For at dække over et alt for stort ophobet overskud har boligselskabet – uden godkendelse på afdelingsmødet – foretaget en såkaldt ”ekstraordinær henlæggelse”
Af Jakob Lindberg
I en artikel her i bladet fra december 2019 beskrev jeg, hvordan Danmarks største administrator i den almene boligsektor, KAB opkrævede for meget i leje i den lille almene afdeling, Ravnsborg i Køge. Det ophobede overskud ved udgangen af 2018 var på næsten 1,3 mio kroner – svarende til mere end 17.000 kr pr bolig.
Læs artiklen her: https://www.dklf.dk/artikler/betalte-18-000-for-meget-for-almen-bolig/
Jeg påviste, hvordan KAB forsyndede sig mod princippet om ”balanceleje” i de almene boliger ved at ophobe store overskud. Balancelejeprincippet betyder, at en almen udlejer kun må opkræve det beløb i leje, der skal til for at dække de nødvendige omkostninger samt opsparing til den fremtidige vedligeholdelse.
Regnkabet for 2019
Nu er regnskabet for 2019 kommet. Det viser sig, at det ophobede overskud nu kun er 880.997 eller 12.486 kr pr bolig. Det kunne umiddelbart se ud som om KAB havde lært af kritikken. KAB havde brugt 358.000 kr af det opsamlede overskud til at formindske den årlige lejestigning.
Men ak. Så positivt var det desværre ikke. For samtidig med, at KAB med den ene hånd havde nedsat lejen, havde man med den anden hånd overbudgetteret en lang række poster i budgettet. Resultatet var at indtægterne oversteg udgifterne med 368.529 kr.
Smart manøvre
Dette overskud blev dog tryllet væk ved hjælp af kreativ bogføring. Det gjorde KAB ved at udgiftsføre et beløb, som ikke er blevet godkendt af beboerne, da de i 2018 godkendte budgettet for 2019.
I regnskabet for 2019 optræder på konto 120.7 en udgift til “Ekstraordinær henlæggelse” på 368.529 kr. Denne udgift var der ikke budgetteret med, men i kraft af denne post fik man tryllet overskuddet i afdelingen væk.
Den ekstraordinære henlæggelse er ulovlig, da alle henlæggelser skal besluttes af beboerne på budgetmødet. På budgetmødet i 2018 blev beløbet på konto 120.7 godkendt med 480.000 kroner, men da regnskabet var afsluttet, lagde KAB 368.529 koner oven i, således at der i alt blev henlagt 848.529 kr.
Beløbet på 368.529 svarer nøjagtigt til det overskud, der ville have været i 2019, hvis KAB ikke havde ”opfundet” denne ekstraordinære henlæggelse.
Hvis KAB havde fulgt reglerne ville det ophobede overskud være steget således:
Konto 407: Opsamlet resultat
| Saldo ved årets begyndelse | 1.238.997 |
| Årets overskud | 368.529 |
| Tilbageørt tilbage til regnskabet | -358.000 |
| Saldo ved årets slutning | 1.249.526 |
Dermed er det reele ophobede overskud pr. bolig steget fra 17.700 kr til 17.850 kr.
Det sidste ord i denne sag er ikke sagt. Mit råd til beboerne vil være, at stemme nej til regnskabet, og dermed tvinge det kommunale tilsyn til at tage stilling i sagen.
Sydkystens boligselskab
KAB administrerer afdeling Ravnsborg på vegne af den lille boligorganisation, Sydkystens Boligselskab.
Afdeling Ravnsborg er imidlertid ikke den eneste afdeling i Sydkystens Boligselskab, som har alt for store ophobede overskud. Værst er det for de 31 beboere i Baldershus, hvor hver lejer i gennemsnit har betalt 34.199 kr for meget i løbet af de seneste 10 år. Baldershus ligger i Ishøj Kommune. Se nederst i artiklen
Også det økologiske bofællesskab, Permatopia i Faxe Kommunen har et meget højt opsamlet overskud på 17.172 kr pr bolig – et overskud, som er skabt i løbet af blot 1 år.
Nedenfor ses listen over de 8 afdelinger med opsamlet overskud på mere end 10.000 kr pr. bolig
| Baldershus | 34.199 |
| Permatopia | 17.172 |
| Granhegnet | 14.287 |
| Ægirs Kvarter | 12.732 |
| Balders Have | 12.653 |
| Ravnsborg | 12.586 |
| Greveflex | 11.751 |
| Enebærhegnet | 11.367 |
Hvordan kommer man af med overskuddet?
Efter reglerne i almenboligloven må et opsamlet overskud på konto 407 kun bruges til én ting, nemlig at nedsætte lejebetalingen i de efterfølgende år. Overskuddet må ikke lægges oven i henlæggelserne, og man må heller ikke bevidst underbudgettere i de følgende år. Den eneste lovlige metode er, at indtægtsføre beløbet på konto 203.6, som hedder Overført fra opsamlet resultat.
Eksempel Afdeling Ravnsborg
I 2020 betaler beboerne i Ravnsborg i gennemsnit 7.682 kr om måneden i leje, svarende til 92.186 kr i husleje pr. år. Hvis de beslutter det på afdelingsmødet, kan de indtægtsføre hele saldoen konto 407 (1.249.526 kr) på konto 203.6. Dette svarer til 17.850 kr pr bolig.
Derved vil lejen på en gennemsnisbolig blive nedsat til en årlige husleje på 74.336 kr (92.186-17.850). Den månedlige leje vil derved blive nedsat til 6.194 kr i 2021. Det skal understreges, at der er tale om en engangsnedsættelse.
De 31 beboere i Baldershus kan nedsætte deres leje i 2021 med 2.850 kr pr. måned.
Eksempel Afdeling Baldershus
I 2020 betaler beboerne i Baldershus i gennemsnit 8.438 kr om måneden i leje, svarende til 101.262 kr i husleje pr. år. Hvis de beslutter det på afdelingsmødet, kan de indtægtsføre hele saldoen på konto 407 (1.060.169 kr) på konto 203.6. Dette svarer til 34.199 kr pr bolig
Derved vil lejen på en gennemsnisbolig blive nedsat til 67.063 kr (101.262-34.199). Den månedlige leje vil derved blive nedsat til 6.194 kr i 2021. Det skal understreges, at der er tale om en engangsnedsættelse.