13. marts 2017
Indførelsen af særlige regler for ”gennemgribende moderniseringer” forvrider lejeboligmarkedet
Folketinget indførte i 1995 de såkaldte 5-2-moderniseringer, der skulle præmiere udlejere, som lavede gennemgribende moderniseringer af deres ejendomme. De kaldes 5-2-moderniseringer, fordi reglen står i boligreguleringslovens § 5, stk. 2.
Udlejeren skulle nu ikke alene have ret til et beregnet afkast efter de normale regler i lejelovens § 58. Man indførte en regel – § 5, stk. 2 – der betyder, at afkastet af investering bliver afhængigt af lejeniveauet i området.
Det har ført til, at to lejemål, der er moderniseret efter henholdsvis § 5, stk. 1 og § 5, stk. 2 får helt forskellig husleje, som vi dokumenterer det ved de to eksempler her på denne side.
5, stk. 1
Hvis en udlejer laver en forbedring i sin ejendom – for eksempel forbedret isolering – så kan han beregne sig et årligt afkast, der svarer til ydelsen på et 20-årigt kreditforeningslån i det år forbedringen foretages.
Investerede han i 90-erne 1 mio. kan han få et årligt afkast på 100.000 af denne investering i al fremtid, såfremt han holder forbedringen ved lige. Hvis forbedringen holdes ved lige i blot 25 år, får han 2,5 mio. kr. retur.
5, stk. 2
Hvis udlejeren derimod er berettiget til at lave en forbedring efter § 5, stk. 2, skal afkastet ikke beregnes som ovenfor. Her afhænger afkastet af, hvor attraktivt det er at bo i området. I dette tilfælde er han fritaget for boligreguleringslovens beregningsregler og kan i stedet fastsætte lejen efter ”det lejedes værdi”
I tabellen herunder kan vi se hvor forskelligt afkastet har været ved henholdsvis en § 5, stk. 1 modernisering (10 %) og en § 5, stk. 2 modernisering (25%) for de to lejligheder der er beskrevet andetsteds på denne side.
| Investering | 336.919 kr. | Lejlighed A | Lejlighed B |
| Regel | § 5, stk. 1 | § 5, stk. 2 | |
| Afkast pr m2, pr år | 370 | 928 | |
| Afkast i kr. pr år | 34.040 | 84.448 | |
| Afkast i % af investering | 10 | 25 |
Enhver forbedring taber i brugsværdi med årene. Men det magiske ved 5-2-moderniseringer er, at de giver højere og højere afkast, jo ældre de bliver. Hvis området bliver mere attraktivt at bo i, forøges også afkastet af den investering, der frigjorde lejligheden for beregningsreglen i boligreguleringslovens § 5, stk. 1.
Politikerne må gribe ind
5, stk. 2 var en bommert. Indførelsen af denne paragraf er medvirkende til, at det nu er nærmest umuligt for folk med små indkomster at bosætte sig i Københavnsområdet og andre steder, hvor presset på lejeboligerne er højt.
Eksempler på afkast ved 5-1 og 5-2-moderniseringer
Af Jakob Lindberg
Nedenfor ses huslejen for to lejemål i en pensionskasseejendom ved genudlejning i 2016 og 2017. Begge lejligheder er beliggende i en præmieret ejendom på Jægersborgvej i Lyngby nord for København. Ejendommen er opført i 1959. Den ligger 200 m fra en S-tog-station og 2 km fra et af hovedstadsområdets mest attraktive butikscentre.
Begge lejligheder er velholdte og moderniserede. Lejlighed A er en lejlighed forbedret efter boligreguleringslovens § 5, stk. 1, mens B er forbedret efter § 5, stk. 2. Forskellen er at huslejen i B er 63 % højere end i A.
Lejlighed A
Ved genudlejningen krævede udlejer en månedlig husleje på 6.793 kr. svarende til 886 kr pr m2. Arealet er 92 m2.
Lejen var sammensat således, pr kvadratmeter:
| Budgetleje beboelse | 300 |
| Udvendig vedligeholdelse §18 | 90 |
| Udvendig vedligeholdelse §18 b | 82 |
| Indvendig vedligeholdelse | 44 |
| I alt | 516 |
| Klimaskærm | 106 |
| Køkken/bad modernisering | 260 |
| Postkasse | 4 |
| Forbedringer i alt | 370 |
| I alt kr pr kvadratmeter |
886 |
Budgetlejen omfatter dokumenterede driftsudgifter og ejendomsskatter samt et fast afkast til udlejeren. I de fleste kommuner betales mellem 250 og 400 kr pr m2. Budgetlejen i denne ejendom ligger derfor i den lave ende.
Posterne ”Udvendig vedligeholdelse” og ”Indvendig vedligeholdelse” er lovbestemte beløb, som forøges år for år i takt med prisudviklingen.
Ovenstående poster tilsammen, 516 kr/m2 eller 3.956 kr. pr måned, er det beløb lejeren skulle betale, hvis ejendommen ikke havde været moderniseret, siden den blev opført.
Posten ”Køkken/bad modernisering” er et forbedringstillæg, som udlejer har beregnet fordi han har udskiftet de gamle køkkener og badeværelser med nye. Hvis han har fulgt den normale praksis har han beregnet tillægget som 10 % af forbedringsudgiften, som indtil midten af 0-erne var den sædvanlige ydelse på et 20-årigt lån. I så fald kan man regne ud, at forbedringen har en værdi af ca. 240.000 kr.
Posten ”Klimaskærm” er et forbedringstillæg, som udlejer har lagt på, fordi han har isoleret ejendommen. Denne forbedring har kostet ca. 97.000 kr. Postkasse er et tillæg for lovpligtig opsætning af postkasser til en pris på 3.380 kr.
I denne ejendom har forbedringerne medført et tillæg til huslejen på i alt 370 kr/m2 eller 34.040 kr. pr år
Lejlighed B
Denne lejlighed ligger i samme bebyggelse. Forskellen er, at i lejlighed B er lejen beregnet efter boligreguleringslovens § 5, stk 2.
Ved genudlejningen krævede udlejer en månedlig husleje på 10.950 kr. svarende til 1.444 kr pr m2. Arealet er 91 m2.
I lejlighed B er lejens sammensætning ikke specificeret. Det skyldes, at lejen er skønnet ud fra en sammenligning med andre gennemgribende moderniserede ejendomme i området.
Men da budgetlejen er den samme som i Lejlighed A, kan vi regne baglæns:
M2-leje (B): 1.444 kr./år
Minus budgetleje, pr m2: – 516 kr./år
Afkast af forbedring, pr m2: 928 kr./år eller 84.448 kr pr. år