Østre Landsret omgjorde en afgørelse fra boligretten, som havde givet udlejer delvis medhold, fordi udlejeren ikke kunne finde sammenligningslejemål i blandede ejendomme i Gentofte kommune
Af Jakob Lindberg
En lejer havde siden 1989 boet til leje i en beboelseslejlighed i en ejendom, hvor han tidligere havde været vicevært. Selv om han ikke mere var vicevært, havde hans husleje været fastfrosset til de 4.000 kr. pr måned som han betalte i 1989. Lejligheden var på 75 kvadratmeter.
Hans lejemål var meget specielt. Det var en lejlighed i en klassisk palæbygning, som lå i et parkanlæg direkte til en sø. Hertil kommer, at lejemålet var det eneste beboelseslejemål i ejendommen og lejeren havde sit havestykke foran lejemålet. Han havde desuden en kælder på 77 kvadratmeter. Resten af ejendommen blev anvendt som erhverv.
Udlejeren – en pensionskasse – varslede i 2013 en huslejeforhøjelse, der ville forøge huslejen fra 4.000 kr. om måneden til 9.458 kr. Lejeren syntes, at forhøjelsen var for stor. Han gjorde indsigelse og sagen blev behandlet i Gentofte Kommunes huslejenævn.
Huslejenævnet
Nævnet mente, at lejemålet var så specielt, at lejen ikke kunne fastsættes ved henvisning til sammenligningslejemål. I stedet havde man fastsat lejen ud fra en beregning af den omkostningsbestemte leje og lagt et forbedringstillæg oven i – den såkaldte skyggebudgetmetode.
Nævnet fastsatte lejen til 7.475 kr. om måneden. Det svarede til en årlig kvadratmeterleje på 1.196 kr.
Selvom lejeren havde fået delvis medhold, synes han stadig at lejeforhøjelsen var for stor. Han ankede der for sagen for boligretten.
Boligretten
I boligretten krævede lejeren, at lejen skulle fastsættes til 6.250 pr måned. Udlejeren var også utilfreds med huslejenævnets afgørelse og krævede at lejen skulle være som i varslingen 9.458 kr./md
Begge parter mente, at huslejenævnets metode var forkert, og de fremlagde i stedet nogle sammenligningslejemål til støtte for deres synspunkter.
Boligrettens dommere var indbyrdes uenige i vurderingen af disse sammenligningslejemål. Flertallet bestod af den juridiske dommer, Stig Kaas og udlejerlægdommeren Anne Marie Oksen. De lagde vægt på de to lejemål, som udlejeren havde fremlagt. På den baggrund nåede de frem til at lejen skulle være 7.854 kr. om måneden.
Lejerlægdommeren, Klaus Willer, som er udpeget af Danmarks Lejerforeninger, nedlagde dissens og gav derfor lejeren medhold. Han begrundede det med, at ammenligningslejemålene ikke var anvendelige, fordi de ikke lå i en ejendom med blandet bolig og erhverv.
Landsretten
Lejeren ankede boligrettens dom til landsretten. Udlejeren kr.ævede stadfæstelse af boligrettens dom.
Landsretten fulgte Klaus Willers standpunkt og gav derfor lejeren medhold. Landsretten henholdt sig til den specielle regel i boligregulerings lovens § 29 c. Her står, at der ved lejefastsættelsen i såkaldt blandede småejendomme skal ske sammenligning med lejemål i blandede ejendomme med omkostningsbestemt husleje.
Landsretten udtalte, at der ikke kunne gøres undtagelser fra denne regel. Udlejer havde derfor ikke løftet sin bevisbyrde, og lejen blev derfor fastsat til 6.250 kr. som lejeren havde påstået i boligretten.
Da udlejer oprindelig havde varslet en lejeforhøjelse på 9.458 kr. har lejer sparet ca. 3.200 kr. hver måned, så længe han bor i lejemålet
Kilde:
Ø.L.D. 2. oktober 2015 i anke 12. afd. B-2828-14. Refereret i Tidsskrift for Bygge og Boligret, (TBB 2016.88 OE)
Lejeren var repræsenteret af advokat Michael Holsting