De gennemgribende moderniseringer af lejligheder i den gamle boligmasse i storbyerne har fået lejen til at eksplodere.

 

Af Jakob Lindberg

Siden  1. januar 1996 har det været muligt for udlejere at fravige den omkostningsbestemte husleje i ældre lejligheder, der er blevet gennemgribende moderniseret. Hovedreglen i boligreguleringslovens § 5, stk. 1 er, at lejen skal fastsættes efter reglerne i § 7-9 i samme lov. Udlejeren kan så lægge et forbedringstillæg oveni, som skal beregnes konkret.

I mange ejendomme der er opført før 1960 ligger afkast, skatter og driftsomkostninger tilsammen på ca. 300 kr pr. m2. Dertil skal lægge hensættelser til vedligeholdelse som ofte ligger mellem 150 og 200 kr pr m2 beregnet ud fra de takster der gælder i 2022.

Så er vi oppe på max 500 kr pr m2 om året. Det kaldes ofte budgetlejen. Hvis lejligheden er på 80 m2, bliver dette 40.000 kr om året .

 

Forbedringer

Der er ofte lavet en del forbedringer i årenes løb, f.eks. isoleringsarbejder, etablering af termoruder, moderniseringer af badeværelser og køkkener. Med forbedringer menes, at lejligheden har fået en højere brugsværdi, eller er blevet mere energibesparende. Disse forbedringer kan omregnes til et forbedringstillæg.

Lad os sige, at der i årenes løb er brugt 300.000 kr på forbedringsarbejder og at afkastprocenten (lig med ydelsen på et 20-årigt kreditforeningslån) har været 10 % i gennemsnit. I dette tilfælde må udlejeren lægge 10 % af 300.000 til den årlige leje = 30.000 kr

Når forbedringerne lægges til budgetlejen bliver den samlede årlige leje for en lejlighed på 80 m2: 40.000+30.000 = 70.000 kr eller 5.833 kr om måneden

I København inklusive forstadskommunerne ligger markedslejen for en 80 meters lejlighed meget ofte på mere end 15.000 kr om måneden. Udlejerne har derfor i årevis agiteret for at afskaffe den omkostningsbestemte leje og i stedet indføre fri huslejefastsættelse. Det har de dog ikke fået medhold i på Christiansborg

 

Gennemgribende moderniserede lejemål

Men med lovændringen i 1996 fik udlejerne lov til at fravige boligreguleringslovens regler om budgetleje, hvis en lejlighed var blevet ”gennemgribende” moderniseret. Disse lejligheder kaldes også 5-2-lejemål, fordi reglerne om lejefastsættelse står i boligreguleringslovens § 5, stk. 2

En gennemgribende moderniseret lejlighed er en bolig, der i forbindelse med genudlejning er blevet forbedret for et minimumsbeløb, der i 2021 lå på 2.280 kr. pr kvadratmeter. Eller 260.738 kr pr lejemål

5-2-lejemålene har været en katastrofe for lejerne i de store byer, København, Aarhus og Odense. De er blevet så dyre, at det er umuligt for selv folk med pæne mellemindkomster – f.eks. skolelærere, politibetjente og sygeplejersker – at betale huslejen.

Når en lejer flytter ud af en lejlighed der tidligere er blevet gennemgribende moderniseret, kan udlejeren genudleje lejligheden til det lejedes værdi på genudlejningstidspunktet.

 

Et fiktivt men realistisk eksempel

En lejlighed på Østerbro i København blev i 2004-6 gennemgribende moderniseret, da den tidligere lejer flyttede. På det tidspunkt kostede en lejlighed på 60 m2 med omkostningsbestemt husleje 3.000 om måneden. Det svarede til 600 kr pr m2 om året.

Ved at bruge 130.000 kr på at modernisere lejligheden kunne udlejer genudleje lejligheden til f.eks. 900 kr pr m2 om åretsom var det lejedes værdi på det tidspunkt. Den månedlige leje kunne derfor lejes ud til 4.500 kr, hvor den før kun kostede 3.000 kr.

De 130.000 kr ville derfor blive tjent hjem efter 7 år og 3 måneder og derefter ville huslejestigningen gå ubeskåret i udlejers lomme. Men ikke nok med det. I 2021 flyttede lejeren, og nu kunne den samme lejlighed på ny udlejes til det lejedes værdi, selv om den gennemgribende forbedring var 15 år gammel. Det lejedes værdi var nu – efter praksis i huslejenævnet steget til ca 1.400 kr pr. m2 – svarende til 7.000 kr om måneden . Nu fik udlejeren en ekstragevinst på 2.500 kr hver måned oven i de 1.500 kr han i forvejen havde fået – uden at bruge 1 krone mere på forbedring.

Nu godkender huslejenævnet og ankenævnet i København et lejeniveau på 1.500 kr pr m2 årligt. Meget ofte bliver disse lejligheder dog udlejet til 2.000 kr pr kvadratmeter årligt, hvilket betyder at en almindelig 3-værelses på 80 m2 lejlighed i København bliver udlejet til over 13.000 kr om måneden. Hvis den samme lejlighed – med de samme forbedringer – blev udlejet efter § 5, stk. 1 i boligreguleringsloven ville den koste under 5.333 kr om måneden. (Se eksemplet ovenfor)

 

Blackstone

§ 5, stk. 2 er blevet en betændt polyp i boligreguleringsloven. For at redde det københavnske boligmarked fra at blive et reservat for rige mennesker lavede folketinget i 2020 det såkaldte blackstone-indgreb opkaldt efter den amerikanske kapitalfond Blackstone, der i de sidste 10 år har etableret sig i Danmark. De er nu er blevet så upopulære, at de har skiftet navn til Kereby.

Folketinget skærpede kravene til de gennemgribende moderniserede lejemål. F.eks. bestemte man, at det kun var lejligheder i energiklasse D eller højere, der kunne anerkendes som gennemgribende forbedrede lejemål. Virkningerne af dette lovindgreb har foreløbig ikke haft nogen dæmpende effekt på huslejestigningerne i den gamle boligmasse.

Blackstone indgrebet var et velment forsøg på at begrænse huslejestigningerne, men desværre utilstrækkeligt. De høje huslejer ved genudlejning fortsætter, fordi uligheden i indkomster og formuer er blevet så høje i Danmark.

 

Gælder kun i større ejendomme

Én ting har ærget udlejerne: at § 5, stk. 2 kun gælder for lejligheder i større ejendomme med mindst 7 beboelseslejligheder. For lejlighederne i småhusene (6 beboelseslejligheder og derunder) er der efter boligreguleringsloven ikke mulighed for at lave gennemgribende forbedringer og dermed hive dem helt ud af boligreguleringslovens regler.

Udlejerne er forståeligt nok interesserede i, at lovgivningen tillader så høje huslejer som muligt. Derfor var det et stort scoop for udlejerne, at de i 1995 fik Socialdemokraterne med på at indføre § 5, stk. 2

Men i småhusene gælder denne bestemmelse ikke. Det skyldes, at der i boligreguleringslovens § 29 c står, at lejen i småhuse skal sammenlignes med tilsvarende ejendomme, hvor lejen er reguleret efter § 7. I § 7 står der, at udlejer kun kan forhøje lejen, hvis den ikke kan dække ejendommens nødvendige driftsudgifter, og afkastningen af ejendommens værdi, jf. § 9. Disse formuleringer hentyder helt klart til den omkostningsbestemte leje. De gennemgribende moderniserede lejligheder er ikke begrænset af hverken de nødvendige driftsudgifter eller af reglerne om afkast af ejendommens værdi. Derfor kan lejen i småhuse heller ikke fastsættes ved sammenligning med lejen i gennemgribende moderniserede lejligheder.

Dette synspunkt er også blevet fulgt i de retssager, hvor udlejernes advokater har forsøgt at få anerkendt meget høje huslejer i et småhus ved at sammenligne lejen i en småhuslejlighed med lejen i en gennemgribende forbedret lejlighed.

 

Usikkerhed

Ved forliget mellem lejer- og udlejerorganisationerne har det været en grundregel, at der ikke skulle laves ændringer, der ændrede ved gældende retspraksis. Denne grundregel har boligministeriets embedsmænd stort set overholdt ved den lovtekniske sammenskrivning af lejeloven og boligreguleringsloven.

Men der er en vigtig undtagelse: I lovbemærkningerne til reglerne om småhuse har udlejernes lobbyister haft held til at få indføjet en bemærkning, der sår tvivl om hvad retspraksis er.

Læs mere i artiklen. En giftig manipulation