Fra 2014 til 2015 er det opsamlede overskud i den almene sektor steget med knap 17 % og udgør nu over 2,1 milliarder kr
Af Jakob Lindberg
I almene boliger gælder princippet om balanceleje. Det betyder, at lejerne i en boligafdeling (bebyggelse) kun skal betale den husleje, der er nødvendig for at dække afdelingens udgifter.
Udgifterne består af de direkte løbende udgifter, men også af opsparing til fremtidig vedligeholdelse (henlæggelser). Dertil kommer lovbestemte indbetalinger til boligselskabernes dispositionsfond og arbejdskapital.
Overskud og underskud
Hvis den samlede husleje er højere en summen af disse udgifter, opstår der et overskud. I princippet er det ulovligt at opkræve overskud, men da det er meget svært at forudsige de fremtidige udgifter, kan det ikke undgås, at der både opstår overskud og underskud.
Både overskud og underskud skal efterfølgende udlignes over huslejen. Hvis der har været overskud, skal stigningen i den samlede leje nedsættes i de efterfølgende tre år. Hvis der har været underskud, skal stigningen i den samlede leje forøges tilsvarende.
Myndighederne har altid været meget opmærksomme på at afdelingerne ikke får underskud, fordi dette kan føre til udlejningsvanskeligheder, som i sidste ende kan true en afdelings økonomiske overlevelse.
Undersøgelse
I midten af 0-erne kom der fokus på de ulovlige overskud. Det skete på baggrund af en sag fra én af landets største almene afdelinger – Ellemarken i Køge – som år efter år havde meget store overskud.
Sagen fik dagbladet Nordjyske til at lave en undersøgelse i Nordjylland, som påviste, at der i en meget stor del af afdelingerne systematisk blev opkrævet overskud. På den baggrund igangsatte Socialministeriet en landsdækkende undersøgelse, som bekræftede tendensen.
Det var så politisk belastende både for den almene boligsektor og for regeringen, at reglerne blev ændret.
Fra 2010 blev det obligatorisk at bogføre overskuddene således, at det opsamlede overskud blev synligt i regnskabet. Samtidig blev afdelingerne pålagt at afvikle overskuddene, som det er beskrevet ovenfor.
Hvordan er det gået?
I dag kan vi konstatere, at ophobningen af overskud er steget kraftigt. I 2009 var det samlede ophobede overskud 0 kr. Da jeg for et år siden lavede en opgørelse for 2014 havde afdelingerne ophobet 1,8 mia kr. i overskud. For 2015 er overskuddet 2,1 mia kr.
Det er en stigning på 17 % på et år.
Stigningen er bemærkelsesværdig. Den skyldes, at det årlige overskud bliver ved med at overstige den årlige tilbageførsel til lejerne.
Konklusionen er, at den regelændring, der blev indført i 2009 ikke virker tilstrækkeligt effektivt. Dels er der stadig nogle boligselskaber, som slet ikke følger reglen om afvikling af overskud. Det kan også skyldes, at overbudgetteringen bliver større og større, fordi administrationsselskaberne lader huslejen følge markedsudviklingen i stedet for at fastsætte lejen efter afdelingens konkrete udgifter.
I skemaet herunder kan man se, hvordan overskuddet fordeler sig.
| Det opsamlede overskud
Ophobet i perioden 2010-2015 i afdelinger med mindst 20 boliger Kilde: http://regnskab.lbf.dk |
||
| Opsamlet overskud | Gennemsnitligt overskud pr bolig | |
| For alle afdelinger med overskud
Antal afdelinger: 4.122. – Antal boliger: 427.775 |
2,069 mia. kr. | 4.838 kr. |
| Overskuddet fordeler sig således: | ||
| For afdelinger med opsamlet overskud på
1-1000 kr pr lejemål Antal afdelinger: 599 – Antal boliger: 73.340 |
0,033 mia. kr. | 457 kr. |
| For afdelinger med opsamlet overskud på
1.001-5000 kr pr lejemål Antal afdelinger: 1.782 – Antal boliger: 196.405 |
0,572 mia. kr. | 2.905 kr. |
| For afdelinger med opsamlet overskud på
5.001-15.000 kr. pr lejemål Antal afdelinger: 1490 – Antal boliger: 142.101 |
1,142 mia. kr. | 8.038 kr. |
| For afdelinger med opsamlet overskud
over 15.000 kr. pr lejemål Antal afdelinger: 251 – Antal boliger: 15.429 |
0,322 mia. kr. | 20.859 kr. |
Skemaet viser at overskuddet er skævt fordelt. I gennemsnit er der et opsamlet overskud på 4.838 kr pr. bolig. Men i 142.101 boliger har der i gennemsnit ophobet sig et overskud på 8.038 kr. pr bolig. I 15.429 boliger er det ophobede overskud 20.859 kr. pr bolig i gennemsnit.
Samfundsøkonomien
De store overskud er skadelige både for de lejere, der betaler for meget, men også for samfundet. En stor del af overskuddet betales af det offentlige i form af individuel boligstøtte, først og fremmest til pensionister. Et ædrueligt skøn viser, at der årligt kunne spares omkring 150-200 mio. kr., hvis reglerne blev strammet, således at der højst måtte være et opsamlet overskud på 5.000 kr. pr. bolig.
Geografisk fordeling
Oveskuddene er ikke jævnt fordelt over hele landet. Der er en tendens til at der er flest afdelinger med store overskud øst for Storebælt, mens der er færre sådanne afdelinger i Jylland. Jeg har ikke lavet nogen systematisk undersøgelse af dette, men nedenstående eksempler illustrerer forskellen
Eksempler på store overskud
|
Kommune, Bebyggelse, Antal lejemål |
Opsamlet overskud 2015 | |
| I alt | Pr lejemål | |
| Roskilde, Stjerneparken, 64 | 2.199.595 | 34.369 |
| København, Vognvænget, 234 | 6.764.782 | 28.909 |
| Køge, Møllebankerne Borup, 50 | 1.518.359 | 30.367 |
| Helsingør, Nordkysten Fredensvej, 21 | 380 771 | 18.132 |
| Lolland, Ravnsborg Ældreboligselskab, 47 | 825.506 | 17.564 |
| Svendborg, BSB, Sydbo, 28 | 590.069 | 21.074 |
| Randers, Lejerbo, Simonsens Have | 429.844 | 21.492 |
| Haderslev Boligselskab, Lionsparken, 45 | 805.715 | 17.905 |
Læs også