Boligretten besluttede, at lejen i et småhus skulle nedsættes ved sammenligning med andre lejemål fra samme byggeperiode, hvor der fandtes omkostningsbestemt leje.

Af Jakob Lindberg

Sætningen ovenfor lyder som en selvfølgelighed. Men det er det ikke. I mange kommuner overholdes dette princip ikke, selv om det står i loven. Det skyldes først og fremmest lejernes uvidenhed. Mange ved ikke, hvad omkostningsbestemt leje er. Derfor betaler de ofte dobbelt så meget i husleje, som de skulle efter lejeloven. Hvad der er endnu værre: Huslejenævnene, som behandler klagesager fra lejere, fortolker loven forkert og godkender af og til en alt for høj leje. Derom handler denne sag.

Gammel lejlighed til 9.000 om måneden

Et ungt par havde lejet en lejlighed i Nørre Boulevard oven på en slikbutik i Køge. Det var en stor lejlighed – 110 m2 ifølge lejekontrakten, mens der i BBR-registret stod 121 m2. Lejligheden var dårligt vedligeholdt, og præget af den tid den var bygget i, 1937. Lejen var 9.000 kr. om måneden. Den månedlige leje var fastsat inklusive varme, hvilket er ulovligt.

Lejerne fik bistand i Køge Lejerforening, som indbragte sagen for huslejenævnet med påstand om, at lejen skulle nedsættes til 6.000 kr. om måneden eksklusive varme. Dette svarede til 655 kr./kvadratmeter, hvis lejligheden var 110 kvadratmeter og 595 kr./kvadratmeter hvis lejligheden var 121 kvadratmeter.

Huslejenævnet

Lejerne fik delvis medhold i huslejenævnet, som nedsatte lejen fra 9.000 kr. om måneden til 8.319 kr om måneden ud fra en lejlighedsstørrelse på 121 kvadratmeter. Huslejenævnet flertal havde fastsat lejen ud fra en sammenligning med 3 ejendomme, hvor der var omkostningsbestemt husleje. Den ene var en ejendom, fra 1960-erne, hvor lejen var maks. 600 kr./kvadratmeter. De to andre ejendomme var fra 1990-erne, hvor lejen var over 1.100 -1.200 kr./kvadratmeter.

Lejerrepræsentanten kunne ikke acceptere flertallets afgørelse og stemte for, at lejen skulle fastsættes ved udarbejdelse af et såkaldt skyggebudget, da to af de ejendomme, som flertallet havde sammenlignet med ikke kunne bruges. Der var tale om atypiske ejendomme, med en helt anden afkastberegning end den, der gælder ejendomme fra 1930-erne

Boligretten

Det var lejerne ikke tilfredse med og de ankede sagen til boligretten. Her krævede lejernes advokat lejen nedsat til 4.385 kr. om måneden svarende til 500 kr./kvadratmeter. Dette niveau svarede stort set det niveau, der var gældende i fire ejendomme, hvor det var lykkedes Køge Lejerforening at indhente oplysninger. Det var blandt andet Køge Kommunes boliger i centrum, der alle var opført før 2. verdenskrig, ligesom det unge pars lejlighed.

Kommunen overholder boligreguleringsloven til punkt og prikke. En af ejendommene lå tæt på det unge pars lejlighed og her var tallene for 2019 følgende:

Lejen i alt var 848 kr. pr m2, inklusive forbedringer, som var usædvanligt høje i denne kommunale ejendom, hvor lejlighederne var udlejet til pensionister. Samtidig var vedligeholdelsen tip-top og de var løbende moderniserede – på et langt højere niveau end i de unges lejlighed. Det var derfor de 506 kr., som huslejenævnet burde have lagt til grund. Praksis er at man ser bort fra moderniseringerne i sammenligningslejemålene og i stedet ansætter værdien af forbedringerne i det omtvistede lejemål ved en konkret vurdering. Havde huslejenævnet gjort det, ville kvadratmeterlejen næppe være komme op over 600 kr. pr kvadratmeter.

Men den største fejl, Huslejenævnet begik var at inddrage de to ejendomme fra 90-erne i sammenligningen.

Lejernes advokat fremlagde nogle meget illustrative beregninger, der viste, hvorfor der er så stor forskel på gamle ejendomme fra før 1964 og nyere ejendomme fra 1990-erne. Det skyldes, at afkastet er meget større i nye end i gamle ejendomme

Det ses, at afkastet i en gammel ejendom kun udgør ca. 17% af budgetlejen, mens det i nyere ejendomme udgør omkring 90 %. Grunden til denne store forskel i afkastet skyldes lovgivningen. I ejendomme opført før 1964 beregnes afkastet som 7 % af ejendommens værdi ved den 15. almindelige vurdering i 1973. I nyere ejendomme beregnes afkastet ud fra de konkrete omkostninger ved byggeriets opførelse.

Dette gør en stor forskel, dels fordi opførelsesomkostningerne var meget større i ejendomme fra 90-erne end i de ældre ejendomme, dels fordi rentniveauet var meget højere end 7 % i 1990-erne.

Det var derfor misvisende, at huslejenævnet overhovedet inddrog de nyere ejendomme i sammenligningen, når de skulle fastsætte huslejen for de unges lejemål, der var fra 1937.

Uenige dommere

To dommere gav lejerne medhold. De fastsatte lejen til 7.333 kr. om måneden. Lejen blev derfor nedsat med 1.667 kr. om måneden. Dette svarer til en årlig leje på 88.000 kr. eller 800 kr. pr kvadratmeter, hvis lejligheden var 110 kvadratmeter

En dommer ville fastsætte lejen til 600 kr. pr kvadratmeter

Lejerne skal derfor have refunderet for meget betalt leje for 25,5 måneder eller i alt 44.175,50 kr.

Anke

Selv om flertallets lejefastsættelse efter min mening var for høj, når man tager lejlighedens kvalitet i betragtning, besluttede lejerne at acceptere resultatet.

Udlejeren har nemlig anket dommen til Østre Landsret med påstand om at lejen skal beregnes ud fra 121 m2 i stedet for 110 m2. Desværre for lejerne fik de ikke en endelig afgørelse på sagen. .

Men for andre lejere i Køge og mange andre kommuner var det et godt resultat. Udlejeren har ikke har anket boligrettens fortolkning af hvilke ejendomme der kan bruges som sammenligningslejemål. Derfor er det nu slået fast, at lejen i småhuse skal fastsættes ved sammenligning med ejendomme af samme alder. Dette princip kan få stor betydning for alle lejere, der bor i småhuse.

Lejernes advokat var Morten Tarp