Læs om hvordan administrationsselskabet KAB trækker for mange penge op af lejernes lommer
Af Jakob Lindberg
Bebyggelsen Ravnsborg ligger i Køge Kommune og er en del af Sydkystens Boligselskab, som administreres af Danmarks største selskab inden for den almene boligsektor, KAB (Københavns Almindelige Boligselskab).
Ravnsborg består af 70 lejemål opført som rækkehuse i 2011. I 6-års perioden 2013-2018 har der hvert år været et betydeligt overskud på mellem 250.000 kr og 650.000 kr. Kun i 2014 var der et mindre underskud på 97.000 kr.
Overskud og underskud opføres på en særlig konto (konto 407) i afdelingens regnskab. Ved udgangen af 2018 stod der 1.298.998 kr på denne konto. Det betyder, at hvert lejemål i tidens løb har betalt 18.557 kr for meget i leje.
Alene i 2018 betalte hver lejer 7.633 kr for meget i leje.
Balanceleje
Princippet om balanceleje betyder, at afdelingen ikke må opkræve højere leje end det, der kan dække de direkte udgifter til driften samt et beløb til henlæggelse til fremtidig vedligeholdelse. De eneste former for profit, der må lægges oven i, er et lovpligtigt beløb til boligselskabets dispositionsfond og arbejdskapital.
Hvis den opkrævede leje overstiger udgifterne, er der tale om overskud. Administrationsselskabets økonomimedarbejder kan aldrig ramme helt præcist, når der skal laves et forslag til budget for afdelingen. Når året er gået, vil der altid være et lille overskud eller et lille underskud.
Men i øjeblikket er inflationen så lav i Danmark, at en erfaren administrator bør kunne ramme plet med en margen på plus/minus 2.000 kr pr lejemål.
Overbudgettering
Det har imidlertid vist sig, at de administrerende selskaber som f.eks. KAB ikke bestræber sig på at ramme plet, men tværtimod overbudgetterer. Det sker tilsyneladende systematisk.
Overbudgettering forekommer, når man i budgettet sætter udgifterne for højt og indtægterne for lavt.
I tilfældet, Ravnsborg ser tallene således ud:
År: Overskud pr bolig
2013: 9.329
2014: -1.393 (underskud)
2015: 3.608
2016: 8.303
2017: 5.207
2018: 7.633
Kun i år 2014 ramte KAB plet.
Indtægtsføring af overskud
Hvis der alligevel kommer et overskud, siger reglerne, at det skal indtægtsføres ved den førstkommende budgetlægning efter at regnskabet er færdigt. Derved bliver lejen nedsat, eller stigningen bliver mindre.
Administrator skal indtægtsføre overskuddet over højst 3 år. Det er ikke sket fuldt ud i afdeling Ravnsborg. En del af overskuddet stammer fra perioden 2013-15 og burde være helt udlignet. Ved budgettet for 2020 skal der derfor indtægtsføres følgende beløb:
Tal for 70 boliger Kr
Rest fra perioden 2013-15: 590.028
1/3 af overskud 2016: 193.732
1/3 af overskud 2017: 121.494
1/3 af overskud 2018: 178.097
I alt 1.083.351
Af de 1.083.351 blev 358.000 indtægtsført i 2019. Resten er 725.351, som skal indtægtsføres i 2020. Beløbet er det mindste, man kan indtægtsføre, hvis KAB skal overholde reglerne.
På afdelingsmødet i efteråret 2019 blev det besluttet kun at indtægtsføre 485.000 kr. Der er altså indtægtsført 240.351 kr for lidt. Da der er 70 boliger på Ravnsborgvej, betyder det, at de 70 lejere i på Ravnsborgvej kommer til at betale 3.434 kr for meget i 2020 eller 286 kr for meget hver måned.
Man ved endnu ikke, hvor stort årets overskud bliver i 2019 og 2020, hvis det bliver lige så højt som gennemsnittet for perioden 2013-18, så vil beboerne ved udgangen af 2020 stadig have betalt 1.158.644 kr for meget eller 16.552 kr pr bolig.