13. marts 2017
Lejer fra Polen fik hjælp af Køge Lejerforening efter at være blevet snydt af udlejer gennem 7 år. Han fik en nedsættelse af lejen på 22.000 kr om året
Af Jakob Lindberg
For ca. 13 år siden rejste L. fra Polen til Danmark for at finde arbejde. Det lykkedes og i dag arbejder han i en mindre industrivirksomhed i Køge. I 2008 flyttede han ind på Tigervej 22 A i en stuelejlighed med adgang til have.
Han fik lejligheden fordi han tidligere havde arbejdet for udlejer med renovering af en anden ejendom.
Han fik en 2-årig kontrakt. Den blev gentagne gange fornyet, sidste gang den 1. september 2013 til udløb den 1. september 2015. Lejen var høj. I den sidste lejeperiode betalte han 7.100 kr. for en lejlighed på 88 m2 – hvilket svarer til en kvadratmeterleje på 968 kr. om året
På grund af usikkerheden om forlængelse af lejekontrakten accepterede han den høje husleje. Han påtog sig også de fleste vedligeholdelses- og renholdelsesopgaver, da udlejer kun ville ofre det mest nødvendige på ejendommen. Dog udskiftede udlejer på et tidspunkt ejendommens vinduer.
Tilbageholdt varmebidrag
Ved siden af huslejen betalte L. 950 kr om måneden i aconto varme. Han modtog dog aldrig noget varmeregnskab, og det klagede han over til udlejer i 2014. Han fik en mundtlig aftale med udlejer om, at han ikke skulle betale de 950 kr. I begyndelsen af 2015 krævede udlejers advokat, at han betalte det skyldige beløb med trussel om ophævelse af lejemålet.
Huslejenævnet
L. gik nu til huslejenævnet, og klagede over huslejens størrelse, det manglende varmeregnskab og forskellige vedligeholdelsesproblemer.
Den 12. februar afsagde nævnet kendelse og nedsatte huslejen fra 7.100 kr om måneden til 4.523 kr. Udlejer skulle kun tilbagebetale leje fra 1. januar 2015, fordi lejer først havde klaget til huslejenævnet i 2015.
Desuden skulle udlejer tilbagebetale for meget opkrævet depositum og ulovligt opkrævet aconto vand. I alt blev udlejer pålagt at betale 14.385 kr. tilbage til lejer. Udlejeren ankede sagen til boligretten
L.
kom i kontakt med Køge Lejerforening, som hjalp ham med at søge advokatbistand til retssagen. Lejerforeningen rådede ham til at blive boende i lejligheden på trods af tidsbegrænsningen, der medførte at han skulle flytte den 31. august 2015. Lejerforeningen mente, at tidsbegrænsningen var ugyldig.
Boligretten
Boligretten skulle tage stilling til tre spørgsmål:
– om den aftalte leje var for høj
– om lejenedsættelsen skulle gælde fra 1. januar 2013, hvor den sidste lejekontrakt blev indgået eller fra 1. januar 2015. Dette var datoen for den sidste trappelejeforhøjelse.
– om tidsbegrænsningen var gyldig, eller om lejeren kunne blive boende, til han selv sagde op.
– om udlejer havde ret til at opkræve aconto varme, når han ikke aflagde varmeregnskab.
Lejens størrelse
Boligretten var enig med huslejenævnet i, at lejen var for høj, men man godkendte en lidt højere leje end huslejenævnet, nemlig 725 kr. pr kvadratmeter, hvor huslejenævnet sagde 625 kr. pr kvadratmeter.
Boligretten begrundede de 725 kr. med henvisning til et sammenligningslejemål i Køge, hvor kvadratmeterlejen var 513 kr. Retten anså de to lejemål for sammenlignelige med undtagelse af at L. havde egen have, mens lejeren i sammenligningslejemålet kun havde adgang til altan.
Ud af det kan man udlede, at værdien af haven var blevet sat til 212 kr. pr. kvadratmeter bolig. Det svarer til at haven havde en værdi på 1.555 kr. om måneden – et bemærkelsesværdigt højt beløb.
Lejenedsættelsens tidspunkt
Her var boligrettens dommere uenige. To dommere fandt, at nedsættelsen skulle ske med virkning fra 1. januar 2015, mens én dommer ville have, at lejenedsættelsen skulle beregnes fra lejemålets indgåelse den 1. januar 2013. Uenigheden skyldes fortolkning af en bestemmelse i boligreguleringsloven, og dommen faldt på dette punkt ud til udlejers fordel.
Tidsbegrænsningens gyldighed
På dette spørgsmål fik lejer ret. Boligretten lagde vægt på de mange tidsbegrænsede forlængelser af L.s lejekontrakt. På den baggrund fandt dommerne ikke, at tidsbegrænsningen var velbegrundet. Lejer fik derfor medhold i, at tidsbegrænsningen skulle bortfalde.
Varmebetaling
Efter reglerne i lejeloven er det en betingelse for at kunne opkræve aconto varme, at udlejeren aflægger varmeregnskab. Det havde udlejeren ikke gjort i denne ejendom, og lejers advokat krævede derfor, at de betalte bidrag skulle tilbagebetales 3 år tilbage i tiden. Denne konsekvens har Vestre Landsret fulgt i flere afgørelser.
Flertallet af boligrettens dommere ville dog ikke følge denne praksis, men bestemte, at lejer skulle have refunderet 350 kr. af de 950 kr., han havde betalt i aconto varme i de sidste 3 år.
Konklusion
Som sagsbehandler i lejerforeningen vil jeg bemærke:
Det er godt, at boligretten gav lejer medhold i, at den meget høje husleje skulle sættes ned, og at tidsbegrænsningen blev tilsidesat
Det er ikke godt, dommerne kun satte lejen ned til 725 kr. pr. m2 om året, når der er tale om en nedslidt ejendom uden service fra udlejers side.
Det er heller ikke godt, at reglerne om tilbagebetaling begrænser lejers tilbagebetaling. Havde det været en ejendom med mere end 6 lejemål, skulle nedsættelsen ske 3 år tilbage. Udlejer har dermed tjent omkring 40.000 på sin ulovligt høje leje.
Lejeren valgte ikke at anke sagen til landsretten, fordi han kunne blive boende i lejemålet. Udlejer ankede heller ikke afgørelsen.