Lejeloven og boligreguleringsloven vil blive skrevet sammen i én lov  – men boligministeriets embedsmænd har smuglet en giftslange ind i lovforslaget, som truer med at sprænge forliget

 Af Jakob Lindberg

 

En lovbemærkning er en tekst, der forklarer, hvordan en konkret bestemmelse i loven skal forstås. Sådan er det også med den nye lejelov. Selve lovteksten fylder 30 tætskrevne sider, mens lovbemærkningerne fylder 300 sider.

I forslaget er der en opsigtsvækkende bemærkning til § 32, som omhandler lejeregulering i småhuse.

Her har embedsmændene skrevet følgende:

”Er det omtvistede lejemål gennemgribende moderniseret således at lejen, såfremt ejendommen havde været omfattet af reglerne om omkostningsbestemt leje, kunne være fastsat til det lejedes værdi, jf. lovforslagets § 19, stk. 2, kan der sammenlignes med gennemgribende moderniserede lejemål i storejendomme. Dette kræver dog, at lejen for disse efterfølgende har været forhøjet efter lovforslagets § 23.”

Dette har givetvis været sød læsning for de udlejere, der i de sidste 25 år har tjent store penge på at lave gennemgribende moderniseringer i storejendomme. De har derved løftet lejlighederne ud af systemet med omkostningsbestemt leje. Nu får de mulighed for at gøre det samme med småhusene, hvis huslejenævnene og domstolene tror, at den kursiverede lovbemærkning ovenfor er udtryk for gældende ret.

 

Danmarks Lejerforeningers protest

Allerede tidligt i det lovforberedende arbejde protesterede Danmarks Lejerforenings formand, Bodil Kjærum mod dette forsøg på at liste § 5, stk. 2 ind ad bagdøren for småhusenes vedkommende. Hun skrev den 22 september 2021 sammen med Henrik Stougaard et brev til ministeriet med blandt andet følgende tekst:

”Danmarks Lejerforeninger (DL) anbefaler de lejervenlige partier i boligforliget at gå imod forslagets fremlæggelse. Skulle forslaget alligevel blive fremlagt, anbefaler vi at stemme imod det.

Dette er en præcisering, som vi har fundet nødvendig, idet vi har forstået, at det er den fremherskende opfattelse, både i ministeriet og i udvalget, at Danmarks Lejerforeninger skulle støtte gennemførelse af sammenskrivnings-lovforslaget i den skikkelse, det nu foreligger.”

 

Milliardstore lejeforhøjelser

Bodil Kjærum dementerer dermed, at Danmarks Lejerforeninger støtter lovforslaget. Hun skriver videre:

Ét sted har vi ekstra understreget denne kritik, og det er vedrørende spørgsmålet om adgang til boligreguleringslovens § 5.2 -lejefastsættelse i småhus-lejemål. Her går bemærkningerne i lovforslaget nemlig direkte imod, hvad der er gældende retspraksis ifølge konklusionen fra en tidligere ministeriel ekspertgruppe. Samtidig hersker der ikke nogen seriøs tvivl om, at den usikkerhed, der fra dele af udlejersiden rejses omkring denne retspraksis, vil blive afklaret med samme konklusion som ekspertgruppens. Dette dog forudsat, at vi undgår den omtalte ‘påvirkning via lovforslags-bemærkninger’.

Bliver lovforslaget gennemført med de omtalte bemærkninger, vil der nemlig ikke være megen tvivl om, at dette vil påvirke retspraksis, så der reelt sker den ændring i retspraksis, som bemærkningerne i lovforslaget udtrykker.
Noget sådant vil skabe en åben ladeport for at BRL § 5.2-lejeniveau vil blive rullet ud over samtlige landets småhus-lejemål. Disse småhus-lejemål udgør vel at mærke mellem 25 % og 33 % af samtlige landets private udlejningsboliger. Det er således også kvantitativt en særdeles overvældende skadevirkning, set fra et lejersynspunkt. På landsplan taler vi om milliard store mer-lejeforhøjelser.”

 

Udvalgsbehandling i folketinget

Lejernes LO havde i høringsfasen fremsat den samme kritik som Danmarks Lejerforeninger.

Ved udvalgsbehandlingen i folketinget anbefalede blå blok og Socialdemokratiet lovforslaget. Derimod fulgte tre partier, Enhedslisten, SF og Radikale op på lejerorganisationernes kritik. Det kom frem, da der efter 2. behandling af lovforslaget skulle skrives en såkaldt betænkning fra Boligudvalget om lovforslaget.

Boligministeren havde under udvalgsbehandlingen svaret følgende på kritikken af lovbemærkningen:

”Svar på spørgsmål 23:

Det kan bekræftes, at der ikke er retspraksis, som klart fastlægger, hvordan lejen fastsættes, når der ved gennemgribende moderniserede lejemål i små-ejendomme sammenlignes med gennemgribende moderniserede lejemål med en leje fastsat efter boligreguleringslovens § 5, stk. 2, hvor lejen efterfølgende er reguleret efter § 7. Spørgsmålet må afgøres af domstolene. Det kan således også bekræftes, at der ikke er tilsigtet en ændring ift. den tidligere retstilstand med dette lovforslag”

Dette rejser et nyt spørgsmål. Når der ikke foreligger en klar retspraksis, hvorfor har ministeren så i lovforslaget medtaget den bemærkning, der siger det modsatte?

De fleste partier i udvalget støttede lovforslaget inklusive den famøse lovbemærkning. De tre støttepartier for regeringen afgav mindretalsindstillinger.

 

SF og Enhedslisten

De to partier anførte, at det sammenskrevne lovforslag ikke var rent teknisk. De to partier mente, at der var en klar risiko for forskydning til fordel for udlejerne. Potentielt kan det betyde, at huslejen vil stige i omkring 88.000 boliger i hele Danmark:

”Hvis man lukker op for, at lejen i småhuse kan sammenlignes med lejemål i store huse fastsat efter § 5, stk. 2, vil man igangsætte en huslejespiral i storbyerne og i landets mindre byer. LLO og Danmarks Lejerforeninger har påpeget, at en gennemførelse af lovforslaget vil være katastrofal for lejerne i småhusene, for ud over at lejerne kan risikere at betale en væsentlig højere husleje, har lejerne i de mindre ejendomme ikke krav på at blive tilbudt en erstatningsbolig ved store huslejespring, som man har i store ejendomme.

Når man ser på den retlige og økonomiske balance, der skal være mellem udlejere og lejere, så er det et meget væsentligt og stort problem, at der nu er udsigt til, at huslejen potentielt kan stige i 88.000 boliger. Og det har LLO opgjort til, at det kan være en huslejestigning på 2 mia. kr. årligt.”

SF og Enhedslisten mente, at ministeren laver forligsbrud ved at fremsætte et lovforslag om en sammenskrivning, der ikke lever op til forligstekstens krav om, »at den retlige og øko- nomiske balance mellem udlejere og lejere ikke forrykkes”.

 

Radikale Venstre

Partiet henviste til ministerens svar, som er citeret ovenfor.

”Svaret på spørgsmål nr. 23 må tolkes sådan, at tidligere og fremtidig retstilstand ikke afklares ved lovforslagets vedtagelse, men ved efterfølgende retssager. Ministerens svar kan imidlertid ikke ændre på, at beskrivelsen af gældende ret i lovforslaget er misvisende.

Radikale Venstre opfordrer hermed til, at der fremover afsættes mere tid til udarbejdelse af lovforslag og høring, idet kvaliteten af vores lovgivningsarbejde er en fælles sag. De kritiserede divergerende beskrivelser vil desværre således indebære brug af rigtig mange årsværk på diverse universiteter, advokatkontorer, byretterne m.v., ligesom borgernes muligheder for at forudse egen retlig position i realiteten umuliggøres.”

Radikale venstre ville derfor stille et ændringsforslag ved 3 behandlingen som skulle klargøre beskrivelsen af den gældende ret.

 

OBS. Når dette blad omdeles er loven måske blevet endeligt vedtaget i folketinget. Læserne kan holde sig orienteret på hjemmesiden. www.dklf.dk