5-2 fidusen med de såkaldte ”gennemgribende moderniseringer” på det private boligmarked er skadelige for den klimatilpasning, der er så hårdt brug for på det danske boligmarked

Af Jakob Lindberg

Danmark har brug for, at vore boliger bliver forbedret på en sådan måde, at vi sparer på energien og undgår CO2-udslip. Metoden hertil er bedre isolering af lofter og vægge, energibesparende vinduer og mere effektive opvarmningsformer, der bruger vedvarende energi.

Det kniber desværre med at få opgraderet den gamle boligmasse til et lavere energiforbrug. Hvis huslejen i forvejen er høj har udlejerne intet incitament til at lave isoleringsarbejder og andre klimaforbedringer, fordi det kan være svært at få lejerne til at betale den huslejeforhøjelse, der skal til for at finansiere disse arbejder.

En af grundene hertil er, at man i 1996 gav udlejerne en mulighed for at forhøje lejen helt op til smertegrænsen ved at lave nogle kosmetiske forbedringer af køkkener og badeværelser. Det skete ved den såkaldte § 5, stk. 2 i boligreguleringsloven. Desværre er denne paragraf ikke blevet brugt til energimæssige forbedringer. Til gengæld er lejen for moderniserede lejemål i f.eks. København kommet helt op på 1.500 kr. eller mere pr. m2 om året. Det svarer til en månedlig husleje på 10.000 kr for en lejlighed på 80 m2

Hvis lejerne derudover skal betale for energirenoveringer kommer lejen så højt op, at det kan blive svært at leje lejlighederne ud, med mindre det offentlige vil yde massive tilskud til lejerne.

 

Hvad gik galt?

§ 5, stk. 2 i boligreguleringsloven blev skabt ved et lejelovsforlig i 1995. Forud for dette var gået en udvikling, hvor det sunde princip om omkostningsbestemt leje var blevet undermineret af spekulanter. Indtil da, var der ikke nogen regel i boligreguleringsloven, der bestemte, hvordan lejen skulle fastsættes på det tidspunkt, hvor en ny lejerflyttede ind i en ejendom.

Der var regler for, hvordan lejen skulle beregnes, hvis en udlejer ville varsle lejeforhøjelse. Her skulle udlejeren dokumentere, at den gældende leje var for lav til at dække udlejerens omkostninger og det lovbestemte afkast, samt afkast af eventuelle forbedringer

Men dette gjaldt ikke ved genudlejning. Her kunne en udlejer f.eks. kræve en meget højere i leje af den nye lejer i stuen til højre, end den husleje der blev betalt af lejeren i stuen til venstre.

 

Lovændring

Dette hul i loven var mange udlejere begyndt at udnytte, hvorved princippet om ligebehandling af lejerne i en ejendom blev undermineret. Det blev der sat en stopper for ved en lovændring, der trådte i kraft den 1. juli 1996.

Efter den nye formulering af bestemmelsen, skal lejen ved lejemålets indgåelse beregnes efter samme principper som gjaldt ved lejeforhøjelser – altså som omkostningsbestemt leje med tillæg af det oprindelige afkast og tillæg for senere forbedringer.

Men som det tit sker ved studehandler i Folketinget, så fik de borgerlige partier indført en undtagelse til § 5, stk. 1, der lød således:

 

• 5, stk. 2. Ved lejeaftalens indgåelse må lejen for lejemål, som er gennemgribende forbedret,ikke fastsættes til et beløb, der væsentligt overstiger det lejedes værdi efter § 47, stk. 2, i lov om leje, ….

 

En ”gennemgribende forbedring” blev defineret som en forbedringsudgift, der oversteg enten 1.600 kr/m2 eller i alt 183.000 kr. Hvis dette krav blev overholdt, kunne udlejeren få et meget større tillæg for forbedringen end hvis forbedringens værdi skulle beregnes efter § 5, stk. 1.

 

Beregning efter § 5, stk. 1

Lad os tage et eksempel:

I en toværelses lejlighed på 50 m2 i den gamle boligmasse, hvor der ikke var bad, beslutter udlejeren at etablere et sådant. Alle er enige om, at det er en forbedring. Forbedringsudgiften var 100.000 kr. som gav udlejer ret til et forbedringstillæg, som kunne lægges oven på lejen. Men hvor stort skulle dette tillæg være?

Hvis man beregnede det efter § 5, stk. 1, skulle tillægget være 10% af 100.000 om året – 10.000 kr. -, fordi reglerne siger, at afkastprocenten skulle svare til ydelsen på et 20-årigt lån, som den gang typisk var på 10%.

 

Beregning efter § 5, stk 2

Hvis man i stedet brugte § 5, stk. 2, behøvede man ikke at beregne noget. Så kunne man i stedet fastsætte den nye leje ved at sammenligne med tilsvarende to-værelses lejligheder i kvarteret, hvor der var bad i lejligheden.

Dengang lå kvadratmeterlejen i København for lejligheder i den gamle boligmasse med installationsmangler ofte på under 200 kr/m2, hvis lejen var beregnet som omkostningsbestemt husleje.

Derimod var det ikke ualmindeligt, at lejere i ejendomme, hvor man ikke beregnede lejen efter omkostningerne, betalte f.eks. 600 kr/m2 for en toværelses, hvis der var bad i lejemålet.

I dette tilfælde ville lejeforhøjelsen blive (600-200)*50 = 20.000 kr om året.

Derfor blev § 5, stk. 2 en populær fidus i udlejerkredse. Hvorfor nøjes med at få 10.000 kr. om året, når man kunne få 20.000 kr.

 

Fidusen løb af sporet

Heldigvis ser det ud til at folketinget er ved at indse, at 5-2-fidusen er løbet af sporet. I 2014 lavede man en ændring af § 5, stk 2, således at man kun kunne anvende paragraffen, hvis ejendommen var blevet forbedret så meget, at den havde energimærke A-D. Tanken var, at hvis en ejendom kun havde energimærke E eller F, så ville udlejer måske forbedre isoleringen, før han begyndte på de mere kosmetiske forbedringer af køkken og bad. Ræsonnementet er logisk nok, men det hjælper ikke tilstrækkeligt. Også de mange tusinder af lejligheder med energimærke D bør gennemgå en energirenovering, før udlejerne får bevilget ekstra afkast ved kosmetiske forbedringer.

Så længe liberalisterne i Venstre, Liberal Alliance og Konservative er ved magten, skal vi ikke forvente, at den syge paragraf bliver afskaffet. Socialdemokraterne kunne heller ikke få den afskaffet da de havde magten mellem 2011 og 2015, fordi de Radikale blokerede for det. Men måske er politikerne blevet klogere.

Man har lov at håbe.