I 2006 flyttede et ungt par med et lille barn ind i en nyindrettet taglejlighed på Nørrebro i København.

Lejligheden var på 120 m2 og nyindrettet på et tidligere tørreloft. Som følge af den moderne og lækre indretning med store glaspartier og god udsigt, var huslejen også høj. De betalte i 2006 10.500 kr. om måneden. Siden var lejen steget til 12.487 kr. om måneden.

Udlejeren var en privat ejer, som fik ejendommen administreret af et professionelt administrationsselskab.

 

Manglende varme

Da de flyttede ind i februar måned bemærkede de, at der var meget koldt i lejligheden – kun 14 grader. Den eneste varmekilde var gulvvarmeanlægget, men det fungerede kun i entreen. Dagen efter ringede de til viceværten, men på grund af weekend kom han først ugen efter

Viceværten skruede på termostaten, men det hjalp ikke. Resten af vinteren måtte de klare sig med maksimalt 16 grader. Det blev det forår, og problemet forsvandt, fordi lejeligheden hurtigt blev opvarmet af solvarmen.

Men problemet kom igen i efteråret 2006. De klagede på ny. Udlejers tekniker forsøgte at skrue op for trykket i gulvvarmeanlægget, men intet hjalp. Ingen af de mange tekniske eksperter, som i årene derefter undersøgte anlægget, kunne løse problemet. Hver gang forsøgte man at justere på ventiler og lignende, men lige meget hjalp det.

 

Tålmodig lejer

I gennem 6 år døjede familien med den manglende varme. De måtte sidde i lejligheden med tæpper på og i weekenderne tog de væk på besøg og lignende for at slippe for kulden. De brugte også varmeblæsere for at få lidt varme. På grund af kulden kom der skimmelsvamp på den ene væg.

Lejeren var tålmodig og gik undlod at anlægge retssag mod udlejer, fordi der stadig var en dialog med udlejer om problemet. Først i 2012, da en af VVS-erne rekvirerede assistance fra producenten af anlægget blev problemet løst.

Producentens tekniker konstaterede, at pumpen til gulvvarmeanlægget aldrig havde været tilsluttet til elnettet. En elektriker kom og satte strøm til pumpen, og derefter fungerede anlægget.

 

Sagsanlæg

Da lejeren ikke kunne nå til enighed med udlejeren om kompensation for manglerne, anlagde hun i november 2012 sag an mod udlejer.

Dag sagen kom for retten, var ejendommen blevet solgt til lejerne, som havde dannet en andelsboligforening. Det unge par i taglejligheden var dog stadig lejere, men måtte føre sagen mod deres medbeboere i ejendommen.

 

Boligretten

Ved boligretten blev der foranstaltet syn og skøn og en ekspert afgav vidneudsagn. Dette bekræftede, at det var den manglende funktion af pumpen, der havde været årsag til den manglende varme.

Boligretten tilkendte lejeren et forholdsmæssigt nedslag på 50 % af lejen i de 5 måneder om året, hvor der ikke havde været varme i lejligheden, hvilket blev udregnet til 206.347 kr. Derfra blev fratrukket 1.312 kr. som var blevet refunderet tidligere. Til gengæld fik lejerne derudover erstatning for en del af det elforbrug, som de havde betalt, men ikke havde haft nogen gavn af – 38.018 kr. I alt skulle udlejer betale 243.153 kr. til lejer.

 

Landsretten

Udlejeren ankede sagen til landsretten. Landsretten nedsatte det beløb, udlejer skulle betale i forholdsmæssigt afslag. Man fastsatte et skønnet beløb på 100.000 kr. Grunden var, at landsretten fandt, at en del af kravet var forældet.

Efter forældelsesloven skal man anlægge sag ved retten senest 3 år efter det tidspunkt, hvor man opdager, at man har krav på forholdsmæssigt afslag, erstatning eller lignende. Hvis man først anlægge sagen senere, har man kun krav på afslag 3 år tilbage fra det tidspunkt sagen blev anlagt. Da sagen blev anlagt i november 2012 fik lejeren kun forholdsmæssigt afslag fra november 2009

Boligretten havde ikke anset lejers krav som forældet, idet lejeren først i februar 2012 kunne have fået kendskab til, at hun havde et økonomisk krav mod udlejeren. Først på det tidspunkt blev årsagen til fejlen opdaget.

På samme måde blev lejers krav på erstatning for elektricitetsudgifterne reduceret, således at udlejer dømtes til at betale 121.526 kr. til lejeren.

Lejernes tålmodighed kom dermed til at koste dem dyrt. Læren må være: Sæt sagen på spidsen med det samme. Vent aldrig med at anlægge en sag.

 

Afslagets beregning

Landsretten anfører ikke, hvordan man er kommet frem til afslaget på 100.000 kr. Men beløbet svarer nogenlunde til halvdelen af lejen i 5 måneder af året – altså samme skøn, som blev anvendt af boligretten, dog med en oprunding til nærmeste 10.000 kr.

 

Kilde: Østre Landsrets dom afsagt den 17. november 2014 af Østre Landsrets 14. afdeling. Lejerens advokat var Claus Moldt