Det kan godt betale sig, at undersøge, hvilke beløb, udlejer har hævet fra ejendommens vedligeholdelseskonti. Den sag, som omtales her, endte med, at flere af lejerne fik deres leje næsten halveret. Eksempelvis endte en lejer af en lille lejlighed på 62 m2 med at betale 1.728 kr. pr. måned.
Den pågældende lejlighed var i 2000 blevet forbedret for 200.000 kr. Det var i hvert fald, det udlejer påstod, da sagen kom i huslejenævnet. Der var blevet lavet nyt køkken, badeværelse og nye elinstallationer. Med tillæg af tilsynshonorarer, gebyrer og byggelånsrenter mm. var den samlede ombygningsudgift kommet op på 235.000 kr. Heraf skulle lejeren betale 75 % – dvs. ca. 176.000 kr. gennem et månedligt forbedringstillæg.
Det månedlige tillæg blev sat til 1.439 kr. Da den nuværende lejer flyttede ind i 2008 var den samlede månedlige leje på 3.200 kr.
Vedligeholdelse og forbedring
Sagen opstod, fordi beboerrepræsentationen blev opmærksom på, at der i samme periode, som renoveringen af lejlighederne fandt sted – omkring år 2000 – var blevet hævet betydelige beløb på ejendommens vedligeholdelseskonto. Dette kunne tyde på, at udlejer havde hævet udgifterne til forbedringer på vedligeholdelseskontoen, samtidig med at han havde opkrævet en forbedringsforhøjelse hos lejerne.
Derved ville udlejeren få betalt de samme udgifter to gange. Reglen er, at kun den del af en ombygningsudgift, som er vedligeholdelse, kan fratrækkes vedligeholdelseskontoen. Men da det kun er meget få lejere, der holder øje med vedligeholdelseskontoen er det fristende for udlejeren at snyde på dette punkt og få dækket både forbedringsudgiften og vedligeholdelsesudgiften af vedligeholdelseskontoen.
Huslejenævnet
Sagen blev indbragt for huslejenævnet, som nedsatte lejen med et lille beløb. Beboerrepræsentationen havde krævet, at udlejer skulle dokumentere, hvad de beløb, udlejeren havde trukket fra på vedligeholdelseskontoen, var blevet brugt til.
Den nuværende udlejer kunne ikke dokumentere dette. Han havde først købt ejendommen efter renoveringen og havde ikke fået overdraget bilagene.
Alligevel godkendte nævnets flertal forbedringstillægget. På trods af de meget store tal, der var blevet trukket på vedligeholdelseskontoen, valgte man at tro på, at den tidligere udlejer havde fulgt reglerne.
Det skulle vise sig at være naivt.
Lejerrepræsentanten i nævnet afgav en såkaldt dissens (mindretalsudtalelse). Han fandt, at det ikke kunne udelukkes, at forbedringsarbejderne var blevet finansieret med vedligeholdelsesmidlerne, og at det var udlejer, der skulle dokumentere, at reglerne var blevet overholdt.
Boligretten
Lejerne ankede sagen til boligretten. Lejernes advokat fremlagde dokumentation for, at der i perioden 1998-2002 blev fratrukket godt 1,3 mio. kr. fra vedligeholdelseskontoen. Han hævdede, at der ikke i denne periode blev udført vedligeholdelsesarbejder, der kunne forklare det store beløb. Derfor måtte pengene være brugt til renoveringerne.
Det fremgik i øvrigt af vidneforklaringerne – bl.a. fra den tidligere ejer af ejendommen – at forbedringsudgiften havde været ca. 100.000 kr. pr. lejemål og ikke 200.000 som det fremgik af den nuværende udlejers beregning af forbedringstillægget.
Udlejers advokat hævdede, at de 1,3 mio. kr. var blevet brugt til vedligeholdelsesarbejder, men kunne ikke dokumentere dette.
Dommen
Boligretten besigtigede ejendommen. På den baggrund gav dommerne enstemmigt lejerne medhold i deres påstand. I dommen står, at det efter de afgivne vidneforklaringer må … ”lægges til grund, at der ikke i nævneværdigt omfang er afholdt udgifter til vedligeholdelse eller forbedring af ejendommen, hvori lejemålene er beliggende udover til renovering af lejemålenes køkken og bad mv. Dette støttes af observationer, som boligretten har gjort sig vedrørende ejendommens stand i forbindelse med besigtigelserne.”
Forbedringstillæg annulleret
Dommen medførte, at de 10 lejere, der havde fået deres lejligheder renoveret i 1998-2002, fik annulleret forbedringstillægget.
De tre øvrige lejere, som først havde fået deres lejemål renoveret i 2006 fik ikke forbedringstillægget annulleret fuldstændig. I dette tilfælde havde udlejer ikke trukket penge fra vedligeholdelseskontoen.
Derimod fandt boligretten, at forbedringstillægget skulle nedsættes ud fra den dokumentation for udgifterne, der var blevet fremlagt i retten.
Tilbagebetaling
Da mange af lejerne havde boet længe i ejendommen skulle de have den for meget betalte husleje retur. I alt måtte udlejer tilbagebetale ….. kr. til lejerne og derudover ….. i sagsomkostninger.
Kilde:
Dom: Retten i Randers. BS4-716/2013, m.fl. Dommen blev afsagt den 8. december 2014.
Lejernes advokat var Bjarne Overmark, Randers