Af Jakob Lindberg

I de senere årer der rejst stigende kritik, af den lovtekniske kvalitet af de loveændringer, der vedtages i folketinget. 

Ved vedtagelsen af de lejelovsændringer der skal træde i kraft 1. juli 2015, har vi set et nyt eksempel. Her har man indført et helt nyt begreb, nemlig “en ejer, der kun ejer en udlejet bolig”. Sådanne udlejere får nogle lidt lempeligere vilkår, når det drejer sig om at opfylde de krav, som de professionelle udlejere og administratorer skal opfylde.

Favorisering

F.eks. skal sådanne enkeltudlejere ikke udarbejde indflytningsrapport og udflytningsrapport i følge lejelovens § 9,stk 2 og § 98, stk. 3. Enkeltudlejerne får også bedre muligheder for at opsige deres lejere ved hjælp af en ny regel i lejelovens § 82, stk. 1 som har fået følgende formulering:

Udlejeren kan opsige lejeforhold om:

a)…. b)….

c) ejerbolig eller andelsbolig, hvis ejeren eller andelshaveren selv agter at bebo lejligheden. Reglen gælder dog kun for ejere af ejerboliger eller ejere af andele i andelsboligforeninger, der ejede den pågældende lejlighed eller andel på tidspunktet for lejeaftalens indgåelse, og som på tidspunktet for opsigelsen ikke ejer andre udlejede ejerboliger eller andelsboliger,

Uklar definition

Problemet med denne definition af enkeltudlejere, som fremgår af det kursiverede, at det i praksis er næsten umulig at bevise, at en bestemt person er omfattet af definitionen. Nogle gange vil det føre til, at en udlejer, der i virkeligheden ikke var enkeltudlejer, da han udlejede sin ejerlejlighed, alligevel får medhold i sin opsigelse af lejeren. I andre tilfælde vil usikkerheden i definitionen føre til, at en ejer, der faktisk var enkeltudlejer, bliver uretfærdigt bortdømt.

Lad os tage et eksempel:

Udlejer Hansen lejer sin ejerlejlighed ud til lejer Olsen i 2015. Tyve år efter vil udlejer Hansen opsige Olsen fordi, han selv vil flytte ind i ejerlejligheden. Men Hansen skal bevise, at han 10 år tidligere kun ejede denne ene lejlighed. Hvordan skal han gøre det?

Han kan måske finde sin selvangivelse for 2015, hvor han har skrevet hvilke ejendomme, han ejede. Men hvis han ikke har gemt denne dokumentation, får han problemer i boligretten, for det er ham, der har bevisbyrden. Men selv hvis han har gemt denne dokumentation, så kan lejer Olsen nægte at anerkende at han er enkeltudlejer. For Hansen kan jo have undladt at oplyse skattevæsenet om, at han ejede en yderligere andelslejlighed.

Hvad gør boligretten i denne situation? Skal den blot tage udlejerens eget udsagn for gode varer, eller skal man frikende lejeren, Som lejerorganisation må vi i hvert fald kræve en meget stærk bevisførelse for at en udlejer skal falde ind under denne undtagelsesparagraf, der er til stærk ulempe for lejeren.

Omvendt er det også urimeligt over for udlejeren at stille ham i en sådan umulig bevismæssig situation.

Negativt bevis

Problemet er, at man med denne lovændring, har indført et krav om negativt bevis i loven. Udlejeren skal bevise at han ikke havde mere end 1 lejlighed for tyve år siden. Det er logisk umuligt at man ikke har en bestemt ting.

Man kan f.eks. ikke bevise, at man ikke har et ulovligt skydevåben. Hvis bevisbyrden var sådan i en sag om overtrædelse af våbenlovgivningen, skulle den tiltalte fremvise alle tænkelige gemmesteder i hele verden, hvor et sådant skydevåben kunne være skjult. Derfor er straffeloven selvfølgelig indrettet således, at det er politiet, der skal bevise at den tiltalte har et skydevåben.

På samme måde forholder det sig med handlinger. Hvis jeg offentligt beskylder min nabo for at downloade børneporno, så vil jeg formentlig blive stævnet for injurier. I så fald er det mig, der skal bevise, at naboen har haft sådanne ulovlige billeder på sin computer. Naboen kan aldrig bevise, at han ikke har downloadet dem.

Småhuslejeforhøjelser

Mens krav om negativt bevis er bandlyst inden for strafferetten, så florerer den nu i lejelovgivningen. Et andet eksempel er boligreguleringslovens § 29 c, som drejer sig om hvordan, man skal fastsætte lejen i de såkaldte småhuse, dvs. ejendomme med 6 lejemål og derunder. Bestemmelsen lyder således (uddrag):

….. Lejen i disse ejendomme kan dog ikke væsentligt overstige den leje, der betales for tilsvarende lejeforhold med hensyn til beliggenhed, art, størrelse, kvalitet, udstyr og vedligeholdelsestilstand omfattet af reglerne i kapitel II-IV, og hvor lejen er reguleret efter § 7. ….. Såfremt der ikke findes sammenlignelige lejemål, hvor lejen er reguleret efter § 7, eller såfremt lejens størrelse for sammenlignelige lejemål må anses for at være atypisk, kan huslejenævnet i henhold til § 40 indhente oplysninger om ejendommens driftsudgifter m.v. og på grundlag af disse oplysninger ansætte den leje, som ville kunne opkræves, hvis lejen skulle beregnes efter § 7. …..(Et såkaldt “skyggebudget”.JL)

Der er mange kommuner i landet, hvor der ikke er nogen ejendomme, der er reguleret efter boligreguleringslovens § 7. Hvis man bor i en sådan kommune, må huslejenævnet fastsætte lejen efter et skyggebudget

Hvis en lejer får lejen nedsat i huslejenævnet, kan udlejeren anke sagen til boligretten. I så fald er det lejeren, der skal bevise, at lejen er for høj. Det er i praksis et stort problem for lejeren og hans advokat. Advokaten skal bevise, at der ikke er nogen regulerede lejemål i kommunen, hvilket er logisk umuligt. Derfor taber lejerne mange af den slags sager.

Se artiklen: En polyp i retssystemet. http://dklf.dk/artikler/en-polyp-i-retssystemet/

Folketinget har begået en bommert. Det er en “ommer”