Hvis man har en individuelt udformet lejekontrakt, skal man få en lejerforening til at gennemlæse kontrakten. Det er nemlig ikke alt det, der står i en kontrakt, der nødvendigvis gælder.
Indenfor lejeretten gælder princippet om aftalefrihed. En lejeaftale behøver derfor ikke at være godkendt på forhånd af en offentlig myndighed for at være gyldig. Lejeaftalen behøver heller ikke at være skriftlig. Der behøver ikke at være nogen lejekontrakt, men det er bedst for både lejer og udlejer, at der er et underskrevet papir, hvor der som minimum står:
– hvornår lejemålet starter
– hvor meget man skal betale i husleje
– hvor meget man (evt.) skal betale i depositum
Alle andre vilkår for lejeforholdet er dækket af lejeloven. Lejeloven indeholder alle de vigtigste spilleregler for hele lejeforholdets levetid fra “vugge til grav”.
De fleste udlejere vil dog kræve, at man underskriver en lejekontrakt, som de selv har udfyldt på forhånd.
Eksempler på ufravigelige regler
Men det er ikke alting man gyldigt kan aftale. Lejeloven indeholder nogle “præceptive regler” som skal følges. Præceptive regler kan oversættes med “ufravigelige regler”
De tre vigtigste ufravigelige regler er § 82, § 83 og § 93 i lejeloven. De to første paragraffer drejer sig om opsigelse -det vil sige i hvilke tilfælde en udlejer kan opsige en lejer med varsel. Den sidste paragraf drejer sig om i hvilke tilfælde en udlejer kan ophæve lejemålet uden varsel.
Disse regler er meget stramme og giver derfor en god beskyttelse til lejerne. En lejer kan derfor bo i sit lejemål med ro i sindet, så længe vedkommende ikke overtræder de regler, der er nævnt i de tre paragraffer.
Uopsigelighed
I praksis er lejere derfor uopsigelige, når vi ser bort fra værelseslejemål og nogle få andre særlige tilfælde. Det er godt. Uden sådanne opsigelsesregler ville alle andre regler i loven være ligegyldige. Man ville f.eks. ikke kunne protestere mod huslejestigninger, uden at kunne risikere en opsigelse.
Hvor står det?
Lejeloven er opdelt i kapitler. I slutningen af hver kapitel, står hvilke regler, der er ufravigelige. I § 96, står der f.eks.:
“Reglerne i dette kapitel kan ikke fraviges således, at udlejeren skal kunne ophæve aftalen af andre grunde end de i § 93, jf. § 94, nævnte, eller at disse skal have videregående følger for lejeren end fastsat i § 95.”
Deklaratoriske regler
Det er ikke alle regler, der er ufravigelige (præceptive). De regler, der ikke er ufravigelige, kaldes i det juridiske sprog for “deklaratoriske” regler. En meget vigtig deklaratorisk regel er lejelovens § 19. Her står, at det er udlejeren, der skal vedligeholde og renholde ejendommen og lejlighederne både indvendigt og udvendigt.
Denne regel bliver ofte fraveget. I mange lejekontrakter står der, at det er lejeren, der har den indvendige vedligeholdelse. Hvis der står det, skal lejeren selv betale for maling, hvidtning og tapetsering af vægge, lofter og indvendigt træværk.
Flyt hurtigst muligt
Man ser af og til, at der i lejekontrakter står, at lejeren har den udvendige vedligeholdelse. En sådan kontraktbestemmelse er gyldig, da § 19 er deklaratorisk og derfor kan fraviges.
En sådan kontraktbestemmelse er økonomisk riskabel for lejeren. Det kan betyde, at udlejeren f.eks. kan kræve, at lejeren udskifter taget eller varmeanlægget, hvis det går i stykker og ikke kan repareres. Hvis man har en sådan kontrakt, skal man forsøge at få den ændret. Hvis udlejeren nægter at ændre den, skal man flytte hurtigst muligt, før noget går i stykker.