Lejer vandt ca. 72.000 kr ved at klage til huslejenævnet
Umiddelbart var resultatet var tilfredsstillende for den pågældende lejer. For danske lejere i småhuse, var det derimod ikke godt nok. Afgørelsen stred nemlig mod de regler, folketinget har vedtaget for, hvordan lejen i småhuse skal fastsættes
Af Jakob Lindberg
I juni 2020 flyttede lejeren ind i lejlighed i Boholtegården i Køge. Der var tale om en ejerlejlighed, som den nuværende ejer havde valgt at udleje.
Lejligheden var på 66 m2, og den årlige leje var sat til 103.000 kr inklusive vand og brug af vaskeri. Lejen var dermed 1.561 kr pr kvadratmeter om året. Dette er meget højt – selv i Køge.
Lejligheden led af forskellige vedligeholdelsesmangler, som lejeren forsøgte at få udlejeren til at udbedre, blandt andet forkert fald i gulvet på badeværelset. Udlejer havde også lovet at udskifte vinduerne i stuen, som var de oprindelige termoruder, der ikke lever op til nutidig standard.
Der var desværre ikke sat tidspunkt på dette løfte, og da lejeren kort efter sin indflytning klagede over det, svarede udlejeren:
– Det er korrekt, at jeg meget gerne vil skifte vinduespartiet i stue, men jeg ved ikke hvornår, og kan sagtens være det først kan blive næste år.
Vinduerne er endnu ikke skiftet – 3 år efter lejers indflytning.
Huslejenævnet
Lejeren søgte hjælp i Køge Lejerforening. I oktober 2021 indbragte lejerforeningen klagen over manglerne for huslejenævnet i Køge, og klagede samtidig over huslejens størrelse. Lejerforeningen krævede lejen nedsat til 3.300 kr om måneden svarende til 600 kr pr. m2. Dette er lejeniveauet for lejlighederne i restejendommen i Boholtegården, som stadig er udlejet efter princippet om omkostningsbestemt husleje.
Huslejenævnet afgjorde sagen 1,5 år efter indbringelsen.
Lejeren fik ikke medhold i sin klage over manglerne, men huslejenævnet nedsatte kun huslejen fra 8.600 kr om måneden til 5.500 kr. Den godkendte leje svarer til 1.000 kr. pr. kvadratmeter om året. Desuden skulle depositum nedsættes, så
at det udgjorde 3 måneders husleje á 5.500 kr.
På grund af den lange sagsbehandlingstid på 18 måneder, havde lejeren krav på tilbagebetaling af 65.100 kr. Desuden var der løbet procesrenter på, så i alt skulle udlejer tilbagebetale ca. 72.000 kr. til lejeren. Lejeren valgte at stille sig tilfreds med dette resultat.
Reglerne
En ejerlejlighed som denne er et såkaldt ”småhus” eller en ”mindre ejendom”, som der står i lejeloven. Det vil sige, at udlejers ejendom består af højst 6 lejligheder, der har fælles drift.
Disse ejendomme blev af folketinget i 1995 fritaget for reglerne i den daværende boligreguleringslov for fastsættelse af lejen ved indflytning og for varsling af huslejeforhøjelse. Grunden var, at disse varslingsregler var så komplicerede, at det var urimeligt, at små udlejere skulle tvinges til at bruge dem.
Det var ikke meningen, at fritagelsen for boligreguleringsloven skulle føre til til en stigning i lejeniveauet. Det blev udelukkende indført som en administrativ forenkling.
Misbrug
Sådan kom det ikke til at gå. De fleste små udlejere opfattede lovændringen således, at der nu var tale om fri huslejefastsættelse. Dermed kunne udlejeren fastsætte så lejen til hvad markedet kunne bære.
Men der er ikke fri huslejefastsættelse. Der står nemlig den nuværende lejelov, § 32 følgende:
– Lejen i disse ejendomme kan dog ikke væsentligt overstige den leje, der betales for tilsvarende lejeforhold med hensyn til beliggenhed, art, størrelse, kvalitet, udstyr og vedligeholdelsestilstand omfattet af § 6, stk. 1, og hvor lejen er reguleret efter § 23.
Henvisningen til § 23 betyder, at lejen i småhus-ejendomme skal fastsættes ved sammenligning med lejen i ejendomme, der er fastsat som omkostningsbestemt husleje. Det var det, som Køge Lejerforening havde gjort ved at kræve lejen nedsat til det lejeniveau, der gælder i restejendommen.
Men huslejenævnet accepterede ikke lejerforeningens forslag, muligvis fordi ejeren af restejendommen ikke har ført den omkostningsbestemte leje ajour. Man anvendte heller ikke andre ældre ejendomme med omkostningsbestemt leje til sammenligningen, selvom nævnet er bekendt med sådanne lejemål.
I stedet anvendte man én bestemt ejendom i centrum af Køge (Sankt Gertruds Torv) som sammenligningslejemål og derved kommet frem til lejeniveauet 1000 kr/m2.
Afkast
Sankt Gertruds Torv er en nyere ejendom fra 1990-erne. Den har en helt anden beliggenhed end Boholtegården.
Desuden er Sankt Gertruds Torv omfattet af nogle andre regler for beregningen af afkastet til udlejeren end Boholtegården. Disse regler bevirker, at huslejen bliver meget højere i en ejendom fra 1990-erne i forhold til en ejendom fra 1960-erne.
Læs artiklen i sidste nummer af dette blad
https://www.dklf.dk/artikler/lejer-fik-nedsat-lejen-med-1-667-kr-om-maaneden/
Artiklen drejer sig om en tilsvarende sag, hvor nævnet også anvendte Sankt Gertruds Torv som sammenligningslejemål og kom frem til en alt for høj leje. Lejeren ankede med hjælp fra Køge Lejerforening sagen til Boligretten og fik medhold i, at ejendommen Sankt Gertruds Torv ikke kunne benyttes som sammenligningslejemål.
Ved alligevel at benytte denne helt atypiske ejendom som sammenligningslejemål i sagen om Boholtegården, har huslejenævnet bøjet reglerne til fordel for udlejeren. Dermed har nævnet overtrådt princippet om at optræde upartisk.
Om Boholtegården.
Boholtegården var tidligere den største private udlejningsejendom i Køge Kommune opført i 1960-erne. Den blev på et tidspunkt udstykket i ejerlejligheder og ejerlejlighederne blev solgt, efterhånden som de lejere, der boede i dem, døde eller flyttede ud.
I dag består ejendommen af over 200 ejerlejligheder og en såkaldt restejendom på ca. 25 udlejede lejligheder, der er beboet af de lejere, der var flyttet ind før lejlighedsudstykningen.
Mange af ejerlejlighederne er ikke mere beboet af ejerne, men udlejet til nye lejere.
Hvis praksis i Køge Huslejenævn danner skole landet over, vil princippet om omkostningsbestemt leje i udlejede ejerlejligheder og andre lejligheder i småhuse blive undermineret.