5. november 2015

Tema: Ny knopskydning på lejelovgivningen

 

Det vedtog folketinget ved den ændring af lejeloven, der trådte i kraft den 1. Juli 2015. Læs detaljerne her.

 

Af Jakob Lindberg

 

De obligatoriske indflytnings- og fraflytningsrapporter var blandt de positive nydannelser ved lejelovsændringen. Forhåbentlig kan disse rapporter være med til at fjerne den tvivl, der ofte opstår, når en lejer skal flytte fra sin lejlighed.

Grundregel

En lejer kan ikke forpligtes til at sætte lejligheden i bedre stand, end den var ved indflytningen. Sådan lyder grundreglen i lejeloven.

Problemet er, at det tit er svært at dokumentere, hvordan lejligheden så ud ved indflytningen. Det er dette problem, folketinget har søgt at løse ved at gøre indflytningsrapporten obligatorisk.

 

Indflytningsrapporten

Det er udlejers pligt, at syne lejligheden ”i forbindelse med indflytningen”. Desuden skal udlejer indkalde lejeren til synet. Desværre står der ikke i loven noget om tidsfrister. Hvis synet eksempelvis først finder sted 7 dage efter lejerens indflytning, kan lejeren nå at have lavet så meget om, at det kan blive svært at lave en præcis indflytningsrapport.

Det kan også stille lejeren ringere, hvis han f.eks. bliver indkaldt mundtligt til synet med 1 dags varsel, da lejer i så fald har meget dårlige muligheder for at forberede sig, f.eks. ved at søge rådgivning i en lejerforening.

 

Skadevirkning for udlejer

Rapporten skal udleveres ved synet, medmindre lejer nægter at skrive under på at have modtaget den. Hvis lejer nægter eller ikke er tilstede, skal rapporten tilsendes til lejer senest 2 uger efter synet.

Undlader udlejer at opfylde reglerne om indkaldelse, bortfalder hans krav på istandsættelse ved fraflytning, med mindre kravet skyldes misligholdelse – dvs. skader, som lejer er ansvarlig for.

 

Eksempel

En udlejer glemmer at afholde indflytningssyn. Da lejer skal fraflytte, mener udlejer, at gulvet trænger til en let slibning og lakering, fordi der efter flere års brug er kommet overfladiske ridser, som følge af normal brug af lejligheden.

Da udlejeren ikke har indkaldt til indflytningssyn, kan han ikke kræve, at lejeren skal betale for istandsættelse af gulvet.

Havde gulvet været ødelagt af dybe mærker, fordi lejeren havde brugt lejligheden som værksted, ville der have været tale om misligholdelse, som lejeren skal betale for uanset, at udlejeren ikke havde indkaldt til indflytningssyn.

 

Fraflytning

Tilsvarende regler gælder ved fraflytning.

• Synet skal finde sted senest 2 uger efter, at udlejer har fundet ud af, at lejeren er flyttet.
• Lejer skal indkaldes skriftligt til synet med mindst 1 uges varsel.
• Rapporten skal udleveres ved synet, medmindre lejer nægter at skrive under på at have modtaget den. Hvis lejer nægter eller ikke er tilstede, skal rapporten sendes til lejer senest 2 uger efter synet.
• Hvis et istandsættelsesarbejde ikke står i fraflytningsrapporten, skal lejer ikke betale for det.

Også her bortfalder udlejers krav mod fraflytteren, såfremt ovenstående regler ikke er overholdt. Det gælder alle krav, uanset om der er tale om misligholdelse eller genopretning efter manglende vedligeholdelse.

 

Redskab for huslejenævnet

Hvis rapporterne er tilstrækkeligt detaljerede og oplysende, kan det blive nemmere for lejer og udlejer at blive enige.

Bliver parterne ikke enige, kan rapporterne blive et godt redskab for huslejenævnet, når det skal afgøre, hvor meget lejer skal istandsætte ved fraflytningen.

 

Erfaringer fra det almene

I den almene lejelovgivning har der i snart 30 år været regler om fraflytningssyn mm., der svarer til de nye regler for den private sektor.

I den almene sektor er reglerne dog endnu mere detaljerede. Der er ligeledes skadevirkninger for udlejer, såfremt de ikke overholdes.

 

Fars hammer

Nogle beboerklagenævn overholder ikke ugyldighedsreglerne konsekvent. Af og til synes nævnene, at det er urimeligt, at en lejer skal undgå at betale for istandsættelsen, blot fordi udlejeren har overtrådt en formel regel, f.eks. at udlevere fraflytningsrapporten ved synet.

Denne tolerance er dog helt misforstået – specielt når det gælder de nye ændringer i den private lejelov. Det har netop været en gennemgående hensigt, med lovændringen, at fjerne alle de regler, der ikke var sanktioneret. Dermed har folketinget samtidig tilkendegivet, at når reglerne overtrædes, skal ”fars hammer falde”.