5 december 2017

En dårlig udførelse af en vinduesudskiftning medførte, at boligretten nedsatte lejeforhøjelsen fra ca. 350 kr om måneden til 180 kr om måneden

Af Jakob Lindberg

Størrelsen af forbedringsforhøjelser giver ofte anledning til retssager. Det var også tilfældet, da lejerne på Fælledvej i Roskilde fik varslet en huslejestigning for forbedringer i ejendommen. Usikkerheden skyldes som regel at lejerne og udlejerne ikke er enige om hvor stor forbedringen er i forhold til vedligeholdelsen/fornyelsen.

Forbedringerne bestod dels i indførelse af fjernvarme i ejendommen, som der ikke var uenighed om – dels i udskiftning af gamle termovinduer med nye og mere energibesparende termovinduer. Udlejer varslede i begyndelsen af 2016 forhøjelse på grund af fjernvarme på 60 kr. pr. kvadratmeter og for udskiftning af vinduer på 71 kr. pr. kvadratmeter

Forbedring contra fornyelse

Lejerne i gamle ejendomme betaler over deres husleje både til vedligeholdelse og fornyelse af vinduer, men de betaler ikke til fremtidige forbedringer af vinduerne. Når en udlejer udskifter gamle vinduer, der har et-lags ruder, med nye vinduer, der har to-lags energiglas, så sker der samtidig en fornyelse og en forbedring.

Udlejeren skulle under alle omstændigheder have erstattet de gamle vinduer med nye vinduer af samme kvalitet – uden omkostning for lejerne. Men i dag sætter man ikke nye vinduer i en ejendom uden at gå over til energiruder.

I stedet for må man skønne over, hvor stor en del af vinduernes pris, som udlejeren skulle have betalt, hvis vinduerne var med gammeldags termoruder. Det beløb skal trækkes fra prisen på de nye vinduer.

Ved huslejenævnene og domstolene bruger man ofte nogle procent-satser. De står ikke i loven, men er opstået ved praksis. F.eks. godkender domstolene ofte, at der er 50 % forbedring og 50 % fornyelse, når man erstatter vinduer med enkelt-lags ruder med vinduer, hvor der er energiruder.

Huslejenævnet

Lejerne på Fælledvej gjorde indsigelse mod huslejevarslingen og huslejenævnet skulle derfor behandle sagen. Huslejenævnet godkendte forhøjelsen vedrørende indførelse af fjernvarme, men nævnet kunne ikke blive enige om størrelse af huslejeforhøjelsen for vinduerne.

Nævnets flertal godkendte udlejers beregning af lejeforhøjelsen, som var baseret på, at der var en skønnet vedligeholdelse/fornyelse på 67 % af udgifterne. Denne del skulle derfor betales af udlejeren.

Som følge heraf var der en forbedring på 33 % af udgifterne ved udskiftning af vinduerne. Denne del skulle betales af lejerne som en lejeforhøjelse. Ved denne forbedringsprocent blev lejernes månedlige huslejeforhøjelse for vinduerne beregnet til ca. 350 kr./måned

Lejerrepræsentanten nedlagde en såkaldt dissens (mindretalsudtalelse). Han mente, at lejeforhøjelsen skulle beregnes ud fra en forbedring på 20%. Det svarede til en huslejeforhøjelse på 180 kr./måned.

Boligretten

Lejerne besluttede sig til at anke huslejenævnets kendelse til boligretten i Roskilde. De nedlagde påstand om, at huslejeforhøjelsen skulle nedsættes til det beløb, der var anført i dissensen. Da boligretten kom ud på besigtigelse, havde lejerne boet i 1,5 år med de nye vinduer. Det viste sig at få stor betydning for udfaldet af sagen.

I den første lejlighed påviste lejeren hvor dårligt arbejdet med montering af de nye vinduer var udført. Under demontstrationen kom lejeren til at trække i vinduet, så det nær var faldet ud af murværket.

Flere af lejerne udtalte under fremvisningen, at de gamle vinduer var tættere, og at der ikke havde været nogen varmebesparelse efter indførelsen af de nye vinduer.

Det medførte at der i boligrettens dom blev anført følgende:

– ”Retten har ved besigtigelsen kunnet konstatere, at der en række steder er større revner mellem vinduesrammerne og væggen, at det en række steder trækker mærkbart fra vinduesrammerne, og at arbejdet i vidt omfang fremtræder ufærdigt. Retten har endvidere kunnet konstatere, at der i de lejligheder, hvor der fortsat er ældre termovinduer, der ikke er blevet udskiftet, ikke kan konstateres sådanne problemer.”

Lejerne vandt således sagen

Kilde: Dom afsagt af Retten i Roskilde den 21. november 2017 i sag nr. BS 4A-1222/2016.

Under sagen var lejerne repræsenteret af advokat Morten Tarp