5. november 2015

Tema: Overskud i almene boliger

Den almene boligsektor skulle være profitfri. Men det er en sandhed med modifikationer. For det første opkræves der lovlige overskud. For det andet opkræves der ulovlige overskud. I nogle tilfælde meget store overskud – både i afdelingerne og i boligorganisationerne og administrationsselskaberne. Læs her.

Af Jakob Lindberg

De lovlige overskud kaldes ”bidrag til dispositionsfond” og ”bidrag til arbejdskapitalen”. I begge tilfælde er der regler i lovgivningen for, hvordan disse overskud skal anvendes, og hvor store de må være.

Men der er også de ulovlige eller utilsigtede overskud, som opstår når et administrationsselskab på en afdelings vegne bevidst eller ubevidst opkræves for høj leje i forhold til afdelingens udgifter.

Små overskud eller underskud hvert år er ikke ulovlige, for man kan aldrig ramme helt plet, når man lægger et budget.

Men når der er tale om store overskud, der hober sig op år efter år, så har det almene byggeri et problem. Så mister det sin uskyld og kan ikke mere kalde sig profitfri.

Hvis ophobning af overskud fortsætter og bliver mere udbredt, vil det almene byggeri på et tidspunkt blive for dyrt, og samtidig vil det miste den politiske velvilje, det i øjeblikket nyder godt af.

 

Overblik over overskuddet

De almene afdelinger offentliggør løbende deres regnskaber i den såkaldte regnskabsdatabase i Landsbyggefonden. Jeg har undersøgt regnskaberne i ca 4.500 af de over 7.000 almene afdelinger. Undersøgelsen drejer sig kun om de afdelinger, der har mindst 20 familieboliger.

 

 

Det samlede overskud Ophobet i perioden 2010-2014 i afdelinger med mindst 20 boliger Kilde: http://regnskab.lbf.dk
For alle afdelinger med overskud	1,769 mia kr.
For afdelinger med overskud over 5.000 kr. (i en lejlighed på 80 m2 – 62,5 kr./m2)	1,271 mia kr.
For afdelinger med overskud over 15.000 kr. (i en lejlighed på 80 m2 – 188 kr./m2)	0,276 mia kr.

 

Nu er 1,7 mia ikke noget usædvanligt højt tal, især ikke når man ved, at det er ca. 3.500 lejere, der har bidraget til resultatet. Ifølge BT findes der 50 milliardærer i Danmark, der har en personlig formue på 1,7 mia eller mere. Men dels er det opsamlede overskud kun en del af den formue, der er samlet sammen i den almene boligsektor, dels der det samlet sammen i løbet af kun 4 år. Endelig er tallet bemærkelsesværdigt, fordi overskuddet er utilsigtet eller ulovligt.

I tabellen ovenfor er afdelingerne opdelt efter overskuddets størrelse pr. m2. For at gøre tallene konkrete, er det omregnet til overskuddet i en lejlighed på 80 m2, som er en meget almindelig lejligheds størrelse. En lejlighed på 80 m2, som har et overskud på 5.000 kr., svarer til et overskud på 62,5 kr./m2. En lejlighed på 80 m2, som har et overskud på 15.000 kr. svarer til 188 kr./m2.

 

Top 200

De 203 afdelinger der har et opsamlet overskud på mere end 188 kr. pr m2 om året, har jeg udvalgt til en nærmere granskning.

De 203 afdelinger havde ved udgangen af regnskabsåret 2014 et opsamlet overskud på 256 mio kr. De samlede udgifter i 2014 var 898 mio. Det opsamlede overskud var altså 29 % af årets udgifter. For at få et begreb overskuddets størrelse, så svarer det til at afdelingerne i gennemsnit kunne undlade at opkræves husleje i mindst 3 måneder af 2015, hvis de brugte det opsamlede overskud til at betale udgifter med.

 

Overskud pr bolig

Et opsamlet overskud på 188 kr./m2 svarer til 15.000 kr. om året for en bolig på 80 m2 – et betydeligt beløb. Men i mange tilfælde er det endnu værre.

Der findes f.eks. 10 afdelinger spredt over hele landet, hvor det opsamlede overskud er mindst 399 kr./m2. Det svarer til mindst 31.907 kr. for en lejlighed på 80 m2.

 

De værste syndere

Lad os se nærmere på et par af disse 10 afdelinger.

Den afdeling med det største overskud, er afdeling 16 i Hjørring Boligselskab. I denne afdeling er det opsamlede overskud 562 kr./m2. Det svarer til 44.960 kr. Så meget har en gennemsnitslejer betalt for meget gennem de senere år, hvis det offentliggjorte regnskab er korrekt.

Det er det heldigvis ikke. En nærmere granskning afslører, at regnskabet er fejlbehæftet. Korrigerer man fejlen viser det sig, at det opsamlede overskud kun er 190 kr./m2, svarende til 15.222 kr. Dermed glider Hjørring Boligselskab-afdeling-16 et stykke ned ad listen, men er dog stadig med blandt de 200 værste syndere.

 

Stjerneparken

Nummer 2 på listen er Stjerneparken 2 i Himmelev i Roskilde Kommune – en lille afdeling med 64 boliger, opført i 2004. Huslejen er over 1000 kr. pr. m2.

I Stjerneparken har man 4 år i træk haft betydelige overskud og det opsamlede overskud er vokset støt, som det kan ses af skemaet herunder.

 

	Opsamlet overskud kroner/m2	Så meget har en lejlighed på 80 m2 betalt for meget ved slutningen af året
2011	81	6.480
2012	139	11.120
2013	216	17.280
2014	495	39.600

 

En gennemsnitslejer, der har boet i Stjerneparken i hele perioden, startede med at betale 6.480 kr. for meget i 2011. Ved udgangen af 2014 havde hun betalt 39.600 kr. for meget.

Der har i alle 4 år været overbudgetteret. Året 2014 er dog lidt specielt. Her får afdelingen en ekstraordinær indtægt på 2,2 mio. Denne ekstraordinære indtægt er ikke nærmere beskrevet, men den er den væsentligste årsag til den høje overskudssaldo.

Men også ved udgangen af 2013 var det opsamlede overskud for højt. Det er derfor berettiget, at Stjerneparken kommer på Top-200-listen.

 

Vognvænget

De fleste af de afdelinger, der er i Top-200 er små afdelinger med færre end 100 lejemål. En undtagelse er Vognvænget, som ligger på Nørrebro i København og er en del af boligorganisationen, VIBO. Vognvænget har 234 boliger.

Ved udgangen af 2011 havde afdelingen et opsamlet underskud på 806.000 kr., men i de tre følgende år får Vognvænget overskud, således at de ved udgangen af 2014 har et opsamlet overskud på 5,04 mio kr. Dette svarer til 305 kr. pr. m2

 

	Opsamlet overskud kroner/m2	Så meget har en lejlighed på 80 m2 betalt for meget ved slutningen af året
2011	-49
2012	64	5.120
2013	173	13.840
2014	305	24.400

 

Som det ses af tabellen har en lejer i en 80 m2-bolig betalt over 24.000 kr. for meget i løbet af de sidste 4 år. I Vognvængets tilfælde er der ikke tale om, at der er kommet ekstraordinære indtægter, som kan forklare de store og systematiske overskud.

Overskuddene skyldes tilsyneladende, at administrationen i VIBO i de fleste tilfælde overvurderer udgifterne.

 

Regler overtrædes

Det værste er, at denne skæve udvikling fortsætter i Vognvænget. Dette skyldes, at VIBO ikke overholder reglerne for afvikling af overskud. Reglerne i driftsbekendtgørelsen siger, at et overskud, der konstateres f.eks. i 2012, skal indtægtsføres i budgettet med en tredjedel i hvert af årene 2014, 2015 og 2016. Da der i 2012 var et overskud på 1,3 mio, skulle budgettet i 2014 (på konto 203.6) have indeholdt en indtægt på 434.000 kr. Det var ikke tilfældet.

På samme måde skal budgettet for 2015 indeholde en indtægt på 1,08 mio kr.

VIBO skulle have nedsat huslejen i 2015 med 63 kr./m2. I stedet har man fastholdt lejen på samme niveau som i 2014.

Formentlig ender 2015 også med et millionoverskud, og derved skubber man overskuddet foran sig.

Nu har disse regler været i kraft siden 2010. Alligevel bliver de ikke overholdt at et stort og professionelt selskab som VIBO

Det kalder på et indgreb fra Københavns Kommune som tilsynskommune.