Folketingets blå partier har i mange år klaget over, at det var svært for de små, ikke-professionelle udlejere at vide, hvad de kunne tillade sig at tage i husleje uden at risikere at komme i konflikt med boligreguleringsloven. Heller ikke lejerne kan finde ud af, hvor meget man skal betale i husleje. Men hvordan får man skabt større gennemsigtighed og forudsigelighed på området?

Af Jakob Lindberg

Boligreguleringsloven blev ved den seneste lejelovsændring den 1/7 2015 bekræftet som den vigtigste lov, når det drejer sig om huslejefastsættelse i Danmark. Med enigheden mellem rød og blå blok, må vi regne med, at denne lov kommer til at være i kraft i mange år fremover, med alle dens gode og mindre gode sider.

Det gode ved loven, er at den trods alt medvirker til en sænkning af huslejen i sammenligning med der ville opstå, hvis den blev afskaffet. Boligreguleringsloven er lejernes vigtigste værn mod urimelige huslejestigninger i den ældre boligmasse.

Uvidenhed

Men uvidenheden om boligreuleringsloven er et problem. Titusinder – hvis ikke hundrede tusinder af lejere – betaler for meget i husleje, fordi de ikke kender deres rettigheder og ikke søger hjælp i lejerforeningerne.

Uvidenheden er også et problem for udlejerne, specielt de ejerlejlighedsejere, der af forskellige grunde er tvunget til at leje deres lejlighed ud. Det kan ske som følge af skilmisse, forflyttelse, arbejdsløshed eller lignende. Mange ejerlejlighedsejere tror, f.eks. at de kan leje ud til markedsleje, og derved få lejeren til at betale ydelserne på deres kreditforeningslån.

Det kan sjældent lade sig gøre. Boligreguleringsloven siger nemlig, at en udlejer kun kan få dækket sine direkte omkostninger (skatter, afgifter, forsikringer osv.) samt nogle nøje udregnede beløb til vedligeholdelse og til afkast.

Afkast

Det beløb en udlejer kan indregne i huslejen som afkast, i ejendomme, der er opført før 1/1 1992, er politisk fastsat. For ejendomme opført før 1973 er afkastet begrænset til 7 % af værdien ved den 15. almindelige vurdering i 1973. Da ejendomspriserne er mangedoblet i de sidste 40 år, kan dette afkast kun betale en brøkdel af de ydelser, som en ejerlejlighedsejer skal betale for en ejerlejlighed der f.eks. er købt i 2008.

Havde der ikke været sådan en begrænsning i afkastet, ville man have indbygget en uendelig inflationsspiral på lejeboligmarkedet. Stigende huslejer ville have ført til stigende afkast, hvilket ville have medført nye huslejestigninger, endnu større afkast osv.

Det var derfor særdeles fornuftigt, at politikerne i 1970-erne indførte den nuværende huslejeregulering.

Offentlighed

Men det er et problem, at heller ikke udlejerne kender boligreguleringsloven. For at råde bod herpå skabte politikerne for et par år siden en hjemmeside, hvor alle kunne gå ind, og se de kendelser, som huslejenævnene træffer. Hvis man som ejerlejligheds-udlejer kunne se, hvilke huslejer, som nævnene godkendte, ville vedkommende være på mere sikker grund.

Desværre lider denne hjemmeside af så alvorlige mangler, at den reelt er ubrugelig. Se en anden artikel her på hjemmesiden

Forhåndsgodkendelse

For et par år siden blev det også gjort muligt for udlejere af enkeltlejligheder at søge forhåndsgodkendelser af huslejen. Systemet har stort set ikke været brugt af huslejenævnene endnu, fordi folketinget fastsatte et meget højt gebyr for at foretaget en sådan forhåndsgodkendelse.

Nu er dette gebyr blevet nedsat, og det må forventes, at der vil komme flere forhåndsgodkendelser. Men en forhåndsgodkendelse er ikke udelukkende positiv. Hele ansvaret for en korrekt lejefastsættelse hviler nu på huslejenævnet. Lejerens bedømmelse af lejlighedens stand mangler. Dette risikerer, at føre til ukorrekte lejefastsættelser. Reglerne om forhåndsgodkendelse fremgår af lejelovens § 59 a, stk. 2-6.

Ingen ankemulighed

Det er usikkert, om der overhovedet vil være mulighed for at en lejer kan få nedsat en for høj leje, hvis den på forhånd er godkendt af huslejenævnet. Der er ikke i lejelovens bestemmelse om forhåndsgodkendelse anført noget om ankemuligheder. Dog fremgår det af lejelovens § 59 b, stk. 4 – indirekte – at et huslejenævn kan ændre på en forhåndsgodkendelse, “hvis der er tale om ændrede forhold”

Det bliver interessant at se, hvordan huslejenævnene vil udnytte disse nye regler