerbo havde før forsøgets start erklæret over for Køge Kommune, at lokalinspektørordningen ville være udgiftsneutral. Det kom ikke til at holde stik.
I diagrammet nedenfor kan man se, hvordan udgifterne til renholdelse og vedligeholdelse har udviklet sig i perioden 2014-2016 sammenlignet med situationen før ordningens indførelse.
Diagrammet viser at udgifterne er steget fra knap 4 mio. kr i 2012-13 til 6,4 mio. kr. i 2015-16, dvs. en stigning på 62 % på 3 år. Mens hvert lejemål i 2012-13 i gennemsnit betalte 10.682 kr til renholdelse og vedligeholdelse var udgifterne i 2015-16 steget til 17.254 kr.
I denne sammenligning er medtaget tallene for de 8 afdelinger, der var i drift både før og efter ordningens igangsættelse. Afdeling Cirkelhuset var nybygget og kom først i drift i 2015.
I afdeling Søparken, som havde holdt sig uden for lokalinspektørordningen var udviklingen den modsatte. I 2012-13 betalte beboerne her 12.598 kr. pr. lejemål. Tre år efter var udgiften faldet til 8.053 kr. pr. lejemål – et fald på 36 %.
Tab: 28.000 for hver lejer
Samtidig har flere og flere afdelingerne fået underskud af betydelig størrelse. I gennemsnit havde afdelingerne et opsamlet overskud på 2.723 kr. pr lejemål før lokalinspektørordningen blev indført. Da ordningen blev afskaffet var overskuddet blevet til et underskud på 9.341 kr pr lejemål.
Nogle af afdelingerne blev dog meget hårdere ramt end gennemsnittet. I tabellen nedenfor ses det opsamlede underskud henholdsvis før og efter lokalinspektørordningen i de enkelte afdelinger.
Værst ramt er afdeling Mølleparken, hvor hver lejer i 2013 havde et ”tilgodehavende” på 7.070 kr. Nu har hver lejer en gæld på 20.623 kr, som skal tilbagebetales over huslejen i de kommende år. Det betyder, at hver lejer har tabt 27.693 kr.
Næsten lige så hårdt ramt er lejerne i afdelingerne Ringen og Ølby
| 31 oktober 2013 | 31 oktober 2016 | |
| Mølleparken | 7.070 | -20.623 |
| Ringen | 14.374 | -7.773 |
| Ølby | -4.626 | -18.647 |
| Nørre Boulevard | -529 | -10.966 |
| Østre Sandmarksvej(afd. 134) | -913 | -10.994 |
| Smedegården | 1.236 | -13.761 |
| Humlekærgård | 3.393 | -2.393 |
| Cirkelhuset | -7.572 | |
| Østre Sandmarksvej (afd. 224) | -1.858 | 4.741 |
| Søparken | -11.184 | 5.422 |
| Gennemsnit | 2.723 | -9.341 |
Det skal bemærkes, at lokalinspektørordningen ikke er den eneste årsag til ophobning af underskuddene. Der er individuelle forskelle mellem afdelingerne, som i nogle tilfælde har gjort den økonomiske nedtur værre og i andre til fælde det modsatte. F.eks. har Østre Sandmarksvej (afd. 224) opbygget et overskud på trods af at afdelingen har været med i lokalinspektørordningen.
Den store effektivisering
”Boligorganisationens bestyrelse har ansvar for driften af boligorganisationen og dens afdelinger og skal sikre, at den organiseres og tilrettelægges effektivt.”
Således er formuleringen af en ny bestemmelse (§ 14 b, stk. 2) i lov om almene boliger, som er den lov, der angiver hvilke pligter og rettigheder, de forskellige organer i et alment boligselskab har. (Se en beskrivelse af organerne nederst i denne artikel.)
Lovændringen er en udløber af en aftale mellem regeringen og BL-Danmarks Almene Boliger, der blev indgået i sommeren 2016 med det mål at effektivisere driften med 1,5 mia. kr. frem til 2020, således at huslejerne kunne nedsættes.
De 1,5 mia. er et sparemål for sektoren som helhed – ikke et krav, der pålægges hver enkelt boligselskab. Der kan meget vel ske det, at huslejen stiger i halvdelen af landets godt 7.000 boligafdelinger, mens den falder i den anden halvdel. Men samlet set skal afdelingerne reducere deres udgifter med 1,5 mia. hvis aftalen med regeringen skal indfris.
Fokus på driften
Driften af en boligorganisation består af mange forskelligartede aktiviteter lige fra administration af ventelister, regnskabsførelse, arbejde med planlægning af nye boliger, administration af ind- og udflytninger, renholdelse af afdelingerne, vedligeholdelse af bygningerne, udarbejdelse af forbrugsregnskaber, sociale aktiviteter og meget mere
Et af de vigtigste områder er renholdelse og vedligeholdelse i afdelingerne. Renholdelse omfatter alt arbejde som ejendomsfunktionærerne udfører i afdelingen, f.eks. arbejde med fejning, græsslåning, snerydning og lign. En anden opgave er den praktiske tilrettelæggelse af vedligeholdelsesarbejder, f.eks. kontrol med håndværkere, leverandører og lignende. Også ejendomsfunktionærernes administrative arbejde i forbindelse med indflytninger og fraflytninger hører under renholdelsen. Endelig hører møder med afdelingsbestyrelsen og beboere ind under renholdelsen. I regnskabet består konto 114, Renholdelse næsten udelukkende af ejendomsfunktionærernes løn.
Vedligeholdelse
Under konto 115, Vedligeholdelse hører udgifter til håndværkere og leverandører – men kun hvad angår ikke planlagte arbejder. Det kan f.eks. være reparationer af pludselige opståede skader på veje, stier og bygninger.
Hvis der er tale om planlagte vedligeholdelsesarbejder konteres de under konto 116, Planlagt og periodisk vedligeholdelse og fornyelse. Disse arbejder foregår i overensstemmelse med en 20-årig vedligeholdelsesplan. Denne vedligeholdelsesplan får indflydelse på huslejen, fordi beboerne skal indbetale tilstrækkelige penge til at de planlagte arbejder kan betales.
Variationer
Hvor mange penge, der bruges på henholdsvis renholdelse og vedligeholdelse, svinger meget fra afdeling til afdeling og fra boligselskab til boligselskab. I nogle afdelinger udfører ejendomsfunktionærerne en række simple vedligeholdelsesopgaver, f.eks. mindre malerarbejder, VVS-arbejder og elektrikerarbejder. Der er også afdelinger, hvor en af funktionærerne har en håndværksmæssig uddannelse som tømrer eller maler og derfor kan udføre arbejder, som ellers skulle købes ude i byen.
I disse afdelinger er renholdelsesudgiften ofte højere end normalt, og til gengæld er vedligeholdelsesudgiften lavere end normalt. Derfor bør man se på renholdelse og vedligeholdelse under ét, når man vurderer udgifterne til pasningen af bygninger, veje og lignende.
Hvad kan man lære af Lejerbo-fiaskoen?
Filosofien bag forsøget med at centralisere ejendomsfunktionærernes arbejde i Lejerbo Køge var at man kunne opnå en bedre udnyttelse af ejendomsfunktionærernes arbejdstid ved at slå deres arbejdstid sammen i en pulje.
Men når man gør det, opstår der også et større behov for koordinering, hvilket sluger en del af de arbejdstimer, der er til rådighed.
Et andet tidsmæssigt problem var, at der i den nye ordning blev længere mellem beboerne og de ansatte, fordi beboerne skulle ringe til lokalinspektørens kontor, når der var et praktisk problem, der skulle løses. Lokalinspektøren skulle derefter sende en medarbejder ud for at undersøge, hvad problemet var, hvorefter medarbejderen skulle tilbage til basen for at hente materialer og værktøj, og derefter ud til beboeren én gang til. Det er indlysende, at den slags tager længere tid, jo større afstanden er mellem beboeren og lokalinspektørens kontor.
En tredje tidsrøvende faktor var, at maskiner skulle transporteres rundt mellem afdelingerne – i nogle tilfælde skulle de køres fra Køge til Ishøj, fordi lokalinspektørordningen også omfattede 3 afdelinger i Ishøj.
I tilfældet med Lejerbo Køge er der formentlig sket det, at funktionærerne er kommet i underskud med arbejdstimer. For at løse problemerne har man måttet bestille håndværkere til at nå nogle af de opgaver, som det egentlig var meningen, at ejendomsfunktionærerne selv skulle løse.
I Lejerbo Køges tilfælde betød disse vanskeligheder, at man ikke alene overskred konto 114, Renholdelse (løn til ejendomsfunktionærerne) men også konto 115, Almindelig vedligeholdelse (håndværkerregninger).
Lejerbo har fået artiklen forelagt for eventuelle kommentarer, men har ikke reageret på henvendelsen.