11 oktober 2015

Af Jakob Lindberg

I de seneste 20 år har man kunnet konstatere en stigende mangel på billige boliger – specielt i København og Århus. Resultatet kan ses på antallet af hjemløse, og kæmpeproblemer med at finde bolig for jf.eks. studerende og andre med lav indkomst. En af årsagerne er § 5, stk. 2 i boligreguleringsloven, som har ført til omdannelse af tusinder af billige lejeboliger til meget dyre lejeboliger. Derved presses folk med lave indkomster ud af disse byer.

I 1996 ændrede man paragraf 5, stk 1 i boligreguleingsloven. Det blev slået fast, at den huslejestigning en udlejer kunne kræve ved en modernisering af en ældre lejlighed, skulle beregnes efter faste regler. Det skulle nu være forbedringsudgiftens størrelse, der var afgørende for huslejestigningen. Men der blev dog lavet en undtagelse: Den såkaldte § 5, stk. 2.. Det er den, jeg kalder “den grimme lov”
I følge denne bestemmelse kan en udlejer beregne sig en meget større huslejeforhøjelse, såfremt lejligheden bliver gennemgribende moderniseret. Der blev fastsat nogle kriterier i form af beløbsgrænser for, hvornår en lejlighed er gennemgribende moderniseret: Hvis en forbedringsudgift i 2015 enten er større end 249.807 kr. eller større end 2.184 kr. pr. kvadratmeter anses lejligheden for gennemgribende moderniseret.
I dette tilfælde kan udlejeren fastsætte lejlighedens værdi efter det meget luftige begreb, “det lejedes værdi”. Ved det lejedes værdi forstås den leje, der er almindelig i kvarteret eller byen for lejligheder af tilsvarende størrelse og kvalitet.

Ekstra afkast

I byer, hvor der er en meget stor efterspørgsel på lejeboliger, vil det ofte resultere i en meget højere husleje, hvis lejen fastsættes efter § 5, stk. 2 end efter § 5 stk. 1.
Lad os tage et eksempel.
En lejlighed i den indre by i København, som ikke er moderniseret, koster f.eks. 3.000 kr om måneden i ren leje for en lejlighed på 72 kvadratmeter. Hvis udlejeren ved genudlejning forbedrer lejligheden for f.eks. 160.000 kr kan han efter § 5, stk. 1 beregne sig en huslejeforhøjelse på 8 % af 160.000 om året. Det giver en årlig huslejeforhøjelse på 12.800 kr eller 1.067 kr om måneden (De 8 % er den ydelse, huslejenævnet normalt godkender for lån til forbedringsarbejder) Derved kommer lejen for den 72-m2 store lejlighed op på 4.067 kr om måneden. Det svarer til 678 kr/m2 om året
Hvis udlejeren derimod bruger § 5 stk. 2. kan han udmærket sætte den samlede leje til f.eks. 9.000 kr, hvilket svarer til 1.500 kr pr m2 om året, som er det niveau, lejeligheder ofte udlejes til i København. Udlejeren får derfor mere end dobbelt så meget i husleje ved at bruge § 5, stk. 2 fremfor § 5, stk. 1.

Forskellen i lejeindtægt i de to tilfælde er ca 5.000 kr om måneden – en merleje på  ca.60.000 kr om året. Den får udlejeren i al fremtid. En sådan gevinst er en meget stor fristelse for de fleste udlejere. Det er et voldsomt incitament til at gøre forbedringerne dyrere end de behøver at være.

Udgifter pustes op

Forudsætningen for at kunne bruge § 5, stk 2 er, at udlejeren kan nå op på en forbedringsudgift på over 157.248 kr i dette tilfælde – nemlig 72 m2 * 2.184 kr.

Der skal temmelig store forbedringer til, at nå op på en sådan udgift, især hvis lejligheden i forvejen har et fungerende køkken og badeværelse med brus. Så skal han rive de eksisterende køkken og bad ned og erstatte det med nyt og forbedringsudgiften skal være over 157.248 kr.
Dertil kommer, at det ikke er hele ombygningsudgiften der kan medtages når man regner forbedringsudgiften ud.

Den del af ombygningsudgiften, som udlejeren får til at vedligeholde den nuværende standard i lejligheden, betaler lejerne i forvejen, gennem vedligeholdelsesudgiften i budgetlejen. Her er der ofte afsat 150 kr/m2 om året, hvilket svarer til 900 kr om måneden for en lejlighed på 72 m2. Hvis udlejeren derfor fik dækning for hele ombygningsudgiften ville han få betalt vedligeholdelsesudgiften 2 gange. Derfor trækker huslejenævnene ofte en vis procentdel fra i såkaldt “sparet vedligeholdelse” Hvis der trækkes 25 % fra, skal ombygningsudgiften være helt oppe på 188.698 kr for at komme op på en forbedringsudgift på 157.248 kr.

Derfor er mange udlejere kreative. For at komme over de 157.248 kr kan han f.eks. anvende nogle meget dyre fliser i stedet for standardfliser på badeværelset. Han kan også puste lønudgifterne op ved at aftale med håndværkeren, at der skrives ekstra timer på regningen. Det giver ham ganske vist en merudgift på kort sigt. Men på langt sigt er det en fordel, fordi forbedringsudgiften kommer op over den magiske grænse.

En tredje metode er at lave om på skillevæggene. Det er dyrt, men de fleste huslejenævn anerkender en ændret værelsesfordeling som en forbedring.

Til skade

Boligreguleringslovens § 5, stk 2 har ført til en massiv stigning i huslejeniveauet i de store byer i Danmark. Samtidig har det undermineret boligreguleringsloven til skade for lejerne og for samfundet. Derfor er det en grim lov.