I fremtiden går lejere af ejerlejligheder og andelsboliger en usikker fremtid i møde. For ejerne af den slags lejligheder, bliver det fremover muligt at opsige deres lejer med 1 års varsel.

Det sker, hvis regeringens forslag til ændring af lejelovens § 82, stk. 1 bliver vedtaget.

De eneste begrænsninger, der bliver på opsigelsesadgangen er følgende:

1) at lejemålets er påbegyndt efter lovens ikrafttræden.

2) at ejeren skal have ejet den pågældende lejlighed på tidspunktet for lejemålets indgåelse

3) at ejeren ikke ejer andre ejerlejligheder eller andelslejligheder på tidspunktet for opsigelsen.

4) at ejeren selv agter at bebo lejligheden.

 

Ingen domstolsprøvelse

I den nuværende lejelov er der også mulighed for at en udlejer kan opsige en lejer, hvis han selv vil bo i lejligheden. Men for at begrænse misbrug af denne opsigelsesadgang indførte folketinget i sin tid en adgang til at få prøvet opsigelsens rimelighed ved boligretten.

Boligretten skal blandt andet tage stilling til, om lejeren har mulighed for at finde en anden bolig. Ud fra en sådan rimelighedsvurdering kan boligretten vælge at tilsidesætte opsigelsen. Denne mulighed for domstolsprøvelse bortfalder med den nye bestemmelse.

Der er dermed tale om en alvorlig svækkelse af lejerens rettigheder.

 

Bevisproblemer

Punkt 3 ovenfor skal være opfyldt, hvis den nye opsigelsesadgang skal kunne bruges af udlejeren. Der er store bevismæssige problemer hermed.

I opsigelsessager er det normalt den som afgiver opsigelsen, der skal bevise at opsigelsen er lovlig – i dette tilfælde udlejeren. Men hvordan skal udlejeren bevise, at han ikke ejer andre lejligheder?

Skal udlejeren fremlægge en liste over alle ejerlejligheder i Danmark med dokumentation for ejerforholdene? Det er helt urealistisk.

Med dette forslag til ændring af loven stilles udlejeren over for et krav om negativ bevisførelse, som hører ikke hjemme i et retssamfund.

Det vil være meget svært for boligretten at finde ud af, hvor mange lejligheder en udlejer ejede f.eks. for ti år siden. Man kan ikke finde den slags ejeroplysninger i Tingbogen, for så skulle man tjekke alle ejendomme. I mange tilfælde står ejerens navn slet ikke i BBR-registeret eller i Tingbogen. Ofte ejer en person et anpartsselskab eller et aktieselskab, som ejer en ejerlejlighed. Hvordan skal domstolen så kunne efterprøve om ejeren ejer mere end én ejerlejlighed?

 

Ændrede forhold

Desuden kan udlejerens situation have ændret sig efter at lejemålet blev indgået.

Lad os tage et eksempel, hvor lejeren flytter ind i en ejendom, hvor udlejeren ejer alle 12 ejerlejligheder. Lejeren tror derfor, at han ikke kan opsiges efter den nye regel. Men nogle år efter har ejeren måske solgt de 11 lejligheder, og han har nu pludselig mulighed for at opsige den sidste lejer og selv flytte ind.

Det vil i fremtiden blive meget utrygt at være lejer af en ejerlejlighed.

 

Omgåelse

Det er også et krav for opsigelsens gyldighed, at ejeren selv agter at bebo lejligheden. Se punkt 4 ovenfor. Dette er lige så svært at bevise og modbevise. En udlejer kan jo blot påstå, at han agter at bo i lejligheden, og når han så har fået lejeren til at flytte, kan han ”skifte mening” og i stedet genudleje lejligheden til en anden lejer, der vil betale mere i leje.

Denne form for omgåelse af reglerne findes allerede i dag. Lejerens eneste forsvar herimod er, at han efterfølgende kan anlægge erstatningssag mod udlejeren for uberettiget opsigelse.

Den slags sager vil der komme langt flere af i fremtidig som følge af den foreslåede ændring.

 

Manglende varedeklaration

I den nuværende § 84, stk.1 d) står, at lejeren kun kan opsiges, hvis lejeren ved lejeforholdets begyndelse var gjort bekendt med, at det lejede er en ejerlejlighed og at han kan opsiges med 1 års varsel.

Denne ”varedeklaration” er en fornuftig regel som forhindrer, at en lejer uforvarende kommer til at leje en ejerlejlighed, hvor han ikke har nogen sikkerhed for at kunne bo fremover. Men ved den nye regel om opsigelse efter § 82 bliver der intet krav om en sådan varedeklaration.

Med den nye regel kan ejeren af ejerlejligheden ved udlejningen lade som om, der er tale om en ledig lejlighed i en almindelig udlejningsejendom med sædvanlig opsigelsesbeskyttelse. Derved kan ejeren få en højere leje.

 

Alle rettigheders moder

Opsigelsesbeskyttelsen er ”alle rettigheder moder”. Hvis der var fri adgang til opsigelse, vil ingen lejer turde protestere over for deres udlejer, uanset hvor urimeligt denne opfører sig. Derfor må alle, der går ind for tryghed i boligen, vende sig mod den udhuling af opsigelsesbeskyttelsen, som dette lovforslag er udtryk for.